Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/597 K.2023/822

Davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle; müvekkilinin Talas ilçesinde faaliyet gösteren yapı kooperatifi olduğunu, arsa sahipleri ile yapılan kat karşılığı sözleşmeler kapsamında 12 adet blokta 485 konut üyelere, 205 konut arsa sahiplerine ait olmak üzere 790 konut ve tamamı arsa sahiplerine ait olmak üzere 33 dükkan inşaatı üstlendiğini, 2007 yılında inşaatların yapımına başlandığını ve inşaatların yapımının halen devam ettiğini, davacının 3 biokta 177 daire ile arsa sahiplerine ait 1 bloktaki 59 daireyi tamamlayarak teslim ettiğini,

ana sözleşmeye uygun olarak konut kesin maliyet bedeli hesaplarını yaptığını ve tahsilatları gerçekleştirdiğini, ancak 308 ortağa ait konutlar ile arsa sahiplerine 138 konut ve 33 dükkanın inşaatları devam ederken, önceki yönetim tarafından herhangi bir genel kurul kararına dayanmaksızın 30.09.2014 tarihi esas alınmak suretiyle konut kesin maliyet hesabı çıkartıldığını ve ortaklara 13.10.2014 tarihinden itibaren tebliğ edilerek 2014 yılı sonuna kadar ödenmesinin istenildiğini ve tahsilatlara başlandığını, fakat 308 ortağın çok büyük bir bölümünün kendilerine tebliğ edilen bedeller doğrultusunda ödemelerini yapmış olmalarına rağmen,

inşaatları tamamlamanın mümkün olmadığını, ortaklara ait 308 konutun yer aldığı & blokun 2 blokunun tamamlanarak 115 ortağın konutuna oturabildiğini, geriye kalan 193 ortağa ait 4 blok ile arsa sahiplerine ait 2 bloktaki 115 daire ve 33 dükkan inşaatlarının yaklaşık 040-50 seviyelerinde kaldığını, böylece eski yönetim kurulu tarafından çıkartılan maliyet hesaplarının ana sözleşmeye ve kooperatifin fiili durumuna aykırı olarak yanlış ve eksik hesaplandığının ortaya çıktığını,

büyük bir çoğunluktaki ortakların müracaatları ve kooperatif denetçileri marifeti ile genel kurulun olağanüstü toplanarak 2005 yılındanı itibaren aralıksız olarak 10 yıl boyunca görev yapan yöneticilerin görevlerine 26.07.2015 tarihli olağanüstü genel kurulda son verildiğini, yeni seçilen yönetim tarafından kooperatif defter ve kayıtları üzerinde yapılan incelemelerde 30.09.2014 tarihli maliyet hesaplarının ana sözleşmenin 61. Maddesindeki esaslara göre şerefiye bedeli tespitleri ve endekslemenin yapılmadığı gibi, kooperatifin banıkatara olan kredi, SGK primlerinin ve vergi idaresine olan botçların, taşeronlara verilen avansların,

ortaklara yapılacak ödemeler vb. gider kalemlerinin de kooperatifin gerçek durumunu yansıtacak şekilde hesaplara dahil edilmediğinin tespit edildiğini, bu tespitlerden sonra kooperatifin yeni yönetiminin ana sözleşmeye uygun kesin maliyet hesabı yapılmasına yönelik çalışmalara başladığını ve genel kurul toplantılarında gündeme getirilp kararların alınması ve kesinleşmesini sağladığını,

davatının da içinde bulunduğu konutunu teslim alanlardan bir kısım ortağın ödeme yükümlülüklerini yerine getirmek konusunda uzunca bir süredit direnmeleri nedeniyle inşaatı devam eden ve hentiz konutunu almamış ortakların haklarının korunması adına bu davanın ikame edildiğini, 18.06.2017 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısının 11. maddesinde 2014 yılında 308 tüye için yapılmış olan konut kesin maliyet hesaplarının değişen ana sözleşmenin 61. Maddesi uyarınca yeniden yapılarak 308 üyeye tebliğ edilmesine,

tebliğ tarihinden | ay sonra başlamak üzere 4 eşit taksitlerle ortaklardan alınmasına karar verildiğini, bu genel kurul kararının iptali yönünde herhangi bir dava açılmadığını ve kararın kesinleştiğini, 05.01.2018 tarihli 1159 sayılı yönetim kurulu kararı ile oluşturulan 3 kişilik teknik heyetin hazırladığı şerefiye tespit raporunun 29.01.2018 tarihli 04114 yevmiye numarası ile tasdik edildiğini, yeniden yapılan konut kesin maliyet hesaplarının tüm ortaklarla birlikte davalıya 06.03.2018 tarihinde tebliğ edildiğini, tebliğden sonra hesaplara itiraz edilmediğini ve kesinleştiğini,

yeniden çıkartılan konut kesin maliyet bedelinin genel kurulca kararlaştırılan taksitlerle ödemeyen davalıya icra takibi yapıldığını, davalının itirazı ile takibin durduğunu, 30.09.2014 tarihi baz alınmak suretiyle hesapların yeniden yapıldığını, çünkü çok sayıda ortağın istifası ve ihraçlar nedeniyle geri ödemelerin ortaya çıktığını, kredi borçlarının, SGK primlerinin ödenmemesinden kaynaklı faiz ve gecikme zammı giderleri ve genel yönetim giderlerinin oluştuğunu, bu bakımdan 30.09.2014 tarihli kesin maliyet hesabının güncellenmesi zaruretinin doğduğunu,

davacı kooperatifin 14.04.2019 tarihli genel kurulunun 13. Maddesinde 30.09.2014 tarihli konut kesin maliyet bedeli hesaplarında yer alan maliyet bedelleri dışında 30.09.2014 tarihinden 31.12.2018 tarihine kadar inşaat maliyet bedellerinin artışına neden olan filen gerçekleşmiş her türlü gider ile birlikte gerçekleşmiş olan genel yönetim giderlerini karşılamak üzere tüm ortakların 15.05.2019 taribine kadar 5.000 TL ödeme yapmaları,

söz konusu giderlerle ilgili yönetim kurulu tarafından güncellenmiş hesapların kooperatifin internet sitesinde yayınlanmasına ya da taahhütlü mektup ile ortakların bilgilendirilmesinden 1 ay sonra başlamak üzere 10 eşit taksitler halinde ortakların kalan ödemeleri yapmalarına oy birliği ile karar alındığını, genel kurul kararının iptaline yönelik herhangi bir dava açılmadığını,

ana sözleşmenin 61. Maddesinde belirtildiği şekilde yönetim kurulunun 08.01.2020 tarihli 1322- 1323 sayılı karar ile oluşturulan 3 kişilik teknik heyet görevlendirilerek teknik heyet rapor tanzim tarihi ve imzaların doğruluğu bakımdan güncellenen maliyet hesaplarının Kayseri 1. Noterliğinin 18.06.2020 tarih ve 08117 yevmiye numarası ile tasdik edildiğini her ortağa çıkarılan hesapların 26.06.2020 tarihinde PTT ile taahhfitlü olarak gönderildiğini, tebliğden sonra itiraz olmadığını ve çıkartılan kesin maliyet bedellerinin kesinleştiğini,

davalıya 121.154,17 TL güncellenmiş kesin hesap bedelini ve bu bedelin geç ödenmesi halinde aynı genel kurulun 14/b maddesinde karara bağlanan aylık 41,5 oranında gecikme cezasını davalının ödemediğini, 26.6.2016 tarihli genel kurulun 15. Maddesi kapsamında aylık 500 TL kira ödemesi gerektiğini, 18.06.2017 tarihli genel kurulun 9. Gündem maddesinde konutlarını erken alan ortakların ödeyecekleri kira bedelinin 750 TL olarak belirlendiğini, 14.04.2019 tarihli genel kurulun 13. Maddesinde ise konutunu erken alan ortakların 2018 yılı için aylık 900 TL.

2019 yılı için aylık 1.000 TL kira ödemelerinin karara bağlandığını, davalırın 31.12.2019 sonu itibari ile 37.800 TL kira borcu olduğunu, ayrıca bu kira bedeline karşılık takriben 20.000 TL tutarında gecileme cezası borcu bulunduğunu, davalhnın yükümlülüğünün hiçbirini yerine getirmediğini, güncellenmiş hesap bedellerini 100'ü aşkın ortağın ödediğini, davalının yükümlülüğünü yerine getirmediğini, bunun hukuken savunulabilir tarafı olmadığını, daire tapusunu alan ortağın kooperatif sona erene kadar edimlerini yerine getirmekle yükümlü olduğunu,

genel kurul tarafından kabul edilmiş bir kesin maliyet olsa dahi değişen durumlar ve geçen zaman içinde yeni kesin maliyet besabının belirlenmesinin mümkün olabileceğini belirterek davalının ödemesi gereken 121.154,17 TL tutarındaki güncellenmiş konut kesin maliyet bedeli ve be bedelin genel kurulda belirlenen sürede ödenmemesi nedeni ile işlemiş gecikme cezası olarak 5.000 TL; ayrıca 26.06.2016, 18.06.2017 ve 14.04.2019 tarihli genel kurul toplantısında alınan kararlar uyarınca 37.800 TL kira bedeli ve bunun 41,5 oranında gecikme cezası olan 5.000 TL olmak üzere davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı tarafından dosyaya sunulmuş herhangi bir cevap dilekçesi olmadığı anlaşılmıştır. Kooperatif ana sözleşmesi ve genel kurul karar örnekleri, davacı üye işlem dosyası celp edilmiş ve bilirkişi raporu alınmıştır.

Mahkememizce, dosyanın bir mali müşavir bilirkişi ile bir kooperatif konusunda uzman bilirkişi heyetine tevdi ile kooperatif defter ve kayıtları da incelenmek suretiyle rapor düzenlenmesine karar verilmiş olup bilirkişi heyetinin mahkememize sunmuş olduğu 01/03/2022 tarihli raporda özetle. Davacı tarafça davalıdan talep edilen tutarların tespitine yönelik olarak yapılan incelemelerden elde edilen bilgilere göre.

Davacı taraf davalıdan konut kesin maliyet talebinde bulunduğu, dosyadaki maliyet raporuna göre davacının davalıdan talep edebileceği bedel 120.086,86 TL olarak hesaplandığı, bu tutarın genel kurul kararı doğrultusunda temerrüt tarihlerinin rapor içerisinde belirtildiği, davacı taraf genel kurul kararlarına göre davalıdan kira talebinde bulunduğu, söz konusu genel kurul kararlarına göre talep edilebilecek kira tutarı 20.250 TL olarak hesaplanmış ve genel kurulda alınan karar doğrultusunda oluşan temerrüt tarihleri raporumuz içindeki tabloda gösterildiği,

yukarıda belirtilen maliyet bedeli ile kira tutarının talep edip edemeyeceğinin (genel kurul kararlarının geçerliliği, maliyet Taporunun üsüle uygunlüğü, eşitlik ilkesi vb) değerlendirilmesi bakımından kooperatif hukukunda nitelikli hesap uzmanı bilirkişiden ve maliyet raporunun içerik yönünden geçerliliğinin değerlendirilmesi bakımından bu konuda uzman inşaat mühendisi bilirkişiden görüş alınmasının uygun olacağı belirtilmiştir.

Mahkememizce, dosyanın önceki rapor düzenleyen mali müşavir bilirkişiye tevdi ile ek rapor düzenlenmesine karar verilmiş olup bilirkişinin mahkememize sunmuş olduğu 22/11/2022 tarihli raporda özetle.

7410 sayılı Kanun'la Kooperatifler Kanunu'na eklenen geçici 11. madde uyarınca ilgili maddede sayılan şartların sağlanıp sağlanmadığına dair inceleme yapıldığı, bahse konu geçici 11. maddenin (b), ve (ç) fikralarında belirtilen şartlarının gerçekleştiğinin anlaşıldığı, ancak geçici 11. maddenin (a) fıkrasında belirtilen şartın gerçekleşip gerçekleşmediği tereddüt konusu olduğu, bu hususa yönelik 2 adet genel kurul tutanağı rapor ekinde sunulduğu,

bu hususun mahkemece değerlendirilebilir veya bahse konu tereddütün giderilmesi için kooperatifin işleyişi ve denetlenmesine ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, kuruluş kayıtlarının ve sicillerinin tutulmasını sağlamak ve uygulamalarını denetlemekle görevli olan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kayseri İl Müdürlüğünden bilgi alınarak davacı kooperatifin fiilen etap halinde konut teslimi yapıp yapmadığı sorulabilir.

Diğer taraftan (c) fıkrasında belirtilen şarta ilişkin maliyet raporu dosyada olmadığından davacının belge sunması gerektiği belirtilmiştir.

Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklı kesin maliyet ve kira alacağı ile gecikme cezası istemine ilişkindir.

Davacı kooperatifin 26/06/2016, 18/06/2017 ve 14/04/2019 tarihli genel kurul toplantılarında dairesini teslim alan üyelerden kira bedeli ve gecikme cezası alınması ilişkin kararlar alındığı anlaşılmıştır.Davacı kooperatifin üyesi olan davalı, 2014 yılında dairesini teslim almış olup genel kurul toplantılarında karar altına alınan kira bedeli ve gecikme cezasından sorumludur.Bilirkişi heyetince düzenlenen raporda davalının ödemesi gereken kira borcunun 20.250,00 TL olarak hesaplandığı, ancak faiz yönünden hesaplama yapılmadığı,

Mahkememizin ... esasında kayıtlı bulunan, davacısının aynı olduğu başka bir kooperatif üyesine yönelik açılan aynı nitelikteki davada kira borcuna işleyecek faiz miktarının 12.170,10 TL olarak hesaplandığı anlaşıldığından, usul ekonomisi ilkesi gözetilerek faiz hesabına ilişkin ek rapor alınmamış ve iş bu rapor dosyamız arasına alınmış,

düzenlenen bilirkişi raporları denetime elverişli ve hükme esas alınabilecek nitelikte olmasından dolayı bilirkişi raporlarına da itibar edilerek davacı vekilinin 22/11/2021 tarihli talep açıklama dilekçesi ve 30/05/2022 havale tarihli ıslah dilekçesi gözetilerek kira alacağı ve gecikme cezasına ilişkin 32.500,00 TL' lik talebi yönünden talebinin kısmen kabulü ile 20.250,00 TL kira bedeli ve 12.170,10 TL gecikme cezası toplamı olan 32.420,10 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

kira alacağının 2.500,00 TL'sine dava tarihinden, bakiye 17.750,00 TL'sine ise ıslah harcı yatırma tarihi olan 31/05/2022 tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesine, fazlaya ilişkin istemin ise reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin kesin maliyet alacağı ve gecikme cezasına ilişkin talebinin değerlendirilmesinde; davacı vekili tarafından dava dilekçesinde, kooperatifin inşaatlarının devam ettiğini beyan ettiği görülmüştür.Emsal nitelikteki Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 20/01/2022 tarih ve 2021/6310 E - 2022/185 K sayılı ilamında belirtildiği üzere; kooperatif, inşaatlarının bitmesine müteakip kesin hesap maliyetini çıkarabilecek olup davacı kooperatifin bitmeyen inşaatlarının bulunduğu anlaşıldığından, emsal nitelikteki Yargıtay kararı gözetildiğinde bütün inşaatlarının bitmesine müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedel talep edilebileceğinden kesin hesap ve faiz talebi yönünden erken açılan davanın reddine karar vermek gerekmiştir.

Katip ... Hakim ...