Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2023/781 K.2025/123

Yukarıda ilk derece mahkemesi ve dosya numarası yazılı hükme karşı istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi.

DAVA

Davacı, davalı yüklenici ... İnşaat San. ve Tic.Ltd.Şti. ve davalı taşeron ... Grup İnş. Düğün Salonları Turz.Oto.

Kuaför Hiz.Gıda Ürt.Tic.Ltd.Şti’den alacaklı olduğunu, alacağına karşılık ... parsel sayılı taşınmazdaki 1-2-3-3-8-12 ve 14 numaralı bağımsız bölümleri Ankara 43.Noterliği’nin 05.10.2015 tarihli ve 20259 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile edindiğini, taşınmazların mülkiyetinin naklinin sözleşme gereği 05.02.2016 tarihinde yapılmayınca 26.04.2017 tarihine ertelendiğini, 1-2-3 numaralı bağımsız bölümlerin adına tescilinin sağlandığını, yaptığı araştırmada 8-12-14 numaralı bağımsız bölümlerin davalılar ... ve ...’a devredildiğini öğrendiğini, 4 numaralı bağımsız bölümün de dava dışı S.S....

Konut Yapı Kooperatifi adına tescil edilmiş olduğunu ileri sürerek, ... parsel sayılı taşınmazda 4-8-12 ve 14 numaralı bağımsız bölümlerin adına tescilini veya dava tarihindeki değerlerinin dava tarihinden itibaren işleyen faiziyle tahsilini ve şimdilik 10.000TL ceza-i şartın davalı yüklenici ve davalı taşerondan alınmasını istemiştir.

Davacı vekili, tarihsiz dilekçesi ile yargılama sırasında taşınmazları edinen üçüncü kişilere karşı HMK’nın 125/1-a maddesi uyarınca husumet yönelteceğini belirtmiş, 15.10.2021 tarihli dilekçe ile de ...-... ve ...’in davaya dahil edilmesini talep etmiştir.

YANIT

Davalı ... İnşaat San. ve Tic.Ltd.Şti. vekili, asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğunu, dört numaralı bağımsız bölüm malikine husumet yöneltilmesi gerektiğini, dava dışı S.S.... Konut Yapı Kooperatifi ile düzenlenen anlaşmanın değerlendirilmesi gerektiğini, davalılar ... ve ...’ın taşeron ile anlaştığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ..., dava konusu taşınmazın tapu kaydında yer alan satış vaadi şerhinin etkisiz kaldığını, taşınmazın yedinci maliki olduğunu, tapuya güvenerek taşınmazı edindiğini, taşınmaz bedelini ödediğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ..., satış vaadi şerhinin geçerli olmadığını, iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, malik olduğu 14 numaralı bağımsız bölümün bilirkişi raporunda belirtildiği gibi 200.000TL değerinde olmadığını, ceza-i şarttan sorumluluğu bulunmadığını, engelli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

MAHKEME

İlk derece mahkemesince; tapu iptali ve tescil koşulları oluştuğu gerekçesiyle ... ada (B) blok 2.kat 8 ve (C) blok 4-8-12-14 numaralı bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline; 21.11.2022 tarihli ek karar ile de (D) blok 4-8-12-14 numaralı bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davalı ... vekili, satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmadığı, satış vaadi sözleşmesinden bilgisi olmadığı, satış vaadi sözleşmesinin süreli olarak düzenlendiği, davada dahili davalı yapılamayacağı, tavzih kararının hatalı olduğu ve resen rastlanacak nedenler;

Davalı ..., satış vaadi sözleşmesinden bilgisi olmadığı, tüketici mahkemesi görevli olduğu, dahili davalı yapılmakla haklarını kullanamadığı ve satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığı;

Davalı ... vekili, iyiniyetli olarak bağımsız bölümü edindiği, satış vaadi sözleşmesinin süreli olarak düzenlendiği ve resen rastlanacak nedenler;

Davalı ... vekili, 12 numaralı bağımsız bölümü edindiğini, dahili davalı yapılmakla haklarını kullanamadığını, satış vaadi sözleşmesinin tarafına karşı ileri sürülemeyeceği ve hak düşürücü sürenin geçtiği;

gerekçeleriyle istinaf etmişlerdir.

GEREKÇE

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat ile ceza-i şart istemine ilişkindir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, TBK’nın 188.maddesinde, “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” hükmü düzenlenmiştir.

Buna göre alacağın devrini öğrenen borçlu, devir olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (alacağı devralan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Devredilen alacağın konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, alacağı devreden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye devretmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye devretmişse, üçüncü kişi TBK’nın 97.maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut uyuşmazlıkta, kat irtifakı kurulu ... parsel sayılı taşınmazda mesken niteliğindeki 1-2-3 numaralı bağımsız bölümlerin satış nedeniyle 29.06.2018 tarihinde davacı adına tescil edilmiştir.

Mesken niteliğindeki 8 numaralı bağımsız bölüm satış nedeniyle 21.05.2018 tarihinde ... adına iken satış nedeniyle 30.11.2018 tarihinde ...; mesken niteliğindeki 12 numaralı bağımsız bölüm satış nedeniyle 07.06.2018 tarihinde ... adına iken satış nedeniyle 27.11.2018 tarihinde ...; mesken niteliğindeki 14 numaralı bağımsız bölüm satış nedeniyle 07.06.2018 tarihinde ... adına iken satış nedeniyle 27.11.2018 tarihinde ...; mesken niteliğindeki 4 numaralı bağımsız bölüm kat irtifakı nedeniyle 17.02.2017 tarihinde S.S....

Konut Yapı Kooperatifi adlarına tescil edildiği tapu kayıtlarında görülmektedir. Davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesi 21.07.2017 tarih ve 42210 yevmiye numarası ile tapu kayıtlarına şerh edildiği anlaşılmaktadır.

Dava dışı arsa maliki S.S.... Konut Yapı Kooperatifi ile davalı yüklenici ... İnş.San. ve Tic.Ltd.Şti. arasında 03.01.2007 tarihinde Ankara 17.Noterliği’nde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 1313 ada 1 sayılı parseldeki yapılacak 50 adet bağımsız bölümden 30 adedi yükleniciye bırakılmıştır. Davacı ile davalı yüklenici ... İnşaat San. ve Tic.Ltd.Şti. ve davalı taşeron ... Grup İnş. Düğün Salonları Turz.Oto. Kuaför Hiz.Gıda Ürt.Tic.Ltd.Şti. arasındaki 05.10.2015 tarihli ve 20259 yevmiyeli satış vaadi sözleşmesi uyarınca ... sayılı parseldeki (D) blok 1-2-3-4-8-12 ve 14 numaralı bağımsız bölümler davacıya temlik edilmiştir.

Bilindiği üzere, yüklenicinin temliki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemli davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın arsa sahibi S.S.... Konut Yapı Kooperatifi’nin taraf olduğu bir davada yapılması gerekir. Bununla birlikte, TMK’nın 716.maddesi uyarınca kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil davaları tapu malikine karşı yöneltilmesi gerekir. Çekişme konusu 4 numaralı bağımsız bölüm maliki S.S.... Konut Yapı Kooperatifi davada yer almadan taşınmaz mülkiyetine ilişkin bir karar verilmesi de doğru değildir.

Bundan ayrı, Tapu Kanunu’nun 26/8-9 maddesi dikkate alınarak dava konusu taşınmaz maliklerinin hukuki durumu TMK’nın 1023-1024 maddeleri uyarınca değerlendirilmeden karar verilmesi yerinde görülmemiştir.

Ayrıca, davalı yüklenici ile dava dışı arsa maliki arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin ilgili belediyeden aldığı mimari proje de sağlanarak mimar, inşaat mühendisi, elektrik mühendisi, makine mühendisi, peyzaj mimarı ve hesap bilirkişilerin hazır edileceği keşif sonrasında yapıda davalı yüklenicinin yerine getirdiği edimler ve bu edimlerin oranı, eksik iş bulunmakta ise eksik iş bedeli belirlenmeden hüküm kurulmuştur.

Bu nedenlerle ilk derece mahkemesince yapılması gereken iş; arsa maliki ve çekişme konusu 4 numaralı bağımsız bölüm maliki S.S....

Konut Yapı Kooperatifi hakkında dava açmak ve eldeki dava ile birleştirilmek üzere davacıya süre verilerek taraf teşkili tamamlanmalı, taraf oluşumunun tamamlanmasından sonra davalı yüklenici ile dava dışı arsa maliki arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği çekişmeye konu bağımsız bölümlerin hangi blokta olduğu tapu kaydı da dikkate alınarak duraksamasız biçimde belirlenmeli ve kime bırakıldığı tespit edilmeli,

bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye bırakıldığının anlaşılması halinde davalı yüklenici ile dava dışı arsa maliki arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin ilgili belediyeden aldığı mimari proje de sağlanarak mimar, inşaat mühendisi, elektrik mühendisi, makine mühendisi, peyzaj mimarı ve hesap bilirkişilerin hazır edileceği keşif sonrasında tüm yapıda davalı yüklenicinin yerine getirdiği edimler ve bu edimlerin oranı,

eksik iş bulunmakta ise eksik iş bedeli belirlendiği 30.05.1989 tarih ve 20180 sayılı Resmi Gazete de yayınlanan “Konut İnşaatlarının Seviyesini Belirlemede ve Hakediş Düzenlemede Esas Alınacak Puanlama Tablosu” dikkate alınarak tespit edildiği denetlenebilir, objektif, gerekçeleri açıklanmış, infazında duraksama yaratmayacak nitelikte bir rapor alınmalı, yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği veya kabul edilebilir seviyede yerine getirmiş olması halinde eksik kalan iş bedelinin arsa maliklerine ödenmek üzere depo edilmesi için davacıya makul bir süre verilmeli, yapı kullanma belgesinin alınması amacıyla davacıya yetki verilmeli,

tüm bunlardan sonra tapu malikleri davalılar ...-... ve ...’in hukuki durumu TMK’nın 1023-1024 maddeleri uyarınca değerlendirilerek işin esası hakkında bir karar vermek olmalıdır.

İlk derece mahkemesince açıklanan bu olgular gözden kaçırılarak yanılgılı gerekçeyle tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hal böyle olunca, davalı ... vekili, davalı ..., davalı ... vekili ve davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesince verilen kararın yukarıda belirtilen gerekçeler ile esaslı deliller toplanmadan ve delil değerlendirmesi yeterince yapılmadan verilmiş olması nedeniyle HMK’nın 353/1-a-4-6 bendi gereğince kaldırılarak dosyanın mahalline gönderilmesine karar verilmesi gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİHİ : 05/02/2025

... Başkan ... ¸E-İmzalıdır ... Üye ... ¸E-İmzalıdır ... Üye ... ¸E-İmzalıdır ... Katip ... ¸E-İmzalıdır

¸Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu kapsamında E-imza ile imzalanmıştır. ¸