Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi E.2024/61 K.2025/2556

Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... E. .... K. sayılı dosyasında 15/09/2023 tarihli kararına karşı davalılar ..., ...., ... vekili ile davalılar ..., ..., ..., ... ile ... mirasçıları vekilinin istinaf başvuruları üzerine dosya dairemize tevzi edilmekle hazırlanan inceleme raporu ile yapılan müzakere sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TALEP

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Davalılar ... ve .... ile ... Tur. Tic. Ltd. Şti. Antalya 2. Noterliği tarafından düzenlenen 15/10/1997 tarih ve .... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiklerini, işbu sözleşme ile davalı ... İnşaatın, ... Mahallesi ... ada .... parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapımı işini yükümlendiğini, müvekkilinin ise yüklenici firma ...

İnşaat ile akdetmiş olduğu Antalya 3. Noterliği'nin 14/08/2000 tarihli .... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca satış bedelini ödemek suretiyle yüklenici firmaya inşaat sözleşmesi gereği isabet eden ... ve ... nolu bağımsız bölümleri yükleniciden satın aldığını, ancak inşaatın tamamlanıp yüklenici firma tapularını almaya hak kazanmasına rağmen söz konusu bağımsız bölümlerin müvekkili adına tapuya tescil edilmediğini, müvekkilinin satın aldığı bağımsız bölümlerin halihazırda davalı arsa sahipleri adına kayıtlı bulunduğunu,

dava konusu taşımazın müvekkili adına tescili amacına yönelik olarak taraflarından iskan ruhsatı alınmak üzere davalı/kat maliklerinin imzaya icbar edilmesi veya kat maliklerinin imzaları yerine geçmek üzere taraflarına yetki belgesi verilmesi istemli dava açıldığını, söz edilen davanın, Antalya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ....

E. sayısı ile kaydedilmiş olup, derdest olduğunu, işbu davanın huzurdaki davada bekletici mesele yapılmasını talep ettiklerini ileri sürerek; ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin davalı/kat malikleri adına olan kaydın iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Bir kısım davalılar .., ... , ... , ... ve ... vekilleri cevap dilekçesinde özetle. Görevli Mahkemenin tüketici Mahkemesi olduğunu, zaman aşımı itirazında bulunduklarını, davacının bundan önce açmış bulunduğu birebir aynı talepleri içeren ve ... ile ... numaralı bağımsız bölümün tapusun talep ettiği Antalya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .... E. ...

K. sayılı 20/07/2006 tarihli Yargıtay onaması ve tashihi karar talebinin reddi ile kesinleşen mahkeme ilamında da bilirkişiler tarafından bu tespitlerin yapıldığını ve Mahkeme bu eksik iş bedellerinin genel iskanının alınması şartı ile bu bağımsız bölüm tapularının davacı adına tesciline karar verilebileceğini belirttiğini, ancak eksik iş bedellerinin davacı tarafından karşılanmaması ve genel iskanında davacı tarafından alınamaması neticesinde davacı tarafından açılmış bulunan bu davanın reddedildiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Bir kısım davalılar ..., ... , ..., ve ... vekili süresinden sonra sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle.

Yüklenicinin, arsa sahiplerine karşı borçlarını yerine getirmediğini, davalı ...İnşaatın, davaya konu inşaatı tamamlamadığını, yüklenici olarak ortak alanlarda foseptik çukuru imalatını, odunlukların kapılarını, bodrum katın tamamının ince sıvasını ve tavan sıvasını, zemin döşemelerini binanın çevre duvarını, tretuvar kaplamasını, binaya giriş beton kaplamasını, bahçenin tanzimini, hidrofor sistemi binanın asansörünü tamamlamadığını, davalı ...İnşaatın sözleşmeyle yapımını üstlenmiş olduğu yapıyı tamamlamadan inşaattan el çektiğini, davalı arsa sahiplerine düşen altı dairenin tamamının eksik teslim edilmiş olup,

arsa sahiplerinin kendilerine düşen dairelerde imalatları yaptırmak zorunda kaldıklarını, halen aynı binada 2. kat 8. numaralı bağımsız bölümün yüklenicinin bıraktığı şekilde kalmış olup, bu daire için eksik imalatların tamamının arsa sahiplerine ait daireler içinde geçerli olduğunu, davalı arsa sahiplerinin kendilerine düşen bağımsız bölümlerdeki eksiklikleri kendilerinin tamamlattığını, bu hususun tanık anlatımlarıyla kanıtlanacağını, davacının, davalı arsa sahiplerinin yaptırmış olduğu imalatların bedellerini de ödemek zorunda olduğunu, bu bedelleri ödemeden tapu almaya hak kazanamayacağını, arsa sahiplerinin,

binayı kullanabilmek için zorunlu olarak ortak alanlarda da imalat yaptığını, binanın giriş kapısı, asansör kapıları, çatı yapımı ve bina bahçesinin dolgusunun davalı arsa sahipleri tarafından yaptırıldığını, davalının 20/05/2000 tarihinde imalatı durdurduğunu, yapılan görüşmelerden sonuç alınamaması ve yüklenicinin yeniden imalata başlamaması sebebiyle arsa sahiplerinin imalattaki eksiklikleri tamamlayarak 2001 yılı Ekim ayında dairelerine yerleşmeye başladıklarını,

arsa sahiplerinin inşaatın tamamlanması gereken tarihten tam 2 yıl sonra dairelerine girmiş olmakla 6 daire ve 2 dükkan için arsa sahibinin halefi olan davacının 2 yılık kira kaybını karşılaması gerektiğini; arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin "Teknik Şartlar" başlığını taşıyan bölümünün 29. maddesinde "Ek imalat yapılıp çekme kat yapılırsa yüklenici ve arsa sahibi %50 ortaklaşa paylaşılacaktır." hükmünü içermekte olduğunu, sözleşmede olmamasına rağmen 14 ve 16 numaralı bağımsız bölümlere çekme kat yapılmış olup bir değer artışı meydana geldiğini,

bu değer artışının yarısının sözleşme gereğince arsa sahiplerine ödenmesi gerektiğini beyan ederek, yüklenicin borcu olan eseri tam ve eksiksiz yerine getirmemiş olması sebebiyle davasının reddine, davacının dava sürecinde yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirmesi, davalıların zararlarını karşılaması sebebiyle kabulüne karar verilmesi halinde dava açılmasına davalılar sebebiyet vermemiş oldukları için yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... İnşaat... Ltd. Şti.'nin cevap vermediği görülmüştür.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 15/09/2023 tarih ve ... E. ...K. sayılı ilamı ile; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalılar ..., ...., ... vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle;

1-Yerel mahkemenin kabulünde olduğu üzere dava konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şirketi temsile yetkili olmayan eski şirket müdürü tarafından imzalanmış ise de davalı şirketin sonradan onay verdiği (karşı çıkmadığı) davacının ise eksik imalatları tamamladığının belirtildiğini, yerel mahkemenin eksik inceleme ile karar verdiğini, Antalya Kurumlar Vergi Dairesine müzekkere yazılarak davalı ...

İnşaatın resen terk tarihinin sorulmasını, ATSO'ya müzekkere yazılarak davalı şirketin faaliyete devam edip etmediğinin, en son şirket müdürü atamasının hangi tarihte yapıldığının ve ortaklarının sorulmasını, ortakları tespit edildikten sonra yaşıyor olmaları halinde ortaklarının isticvap edilerek dava konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden haberdar olup olmadıklarının sorulmasını, davacının inşaatı tamamladığının da belirtilerek sözleşmeye karşı çıkıp çıkmadığının sorulması gerektiğini;

2-Dava konusu inşaatın yüklenici ....İnşaat'ın o dönemde borç sarmalına girdiğini, inşaatı yarım bıraktığını, şirket hisselerini üzerlerinde mal varlığı olmayan kişilere devir ederek ortadan (.....) kaybolduğunu, davalının yüklenicinin bıraktığı eksik imalat ortak alanlarla sınırlı olmayıp, dairelerin içerisindeki imalatta tamamlanmadığını, davalı arsa sahipleri ve bu arsa sahiplerinden taşınmaz satın salan kişilerin eksik imalatları tamamladıklarını, dairelerin kapıları takılmadığını, mutfak dolaplarının takılmadığını, ıslak zeminlerin, banyo ve tuvaletlerin musluk ve elektrik imalatları tamamlanmadığını,

eksik imalatların %5 oranında olduğunun yerel mahkemenin kabulünde olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmeye göre yükleniciye 14 bağımsız bölümün 7 tanesi düşeceğine göre inşaat maliyeti ile arsa maliyetinin eşit olduğunu, bu durumda eksik imalat tutarı arsa payı dikkate alındığında 1.4 daire edeceğini, bırakın kira kaybını sadece eksik imalat tutarı ile satılan dairenin değerinin üzerinde olduğunu tüm bunların dikkate alınmamasının, bu konuda ayrıntılı bilirkişi raporu alınmadan karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek kararın ortadan kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar ..., ..., ..., ... mirasçıları ..., ..., ..., ... vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle;

1-Dosya içerisinde mevcut 12.09.2023 tarihli beyan dilekçesi ekinde sundukları 01.04.1999 tarih, ...sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde; şirket ortaklarının 18.03.1999 tarihinde toplandıklarını, şirket müdürü ... in istifa ettiğini, istifasının kabulü ile müdürlük sıfatının ortadan kaldırılmasına, şirket müdürü olarak 3 yıl süreyle ... ın atanmasına oy birliği ile karar verildiğini, dilekçe ekinde sundukları 16.04.1999 tarih ... sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ortaklar kurulunun 04.04.1999 tarihinde toplandıkları şirket müdürü .. ın istifasının kabulü ile müdürlük sıfatının ortadan kaldırılmasına,

şirket müdürü olarak 3 yıl süreyle ... in atanmasına karar verildiğini, .... İnşaat Turizm Sanayi Ticaret Limited Şirketinin son müdürünün .... olduğunu, 04.04.1999 tarihinden itibaren 3 yıl süreyle atandığını, sorasında şirkete başkaca müdür atanmadığını, davacının tapu iptal tescil davasına dayanak yaptığı, Antalya 3. Noterliğinin 14.08.2000 tarihli ... ve 15.08.2000 tarihli ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerine davalı ...

İnşaat adına ... in imza attığını, davacının dayandığı her iki belgenin de yok hükmünde olduğunu, ...

İnşaat adına imza atan ... in müdürlük yetkisinin imza tarihinden bir buçuk yıl önce bittiğini, davacının davaya dayanak yaptığı her iki satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde şirketin eski müdürü olan .... tarafından imzalandığını, ... in o tarihte müdür olmamasına rağmen daha önce müdür olarak atandığı sırada almış olduğu 3 yıl süreli imza sirkülerini kullandığını, yok hükmündeki bu işlemi imza sirkülerinin son gününe denk getirerek işlemi de yapan Noteri de yanıltmak suretiyle Noter'in ticaret odasında sorgulama yapmadan satış vaadinin düzenlettirdiklerinin görüleceğini,

nasıl satın almış oldukları evi eski sahibi bir yıl sonra başkasına satamaz ise, satsa dahi bu satış gerçek malik tarafından yapılmadığı için mutlak butlan sebebiyle geçersiz sayılırsa, somut olayda da ... in şirketin sahip olmadığı iki adet bağımsız bölümü sattığını, yapılan bu işlemin yok hükmünde olduğunu;

2-Davalı yüklenicinin bıraktığı eksik imalatın ortak alanlarla sınırlı olmayıp dairelerin içerisindeki imalatın da tamamlanmadığını, davalı arsa sahipleri ve bu arsa sahiplerinden taşınmaz satın alan kişilerin eksik imalatları tamamladıklarını, dairelerin kapılarının takılmadığını, mutfak dolaplarının takılmadığını, ıslak zeminlerin, banyo ve tuvaletler ile musluk ve elektrik imalatlarının tamamlanmadığını, eksik imalatların %5 oranında olduğunun yerel mahkemenin kabulünde olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmeye göre yükleniciye 14 bağımsız bölümün 7 tanesi düşeceğine göre inşaat maliyeti ile arsa maliyetinin eşit olduğunu,

bu durumda eksik imalat tutarı arsa payı dikkate alındığında 1.4 dairece edeceğini, bırakın kira kaybını sadece eksik imalat tutarı ile satışan dairenin değerinin üzerinde olduğunu, tüm bunların dikkate alınmamasının bu konuda ayrıntılı bilirkişi raporu alınmadan karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek kararın ortadan kaldırılmasına karar verilmesini istenmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Dosya kapsamı ve toplanan delillerden; arsa sahipleri davalılar .... ve diğer davalılar miras bırakanı ... ile yüklenici davalı. Ltd.

Şti. arasında düzenlenen Antalya 2. Noterliğinin 15.10.1997 tarih .... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, arsa sahipleri adına kayıtlı Antalya, .... , ... mahallesi, ... ada .... parsel sayılı taşınmaz üzerinde dükkan katı (dört dükkanlı) ve her katta 3 daireli 3 normal katlı olmak üzere 4 adet dükkan ile 12 adet daireden oluşan toplam 16 adet bağımsız bölümden oluşan bina inşaa edileceği, dükkan katı doğu kısmına isabet eden 2 dükkan, dükkan üstü 1. katın tamamı ve dükkan üstü 3. katın tamamının arsa maliklerine, diğerlerinin yükleniciye ait olacağı,

inşaatın fiziki seviyesi gözetilerek kademeli olarak tapu ferağı verileceği, bu kapsamda genel iskanın alınması ile tüm tapuların verilmiş olması gerektiğinin kararlaştırıldığı;

Anılan sözleşmeye istinaden davalı yükleniciye isabet eden 14 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin, davalı şirketi temsilen şirket müdürü sıfatıyla ... tarafından imzalanan sırasıyla, Antalya 3. Noterliğinin 14.08.2000 tarih ... yevmiye ve aynı Noterliğin 15.08.2000 tarih ... yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmeleri ile yüklenici tarafından, davacıya ayrı ayrı 500 milyon liraya satışının vaat edildiği, satış bedellerinin nakden ve tamamen alındığının belirtildiği;

Ana taşınmazda 16.01.1998 tarihinde kat irtifakı tesisi ile davaya konu 2 nolu bağımsız bölümün davalı ... adına, diğer dava konusu 14 nolu bağımsız bölüm ile dava dışı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yükleniciye isabet eden 8 nolu bağımsız bölümün de diğer davalılar miras bırakanı 2004 tarihinde vefat eden .... adına tapuya kayıt edildiği; 8 nolu bağımsız bölümün, 19.10.2020 tarihinde mirasen intikal işleminden sonra ... mirasçıları tarafından 28.12.2020 tarihinde dava dışı kişiye satış suretiyle devredildiği,

Temlik eden davacı ... tarafından arsa malikleri davalılar aleyhine, binaya ilişkin inşaat ruhsatının yenilenmesi ve genel iskân ruhsatı alınması için gerekli tüm iş ve işlemlerin yapılabilmesi amacıyla tüm kat maliklerinin imzaya icbar edilmesi veya davalıların imzaları yerine geçmek kaydıyla bu hususta yetki ve izin verilmesi talepli olarak 14.01.2011 tarihinde açtığı davanın, Antalya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 25.12.2014 tarih ... E. ...K. sayılı kararı ile kabul edilerek, Yargıtay aşamasından geçtikten sonra 21.06.2017 günü kesinleştiği;

İskan ruhsatının davacı tarafından 27.03.2019 tarihinde alındığı;

İlk derece Mahkemesinin 06/12/2019 tarih, ... E. .... K. sayılı davanın kabulüne ilişkin kararının, davalı şirket dışındaki davalılar vekillerince istinafı üzerine Dairemizin 14/10/2021 tarih, .... E.K. sayılı sayılı ilamı ile eksik araştırma ve inceleme nedeniyle ortadan kaldırılmasına karar verildiği anlaşılmıştır.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir.

Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin, ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, yukarıdan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi TBK.'nun 183 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir.

Davacı üçüncü kişilerin isteminin dayanağı da, yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir. Alacağı devralan kişi de evvelki alacaklının yerine geçeceğinden, borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak hakkını kazanır. Ancak bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkeme yüklenicinin arsa sahibi ile olan sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa 3. kişiye ancak onu temlik edebilir.

Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanımalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Yukarıdaki açıklama, yasal düzenleme ve ilkeler ışığında, tarafların iddia ve savunmaları kapsamında, dosya içeriğindeki bilgi ve belgeler, ilk derece Mahkemesince mahallinde 10.02.2023 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen dosya kapsamına uygun, gerçekli ve denetime açık 20.02.2023 tarihli kök ve 12.04.2023 tarihli ek bilirkişi heyeti raporu, HMK.'nun 355. maddesi gereğince istinaf sebepleri ile sınırlı olarak incelenip, değerlendirildiğinde;

Arsa maliki olan davalı tarafça, davacının dayandığı satış vaadi sözleşmelerinin yetkisiz temsilci ... tarafından imzalanması nedeniyle geçersiz olduğu ileri sürülmüş ise de, davacının akidi olan davalı yüklenici ... Ltd.

Şti. tarafından, satış vaadi sözleşmesini imzalayan şirket ortağı ... in , şirketi temsil etmediğine yönelik bir itirazının bulunmaması yanında davacı tarafından, inşaattaki eksikler tamamlanarak eser sözleşmesinin, satış bedeli ödenmekle satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi karşısında, yetkisiz temsilcinin yaptığı işleme geçmişe etkili şekilde onay verildiği gibi artık bu aşamada sözleşmenin geçersiz olduğunun ileri sürülmesinin, TMK. nun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğu kabul edildiğinden davaya dayanak sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilmiş olup;

Yüklenici davalı şirketin, inşaat % 95 seviyesinde iken bırakıp gittiği, kalan % 1 bahçe düzenlemesi ile % 4 asansör imalat eksikliğinin davacı tarafça tamamlanıp iskan ruhsatının alınması suretiyle yüklenicinin halefi olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerin yerine getirildiği.

Yine, davalı arsa sahiplerinin, davalı yüklenici şirketten eksik ve ayıplı işler ile ceza-i şart kira alacağı var ise de, yükleniciye isabet eden dava dışı 8 nolu bağımsız bölümün satılarak satış bedelinin davalı arsa sahibi tarafından alındığı ve bağımsız bölümün satış tarihindeki bedelinin, arsa sahibinin alacaklarını fazlasıyla karşılayacak ölçüde olduğundan, davanın sübut bulması nedeniyle, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine,

dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre, usul ve kanuna uygun bulunan ilk derece Mahkemesi kararına karşı davalılar vekillerinin istinaf başvurularının HMK.'nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca ayrı ayrı reddine karar verilmesi gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

...