Konya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/611 K.2025/279

T.C. KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: ... Esas - ... T.C.

KONYA TÜRK MİLLETİ ADINA

. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ KARAR

ESAS NO

KARAR NO

HAKİM

KATİP

Mahkememizin ... E. Sayılı dosyasında;

DAVACI

VEKİLİ

DAVALI : 1-

VEKİLLERİ

Birleşen Konya . Asliye Ticaret Mahkemesinin ... E. Sayılı dosyasında;

DAVACI

VEKİLİ

DAVALI

DAVA

Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan), Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ

KARAR TARİHİ

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH

Davacı tarafından davalı aleyhine açılan davanın yapılan yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Mahkememizin ... E. Sayılı dosyasında;

Davacı vekili 24/11/2020 tarihli dilekçesiyle. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... Ticaret A.Ş. ile davalı ... Tic. A.Ş. arasında taşınmaz alım satımına dair imzalanan protokoller ile davalı şirket tarafından Konya ili, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada ... parselde yer alan ...

Blok zemin Kat ... nolu bağımsız bölümün 30/05/2018 tarihinde teslim edileceğinin ve bu tarihte iskan ruhsatının alınacağının taahhüt edildiğini, söz konusu taşınmazın iskanı alınmadığından taşınmazın kullanımı, kiraya verilmesi vs söz konusu olmadığını, birden fazla taşınmaza ilişkin Konya.

Noterliği vasıtasıyla gönderilen 24/02/2020 tarihli ... yevmiye nolu ihtarname ile davalı şirketten müvekkilinin uğradığı zararların sözleşme tarihi olan 30/05/2018 tarihinden itibaren yoksun kaldığı kira alacaklarının ödenmesini ve taşınmazların iskan ruhsatlarının alınmasını, iskan alınıncaya kadar kira ödemesinin devam ettirilmesini, aksi halde yasal yollara başvurulacağının bildirildiğini, ihtarnamenin davalı şirkete 04/03/2020 tarihinde tebliğ edildiğini ve davalı şirketin cevabı yazısında iskan alma yükümlülüğünün kendilerinde olmadığını bildirdiğini, davalı yanın sorumluğu kabul etmediğini,

sözleşmenin açık olduğunu belediyeye sunulan projeye uygun olarak teslim etme yükümlülüğünün davalıya ait olduğunu, yükümlülüğü yerine getirmeyen davalı şirketin ilgisiz ve temelsiz beyanlarla sorumluluktan kurtulma çabası içinde olduğunu, davalı şirketin konutların balkonlarını odalara dahil ettiği için iskan alamadığını, müvekkilinin satın aldığı mülkün son derece kıymetli olduğunu, iskan belgesi olmadığı için iş yerinin tutulmadığını, davalı ile zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulduğunu, ancak anlaşma sağlanamadığını, izah edilen nedenlerle ileride artırılmak üzere Konya İli ...

İlçesi ... Mah. ... ada, ... parselde yer alan ... blok Zemin Kat ... nolu bağımsız bölüm ile ilgili olarak müvekkilinin mahrum kaldığı kira alacaklarının şimdilik 1.000 TL.

30/09/2018 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte tahsiline, yine sözleşmenin 8-c maddesi gereğince 30/05/2018 tarihinden itibaren dava tarihine kadar cezai şart alacağının şimdilik 1.000 TL.'sinin davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davacı vekili 07/03/2025 tarihli değer artırım dilekçesinde özetle. Konya İli ... İlçesi ... Mah. ... Ada ... Parselde yer alan ...

Blok Zemin Kat ... nolu bağımsız bölüm ile ilgili olarak 30.09.2018 tarihinden itibaren müvekkilinin mahrum kaldığı kira alacaklarının 1.000,00-TL'sinin 30.09.2018 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, aynı taşınmazın satışına ilişkin sözleşmenin 8-c maddesi kapsamındaki cezai şart alacağı yönünden 9.399,9-TL'nin davalıdan her ay işleyecek ticari faizi ile tahsiline.

Birleşen dava ile talep olunan ve aynı taşınmazın m²'si küçültülmesi suretiyle meydana getirilen 228.000-TL'lik değer kaybı bedelinin, 29.01.2021 tarihli tespit gününden itibaren işleyecek ticari faizi ile tahsiline, yargılama giderlerinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili 26/03/2021 tarihli cevap dilekçesiyle. Müvekkili şirketin dava konusu taşınmazı, taraflar arasındaki protokol ve mahal listesine uygun olarak davacı şirkete teslim ettiğini, bu protokol uyarınca söz konusu taşınmazın zilyetliği tespit isteyen tarafa teslim edilmiş olup, tapuda ferağ işlemi de yapıldığını, karşı yanın hiç bir hak kaybı söz konusu olmadığını, Konya. Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.

İş sayılı dosyasında yapılan delil tespitinin usul ve mevzuata aykırı olduğunu, müvekkili şirketin bilgisi dışında tek yanlı olarak raporun hazırlandığını, dava konusu taşınmazda plan olarak projenin değiştirilmediğini, söz konusu taşınmazın iskan ruhsatının alınabilmesi için davacı alıcının söz konusu taşınmazdaki eksikliklerini tamamlama ve tamamladıktan sonra da başvuruda bulunması gerektiğini, davacının tüm taleplerinin haksız ve taraflar arasındaki protokole aykırı olduğunu, izah edilen nedenlerle yasal dayanaktan yoksun ve kötü niyetli olarak açılan işbu davanın, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine,

Mahkeme aksi kanaatte ise esastan reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Konya . Asliye Ticaret Mahkemesinin ... E. Sayılı dosyasında;

Davacı vekili 04/03/2021 tarihli dava dilekçesiyle. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... Ticaret A.Ş. ile davalı ... Tic. A.Ş. arasında taşınmaz alım satımına dair imzalanan protokoller ile davalı şirket tarafından Konya ili, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada ... parselde yer alan ...

Blok zemin Kat ... nolu bağımsız bölümün 30/05/2018 tarihinde teslim edileceğinin ve bu tarihte iskan ruhsatının alınacağının taahhüt edildiğini, söz konusu taşınmazın iskanı alınmadığından taşınmazın kullanımı, kiraya verilmesi vs söz konusu olmadığını, birden fazla taşınmaza ilişkin Konya.

Noterliği vasıtasıyla gönderilen 24/02/2020 tarihli ... yevmiye nolu ihtarname ile davalı şirketten müvekkilinin uğradığı zararların sözleşme tarihi olan 30/05/2018 tarihinden itibaren yoksun kaldığı kira alacaklarının ödenmesini ve taşınmazların iskan ruhsatlarının alınmasını, iskan alınıncaya kadar kira ödemesinin devam ettirilmesini, aksi halde yasal yollara başvurulacağının bildirildiğini, ihtarnamenin davalı şirkete 04/03/2020 tarihinde tebliğ edildiğini ve davalı şirketin cevabı yazısında iskan alma yükümlülüğünün kendilerinde olmadığını bildirdiğini,

müvekkilinin davalıdan satın aldığı bu taşınmazın teslim tarihinin 30/05/2018 tarihi olduğunu, davalı tarafça iskan ruhsatının halen alınmadığını, davalı yan sorumluluğu kabul etmediği için aleyhine müvekkili şirket adına Konya. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyada dava açıldığını, aynı taraflar ve aynı taşınmaz ile ilgili olarak devam eden Konya. Asliye Ticaret Mahkemesinin ...

Esas sayılı dosyası ile dava açıldığını işbu dosyanın bahsi geçen dosya ile birleştirilmesini, Konya ili ... İlçesi ... Mah. ... Ada ... parselde yer alan ...

Blok Zemin Kat ... nolu bağımsız bölüm ile ilgili olarak m²'yi küçültecek tarzda yapılan tadilat nedeni ile müvekkilinin zararı için şimdilik 1.000,00-TL'nin davalıdan tespit tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile tahsiline, yargılama giderlerinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Dilekçeler aşaması tamamlanmış, taraflara duruşma gününü bildirir davetiye tebliğ edilerek duruşma açılmıştır.

İncelenen dosya kapsamı ve toplanan deliller bir bütün halinde değerlendirildiğinde;

Dava, "Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan), Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan)" davasıdır.

Mahkememizce Konya . Noterliğine, Meram Belediye Başkanlığına, Karatay Tapu Müdürlüğüne, Konya . Asliye Ticaret Mahkemesine, Konya Ticaret Odası Başkanlığına, Konya . Sulh Hukuk Mahkemesine, Meram Belediyesi Başkanlığına müzekkereler yazılmış, gelen yazı cevapları incelenmek suretiyle dosyamız arasına konulmuştur.

Mahkememize dosya alanında uzman bilirkişilere verilerek heyet raporu düzenlenmesi istenilmiş, bilirkişiler tarafından düzenlenen 02/08/2022 tarihli raporda özetle; Davaya konu taşınmazın ;

Konya İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi No:... adresinde bulunan dükkanın, Mimari

Projesinde görüldüğü üzere, net 80,58 m2 brüt 84,89 m2 lik dükkan ve ... Mahallesi, ... ada ... nolu parselde

zemin kat, ... nolu dükkan olduğu tapuda, Kat İrtifakı, ... Mahallesi, ... . Cilt, ... Sayfada, ... ada ... parsel

nolu, 32.00,21 m2 miktarında, arsa vasfında ana gayrimenkulde,... Blok Zemin Kat, ... bağımsız bölüm nolu,

... arsa paylı Dükkan niteliğinde ve 12.07.2019-17498 tarihinde satış işlemi sonucu, tam hisse ile ... Ticaret A.Ş. adına tam hisse ile tescil edildiği ve halen kayıtlı olduğu eksik imalatların

tamamlandıktan sonra iskanının alınacağı anlaşıldığını, dayanak sözleşmede teslimin iskan şartına bağlanmadığı, bağımsız bölümün zilyetliğinin müşteriye 30/05/2018 tarihinde teslim edileceği, bu süreye 4 ay temerrüd süresi ekleneceği belirtilmiş olup buna göre teslim tarihi 30.09.2018 tarihi olmaktadır. Bu vade kesin vade olup davalı bu tarihte temerrüde düşmüştür. Sözleşmede ifaya ekli

ceza 1.000 TL, emsal kira ise 2.471.94 TL dir. Buna göre emsal kira 2.471.19 TL cezai şarttan fazla olup Yargıtay

içtihatlarına göre hesaplamada emsal kira esas alınmalıdır. Sözleşmede teslim zilyetlik devrine bağlandığı, iskan

şartına bağlanmadığı için tapu ferağ tarihi olan 12.07.2019 tarihine kadar hesaplama yapıldığını, buna göre davacının alacağının 30.09.2018-12.07.2019 arası 9 ay 12 gün kira tazminatı x 2.471.94 aylık kira= 23.236.23 TL olduğunu raporlarında belirtmişlerdir.

Aynı bilirkişiler tarafından düzenlenen 10/04/2023 tarihli ek raporda özetle; Konya İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi No: ... adresinde bulunan dükkanın,

Mimari Projesinde görüldüğü üzere, net 80,58 m2 , brüt 84,89 m2 brüt alana sahip taşınmaz olduğu, Tapuda, kat İrtifakı, ... Mahallesi, . Cilt, ... sayfada, ... ada ... parsel nolu, 32.00,21 m2 miktarında,

arsa vasfında ana gayrimenkulde, ... Blok Zemin Kat, ... bağımsız bölüm nolu, ... arsa paylı dükkan

niteliğinde ve 12.07.2019-... tarihinde satış işlemi sonucu, tam hisse ile ... Ticaret

A.Ş. adına tam hisse ile tescil edildiği ve halen kayıtlı olduğu anlaşıldığını, değerin bulunmasında ‘’Emsal Karşılaştırma Yöntemi’’ kullanıldığını, Kök raporlarında belirtildiği üzere; Söz konusu taşınmazın iskanının alınabilmesi

için taşınmazdaki eksikliklerin tamamlanması ve tamamlandıktan sonra başvuruda bulunulması gerektiğini, yapılan sözleşmede taşınmazın natamam olarak satıldığını, alıcının taşınmazın içindeki

eksikliklerini tamamlamadan iskan ruhsatı alınamayacağı belediye tarafından belirtildiğini, sonuç olarak kök rapordaki belirtilen hususlar da aynen tekrar ettiklerini belirtmişlerdir.

Aynı bilirkişiler tarafından düzenlenen 16/09/2024 tarihli 2. Ek raporda özetle; Dava konusu taşınmaz Keşif Tarihi (17.05.2022) itibariyle mevcut haliyle Değeri

1.850.000 TL, aylık kira geliri 8.000 TL olabileceği takdir edildiğini,

Dava konusu taşınmaz Dava Tarihi (21.04.2021) itibariyle mevcut haliyle (84,89 m2)

Değeri 1.057.000,00 TL, proje tadilat olmasaydı (brüt inşaat alanın104,50 m2) 1.285.000,00 TL olacaktı. 19,61 m2 eksik fark değer farkı 228.000 TL olacağını, Dava konusu taşınmazın 12.07.2019 (Satış yapılarak Teslim) Tarihi itibariyle Kira değeri

2.544,17 TL olduğunu, Dava konusu taşınmazın 30.09.2018 (Teslim edilmesi gereken) Tarihi itibariyle Kira

değeri 2.471,94 TL olmaktadır.( 2022 Nisan ayında 8.000 TL olan parasal değer 2018 yılının

eylül ayında 2.471,94 TL olduğunu, Dava konusu taşınmazın 30.09.2018 İle 12.07.2019 Arası Mevcut Haliyle Kira Tazminat

Değeri ;

30.09.2018-12.07.2019 = 2.471,94 TL x (9 ay+12 gün) = 23.236,23 TL Dava konusu taşınmazın 30.09.2018 İle 12.07.2019 arası (9 ay+12 gün) arası mevcut

haliyle Kira Tazminat Değeri 23.236,23 TL hesaplandığını, Dava konusu taşınmazın 30.09.2018 ile 12.07.2019 arası Mevcut Haliyle Kira Tazminat ve cezai şart (aylık 1000 TL ilavesi ile) Değeri;

30.09.2018-12.07.2019 = 2.471,94 TL+1.000 TL x (9 ay+12 gün) = 32.593,83 TL Dava konusu taşınmazın 30.09.2018 İle 12.07.2019 arası (9 ay+22 gün) arası mevcut,

haliyle Kira Tazminat ve cezai şart (aylık 1000 TL ilavesi ile) Değeri 32.636,16 TL

hesaplandığını, Dava konusu taşınmazın 30.09.2018 İle 04.10.2021 Arası Mevcut Haliyle Kira Tazminat

Değeri Hesaplanması; 30.09.2018-30.09.2019 =2.471,94 TL x (12 Ay) =29.663,28 -TL

30.09.2019-30.09.2020 =2.923,56 TL x (12 Ay) =35.082,72 -TL 30.09.2020-04.10.2021 =3.258,88 TL x (12 Ay+4 gün) =39.541,07-TL, Dava konusu taşınmazın 30.09.2018 İle 04.10.2021 (3 yıl+4 gün) arası mevcut haliyle Kira

Tazminat Değeri 104.287,07 TL olarak hesaplandığını raporlarında belirtmişlerdir.

Yargıtay. HD'nin 8.7.2013 gün ve ... E. ... K sayılı ilamında. "Taraflar arasındaki 3.12.2003 tarihinde davalının taşınmazı 1.7.2005 tarihinde teslim edeceği, belirtilen tarihten 6 ay içerisinde daire teslim edilmezse 15.000 USD ... -... tazminat ödeneceği kararlaştırılmış olup davalı belirtilen sürede taşınmazı davacıya teslim etmediğine göre davacının ifaya ekli cezai şart olan talebi yerindedir.

Ancak Borçlar Kanununun 161/son maddesi hükmünce hakim fahiş gördüğü cezaları tenkis ile mükelleftir. Bu hükmü hakimin resen gözetmesi gerekir.

Ceza koşulunun fahiş olup olmadığı tarafların ekonomik durumu, özel olarak borçlunun ödeme kabiliyeti ile beraber borcunu yerine getirmemis olması nedeniyle sağladığı menfaat, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı ölçü olarak alınarak tayin edilmeli ve hüküm altına alınacak ceza miktarı hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun olarak tespit edilmelidir.

Mahkemece bu yönler gözetilmeden eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. Davalının taşınmazı geç teslim edilmesi halinde kira tazminatı ödeyeceğine dair bir taahhüdü bulunmamaktadır. O halde mahkemece davacının kira kaybı isteğine dair talebinin de sözleşmenin yanlış değerlendirilmesi sonucu kabulüne karar verilmiş olması bozma nedenidir." şeklinde tespitte bulunulmuştur.

Somut olayda; dava ile davalı arasında düzenlenen sözleşme kapsamında, sözleşmeye uygun hareket edilmediğinden bahisle, kira alacağı, cezai şart alacağı ve sözleşmeye aykırı olarak m² farkı nedeniyle oluşan zararın giderilmesi amacıyla mahkememizde dava açılmıştır. Mahkememizce davacının zararının tespiti amacıyla keşif yapılmış ve uzman bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Alınan rapor neticesinde.

30/05/2018-12/07/2019 tarihleri arasında geç teslim nedeniyle davacının cezai şart alacağı talebinde bulunabileceği, yukarıda açıklanan Yargıtay kararı doğrultusunda kira alacağı talebinde bulunulamayacağı, ayrıca rapor doğrultusunda m² farkı nedeniyle davacının zarara uğradığı kanaatine varılmış, alınan bilirkişi raporu ve Yargıtay kararı doğrultusunda karar verilmiş ve oluşan vicdani kanaat ile aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.