Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/52 K.2024/769

2- *** VEKİLİ : Av. ***

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : ***

KARAR TARİHİ : ***

KARAR YAZIM TARİHİ :***

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Kayseri ili Melikgazi ilçesi Mimarsinan Mahallesi 1744 Ada 1 Parselde bulunan taşınmazın, inşaatının yapımı konusunda davalı şirket (yüklenici) ile arsa sahipleri olan diğer davalı *** arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, buna göre davaya konu taşınmaz inşaatının yüklenici tarafından yapılması karşılığında, arsa payı inşaat sözleşmesinde belirlenen dairelerin yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığını, tapu kaydında yer alan güncel bilgilere göre dava konusu taşınmazın arsa sahiplerinden ... adına tescil edildiğini, müvekkili şirket ile davalı ...

Emlak Taahhüt Ltd. Şti. arasında müvekkil şirketin alt yüklenici, davalı şirketin de yüklenici sıfatıyla 23.04.2019 tarihinde birtakım inşaat işlerinin yapımı konusunda anlaşma sağladıklarını, davacı şirketin yapılan iş karşılığı hak edişlerinin hesaplanmasını ve alacaklarının ödenmesini Kayseri 8. Noter vasıtasıyla ihtar ettiklerini ancak davalı şirketin herhangi bir ödeme yapmadığını, davalı şirketin ödeme yapmaması üzerine Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin *** D.

İş dosyasıyla delil tespiti talebinde bulunduklarını ve 1744 Ada 1 parseldeki taşınmazın inşaatında müvekkili tarafından yapılan işlerin miktarının tespit edildiğini, buna göre müvekkili şirketin dava konusu taşınmazda 344.532,15 TL tutarında imalat gerçekleştirdiğini, yapılan işlerin tespiti üzerine müvekkili ile davalı şirket arasında arabuluculuk görüşmelerinden de bir netice alınamadığını, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin alacağın temliki sözleşmesi olduğunu, neticeten davalı arsa sahibi ile davalı ...

Limited Şirketi arasında gerçekleştirilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sebebiyle, davalı şirketin arsa sahiplerinden alacağı olan Kayseri ili Melikgazi ilçesi 1744 Ada 1 Parseldeki 1. Kat 3 numaralı bağımsız bölümün müvekkil şirket ile davalı ... Emlak Taahhüt Ltd.

Şti arasındaki 23.04.2019 tarihli sözleşme akdedilmesiyle alacağın temliki hükümleri gereği müvekkiline devredildiğini, davalı ... adına kayıtlı olan dava konusu taşınmazın kaydının iptaliyle müvekkili şirket adına tesciline, talebin reddi halinde taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin bilirkişilerce belirlenmesi suretiyle davalılardan alınarak müvekkiline ödenmesine,

bu talebin de reddi halinde davalı şirket ile müvekkili arasındaki sözleşmede daire karşılığı olarak belirlenen bedelin sözleşme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalılardan alınarak tahsiline, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekil cevap dilekçesinde özetle: dava dilekçesinin tam olarak anlaşılamadığını, dava dilekçesinin açıklattırılması gerektiğini, davacı tarafından sunulan evraklar nazara alındığında aslında taraflar arasında halen yürürlükte olan bir sözleşmenin varlığını ileri sürmenin mümkün olmadığını, davalı şirket ile davacı şirket arasında imzalanan sözleşme ile "Taraflar arasında davacı şirketin alt yüklenici, müvekkil davalı şirketin de yüklenici sıfatıyla 23.04.2019 tarihinde birtakım inşaat işlerinin yapımı konusunda anlaşma sağladığı da açıktır." hükmünün bulunduğunu,

davacı şirketin bu sözleşme uyarınca yapması gereken işleri tam olarak yapmadığını, bu hususta davacı şirket temsilcisine ihtar çekildiğini ancak eksikliklerin ikmali ve kusurlu imalatın düzeltilmesi hususunda bir cevap alınamadığını, davacı şirket her ne kadar tüzel kişilik olarak mevcut ise de şirket sahibinin piyasaya çokça borçlanarak kayıplara karıştığını, müvekkilinin son 1 yıldır davacı şirket temsilcisine ulaşmaya çalıştığını, ancak şirket yetkilisi kaçak olduğundan yüz yüze görüşme imkanı bulunamadığını bu nedenle sözleşmeye dayalı kesin hakedişin yapılamadığını,

müvekkilinin davacı firma ile uzun süredir iş yapmasının oluşturduğu güven ve davacı firmanın aldığı işleri bitireceğine olan inancı ile daha hak edişler yapılmadan 23.04.2019 tarihli taşeron sözleşmesinde de zikredilen davalıya ait Kayseri ili Melikgazi ilçesi 567 ada 15 parsel deki 23 nolu dükkanın mülkiyetini davacı firmanın sahibi ve temsilcisi İsmail Şenkulak'a devrettiğini, bu tapu devri ile aslında müvekkili şirketin davacının imzalanan taşeron sözleşmesine istinaden yaptığı tüm işlerin parasını ödemiş hatta müvekkili şirket kayıtları itibariyle davacı şirketin bu tapu devri nedeni ile borcunun bulunmadığını,

temsilcisi bulunamayan bir şirketin eksik ve kusurlu yaptığı işlere geciken teslimine ve aldığı ödemeye rağmen zamanında teslim edemediği, müvekkil şirkete ait alt yüklenimlerinin, müzakeresi için son bir buçuk yıldır muhatap bulamayan müvekkili şirkete açılmış bu davanın, iyiniyet kurallarına ve sözleşme hukukuna aykırı olduğunu, müvekkiline çekilen ihtar ile aslında müvekkilini temerrüde düşürmeyi hedeflediklerini, müvekkilinin çekmiş olduğu ihtar ile ise davacı şirkete eksik işlerini tamamlaması,

akabinde kendisine geri dönüş olmayınca da ikinci çekilen ihtar ile kendisinin de taahhüt altında olduğu inşaat işlerinin aksamaması ve daha fazla gecikme yaşayıp insanların mağduriyetine neden olmamak için davacı şirketin sözleşmesini haklı nedenlerle feshettiğini, davalı şirketin davacı şirketin eksik bıraktığı işler ve hatalı yaptığı işlerin düzeltilmesi için yeni anlaştığı firmalara ekstra ödemeler yapmak zorunda kaldığını, açıklanan nedenlerle, davacı tarafa harç ikmali için süre verilmesine,

harç ikmal edilmezse davanın usulden reddine, davacı şirkete yapacağı işler için zaten işler yapılmadan Kayseri ili Kocasinan ilçesi 3030 ada 11 parsel deki dükkanın mülkiyeti verildiğinden müvekkil şirketin alacaklı olduğu muhakkak bir sözleşmeden dolayı müvekkil şirketin Kayseri İli Melikgazi İlçesi Mimarsinan Mahallesi 1744 Ada 1 Parsel 1. Kat 3 numaralı bağımsız bölüm üzerine konulmuş tedbirin kaldırılmasını veya müvekkil şirketin oluşmuş ve bu tedbir nedeniyle oluşacak zararlarının karşılanması bakımından bu taşınmazın sözleşmede belirlenen değerinin (265.000,00-TL) %20 sinden aşağı olmamak üzere teminat belirlenmesini ve eksik

teminatın davacıya tamamlattırılmasını,

hukuki mesnetten yoksun açılmış iş bu davanın esastan reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine, karar verilmesini talep etmiştir.

YARGILAMA VE GEREKÇE

Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, tescil talebinin mümkün olmaması halinde taşınmaz bedelinin davalıdan tahsili talebine ilişkindir.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunun 4/1-a maddesine göre davaya bakmaya Mahkememiz görevlidir.

6545 sayılı yasanın 45/3. maddesi uyarınca yargılama Tek Hakim tarafından yürütülmüş ve sonuçlandırılmıştır.

Mahkememizde açılan ve sonuçlanan davada dava değeri nedeniyle 7251 sayılı kanunla değişik 6102 Türk Ticaret Kanununun 4/2. maddesi uyarınca basit yargılama usulü uygulanmıştır.

Dava şartı arabuluculuk faaaliyet kapsamında taraflar görüşmüş ancak anlaşmaya varamamışlardır.

Davacı taraf, davalı ... .... Ltd.Şti ile aralarında yapılan sözleşme uyarınca bir takım inşaat işlerinin yapımı karşılığında hak edişlerinin arsa sahiplerinden alacağı dairenin devredilmesi suretiyle ödeneceğini, Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D.İş sayılı dosyasına sunulan 26/06/2020 tarihli bilirkişi raporuna göre taşınmazda 344.532,15-TL'lik imalat gerçekleştirdiklerini, yapılan sözleşme uyarınca Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, 1744 ada, 1 parselde bulunan 1. Kat 3 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adlarına tescilini, olmadığı takdirde daire bedelinin hesaplanarak taraflarına ödenmesini talep ve dava etmiştir.

Taraflar arasında yapılan 23/04/2019 tarihli sözleşmeye göre davacı Talha Taahhüt..Ltd.Şti (taşeron) ile davalı Örnek Emlak....Ltd. Şti. (yüklenici) arasında, aralarında dava konusu taşınmazın da bulunduğu Kayseri ili, Melikgazi ilçesi 1744 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz ile birlikte toplamda 6 adet taşınmaz üzerinde bulunan inşaatlarda bir kısım işlerin yapımı hususunda anlaşmaya varıldığı, "Taşeron Alacaklarının Ödenme Şekli" başlıklı hükümde Kayseri İli, Melikgazi ilçesi 1744 ada, 1 parsel 1. Kat 3 nolu dairenin 265.000,00-TL bedel karşılığında davacıya verilmesinin kararlaştırıldığı, taşeron firmanın inşaatlarda yaptığı işler hesaplandıktan sonra hak edişine göre tapularının verileceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

Öte yandan tapu kayıtlarına göre 25/04/2019 tarihinde Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, 567 ada, 15 parseldeki 23 nolu dükkanın mülkiyetini davacı şirket yetkilisi İsmail Şenkulak'a devredilmiştir.

Uyuşmazlık konusu Kayseri ili, Melikgaiz ilçesi, Mimarsinan Mah. 1744 ada, 1 parsel 1. Kat 3 nolu bağımsız bölümün tapusu dava tarihinde davalılardan ... adına kayıtlı olup davacı tarafça husumet doğru yöneltilmiştir.

Davacının asıl talebi tapu iptali ve tescil olduğundan taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden nispi harç alınması gerekmiş, davacı başlangıçta dava değerini 60.000,00-TL göstererek bu miktar üzerinden harç ödemiş, yapılan keşifler sonucu alınan inşaat mühendisi bilirkişi raporlarına göre taşınmazın dava tarihindeki değeri 310.000,00-TL olarak belirlenmiş, (310.000,00-TLX68,31/4.000=5.294,02-TL toplam yatırılması gereken harç miktarı olup bu tutardan başlangıçta yatırılan 1.024,65-TL mahsup edildiğinde bakiye 4.269,38TL kalmaktadır) eksik 4.269,38-TL tamamlama harcı 24/11/2021 tarihinde davacı vekili tarafından yatırılmıştır.

Dosyaya ibraz edilen 12/10/2021 havale tarihli bilirkişi raporunda: Yukarıda yapılan açıklama ve değerlendirmeler neticesinde: Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Mimarsinan Mahallesi, 1744 ada, 1 parselde kayıtlı "Arsa" nitelikli ana taşınmazda yer alan 1. Kat 3 nolu Bağımsız bölüm mesken nitelikli taşınmazın Dava tarihindeki değerinin 310.000,00 TL olacağına, dava konusu taşınmazın bulunduğu yapının tamamlanma oranının %82,7 olduğuna dair görüş bildirmiştir.

Davaya konu edilen taşınmazların tapu kayıtları, tarafların dayandığı tüm deliller toplanmış, taşınmazların değerinin tespiti için keşif icra edilmiş ve akabinde alanında uzman bilirkişilerden oluşan heyetten ayrıntılı rapor alınmıştır.

13/09/2022 tarihli inşaat mühendisinin bilirkişi raporunda.

Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, Mimarsinan Bahçelievler mahallesi, 1744 ada, parselde kain 3.317,62-m2 yüz ölçüme sahip “Arsa” vasfındaki ana taşınmazın 1. kat 3 nolu mesken niteliğinde ki bağımsız bölümü olduğu, söz konusu yapının bağımsız bölümlerinin tamamlanmış olduğu, asansörlerinin çalıştığı, daire içi imalatların tamamlanmış olduğu, dış cephe mantolama ve çevre düzeninin yapılmış olduğu, çatısının yapılmış olduğu, caddeye bakan dükkan kısmının imalat eksiklerinin bulunduğu, çelik ve çatı imalatların yapılmadığı, bunlar yapıldıktan sonra iç kısmının imalatlarının yapılabileceği, keşif tarihindeki tamamlanma yüzdesinin %92,06 olduğu,

dava tarihindeki söz konusu dairenin bedelinin 310.000,00-TL olduğu, keşif tarihindeki söz konusu dairenin bedelinin 720.000,00-TL olduğu görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

29/03/2023 havale tarihli bilirkişi heyeti raporunda; hem davacı firma hem de davalı firmanın dava konusu Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, Mimarsinan mahallesi, 1744 Ada 1 Parselde kayıtlı 1.kat 3 numaralı taşınmazın ticari defterlerde yer alıp almadığı dava konusu ile ilgili firmaların resmi kayıtlarında yer alan bilgilerin tespitinin istendiğini, ticari defterlerin sunulmaması nedeniyle defterlerde dava konusu taşınmaz ile ilgili kayıtların yer alıp almadığı hakkında somut belge resmi defter dökümü yer almadığından mali müşavir bilirkişi olarak defter incelemesinin yapılamadığını,

tacir olan tarafların üçüncü kişiye ait taşınmazı aralarında akdetmiş oldukları sözleşmede edim olarak kararlaştırdıkları, edim olarak kararlaştırılan Melikgazi ilçesi, 567 ada, 15 nolu parseldeki 23 nolu taşınmazın taraflar arasındaki sözleşmeden 1 gün sonra satış suretiyle davacı şirket ortağı ve temsilcisi İsmail Şenkulak'a devir ve tescil edildiği taraflarca kabul edilen sözleşmeye göre, edim olarak belirtilen taşınmazın şirket ortağı ve yöneticisine devir ve tescilinin ifa olarak kabul edilmesi gerekeceği, devir bedeli olarak,

taraflarca akdedilen sözleşmede belirtilen taşınmazın değeri olan 500.000,00-TL'nin ifa miktarı olarak kabul edilmesi gerekeceğinin tespit edildiği bildirilmiştir.

Bilirkişi heyetinden alınan 19/02/2024 tarihli ek raporda: hem davacı firma hem de davalı firmanın dava konusu Kayseri ili Melikgazi ilçesi Mimarsinan mahallesi 1744 ada 1 parselde kayıtlı 1.kat 3 numaralı taşınmazın ticari defterlerde yer alıp almadığı dava konusu ile ilgili firmaların resmi kayıtlarında yer alan bilgilerin tespiti istenmiş bunun için dosya tarafıma verildikten sonra hem davacı taraf hem de davalı tarafın ilgili dönemlerin resmi ticari defterleri istenmiş ancak tarafımıza davacı firma ve davalı firma tarafından ticari defterlerin verilmediği,

defterler ellerinde olmadan da ticari defterlerde dava konusu taşınmaz ile ilgili kayıtların yer alıp almadığı hakkında hiç bir kayıt somut belge resmi defter dökümü yer almadığından mali müşavir bilirkişi olarak defter incelemesi yapılamadığı, defter kayıtları incelenemediği için borç veya alacak kaydına ilişkin değerlendirme yapılamadığı, Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, Mimarsinan Bahçelievler Mahallesi, 1744 Ada, 1 Parselde kain 3.317,62-m2 yüz ölçüme sahip “Arsa” vasfındaki ana taşınmazın 1. kat 3 nolu mesken niteliğindeki bağımsız bölümü olduğu, Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesine sunulmuş olan 26.06.2020 tarihli bilirkişi raporunda özetle.

Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Mimarsinan Mahallesi, 1744 Ada, 1 Parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki bina da davacı tarafında yapılan imalatların toplam tutarının 344.532,15-TL olduğunun belirlendiği, mahkemeye sunulmuş olan 11.10.2021 tarihli bilirkişi raporunda özetle.

“Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Mimarsinan Mahallesi, 1744 Ada, 1 Parselde kayıtlı arsa nitelikli ana taşınmazda yer alan 1. kat 3 nolu bağımsız bölüm mesken nitelikli taşınmazın dava tarihindeki değerinin 310.000-TL olduğu, yapının tamamlanma oranının %82,7 olduğu, mahkemece yapılan keşif tarihi itibariyle söz konusu yapının bağımsız bölümlerinin tamamlanmış olduğu, asansörlerinin çalıştığı, daire içi imalatların tamamlanmış olduğu, dış cephe mantolama ve çevre düzeninin yapılmış olduğu, çatısının yapılmış olduğu, caddeye bakan dükkan kısmının imalat eksiklerinin bulunduğu, çelik ve çatı imalatların yapılmadığı,

bunlar yapıldıktan sonra iç kısmının imalatlarının yapılabileceği, keşif tarihindeki tamamlanma yüzdesinin %92,06 olduğu, dava tarihindeki söz konusu dairenin bedelinin 310.000-TL olduğu, keşif tarihindeki söz konusu dairenin bedelinin 720.000-TL olduğu, kök raporda tashihi gerektirir bir hususun bulunmadığı görüş ve kanaatinde olduklarını bildirmişlerdir.

Yapılan yargılama, toplanan deliller, alınan bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde. Taraflar arasında yapılan 23/04/2019 tarihli sözleşmeye göre davacı Talha Taahhüt..Ltd.Şti (taşeron) ile davalı ***....Ltd.

Şti. (yüklenici) arasında, aralarında dava konusu taşınmazın da bulunduğu Kayseri ili, Melikgazi ilçesi 1744 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz ile birlikte toplamda 6 adet taşınmaz üzerinde bulunan inşaatlarda bir kısım işlerin yapımı hususunda anlaşmaya varıldığı, "Taşeron Alacaklarının Ödenme Şekli" başlıklı hükümde Kayseri İli, Melikgazi ilçesi 1744 ada, 1 parsel 1. Kat 3 nolu dairenin 265.000,00-TL bedel karşılığında davacıya verilmesinin ve taşeron firmanın inşaatlarda yaptığı işler hesaplandıktan sonra hak edişine göre tapularının verileceğinin kararlaştırıldığı,

yapılan sözleşmede edim olarak Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, 567 ada, 15 parsel 23 nolu dükkanın 500.000,00-TL karşılığında davacı şirkete devrinin de belirlendiği, davacı vekili bu dairenin eldeki davaya konu iş karşılığı verildiğine dair bir delil bulunmadığını iddia etmiş ise de sözleşmede bu dairenin iş karşılığı verileceğinin yazılı olması, dairenin devrinin sözleşme tarihinden 2 gün sonra yapılmış olması ve işin bir kısmının da yapılmış olduğu dikkate alındığında ilgili bağımsız bölümün taşerona iş karşılığında verildiği, bu hususun taraflar arasında görülüp sonuçlanan mahkememizin ...

Esas sayılı dosyasında Kayseri BAM 4. HD *** Karar sayılı kararında da bu şekilde tespit edildiği ve bu yönde karar verildiği, anılan dosyada 139.077,97-TL (KDV hariç) iş bedeli hesaplandığı, mahkememiz dosyası arasında bulunan Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ...

D.İş sayılı dosyası kapsamında aldırılan 26/06/2020 tarihli bilirkişi raporuna göre davacının eldeki davaya konu parsel için yapmış olduğu iş bedelinin 344.532,15-TL olduğu, bu iki miktar toplandığında 483.610,12-TL'lik iş yapıldığı, 567/15 parsel 23 nolu dükkan davacıya 500.000,00-TL karşılığında devredildiğine göre davalı yüklenicinin davacı taşerona her hangi bir borcu bulunmadığı tüm dosya kapsamından anlaşılmakla davacının hem asıl talebinin hem de terditli talebinin reddi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm fıkrasının tesisi uygun görülmüştür.

Katip *** · e-imza Hakim *** · e-imza