Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/1174 K.2025/327

Mahkememize açılan Alacak (Kooperatif Kira Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan yargılaması sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; " Müvekkil kooperatif Kayseri ilinde faaliyet gösteren konut yapı kooperatifi olup bugüne kadar 192 üyeye 196 arsa sahibine konut teslimi yapıldığını, davalı ise müvekkil kooperatif üyesi olup müvekkil kooperatiften ferdileşme suretiyle taşınmaz temin ettiğini, müvekkil kooperatif halen tasfiye sürecine girememiş olup 10 yıldan fazla süredir kooperatife üye olan kişilere ve 15 yıl önce arsasını kat karşılığı devreden arsa sahiplerine konutunu teslim edilmediğini,

2019 tarihli genel kurulda alman karar uyarınca tapusunu teslim alan üyelerin mevcut aidat bedelinin %40'ı oranında kira ödeneceğine yönelik karar verildiğini, davalının 53.600 TL tutarında kira borcu olduğunu belirterek söz konusu tutarın dava tarihinden itibaren işleyecek yıllık %18 / aylık %1,5 faiz ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ve yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerine bırakılmasın" talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde özetle; " davayı kabul etmediklerini, haksız davanın reddini talep ettiklerini, kooperatif ana sözleşmesinde değişikliğe gidilerek 91/e maddesinde konutların tamamının yapımı tamamlanmadan önce kendisine konutu tahsis edilmiş ve tamamlanmış olan ortağın kat mülkiyeti tapusunu alarak ayrılmak istemesi halinde kesin maliyet bedelini ödeyerek tapusunun verilebileceğinin belirtildiğini,

bu kapsamda yapımı tamamlanan konutların 2010-2011 ve 2012 yıllarında genel kurulda alınan kararlar ile kesin maliyet bedellerinin çıkartılıp üyelere tebliği ve ödenmesi halinde tapularını alarak ilişiklerinin kesilebileceği yönünde karar alındığını, buna göre davalının kesin maliyet bedelini ödediğini ve tapusunu aldığını, davacının aidat alacağını talep etmesinin mümkün olmadığını, davalının tapusunu aldıktan sonra hazirunlarda yer verilmediğini, kendisine davetiye gönderilmediğini, bu bakımdan alacağın muaccel olmadığını, alacağın zamanaşımına uğradığını, davalının ödenmesi gereken tutardan fazla ödeme yaptığımı,

hatta alacaklı olduğunu belirterek dayanın reddine karar verilmesi ile yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini " talep etmiştir.

DELİLLER

Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış davanın taraflarına delillerini ibraz etme olanağı tanınmış uyuşmazlığın çözümü için gereken bütün deliller toplanmıştır.

Davacı kooperatife müzekkere yazılarak davalının üyelik dosya örneği celp edilmiştir.

Kayseri Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden davacı kooperatifin ana sözleşmesi, hazirun tutanakları ve tüm genel kurul kararları celp edilmiştir.

Melikgazi Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, *** Mah. ***Ada *** Parsel A Blok Kat:1, 2 nolu bağımsız bölümün tapu kaydı celp edilmiştir.

Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin *** esas sayılı dosyası uyap üzerinden celp edilmiştir.

Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ***esas sayılı dosyası uyap üzerinden celp edilmiştir.

Tüm deliller toplandıktan sonra bilirkişi incelemesi yaptırılmış, Nitelikli Hesap Uzmanı bilirkişi ***ş'in ve muhasebeci-mali müşavir bilirkişi Prof. Dr.***'ın 11/11/2024 tarihli raporunda özetle;

Davacı kooperatifin 21/04/2019 tarihli genel kurulunda konutunu teslim almış üyelerden aidatın %40'ı oranında kira alınmasına karar verilmiştir. Bu karar doğrultusunda Mayıs/2019 döneminden Ekim/2023 dönemine kadar davalıya verilen 150m² daire için hesaplanan kira tutarı 53.600,00-TL'dir. Genel kurulda kira bedelinin ödenmemesi halinde işleyecek faize ilişkin bir karar alınmamıştır.

1-Davalının davacı kooperatifi 150 m² büyüklüğünde bir daire için üye olduğunun tespit edilmiş olduğuna,

2-Davalıya davacı kooperatifin üyesi olarak üyeliğine karşılık Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, ***Mahallesi *** ada *** nolu parsel üzerine yapılan taşınmazdaki A blok 1. Kat 2 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın 22.03.2012 tarihinde davacı kooperatif tarafından ferdileştirme sonucu tapusunun verilmiş olduğundan bu taşınmazın 22.03.2022 tarihinde davalı adına tescil edilmiş olduğunun tespit edilmiş olduğuna,

3-Davalıya teslim edilen 150m² daireler için:

3.a- 21.04.2019 tarihli genel kurulda aylık 1.200,00-TL,

3.b-23.03.2020 tarihli genel kurulda aylık 1.400,00-TL,

3.c-28.11.2021 tarihli genel kurulda aylık 1.500,00-TL,

3.d-25.06.2022 tarihli genel kurulda aylık 5.000,00-TL,

3.e-24.06.2023 tarihli genel kurulda aylık 5.000,00-TL aidat ödenmesi için karar alınmış olduğuna,

4-21,04.2019 tarihli genel kurulda üyelikten dolayı kendisine konut teslim edilen her bir üyeden aidatın %40 oranında kira alınacağının kararlaştırılmış olduğuna,

5-Dosyadaki bilgiler, genel kurul kararları ve davalının kooperatifin üyesi olduğuna dair tespitlere göre Mayıs 2019 tarihi ile Ekim 2023 tarihleri arasında geçen süre için davalının ödemesi gereken kira bedelinin 53.600,00 TL olarak hesaplanmış olduğuna,

6-Genel kurul kararlarında kira bedelinin ödenmemesi halinde işleyecek faize ilişkin bir karara rastlanmadığından davacı vekilinin aylık %2,5 yıllık %18 faiz uygulanması talebinin takdir ve değerlendirmesinin mahkemeye ait olduğu kanaatini bildirir raporun düzenlendiği, rapordan birer suretin taraflara tebliğ edildiği, rapora karşı davalı vekilinin itiraz dilekçesi sunduğu görülmüştür.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, YARGILAMA VE GEREKÇE

Dava, alınan kooperatif genel kurul kararları doğrultusunda kira alacağının davalıdan tahsili istemine ilişkindir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunun 4/1-a maddesine göre davaya bakmaya Mahkememiz görevlidir. Zira uyuşmazlık 1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 99. maddesi uyarınca ticari niteliktedir. 6545 sayılı yasanın 45/3. maddesi uyarınca yargılama tek hakim tarafından yürütülmüş ve sonuçlandırılmıştır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık; davacının davalıdan 2019 Mayıs - 2023 Ekim ayına kadar olan dönem arasında kira alacağının olup olmadığı konularında toplanmaktadır.

Davalı taraf her ne kadar zamanaşımı def'i ileri sürmüş ise de, öncelikle zamanaşımı def'i yasal süresi içinde ileri sürülmediği gibi, kooperatif üyeleri ile kooperatif arasındaki üyelik sıfatının devamına ve üyeliğe sıkı sıkıya bağlı talepler ile ilgili olan tapu iptali ve tescile, üyelik tespitine, tahsis hakkına dayalı veya üyenin parasal yükümlülükleri ile ilgili uyuşmazlıklarda üyelik devam ettiği sürece zamanaşımı süresi işlemez.

Davacı kooperatif üyesi olduğunu beyan etmiş davalı tarafça bunun aksi ispat edilmemiştir. Davacının kooperatif üyesi olduğunu kabulü halinde dava konusu taleple ilgili üyelik devam ettiği sürece zamanaşımı işlemeyecektir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/871 Esas 2021/1256 Karar sayılı emsal kararı).

Davalı alacağın zaman aşımına uğradığını iddia etmiş olup bilindiği üzere kooperatif üyesinin bağımsız bölüm talep hakkı zamanaşımına uğramayacağı gibi kooperatif tarafından bunun karşılığında talep edilecek olan inşaat gideri olarak talep edilen aidat gibi kira alacağının da zamanaşımı işlemesi mümkün değildir (23. Hukuk Dairesi *** Esas *** Karar sayılı emsal kararı).

Buna göre davalının yasal süresi içinde zamanaşımı def'i ileri sürmediği gibi, davacının talep ettiği kira alacağının zamanaşımına uğramadığı dikkate alındığında davalının zamanaşımı def'ine itibar edilmemesi gerektiği değerlendirilmiştir.

Yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla biraraya gelen ortaklar emeklerini ve birikimlerini birleştirerek amaçlarını gerçekleştirirler. Kooperatifler Kanunu 23. maddesine göre kooperatif ortakları bu yasanın kabul ettiği ilkeler ışığında hak ve yükümlülüklerde eşittirler. Kooperatiflerin ana sözleşmesi kooperatif ortaklarının birbiri ve ortaklarla kooperatif tüzel kişiliği arasında özel hukuk sözleşmesidir. Ana sözleşmeye Kooperatifler Kanunu'na aykırı olmamak koşulu ile sözleşme serbestisi çerçevesinde istenilen hükümler konulabilir.

Somut olayda; kooperatif ana sözleşmesinin kesin maliyete ilişkin 61. maddesi ve kur'a çekimine ilişkin 62. maddesinde değişiklik yapılarak kooperatifin etap etap yapılacağı, inşaat bittikçe biten binalar için kur’a çekileceği ve çıkarılan kesin maliyet hesabına göre %10 fazla ödeyenlerin bağımsız bölümlerinin teslim edilerek kooperatiften istifa edebilecekleri ana sözleşme hükmü olarak belirlenmiştir.

Bu ana sözleşme hükmü; gerek kanunla belirlenen kooperatiflerin ana ilkesine, gerekse eşitlik ilkesine aykırıdır. Her ne kadar ana sözleşme değişikliği ile ilgili iptal davası açılmamış ise de kanuna aykırı kararlar yok hükmünde olacağından her zaman göz önünde bulundurulur. Ana sözleşmenin 61 ve 62. maddelerindeki değişiklikler Kooperatifler Kanununda çerçevesi çizilen ana ilkelere ve eşitlik ilkesine aykırı olduğundan yok hükmünde oldukları eldeki davada da gözetilmelidir.

Konut sahibi olmak isteyen kooperatif ortakları son bağımsız bölüm bitip teslim edilene kadar kooperatif ortağı olmaya devam etmelidir. Kooperatif, inşaatlar bitmeden bağımsız bölümü teslim alıp istifa eden üyelerden bağımsız bölümü geri alma hakkına sahiptir.

İnşaatlar devam ederken başkaca aidat alınmayacağına ilişkin taahhütlerin kooperatif açısından geçerli kabul edilemeyeceği, maliyetin artması halinde bu bedelin kooperatif ortaklarından talep edilebileceği yerleşmiş Yargıtay içtihatları ile kabul edilmiştir.

Yine somut olaya gelindiğinde kooperatif yukarıda belirlenen gerekçeyle geçersiz olan ana sözleşmenin 61 ve 62. maddesi uyarınca kesin maliyet hesabı çıkartıp bu bedeli davalıdan talep etmiş ise de henüz tüm inşaatlar bitmeden yapılacak kesin maliyet hesabı hiçbir zaman kesin maliyet sonucunu vermeyecek, her genel kurul sonrasında yapılacak hesaplamaya göre ortaklardan yeniden talepte bulunma zorunluluğu doğacaktır.

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 20/01/2022 tarih, 2021/6310 Esas, 2022/185 Karar sayılı kararı)

1163 sayılı Kanun'un 81/2. maddesinde düzenlen ve anılan maddede, "Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.

(Ek cümle: 3/6/2010-5983/2 md.) Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar." hükmüne yer verilmiştir.

Dolayısıyla yapımı devam eden inşaatların finansmanı için gerekli bulunan kesin maliyet bedelinin hesaplanarak, taşınmazını devralan yahut henüz devralmayı bekleyen kooperatif üyelerinden tahsili istemi yerinde olduğu gibi, kesin maliyetin veya buna benzer inşaat finansmanı için zorunlu giderlerin aidat alacaklarına eşitlik ilkesi de gözetilerek yansıtılmasında bir sakınca bulunmamaktadır.

Bilindiği üzere Kooperatifin en yetkili organı genel kuruldur. Genel kurullarda hakkaniyetin gerektirdiği ölçüde gerekli kararlar alındığı gibi daha önceden alınan kararlarda değiştirilebilir. Eşitlik ilkesi gereğince hak ve görevlerde ortakların eşit olması kuralı gözetilerek önceki genel kurul kararının değişen şartlar ve kooperatifin diğer ortaklarının durumları da nazara alınarak şartlarda eşitleme yapılmak üzere değiştirilmesine karar verilmesinde ilke olarak müktesep hak ihlali ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır. (Yargıtay 23 H.D 2011/933 Esas 2011/936 Karar)

Kooperatifler aidat toplayarak inşaatlarını yapar ve amaçlarını gerçekleştirir. Ayrıca kooperatiflerde eşitlik ilkesi geçerlidir. Kooperatiften bağımsız bölüm alınması aidat ve kira ödenmesine engel değildir.

Davalı kooperatif inşaatlarının devam ediyor olması nazara alındığında kooperatifin aidat toplaması ve daire teslim ettiği üyesinden kira istemesi olağandır. Daha önceki genel kurulda alınan kesin maliyet ile ilgili kararın iptal edilmiş olması da aidat toplamaya ve kira istemeye engel teşkil etmez.( Yargıtay 23 HD 2016/7545 Esas 2019/5329 Karar)

Somut olayda davalının sabit ücretli üye olduğuna yada istifa ettiği ve bu istifanın kabul edildiğine dair dosyada delil bulunmadığı gibi davalının kooperatifçe kendisine teslim edilen taşınmazı kullandığı kooperatife iade etmediği, genel kurul kararlarının iptal edilmediği anlaşılmaktadır. Aksinin kabulünü gerektirici bir iddia ve ispat da bulunmamaktadır.

Genel kurulca, ödeme günü belirlenerek, (belirlenmemişse ayın sonu ödeme günü olup) aidat bedelinin süresinde ödenmesine, süresinde ödenmemesi halinde ise temerrüt faizi uygulanmasına ilişkin alınan kararın kesinleşmesi halinde, bu kararın tüm ortakları bağlayacağı açıktır. Dolayısıyla dosyadaki mevcut genel kurul kararları çerçevesinde davacının dava tarihinden itibaren asıl alacağa faiz işletilmesi istemi yerinde görülmüştür.

Mahkememizce dosya arasına celbedilen tüm kayıt ve belgeler, alınan uzman bilirkişi raporu bir bütün halinde değerlendirildiğinde; genel kurul kararları çerçevesinde davacının üyesi olan davalıdan kooperatif üyeliğinden kaynaklı adına tahsis edilmiş bağımsız bölümü kullanmaktan kaynaklı kira alacağını talep edebileceği anlaşılmıştır.

Kooperatif genel kurul kararları çerçevesinde yapılan hesaplamalar neticesi bilirkişi tarafından davalının davacı kooperatife toplam 53.600,00-TL kira borcu olduğu tespit edilmiştir. Bilirkişi raporu genel kurul kararları ve diğer delillerle uyumlu, hüküm vermeye ve denetime elverişli olduğundan mahkememizce benimsenmiştir.

Dava dilekçesinde davacı kira alacağı olarak 53.600,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yıllık %18, aylık %1,5 faiz ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir. Ancak genel kurul kararlarında yıllık %18 faiz işletileceğine dair karar olmadığından yasal faiz uygulanması gerekeceği, ancak 01/06/2024 tarihi itibarıyla yasal faiz oranının %9'dan %24'e çıkartıldığı görülmektedir.

Bu durumda dosya kapsamına göre; dava dilekçesinde faiz oranı açıkça belirtilmiş olmakla taleple bağlılık ilkesi uyarınca davanın kabulü ile 53.600,00-TL kira alacağının yıllık %18 (aylık %1,5) faiz oranıyla geçmemek üzere dava tarihi olan 28/12/2023 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının faiz oranına yönelik fazlaya ilişkin isteminin ise reddine karar verilmesi gerektiği değerlendirilmiştir.

Katip ... · e-imzalıdır Hakim ... · e-imzalıdır