Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2025/338 K.2025/1018

Av.

DAVALI

VEKİLLERİ : Av. Av. Av.

DAVA

İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))

DAVA TARİHİ : 05/02/2021

KARAR TARİHİ : 28/11/2025

KARAR YAZIM TARİHİ : 19/12/2025

Mahkememizde görülmekte olan İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle; müvekkili ile Kayseri ...

Taşeronluk Konut Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi aralarında Kayseri ili, Talas ilçesi, 907 ada, 3 parselde kayıtlı ... numaralı bağımsız bölüm hakkında 15.03.2011 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzaladıklarını, müvekkil tarafından taşınmazın belirlenen bedeli gününde ödendiğini, bu şirket dava konusu taşınmazı 30.10.2013 tarihinde teslim edeceğini kabul ve taahhüt ettiğini, müvekkil sözleşmedeki tüm edinimleri yerine getirdikten sonra inşaat şirketinden taşınmazın tapusunu devir etmesini talep ettiğini, ancak şirketin tapuyu devretmeye yanaşmadığını,

müvekkili tarafından yapılan inceleme neticesinde tapu üzerinde ipotek ve çok sayıda haciz olduğunu gördüğünü, müvekkil tarafından açılan Kayseri 3. Tüketici Mahkemesi’nin... esas .... karar sayılı ilamı ile tapu iptali ve tescil davası kabul edildiğini, dava konusu taşınmazın müvekkilinin adına tescil edilmesi gerektiği yönünde karar verildiğini, müvekkil kendisine teslim edilen taşınmazda tesliminden sonra ailesi ile ikamet etmeye başladığını, bu tarihten sonra tescil edilen ipoteğe ilişkin olarak ipotek lehtarı davalı banka hiçbir şekilde eksper incelemesi yaptırmadığını,

müvekkil tarafından şirket aleyhine tapu iptali ve tescili davasının açılmasından haber olur olmaz davalı banka tarafından Ankara 4. İcra Müdürlüğü’nün ...... esas sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başladığını beyanla taşınmazın üçüncü kişileri devrini engellemek için teminatsız bir şekilde ihtiyati tedbir ve davalıdır şehrinin konulmasını, dava konusu taşınmaz üzerine konan ipoteğin hukuken geçersiz olduğundan kaldırılmasını talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekilinin cevap dilekçesinden özetle; dava konusu taşınmaz üzerine T.Halk Bankası lehine ipotek tesis edildiği sırada taşınmazın kaydında kısıtlayıcı (taşınmaz satış vaadine ilişkin şerh dahil) hiçbir şerh bulunmamakta olup gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemiş olduğunu, tapuya şerh edilmeyen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyecek olup sadece sözleşmenin diğer tarafına karşı ileri sürülebileceğini, bu nedenle sözkonusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin;

sözleşmenin akidi olmayan, ipotek alacaklısı ve ayni hak sahibi olan müvekkil bankaya karşı ileri sürülemeyeceğini, tapuya şerh edilmediğinden sözleşmenin tarihinin önce yada sonra olmasının bir önemi olmayıp geri planındaki işlemlerden haberdar olmayan bankanın kötüniyetli olarak kabul edilmesinin düşünülemeyeceğini, dava konusu taşınmazın cebri icrai satışa engel teşkil edici nitelikteki ihtiyati tedbirin kaldırılmasını, usuli açıdan savunma sebeplerine dayanılarak davanın usulden reddini, esasa girilmesi halinde ise davanın müvekkil banka yönünden esastan reddini talep etmiştir.

DELİLLER

taşınmaz tapu kayıtları, kredi sözleşmesi, keşif, bilirkişi raporu.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, ipoteğin fekki istemine ilişkindir

Kayseri 10.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 29/09/2022 tarih ve ... sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiş olup Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6.Hukuk Dairesi'nin 27/11/2024 tarih ve .... Esas ...... Karar sayılı ilamıyla,davaya ticaret mahkemesinin bakmaya görevli olduğu gerekçesiyle mahkeme kararının kaldırılması üzerine Kayseri 10.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 12/02/2025 tarih .... Esas.... Karar sayılı kararı ile ticaret mahkemesine görevsizlik kararı verildiği, Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesine tevzi edilen dava dosyası, 10/04/2025 tarih ve ..... Esas .... Karar sayılı karar ile mahkememize gönderildiği ve dosyanın esasa kaydı yapılarak yargılamaya devam olunmuştur.

Kayseri 10. Asliye Hukuk Mahkemesince davacının adli yardım talebinin reddi üzerine yapılan itirazın Kayseri 3. Asliye Hukuk Mahkmesi' nin 2021/18 D.iş 2021/15 Karar sayılı dosyasında değerlendirilerek, davacının adli yardım talebinin kabulüne karar verildiği anlaşılmıştır.

Ankara 4. İcra Müdürlüğünün ..... Esas sayılı dosyasının incelenmesinde; alacaklının Türkiye Halk Bankası A.Ş. Olup, borçlularının ....., ...., ....., ....., ......, Kayseri .... Taş. Konut Yapı İnş. San. ve Tic, Ltd. Şti., ........ İnş. Ltd. Şti., ....... İnş. Tur. Proje Yön. Dan. San. Tic. Ltd, Şti.,.... Taş. İnş. Yapı Gıda Mob. ve Tur. San, Tic. Ltd. Şti. ve ...... olduğu, alacak miktarının 24.839,191,61-TL olduğu ve ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapıldığı anlaşılmıştır.

Kayseri 10.Asliye Hukuk Mahkemesi ..... Esas sayılı dosyasına sunulan 30/05/2022 havale tarihli fen bilirkişisi raporunda; Dava konusu ... numaralı bağımsız bölüm üzerinde 154 adet şerh bilgisi, 1 adet ipotek bilgisi bulunduğu, ipoteğin, 20.05.2014 tarihinde 4905 yevmiye numarası ile konulduğ, dava konusu 3. Kat ... numaralı bağımsız bölümün TAM hisse olarak 29.01.2021 tarih ve 1711 yevmiye numarasıyla davacı

... adına kayıtlı olup mülkiyete Kayseri 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin .... esas sayılı

kararı ile 12.02.2021 tarih ve..... yevmiye numarasıyla ihtiyati tedbir işlemi tesis edildiğine dair rapor düzenlenmiştir.

Kayseri 10.Asliye Hukuk Mahkemesi ..... Esas sayılı dosyasına sunulan 31/05/2022 havale tarihli inşaat bilirkişisi raporunda. Taşınmazın bulunduğu yakın çevrede genellikle konut amaçlı yapılar bulunduğu, yapılaşma yoğunluğu yüksek seviye olduğu bu bölgede sosyal yaşamın gereği olan alışveriş merkezleri, sağlık ocağı, okul, market, topluma taşıma bulunduğu,

taşınmazın alanı, imar durumu, ana yola mesafesi, ulaşım kolaylığı, teknik altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu, çevresindeki taşınmazların serbest piyasa şartlarındaki alım-satım değerleri göz önüne alınması neticesinde taşınmazın bulunduğu semt ve mevki, emsal taşınmazların alım satım rayiçleri, inşa tarz ve evsafı, yüzölçümü, kent ve iş merkezlerine olan mesafesi, bina içindeki ve bölgedeki konumu, yıpranma payı, değerine tesir edecek tüm etkenler ile günün ekonomik koşulları da nazara alınarak, hak ve nesafet kurallarına göre hali hazır durumu itibariyle;

dava konusu taşınmazın Kayseri İli, Talas İlçesi, Talas Mahallesi, 907 ada 3 parsel, 535,32 m² yüzölçümlü, 80/7500 arsa paylı, ana taşınmaz niteliği “Arsa”, Bağımsız bölüm niteliği mesken vasfındaki, 3. kat, ... nolu bağımsız bölüm, 1/1 tam hissesi davacı ... adına kayıtlı taşınmazın; ipotek tesisi 20/05/2014 tarihindeki bedelinin. 110.000,00 TL, dava tarihi 05/02/2021 itibariyle bedelinin. 280.000,00 TL olacağına dair rapor düzenlenmiştir.

Taşınmazın tapu kaydı üzerinde, Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 20.05.2014 - tarihli 3.000.000,00TL bedelli ipotek bulunmakta olup, 20.05.2014 tarih 4905 yevmiye nolu ipotek belgesinin incelenmesinde;dava konusu taşınmazın Kayseri .... Taş. Konut Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı iken Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 3.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği anlaşılmıştır.

Dava konusu Kayseri, Talas İlçesi, Talas Mah, 907 Ada, 3 Parselde kain Elif Apt. 11. Kat, 63 nolu bağımsız sayılı taşınmazın malikinin davacı olduğu incelenen tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Bu taşınmazın tam hissesi 29.01.2021 tarihinde Kayseri 3. Tüketici Mahkemesi'nin ... sayılı ilamına dayalı olarak ... adına tescil edildiği anlaşılmıştır.

Kayseri 3. Tüketici Mahkemesinin ... sayılı dosyasının incelenmesinde; davacı Hayriye Kekeç olup, davalının Kayseri .... Taş. Konut Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. olduğu, tapu iptali ve tescil davası ile hacizlerin ve ipoteğin kaldırılması istemiyle açılan davada yapılan yargılama sonucunda davanın kabulü ile Kayseri İli Talas İlçesi 907 ada 3 nolu parsel 3.kat ... nolu bağımsız bölümün davalı şirket adına olan tescil kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verildiği, kararın 28/06/2018 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.

Emsal nitelikteki Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/1237 esas 2022/1173 karar sayılı ilamında;''...Dairemizin yerleşen uygulamasına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yükleniciye, tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp, sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulü gerekir.

Aynı şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.03.1990 gün, 1989/15-714 Esas ve 1990/158 Karar sayılı ilamında da özet olarak. "Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu" kabul edilmiştir (Emsal;Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2004/376 Esas 2004/993 Karar 25.2.2004 T..

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 18.06.1991 gün, 1999/1525 Esas ve 1991/3280 Karar sayılı ilamı). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir.

Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer.

Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir.

Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Dolayısıyla bu kişiler TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar.

Tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesi mümkün değildir.

Kaldı ki, bankaların tacir olup, kredi veren kuruluşlar olarak basiretli bir tacir gibi tapunun devir sebebini araştırarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredildiğini öğrenebilebilecek durumda olması nedeniyle TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı açıktır.''gerekçesiyle ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yine mahkememizin ... sayılı dosyasında görülen ve aynı tarihli kredi sözleşme kapsamında aynı binadaki 63 nolu bağımsız bölüm üzerine davalı bankaca konulan ipoteğin fekkine dair verilen kararın Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2024/1221 esas 2025/1506 karar sayılı ilamı ile ONANMASINA karar verildiği anlaşılmıştır.

Tüm dosya kapsamının birlikte değerlendirilmesine; davacı ile dava dışı Kayseri ... Taşeron Konut Yapı İnşaat San ve Tic Ltd Şti arasında Kayseri İli Talas İlçesi 907 ada 3 parselde kain ... nolu bağımsız bölümün satışı için 13/03/2011 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi imzalandığı,sözleşmede dava konusu taşınmazın 30/10/2013 tarihinde davacıya devredileceğinin kararlaştırıldığı,

devrin yapılmaması üzerine davacı tarafından açılan tapu iptal ve tescili isteminin Kayseri 3. Tüketici Mahkemesinin ... sayılı dosyasında kabulüne karar verildiği anlaşılmıştır.Dava konusu taşınmaz üzerine 20/05/2024 tarihinde davalı banka lehine ipotek tesis edildiği görülmüştür.Davalı banka tarafından dosyaya sunulan eksper raporu ekindeki tapu kaydı ile yapı ruhsatından anlaşıldığı üzere Kayseri İli, Talas İlçesi, 907 ada 3 parselin Bülent Torunoğlu adına kayıtlı olduğu ve yapı müteahhidinin dava dışı Kayseri ...

Taşeron Konut Yapı İnşaat San ve Tic Ltd Şti olduğu görükmektedir. Her ne kadar dosyada yansıyan yazılı bir belge bulunmasa da arsa sahibi ile yapı müteahhidinin farklı kişiler olduğu ve dava konusu taşınmazın 28/04/2014 tarihinde müteahhid olan dava dışı Kayseri ...

Taşeron Konut Yapı İnşaat San ve Tic Ltd Şti'ne devredildiği gözetildiğinde taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıldığı kabul edilmiştir.Yukarıda belirtilen Emsal nitelikteki Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/1237 esas 2022/1173 karar sayılı ilamındanda anlaşıldığı üzere yüklenicinin inşaatı sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacağı aksi halde,

yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale geleceği ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşeceği bu durumun taşınmaz üzerinde ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerli olacağı, taraflar arasında ipotekli taşınmaz için arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıldığının mahkememizce kabul edildiği gözetildiğinde somut davada yolsuz tescilin söz konusu olduğu,

tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesinin mümkün omayacağı bu nedenle TMK'nın 1023. Maddesinden yararlanamayacağından dava konusu taşınmaz üzerine konulan ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir.

28/11/2025 Katip · ¸E-imzalıdır Hakim · ¸E-imzalıdır