Konya 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/241 K.2024/428

5- ... - ... ...

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ

KARAR TARİHİ

KARARIN YAZILDIĞI TARİH

Mahkememizin 08/06/2021 tarih ... esas ve ... karar sayılı kararının Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin 01/02/2024 tarih ... esas ve ... karar sayılı ilamı ile bozulması sonrasında Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

1.BEYANLAR:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ... arasında 30.09.2017 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini ve müvekkilinin taşınmazın 337,60 m2'sini davalı ...'e 09/10/2017 tarihinde devrettiğini, inşaatın 16 ay içinde bitirilmesinin kararlaştırıldığı halde davalının halen inşaata başlamadığını ve sözleşmede yasaklanmasına rağmen davacının kendisine devretmiş olduğu hisseyi de diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek, taraflar arasındaki sözleşmenin feshine ve davalılar adına kayıtlı hisselerin tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili davalı ile davacı arasında akdedilmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını, dava dilekçesi ile sunulan sözleşmeyi kabul etmediklerini, dava konusu hisselerin davacı şirketten, bedeli ödenmek suretiyle satın alındığını, müvekkil tarafından hukuken iyi niyetli 3. kişi olarak kabul edilen diğer davalılara yapılmış olan devirlerin de geçerli olduğunu, bu devirlere ilişkin müvekkil ile diğer davalılar arasında yapılmış olan sözleşmeler bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile yüklenici ... arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şekline yapılmadığından geçersiz olduğunu, yapılan sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığını, bu sözleşmenin iyiniyetle hak iktisap eden üçüncü kişilerin hakkına zarara vermek amacıyla her zaman ve istenildiği şekilde yapılabileceğini, tapu payını müvekkiline devredip tescili yapıldıktan sonra danışıklı olarak böyle bir sözleşme yapmalarının mümkün olduğunu, müvekkilinin arsa payını devralırken iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; davanın haksız ve kötü niyetli olduğunu, davalı ...'in söz konusu tapu kaydını satın aldığını söylediğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında aldığını dile getirmediğini, söz konusu iptal ve tescilleri istenen tapu kayıtları üzerinde iyi niyetli olarak hak iktisap etmiş olup üçüncü kişi konumunda bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava dilekçesi ile sunulan sözleşmeyi kabul etmediklerini, dava konusu hisselerin davacı şirketten bedeli ödenmek suretiyle satın alındığını, müvekkil tarafından hukuken iyi niyetli 3. kişi olarak kabul edilen diğer davalılara yapılmış olan devirlerin de geçerli olduğunu, bu devirlere ilişkin müvekkil ile diğer davalılar arasında yapılmış olan sözleşmeler bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; davada belirtilen taşınmazı davacının beyan ettiği gibi ...'ten değil ...'dan 27/04/2018 tarihinde tapu dairesinde satın aldığını, ...'i tanımadığını ve bağlantısının olmadığını, söz konusu dava ile alakasının olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.BOZMA ÖNCESİ MAHKEMEMİZCE VERİLEN KARAR:

Mahkememizin 08/06/2021 tarih ... esas ve ... karar sayılı kararında özetle: taraflara ait yapılan ticari defter incelemesi neticesinde dava konusu arsa ile ilgili olarak devir işleminin faturalaştırıldığı, ancak arsa devir bedeli olan 175.000,00 TL'ye ait herhangi bir ödeme kaydının ve ödemeyi ispatlayıcı belgelerin olmadığının tespit edildiği, dosyaya hem davacının hem de davalı ...'in ellerinde bulunan sözleşme aslını sundukları, dava dışı ...

Yapı A.Ş.’nin ise sözleşme aslının davacı tarafından sunulduğunu beyan ederek dosyaya sözleşme aslını sunmadığı, mevcut iki adet sözleşme aslı incelendiğinde davalı ...'in sunmuş olduğu sözleşme aslında davacı ... şirketinin kaşesi ve imzasının bulunmadığı, dava dışı ... Yapı A.Ş.'nin imzasının bulunduğu, 09.10.2017 tarih ve ... yevmiye no.lu Resmi Senette tapunun Konya ili, ... ilçesi, ... ...

Mahallesi, ... ada, 3 parsel'de kayıtlı 947,82 m² yüzölçümlü arsa vasfındaki taşınmazdaki hissesini 175.000,00 TL bedelle satışının yapıldığı, davacı şirketin ticari defterlerinde davacının 09.10.2017 tarih ve 020674 sıra no.lu fatura ile 175.000,00 TL bedelle arsa satışına yönelik davalı ...' e fatura düzenlediği ve ticari defterlerine de bu faturayı işlediği, davacının bahsettiği sözleşmenin davalı ile yapılmadığı ve tapuda satış işlemi suretiyle hissesini 175.000,00 TL bedel karşılığında davalı ...'e devrettiği kanaatine varıldığı,

diğer davalılar ise kendilerine ait hisseleri davalı ...' ten tapuda satış suretiyle devralan 3. kişiler olup, davalıların kötüniyetli olduklarına dair herhangi bir husus tespit edilmediği gibi, dava konusu hisselerin davalı ...'ten bedeli ödenmek suretiyle satın alındığı ve hukuken iyi niyetli 3. kişi olarak kabul edilen diğer davalılara yapılmış olan devirlerin de geçerli olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

3. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI Mahkememiz kararına karşı istinaf kanun yoluna gidilmiş ancak Konya Bölge Adliye Mahkemesi . Hukuk Dairesi 23/06/2021 tarihli ... esas ... karar sayılı kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine dair karar verilmiştir. 4. BOZMA KARARI VE GEREKÇESİ:

Yargıtay. Hukuk Dairesi'nin 01/02/2024 tarih ... esas ve ... karar sayılı ilamı ile "Davacı vekili tarafından dosyaya sunulan adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi arsa malikleri davacı şirket, dava dışı ... Yapı A.Ş. ve yüklenici davalı ... arasında düzenlenmiştir. Davalı ... vekili tarafından sunulan sözleşme ise, dava dışı ... Yapı A.Ş. ve davalı ... arasında düzenlenmiş olup, davacının isim ve imzası bu sözleşmede bulunmamaktadır.

Dava konusu taşınmazın 337,60 m² kısmı davacı şirket tarafından davalı ...'e 09/10/2017 tarihinde ve ... yevmiye numaralı satış işlemiyle 175.000,00 TL bedelle devredilmiş olup, davalı ... devralmış olduğu hisseyi değişik tarihlerde diğer davalılara devretmiştir. Dava dışı ... Yapı A.Ş yetkilisi yazılı beyanında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı şirket, ...

Yapı A.Ş ve davalı ... arasında akdedildiğini ve davacı tarafından dosyaya sunulan sözleşme aslını kabul ettiğini bildirmiştir. İlk Derece Mahkemesince görüşüne başvurulan mali müşavir bilirkişinin düzenlediği raporda, davacı şirketin ticari defterlerinin incelenmesinde taşınmazın devri karşılığında herhangi bir ödemenin olmadığı, dava dışı diğer arsa sahibi olan ...

Yapı A.Ş.'nin ticari defterlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan devir nedeniyle para giriş çıkışının olmadığı, davalı defterlerinde de ödemeye ilişkin bir kaydın olmadığı bildirilmiştir.

Taraflarca dosyaya sunulan iki sözleşme içerik olarak aynı olup, imza kısımlarının farklı olduğu, davalı ... sözleşmeyi dava dışı arsa sahibi ... Yapı A.Ş. ile imzaladığını, davacının sözleşmede taraf olmadığını, tapu payını bedel karşılığında davacıdan satın almış olduğunu savunmuş ise de, davacıya ödeme yaptığını ispat edemediği, devralmış olduğu payı kısa zaman aralıkları ile diğer davalılara devrettiği, dava dışı şirketin davacının sözleşmenin tarafı olduğunu kabul ettiği hususları birlikte değerlendirildiğinde, davacı arsa maliki davalı yüklenici ... ile aralarındaki sözleşme ilişkisinin varlığını ispat etmiştir.

Öte yandan davacı tarafından davalı yüklenici ...'e yapılan temlik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında avans mahiyetinde olup, davalı yüklenici sözleşmeden kaynaklanan edimini yerine getirmediğinden davalı yükleniciden pay satın alan diğer davalıların da TMK’nın 1023. maddesi kapsamında iyiniyetinin korunması mümkün değildir.

O halde mahkemece yapılacak iş, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali ve tescile karar verilmesinden ibaret olup, eksik incelemeye dayalı olarak davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddi kararı doğru olmamış, istinaf mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması uygun görülmüştür." şeklindeki gerekçe ile mahkememiz kararı bozulmuştur.

5.MAHKEMEMİZCE TOPLANAN DELİLLER VE YAPILAN İŞLEMLER ile DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

İşbu dava; tapu iptali ve tescil davasıdır.

... Yapı A.Ş.nin mahkememize sunduğu 24/05/2021 tarihli dilekçesi ile mahkememiz dosyası ile açılmış olan davaya muvafakat ettiğini bildirmiştir.

Davacı vekili 07/06/2018 havale tarihli dava dilekçesi ile davalılardan ... firmasının sahibi ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını iddia etmiştir. Davalılardan ... ise davacı ile arasında akdedilmiş bir sözleşme bulunmadığını, dava dışı diğer arsa hissedarı ... Yapı A.Ş arasında sözleşme olduğunu, dava dilekçesi ile sunulan sözleşmeyi kabul etmediklerini, dava konusu hisselerin davacı şirketten bedeli ödenmek suretiyle satın alındığını iddia etmiştir.

Dosyaya hem davacının hem de davalı ...' in ellerinde bulunan sözleşme aslını sundukları, dava dışı ... Yapı A.Ş nin ise sözleşme aslının davacı tarafından sunulduğunu beyan ederek dosyaya sözleşme aslını sunmadığı görülmüştür. Mevcut iki adet sözleşme aslı incelendiğinde davalı ...' in sunmuş olduğu sözleşme aslında davacı ... Bilişim şirketinin kaşesi ve imzasının bulunmadığı, dava dışı ... Yapı A.Ş nin imzasının bulunduğu görülmüştür. Ayrıca 09.10.2017 tarih ve ...

Yevmiye nolu Resmi Senette tapunun Konya ili, Selçuklu ilçesi, ... ... Mahallesi, ... ada, 3 parsel'de kayıtlı 947,82 m2 yüzölçümlü arsa vasfındaki taşınmazdaki hissesini 175.000 TL bedelle satışının yapıldığı görülmektedir. Yine davacı şirketin ticari defterlerinde davacının 09.10.2017 tarih ve ... sıra nolu fatura ile 175.000 TL bedelle arsa satışına yönelik davalı ...' e fatura düzenlediği ve ticari defterlerine de bu faturayı işlediği görülmüştür.

Mahkememizce tüm bu hususlar değerlendirilerek ve Resmi Senetteki alım-satıma ilişkin taraf beyanları da nazara alındığında davacının bahsettiği sözleşmenin davalı ile yapılmadığı ve tapuda satış işlemi suretiyle hissesini 175.000 TL bedel karşılığında davalı ...'e devrettiği kanaatine varılmıştır. Bu sebeple davacının davalılardan ... yönünden tüm taleplerinin reddine karar verilmiştir.

Diğer davalılar ise kendilerine ait hisseleri davalı ...' ten tapuda satış suretiyle devralan 3. kişilerdir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde yer bulan taşınmazların tapu kayıtlarına İYİ NİYETLE dayanarak bir ayni hak kazanan kimselerin dayandıkları tapu kaydı yolsuz olsa bile kazanımlarının korunacağı hükme bağlanmıştır. Dava dosyasında davalıların kötüniyetli olduklarına dair herhangi bir husus tespit edilmediği gibi dava konusu hisselerin davalı ...' ten bedeli ödenmek suretiyle satın alındığı ve hukuken iyi niyetli 3. kişi olarak kabul edilen diğer davalılara yapılmış olan devirlerin de geçerli olduğu kanaatine varılmıştır.

Her ne kadar Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin 01/02/2024 tarih ... esas ve ... karar sayılı bozma ilamında yukarıda açıklanan gerekçelerle mahkememiz kararı bozulmuş ise de anılan karara yönelik muhalefet şerhinde "Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. ...iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(M.K.m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. ..Sayın çoğunluk, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir.

Oysa TMK nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir.

Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır.

Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir.

Somut olayda, dava konusu 947,82 m2’lik arsanın 337,60 m2’sine malik olan davacı şirket bu arsasını 175.000 TL karşılığında davalıya 09.10.2017 tarihinde satmıştır. Bu satış faturaya bağlanmış ve defter incelenmesinde faturanın davacı defterlerinde kayıtlı olduğu sabittir. HMK.m.222/4.fıkra gereğince davacının bu kaydı kendi aleyhine delil kabul edileceğinden başka hiçbir delile gerek olmaksızın taşınmaz hissesinin davalıya satıldığının kabulü gerekir.

Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenleme şeklinde noterde yapılması sıhhat koşuludur. Taraflar arasında resmi şekilde yapılmış bir sözleşme bulunmamaktadır. Arsa halen boş vaziyette olduğu bilirkişi raporuyla sabit olduğuna göre Sayın çoğunluğun geçerli bir sözleşmenin varlığını kabul etmesi ve sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptaline karar verilmesi gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesi doğru olmamıştır.

Kaldı ki geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olsaydı bile; arsa sahibi kendisine ait hisseyi davalıya tapuda devretmiştir. Davalı/alıcı, boş olan arsa hisselerini diğer davalılara tapuda hisse devri şeklinde intikal ettirmiştir. Davalı/üçüncü kişiler, yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek taşınmazı satın aldıklarını iyi niyetli olduklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Tapu maliki üçüncü kişilerin bu konudaki haklı savunmalarına istinaden ilk derece mahkemesi davanın reddine karar vermiş, istinaf mahkemesi ise istinaf istemini esastan reddetmiştir. Dairemizin Sayın çoğunluğunca, doğru ve isabetli olan ilk derece mahkemesi kararını yazılı gerekçelerle bozması TMK nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya güven ilkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir.

Bu karinenin aksini, yani davalıların kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalıların kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamadığı gibi taşınmazın davalı alıcıya satıldığına dair fatura düzenlemiş ve ticari defterlerine kaydetmiştir. Bu nedenlerle davalıların mülkiyet hakkının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunmasına yönelik kararın onanması gerekirken" ifadelerine yer verildiği görülmektedir.

Mahkememizce muhalefet şerhinde yer alan açıklamaya iştirak edilmektedir.

Öte yandan her ne kadar davacı tarafça dosyaya kendisinin imzası da bulunan sözleşme aslı sunulmuş ise de davalı ... tarafından sadece ... ve dava dışı ... Yapı A.Ş. İmzalarını içerir sözleşme aslı sunulduğu nazara alındığında; davacının davalı taraf ile dava dışı ... arasında yapılan sözleşmeye daha sonra da kendi imza ve kaşesinin ekleme ihtimali bulunmaktadır.

Tüm dosya kapsamı ile davacının davasının ve tüm taleplerinin tüm davalılar yönünden reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

Hüküm: Gerekçesi Yukarıda açıklandığı Üzere:

A) Mahkememizin 08/06/2021 tarih ... Esas ... Karar sayılı kararında DİRENİLMESİNE.

B) Davacının davasının ve tüm taleplerinin tüm davalılar yönünden REDDİNE.

B-1-Dava reddedildiğinden 427,60 TL maktu harcın peşin olarak alınan 853,88 TL harç ile 4.269,38 TL ıslah harcı toplamı 5.123,26 TL'den mahsubu ile bakiye 4.695,66 TL harcın HK 31 maddesi gereğince karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,

B-2-Davalılardan ..., ... ve ... kendilerini bir vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 47.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak bu davalılara ödenmesine,

B-3-Davacının yaptığı tüm yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

B-4-Sunulan belge asıllarının karar kesinleştiğinde iadesine,

B-5-Davacı tarafından yatırılan ve dosyada bakiye kalan gider avansının HMK 333 maddesi gereğince karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,

Dair, Davacı Vekili Av. ... , Davalı ... Vekili Av. ... , Davalı ... Vekili Av. ... , Davalı ... Vekili Av. ... , davalı ...'ın yüzüne karşı davalı ...'ın yokluğunda gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki haftalık süre içerisinde mahkememize veya başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesi'ne verilecek dilekçe ile TEMYİZ yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 25/06/2024

Katip ... Hakim ...