Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi E.2020/1929 K.2022/1758

...

TÜRK MİLLETİ ADINA

KARAR

....

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : ANKARA 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ : 17/02/2020

NUMARASI : ....

KARAR TARİHİ : 24/06/2022

KARARIN YAZIM TARİHİ : 04/07/2022

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonucunda mahkemece verilen karara karşı taraflarca istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dosya incelendi. Gereği görüşülüp düşünüldü.

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı, dava dışı ... kendi adına davalı ile 29/04/2015 tarihinde düzenlediği satış vaadi sözleşmesi gereği ... numaralı bağımsız bölüme ilişkin haklarını kendisine devrettiğini, 29/04/2015 tarihli sözleşme uyarınca taşınmazların 31/10/2017 günü tesliminin gerektiğini, ancak taşınmazların inşaatının %40 seviyesinde olduğundan fiilen teslim edilmediğini, taşınmazların mülkiyetini tapu kaydının devrilmesiyle edindiğini, taşınmazların süresinde teslim edilmediğini, sözleşmenin (6.4) maddesi gereği her daire için aylık 1.500,00 TL ceza-i şart alacağının doğduğunu ileri sürerek,

adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğunun kabulü halinde şimdilik 3.000,00 TL ceza-i şart ve 100,00 TL gecikmeden kaynaklı zarar ile mahrum kalınan karın avans faizi ile birlikte; adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunun kabulü halinde ise şimdilik 3.000,00 TL kira tazminatı ve 100,00 TL gecikmeden kaynaklı zarar ile mahrum kalınan karın avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 21/11/2019 tarihli ıslah dilekçesi ile de ceza-i şart istemini 54.000,00 TL'ye yükseltmiştir.

Davalı, davacı ile taşınmazların satışı konusunda anlaşıldığını, ülkede yaşanan darbe girişimi nedeniyle mücbir neden bulunduğundan teslim süresinin arsa sahipleriyle Nisan 2019 olarak belirlendiğini, davacının iddialarının doğru olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Mahkemece, TBK’nın 184. maddesinin aradığı biçimde yapılmış olması nedeniyle gerek noterde gerekse adi yazılı olarak düzenlenen sözleşmelerin geçerli olduğu, geçerli sözleşme uyarınca davalı yüklenicinin taşınmazları 31/10/2017 tarihinde alıcıya teslim etmesi gerektiği, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin (6.4) maddesi gereği taşınmazların süresinde teslim edilmemesi halinde davalı yüklenicinin ceza-i şart ödemekle yükümlü olduğu, davacı ve davalı arasında taşınmazın henüz fiilen teslim edilmediği hususunda bir uyuşmazlık bulunmadığı, bu nedenle, davacının ceza-i şart isteminin yerinde görüldüğü,

ancak, davacıya ödenecek ceza-i şartın satış vaadi sözleşmelerinin (6.4) maddesi gereği belirlenmesi gerektiği, anılan madde gereği 180 güne kadar olan gecikmelerde herhangi bir gecikme cezasının ödenmeyeceği, bu nedenle, taşınmazların teslim tarihi olan 31/10/2017 ile dava tarihi tarihi olan 12/07/2018 tarihi arasında 11 ay 11 günlük bir gecikme bulunduğu, bu gecikmenin 180 günü için cezai şart talep edilemeyeceğinden 5 ay 11 gün süre için ceza-i şart istenebileceğinden ve aylık 1.500,00 TL/ay sözleşmede belirlendiğinden davalının 16.100,00 TL ödemekle yükümlü olduğu, dolayısıyla, davacının isteminin bu bedel yönünden yerinde görüldüğü,

satış vaadi sözleşmelerinin (6.4) maddesinde gecikme cezası dışında bir tazminat istenemeyeceğinden, bu sözleşme hükmü uyarınca davacının diğer istemlerinin yerinde bulunmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 16.000,00 TL cezai şartın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, cezai şartın fazlaya ilişkin istemi ile kar kaybı tazminatının reddine karar verilmiş; karara karşı taraflarca istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı istinaf dilekçesi ile, sözleşmenin 6. maddesinin tamamının ve diğer maddelerin mahkeme tarafından değerlendirilmediğini, sözleşmede belirtilen şartların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmadığını, sunulan arsa sahiplerinden alınan süre uzatım belgesi başta olmak üzere hiç bir evrakın değerlendirmeye tabi tutulmadığını, yükleniciye atfedilemeyen sebeplerin süre uzatımına ilave edilmesi gerektiğini, bu durumun yüklenicinin halefi olan davacı için de bağlayıcı ve geçerli olduğunu, inşaatı gerçekleştirdiği tarih aralığında ilçe sınırlarının, ... değiştiğini, proje tadilatının yapıldığını, imalatları beklediğini,

arsa sahiplerinin değiştiğini, ek sözleşmelerin yapıldığını, yapılacak işlemlerin beklendiğini, taşınmaz üzerinde bulunan tedbirlerin kaldırılmasının beklendiğini, darbe girişimi sonrasında bir süre faaliyetlerin durduğunu, öngörülemeyen ekonomik dalgalanma sonucunda (Dolar fiyatları ve faizlerin artması) mal tedarik ve ödeme dengelerinin sarsıldığını, bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilmekte olduğunu, COVİD 19 salgını nedeniyle kısmi çalışmaya geçildiğini, kat malikleri tarafından taşınmazların teslim alınmadığını, belirtilen durumların kusuru dışında gerçekleştiğini,

sunulan süre uzatım evraklarında görüleceği üzere verilen sürelerin kesin vadeli süreler olduğunu, bağımsız bölümü satın alan kişinin belirsiz bir süre beklemesine sebep olacak bir durumun da mevcut olmadığını, taraflar arasında geçerli olan sözleşme hükümlerinin, sözleşmenin ilk kurulduğu tarihte kararlaştırıldığını, davacının borcunu tamamladığı tarihten sonra başlayacak 180 günlük gecikme süresi bakımından talepte bulunamayacağını, ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca talep edebileceği haklarını kullanamayacağını,

davacının 02/04/2018 tarihinde KDV fark bedelini ödediğini ve akabinde tapu devrinin gerçekleştirilerek fatura tanzim edildiğini, davacının süre taleplerinin (180 gün başlangıcı) yapılan bu ödemeden itibaren başlaması gerektiğini, hakkaniyet gereğince de ödemesini tamamlamamış davacının kira, tapu vb. talep hakkının da söz konusu olamayacağını, mahkemece davacının sözleşme gereği kendisine düşen yükümlülükleri ne zaman ifa edip etmediğinin araştırılmadığını belirterek, ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davacı katılma yoluyla verdiği istinaf dilekçesi ile, yapılan hesaplamanın neye göre yapıldığının hangi kriterlerin baz alındığının belirtilmediğini, davalı tarafından dava tarihi de dahil 13/07/2020 tarihine değin taşınmazların teslim edilmediğini, uğramış olduğu zararların gün be gün devam etmekte olduğunu, davalı yan tarafından da aradan geçen sürelere ilişkin olarak herhangi bir cezai şart ödemesinin yapılmadığını, ıslah tarihine kadar olan süre için cezai şart alacağının ödenmesi talep edilmiş ise de mahkemece salt dava tarihine kadar olan kısım hakkında hüküm kurulduğunu,

taşınmazların teslim edilmemesinden dolayı cezai şart alacağının ıslah tarihi de dahil devam eden ayları kapsar şekilde belirlenmesinin gerekirtiğini belirterek, ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, .... kapsamında imzalanan gayrimenkul satış sözleşmesine dayalı taşınmazın teslim edilmemesi nedeni ile gecikme tazminatı istemine ilişkindir.

Gerek istinaf sebebi yapılan ve gerekse HMK'nın 355. maddesine göre kamu düzeni nedeniyle resen dikkate alınması gereken hususların incelenmesinde;

Davacının istinaf başvurusunun incelenmesinde;

Dosya kapsamı, mevcut delil durumu ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

Davalının istinaf başvurusunun incelenmesinde;

Davacı, dava konusu taşınmazların dava tarihi itibariyle teslim edilmemesi nedeniyle gecikme tazminatının tahsilini istemiş, mahkemece, taşınmazların teslim tarihi olan 31/10/2017 ile dava tarihi tarihi olan 12/07/2018 tarihi arasında 11 ay 11 günlük bir gecikme bulunduğu, bu gecikmenin 180 günü için cezai şart talep edilemeyeceğinden 5 ay 11 gün süre için ceza-i şart istenebileceği gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Gerek davacı ile yapılan gerekse davalı tarafından muvafakatle davacıya devir ve temlik edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin 6.1. maddesinde "Satıcı, bağımsız bölüm/bölümleri mücbir sebepler veya arsa sahipleri tarafından verilen süre uzatım halleri dışında, Ana Sözleşmede belirtilen geçici veya kesin kabul tarihine kadar anahtar teslim tamamlayacak ve alıcıya teslim edecektir.'', 6.2. maddesinde.

"Satıcı, bağımsız bölüm/bölümleri, düzenlenen mücbir sebep veya süre uzatımı nedenler dışında en geç 31/10/2017 tarihinde ''Anahtar Teslimi'' olarak tamamlayacak ve alıcıya teslim edecektir.

Bu durumların varlığı halinde alıcı, bu süreler teslim süresine eklenecek olup, alıcı herhangi bir kira kaybı, hak ve talepte bulunmayacağını kabul ve taahhüt etmektedir.'', 6.4. maddesinde ''Satıcı, alıcının o tarihe kadarki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması kaydıyla, bağımsız bölüm/bölümlerin devir ve tesliminde Ana Sözleşmede ve iş bu sözleşmede düzenlenen mücbir sebepler dışında meydana gelebilecek ve 180 güne kadar olan gecikmelerde herhangi bir gecikme cezası ödemeyecektir...'' 9.1. maddesinde ''...Alıcı ...satıcıya süre uzatımı verilmesi halinde,

süre uzatımı kadar teslimde gecikmesinin olması durumlarında satıcıdan herhangi bir hak ve talebinin bulunmayacağını bilerek, söz konusu taşınmazı satın ve devir/teslim almayı kabul ettiğini beyan eder. Bu nedenle ileride satıcıya karşı hiçbir hak ve talepte bulunamaz.'' hükümlerinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Davalı tarafından dosyaya sunulan, yüklenici davalı ile arsa sahipleri arasında düzenlenen üç adet protokol ile 15 Temmuz 2016 tarihinde ülkemizde gerçekleşen darbe girişimi ve buna bağlı olarak ortaya çıkan olağanüstü hal ve bu tarihten sonra gerçekleşen ekonomik gelişmeler ve gerçekleşmeler, inşaat birim fiyat ve maliyetleri ile döviz kurundaki artışların, sözleşmenin 11. maddesi uyarınca taraflarca mücbir sebep olarak kabul edildiği ve taraflar arasındaki karşılıklı iyi niyet ve yapılan müzakereler sonucunda inşaatın teslim tarihinin sırasıyla 15 Nisan 2019, 30 Ekim 2019 ve 30 Nisan 2020 olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.

Tarafların serbest iradeleri ile düzenlemiş oldukları sözleşme hükümleri kendilerini bağlayacağından, davacı alıcı, sözleşmenin 6.2. ve 9.1. maddeleri gereğince satıcıya süre uzatımı verilmesi halinde, satıcıya verilen bu hak nedeniyle teslimdeki süre uzatımı kadarki gecikmeden dolayı davalı satıcıdan kural olarak bir hak talebinde bulunamayacaktır.

Ne var ki her hakkın kullanımında olduğu gibi, dava konusu olayda da, satıcıya verilen bu hakkın Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kurallarına aykırı olarak kullanılmaması gerektiği göz ardı edilmemelidir.

Bu nedenle davalı satıcının, anılan sözleşme hükümlerinden doğan bu yetkisini kullanırken, objektif iyiniyet kurallarına uygun davranması ve işin niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği makul süre uzatımından sonraki imalat süresi içinde inşaatı tamamlaması gerektiği kabul edilmelidir.

Aksi halde, davacı alıcının hukuki durumu, kendisi dışında davalı satıcı ve dava dışı arsa sahibi arasında yapılacak olan süre uzatımlarına tabi tutulacaktır ki, bu sonucun hukuken himaye görmesi mümkün değildir. O halde işin gerektirdiği makul süre dışındaki süre uzatımları, objektif iyiniyet ve dürüstlük kurallarına aykırı ise, bu nitelikteki süre uzatımlarının, davacı yönünden sonuç doğurmayacağının kabulü gerekir.

Zira, az yukarıda da değinildiği üzere, her hakkın kullanımında olduğu gibi sözleşmeden doğan hakların kullanımında da dürüstlük kurallarına aykırı davranılmaması ve hakkın kötüye kullanılmasına cevaz verilmemesi gerektiği, en temel hukuk kurallarından olup, aksine bir sonuç, hakimin müdahalesini gerektiren hukuka aykırılık olarak kabul edilmelidir.

Sonuç olarak, sözleşmede; taşınmazların teslim tarihi 31/10/2017 olarak kararlaştırılmış olup, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan protokol gereğince davalıya verilen ilk süre uzatımı, işin niteliğinin gerektirdiği makul süre uzatımı olarak kabul edilerek, son teslim tarihinin 15/04/2019 tarihi olması gerektiği, sözleşmenin 6.4. maddesi gereğince bu tarihe 180 gün eklenmesi ile birlikte gecikme tazminatının 13/10/2019 tarihinden itibaren istenebileceği, bunun dışındaki süre uzatımlarının davacı yönünden sonuç doğurmayacağı sonucuna varılmıştır.

Davacı, dava konusu taşınmazların teslimi gereken tarihten önce, 12/07/2018 tarihinde eldeki davayı açtığına göre, somut olayda geç teslim nedeniyle gecikme tazminatı talebine ilişkin koşullar gerçekleşmemiştir.

Hal böyle olunca, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulü yönünde hüküm tesisi usul ve yasaya uygun bulunmamış, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalının istinaf başvurusunun ise kabulüne, ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına karar verilmiş ve davanın reddi yönünde aşağıdaki şekilde yeniden hüküm kurulmuştur.

...