Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi E.2025/542 K.2026/162

(İnceleme Aşamasında / Duruşmasız) (HMK. 353/1-b.1 Maddesi Uyarınca Başvurunun Esastan Reddine)

ESAS NO : 2025/542

KARAR NO : 2026/162

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

BAŞKAN : ... (...)

ÜYE : ... (...)

ÜYE : ... (...)

KATİP : ... (...)

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : ANKARA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ : 19/02/2025

NUMARASI

2021/214 Esas - 2025/115 Karar

DAVANIN KONUSU

APKİS'E Dayalı T.İ.T. - Alacak

KARAR TARİHİ : 18/02/2026

KARAR YAZIM TARİHİ : 18/02/2026

Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil - alacak istemine ilişkin davada, mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan inceleme neticesinde;

İDDİA

Davacı vekili; davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi, Arsa Sahibi olarak;... Makina İnşaat Taahüt Mühendislik Otomotiv Gıda Emlak Gayrimenkul İthalat İhracat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi, Yeni Yüklenici olarak. Dava dışı .... Eski Yüklenici olarak anılacaktır.

Bu şahıs hakkında Ankara 19. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/546 Esas sayılı dosyası ile dava mevcut olup halen derdest olduğunu, ihtilafa konu olan ... parseldeki taşınmaza ilişkin olarak eski yüklenici ... ile söz konusu davalı arsa sahibi kooperatif arasında Yenimahalle 5. Noterliği 17.09.2014 tarih ve 27024 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını,

bu sözleşmeye göre yüklenici ... yapılacak olan 138 dairenin 69 adetinin yani bağımsız bölümlerin %50'si miktarında bağımsız bölümün sahibi olacaktır.'' Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandıktan sonra eski yüklenici tarafından inşaata başlandığını, inşaat devam ederken müvekkili ...'le eski yüklenici aralarında yaptıkları Protokol ile eski yüklenicinin yapılacak inşaatta sahibi olacağı 69 adet daireden 6 tanesinin tüm haklarını müvekkili ...'e devrettiğini, bu dairelerin de bilgisi açıkça sözleşmede öngörüldüğünü, protokole göre ''B Blokta yer alan 4. Kat 12,13,14.

6. Kat 18 ve 20. 8. Kat 25 numaralı daireler ...'e devredileceğini, bu sözleşme yapıldıktan sonra inşaata devam eden eski yüklenici ...'nin inşaatı bitirmesi ve söz konusu sözleşme şartlarının yerine getirilmesi beklenirken ... 15.05.2017 tarihinde söz konusu inşaat ve kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki tüm hak, alacak ve borçlarını ...'ın yetkilisi olduğu davalı ...

Makina İnşaat Taahüt Mühendislik Otomotiv Gıda Emlak Gayrimenkul İthalat İhracat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi'ne devrettiğini, bu aşamadan sonra müvekkiline olan taahhütlerinin yeni firma tarafından yerine getirileceği ortaya çıktığını, söz konusu devir Kooperatifin de rızası, muvafakati ve sorumluluğu altında gerçekleştiğini, arsa sahipleri eski yükleniciye karşı hem alacaklı hem de borçlu pozisyonunda olduğunu, eski yüklenicinin alacaklarını ve borçlarını devretmesi; üçüncü kişilere olan borçlarından arsa sahiplerinin de sorumluluğunu doğurduğunu, zira;

eski yüklenici müvekkiline olan borcunu arsa sahiplerininde bilgisi ve muvafakatı dahilinde yeni yükleniciye devrettiğini, bu yolla arsa sahipleri de halefiyet ilkesi gereği eski yükleniciye ödemekle yükümlü olduğu edimi müvekkili lehine yerine getirmek zorunda olduğunu, davalı arsa sahibi kooperatif, müvekkiline verilmesi gereken dava konusu B Blok 4. Kat 12 numaralı konutun ve de sözleşmede müvekkiline verilen konutların tamamının devir ve tescilinden ya da bedelinden sorumlu olduğunu, kabul anlamına gelmemekle beraber arsa sahibi davalının en az sorumluluğu " eski yüklenicinin inşaata başladıktan,

davalı yeni yükleniciye devir aşamasına getirdiği inşaat seviyesinin oranı kadar olduğunun da kuşkusuz olduğunu, davaya konu edilen ve müvekkiline verilmesi lazım gelen tapu ferağının halen müvekkiline verilmediği ve verilmeyeceğinde şu an için kuşku olmadığını, belirtilen taşınmazın tapusunun 3. kişilere verilmesi halinde müvekkilinin fevkalade mağdur olacağında da kuşku bulunmadığını, bu nedenle dava konusu edilen taşınmazın tapu kayıtları üzerine 3. Kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini ileri sürerek, davalı arsa sahibi S.S. ...

Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı, ... parseldeki taşınmazda B Blokta yer alan 4. Kat 12,13,14.

6. Kat 18 ve 20; 8. Kat 25 numaralı konut vasfındaki taşınmazlar üzerine 3. kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasına, yargılamanın nihayetinde kısmi davanın kabulü ile ... parseldeki taşınmaz B Blokta yer alan 4. Kat 12 numaralı konutun, davalı kooperatif adının terkini ile müvekkili adına devir ve tesciline, olmaz ise fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile taşınmaz bedeline ilişkin şimdilik 400.000,00 TL alacaklarının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline,

yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi vekili; müvekkili SS ...

Konut Yapı Kooperatifi, davacı ile diğer davalılardan eski yüklenici ... arasında imzalanan adi taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı değil, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın maliki olduğunu, davacı, dava konusu uyuşmazlıkla ilgili olarak hukuki tercihini ilk yüklenici ...'ye karşı Ankara 19.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/546 Esas sayılı dosyasından dava açıp husumeti bu kişiye karşı yönelttiğinden, bu davanın açılmasında hukuki bir yararı olmayıp açılan bu davanın husumet yönünden reddine karar verilmesini, ilk yüklenici tapu ferağ hakkı kazanmadığını,

davacının Ankara 19.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/546 Esas sayılı dosyasından dava açtığı ilk yüklenici ..., ilk parti tapu ferağını hak edebilmesi için gerekli olan her biri 23 katlı iki blokun betonermelerini tamamlayamadığını, Ankara 10.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2017/31 D.İş sayılı tespit dosyasına verilen rapordan da görüleceği üzere, bu bloklardan A Blok 7 normal katta, B Blok 1 normal katta iken inşaatı bıraktığını, ilk yüklenici ..., herhangi bir tapu ferağını hak etmeden işi bıraktığı için bu ilk yükleniciden hak sahibi olduğu iddiasında bulunan davacının da tapu talep hakkı bulunmadığını, TMK 706.maddesinin,

"Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır". TBK 12/2.maddesinin, "Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir.

Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz" hükümleri uyarınca ilk yüklenici ile davacı arasında imzalanan adi sözleşmenin hüküm doğurmasının mümkün olmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesine, ihtiyati tedbir isteminin reddine, yargı gideri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini istemiştir

Davalı ... Makina ... Ltd. Şti. vekili. T.M.K”' nun 706.maddesi, "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır." şeklinde düzenlenmiştir. T.B.K.nun 12/2.maddesi ise "Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir.

Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz" şeklinde düzenlendiğini, bilindiği üzere gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri resmi şekil kuralına tabi olup noterden yapılmaları gerektiğini, adı yazılı taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçerli olmadığını, dava dışı ...

Yapı ile davacı arasında akdedilen dava konusu sözleşme adi yazılı nitelikte olup sözleşmenin hüküm doğurması tapu tescil talebi açısından mümkün olmadığından ve para borçları nedeniyle ihtiyati tedbir kararı uygulanamadığından davacı tarafın ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmesi gerektiğini, ..., SS ...

Konut Yapı Kooperatifi ile imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen yazılı yükümlülüklerini yerine getiremediği için inşaat imalatına devam edememiş ve Yenimahalle 5. Noterliği'nce düzenlenen 15.05.2017 tarih ve 12322 yevmiye sayılı “düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi içerikli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devrine ilişkin sözleşme” arsa sahibi kooperatif ile müvekkili şirket arasında imzalandığını, müvekkili şirket yukarıda belirtilen noter devir sözleşmesi gereği arsa sahibinin (kooperatifin) eski yükleniciye olan (... - ...

Yapı) imalat bedeli borcu kadar borçtari sorumlu olacağını, bu imalat bedeli ise Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2017/31 D.İş sayılı dava dosyasınca belirlenmiş olup 1.823.212,00.TL olduğunu, müvekkili şirket, devir sözleşmesi doğrultusunda inşaatta oluşan imalat bedelini ise fazlasıyla ödemek zorunda kaldığını, inşaatın eski yüklenicisi ... (...

Yapı) bulunduğu ekonomik çıkmazdan çıkabilmek uğruna birçok insana adi yazılı sözleşmeler ile daire sattığını, dairelerin bedellerini tahsil etmesine rağmen işbu daireleri teslim edemeyerek ve inşaata devam edemeyerek birçok insanın mağdur olmasına sebep olmuştur. ... adına Cumhuriyet Savcılığında da birçok hazırlık dosyası mevcut olduğunu, ...” nin arkasında bıraktığı borcun ödenecek boyutlarda olmadığını,

müvekkili şirket ise ...” den daire alan ve mağdur olan şirketlerden olup sırf bu zararını kurtarabilmek için inşaatı kendisi devralmış ve arsa sahibinin devreden ...' ye olan imalat borcunu üstlenmiş fakat haciz baskısı altında imalat borcundan çok daha yüksek rakamları ödemek zorunda kaldığını, dava konusu olayda da müvekkil şirket, eski yüklenici ile davacı arasında yapılan sözleşmenin tarafı olmadığını, işbu sözleşmeye muvafakat vermediğini ve bu sözleşmeden kaynaklı bir kazanç elde etmediğini,

inşaat yapımının devrine ilişkin sözleşme ile eski yükleniciye karşı devir tarihine kadar oluşan imalat bedeli kadar sorumlu olup süreç içerisinde ve haciz baskısı altında sorumlu olduğu tutarın on kat üzerinde borç ödemek zorunda kalmış hatta bu ödemeler nedeniyle kendi borçlarını dahi ödeyemez hale geldiğini, dava dışı ...

Yapı ile müvekkili şirket arasında hiçbir organik bağ veya akrabalık ilişkisi bulunmamakla beraber diğer davalı müvekkili şirkete ve bir çok 3. şahısa büyük zararlar vermiş bir şirket olduğunu savunarak, davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre. "Davacı dava dışı yüklenici ... arasındaki tarihsiz olarak düzenlenen taşınmaz satış vadi konulu düzenleme şeklindeki protokole göre;'' dava dışı Yüklenici ... ile davalı S.S. ...

K.Y.K. arasında düzenlenen 17.09.2014 tarih ve 27024 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden gayrimenkul üzerine yapılacak inşaattaki 138 daireden 69 adedinin yüklenici sıfatlıya ...” ait olacağı, dava dışı ...'ye ait dairlerden B Blokta yer alan 4. kat 12, 13 ve 14, 6. kat 18 ve 28. kat 25 numaralı dairelerin kendisine vermeyi taahhüt edildiğini,

iş bu taahhüt karşılığı dairelerin bedelinin daire başı 400.000 TL olmak üzere 2.400.000,00TL olarak belirlendiğini ve bu bedelin dava dışı yüklenici ...'ye elden verildiğini belirtilerek protokolde geçen bağımsız bölümleri satın aldığını, eski yüklenici ...'nin daha sonra inşaat yapım sözleşmesini diğer davalı ... Makina İnş. Ltd.

Şti.'ne devrettiğini, müvekkilinin satın aldığı altı adet bağımsız bölümden birisi olan B blok 4.kat 12 numaralı dairenin davalı kooperatif adına olan tapusunun iptali ile müvekkili adına devir ve tesciline, bunun mümkün olmaması halinde her iki davalının da bedelinden sorumlu olacağı iddiası ile taşınmaz bedelinin davalılardan müteselsilin tahsilini talep etmektedir. Davalı S. S. ... K.Y.K.

Kooperatifi ilk yüklenici dava dışı ... 'ın binaları tamamlamadığını tapu ferağ hakkı elde edilmeden işin bırakılması nedeniyle davacının tapu talep hakkının bulunmadığını belirterek davanın husumetten reddini talep ermiştir. Diğer davalı şirket ... Makine İnş. Taah. İth. İhr. San. Tic. Ltd.

Şti. ise; eski yüklenicinin sözleşmede yazılı yükümlülükleri yerine getirememesi üzerine inşaat sözleşmesinin noter aracılığı ile devir sözleşmesi imzalanmak suretiyle müvekkili tarafından devir alındığını, müvekkili şirketin eski yüklenici ve davacı arasında yapılan protokolün tarafi olmadığını, muvafakat vermediğini. ayrıca davacının eski vüklenici aleyhine Ankara 19.Aslive Hukuk Mahkemesinde açmış olduğu davanın reddedildiğini, inşaat yapımının devrine ilişkin sözleşme ile eski yükleniciye karşı devir tarihine kadar oluşan imalat bedeli kadar sorumlu olduklarını,

Ankara 10. Sulh hukuk Mahkemesinin 2017/31 D.İş sayılı dosyasında devir tarihinde eski yüklenicinin yaptığı iş tutarının 1.823.212,00TL olarak tespit edildiğini, haciz baskısı altında yapılan ödemelerden ötürü müvekkilinin zor durumda kaldığını, devir sözleşmesinden kaynaklı bedeli fazlasıyla ödemek durumunda kaldığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Hükme esas alın bilirkişi raporlarında da belirtildiği üzere devir sözleşmesinin 3.7 maddesindeki düzenleme gereği eski yüklenici ...'nin devir tarihinde tespit edilen imalat miktarı kadar, davalı yeni yüklenici ... Makine İnş. Taah. İth. İhr. San. Tic. Ltd.Şti.'nin sorumlu olduğu, devir sözleşmesinde eski yüklenici alacağından diğer davalı kooperatifin sorumlu olduğu konusunda bir hüküm bulunmadığı anlaşılmıştır. Davacı tarafından 6 bağımsız bölüm bedelinin dava dışı yükleniciye adi şekilde düzenlenmiş, noter onaysız yapılan protokol gereği elden verildiği belirtilmektedir. Davacı tarafından paranın dava dışı yükleniciye verildiğine ilişkin herhangi bir ödeme belgesi veya maddi delil ibraz edilmediğinden paranın verildiği davacı tarafından ispatlanamamıştır.

Davalı ... şirketi yönünden dava dışı ilk yüklenici ... Grup Yapı Mim. Müh. Ltd. Şti. yetkilisi ... yapmış olduğu işin tamamlanma oranının 9615,63 olduğu, tamamlanan işin karşılığının kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dava dışı yüklenicinin hakkettiği bağımsız bölüm sayısının 10.70 adet olduğu, tamamlanan işin karşılığı maliyet bedelinin 7.136.408,00.- TL olduğu, ... Şirketi ve ... tarafından ilk yüklenici ...'ye ödendiği ve ...'nin ... Şirketi ve ...'ı 02.06.2017 tarihli protokol ile ibra ettiği, 02.06.2017 ibra etmesi nedeniyle davacının davalıdan talepte bulunamayacağı anlaşılmıştır.

Davalı kooperatif yönünden topraktan satış ile yüklenici alacağını üçüncü kişilere temlik etmekte, temellük eden üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması gerektiği, dosyadaki belgelerden, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ilk yüklenicinin borcunu tam olarak yerine getirmediği vesözleşmeyi devrettiği, ilk yüklenici edimini tam olarak yerine getirmediğinden, ayrıca devir sözleşmesi ile arsa sahibine sorumluluk yüklenmediğinden davacının davalı kooperatiften talepte bulunamayacağı" gerekçesi ile, davanın reddine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde; yerel mahkemece husumet ve müteselsil sorumluluk bakımından yapılan değerlendirmelerin hatalı olduğunu, eski yüklenicinin arsa sahiplerinden alacağı olan bağımsız bölümleri, müvekkiline temlik ettiğini, hal böyleyken arsa sahiplerinden alacaklı olan kişinin müvekkili olduğunun kabulü gerektiğini, yerel mahkemenin devir sözleşmesi ile arsa sahibine sorumluluk yüklenmediğinden,

davacının davalı kooperatiften talepte bulunamayacağı yönündeki gerekçesinin isabetli olmadığını, bu durumun yerleşik Yargıtay içtihatlarına da aykırı olduğunu, Yenimahalle 5. Noterliği'nin 12322 Yevmiye No'lu 15/05/2017 tarihli Noter vesikasının 4. sayfasında yer alan 3.7 numaralı düzenlemesinde.

"Sadece bu inşaata münhasır olmak üzere eski yüklenici ...'nin halefi olup sözleşme konusu inşaat sebebiyle eski yüklenicinin gerek Arsa Sahibi ile gerek Üçüncü kişi ve kurumlara karşı olan borçlarının ifasını kabul ve taahhüt eder." şeklinde hüküm bulunduğunu, bu hükmün yeni yüklenici ...

Makinanın eski yüklenici ...'nin sadece arsa sahibine değil, aynı zamanda müvekkili gibi üçüncü kişilere karşı olan borçlarının ifasını kabul ve taahhüt ettiğini gösterdiğini, adi yazılı protokolün geçerliliği ve bedelin ispatı konusunda hukuki nitelendirme ve ispata elverişliliği noktasındaki değerlendirmelerin hatalı olduğunu, yine eski Yüklenici ...'nin, ...

Makina Şirketi ve ...'ı 02/06/2017 tarihli protokolle ibra etmesi nedeniyle davacı müvekkilinin davalılardan talepte bulunamayacağı yönündeki gerekçenin ibra sözleşmesinin nisbiliği ve üçüncü kişilerin kazanılmış hakları prensibine açıkça aykırı olduğunu, yeni yüklenici ...

Makinanın, 15/05/2017 tarihli devir sözleşmesiyle eski yüklenicinin üçüncü kişi ve kurumlara karşı olan borçlarının ifasını kabul ve taahhüt ettiğini, bu taahhüdün devir sözleşmesi hükmü gereği mutlak nitelikte olduğunu ve eski yüklenici ile ...

Makina arasındaki daha sonraki bir ibra anlaşmasıyla müvekkilinin alacağının bertaraf edilmesinin mümkün olmayacağını, yerel mahkemece eksik inceleme ve araştırma neticesinde verilen kararın isabetli olmadığını ileri sürerek, yerel mahkemenin kararının istinaf incelemesi yapılarak kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil - alacak istemine ilişkindir. Davacı önceki yükleniciden bağımsız bölüm devralan kişi, davalı kooperatif arsa sahibi, davalı şirket yeni yüklenicidir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş olup, hüküm davacı vekilince istinaf edilmiştir.

İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.

Dosya kapsamı, mevcut delil durumu ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında, mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esas yönünden reddine dair hüküm kurmak gerekmiştir.

Başkan ... · E-imzalıdır Üye ... · E-imzalıdır Üye ... · E-imzalıdır Katip ... · E-imzalıdır