Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi E.2019/1178 K.2021/1423

Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 03/12/2018 tarih, 2018/1450-1574 E-K sayılı kararının istinaf incelemesi neticesinde;

TALEP

Davacı vekili, müvekkili şirket ile dava dışı ık Güvenlik Birimi Ticaret Ltd.

Şti.'nin davalıdan gayrimenkul niteliğinde 17 ve 18 no'lu bağımsız bölümleri ayrı ayrı satın aldıklarını, bağımsız bölümlerin zamanında teslim edilmediğini, sözleşmede aylık 7.000,00 TL cezai şart ödeneceğine dair hüküm bulunduğunu, ihtara rağmen cezai şart bedellerinin ödenmediğini, dava dışı metleri ti.'den 18 no'lu bağımsız bölüme ilişkin cezai şart alacağının 10/04/2017 tarihli temlik alacağı ile temlik alındığını,

17 ve 18 no'lu bağımsız bölümlerin 10/07/2016 tarihinde teslim edilmemesi nedeni ile 2016/Ağustos-Aralık ve 2017/Ocak-Nisan aylarına ait aylık 7.000,00 TL olmak üzere toplam 126.000,00 TL cezai şartın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davacının isteği üzerine tavan yüksekliklerinin projeden farklı yapıldığını, bazı geçiş ve merdivenlerin de farklı inşa edildiğini, ek tadilatlar nedeni ile yapı kullanma izni alınmasının 6-7 ay geciktiğini, ek imalatlar nedeni ile imar mevzuatına aykırılıktan dolayı eski haline getirmek için zaman kaybedildiğini, alacağın temlikinin doğru olmadığını, kira tazminatının fahiş olduğunu, zenginleşme aracı olarak kullanamayacağını, mahallinde yapılan tespite itiraz edildiğini, ek imalatların hiç değerlendirilmediğini, teslim alınması için ihtarname gönderildiğini bildirerek davanın reddini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Mahkemece, davacı tarafın zamanında teslim edilmeyen bağımsız bölümlere ilişkin olarak cezai şart talep ettiği, davanın reddine karar verildiği, istinaf incelemesi sonrasında cezai şartın istenebileceği, inceleme yapılarak hüküm kurulması gerektiği belirtilerek kararın kaldırıldığı, dosyadaki delillerin değerlendirildiği, ilave delil toplanmasını gerektirir durum olmadığı, taraflar arasındaki sözleşmede cezai şartın öngörüldüğü, bağımsız bölümlerin zamanında teslim edilmediği,

proje aykırılığının ortaya çıkardığı gecikmenin davalıyı bağlayacağı, her ne kadar belirlenen cezai şart bedeli ortalama kira bedelinin üstünde ise de tacir olan tarafın cezai şartın fahiş olduğunu öne süremeyeceği, tacirin bu şartı düşünerek ve müzakere ederek kararlaştırdığının kabul edileceği gerekçesiyle, davanın kabulüne, 126.000 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili, istinaf kararında cezai şart alacağının oluşup oluşmadığının, oluşmuş ise ne miktarda oluştuğunun belirlenmesi için delillerin toplanması gerektiğinin belirtildiğini, mahkemece herhangi bir inceleme yapılmadan karar verildiğini, TBK’nın 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve TMK’nın 706 maddesinde satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılacağının açıklandığını, bu şekil şartının kamu düzenine ilişkin olduğunu, sözleşmede geçerlilik şartı taşıdığını, satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğunu, tapuda resmi devir sırasında adi sözleşmeye ilişkin şerh konulmadığını,

TMK’nın 2 maddesi esas alınarak sözleşmeye geçerlilik sağlanamayacağını, cezai şartın satış sözleşmesinin tabu olduğu resmi şekilde yapılacağını, adi şekilde yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu belirterek, istinaf isteminde bulunmuştur.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.

İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.

Türk Borçlar Kanunu 237. maddesi (B.K. 213 m.) hükmüne göre “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır…” şeklindedir. Ancak, TMK’nun 2. maddesinde, "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” hükmünün düzenlendiği, tarafların edimlerini ifa ettikten sonra sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia etmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder (Bkz. aynı yönde Yargıtay 13. HD’nin 2015/42170-2017/12279 E. K. sayılı ilamı).

Somut olayda, taraflar arasında adi yazılı şekilde taşınmaz satış sözleşmesi yapıldığı, taşınmaz zamanında teslim edilmezse aylık cezai şart öngörüldüğü, sonradan taşınmazların tapu kaydının alındığı, ilk derece mahkemesince Dairemizin 2018/397-867 E. K. sayılı kaldırma ilamına uygun olarak karar verildiği, sözleşmeden sonra bağımsız bölümün davacı adına tescil edildiği, TMK’nun 2. maddesinde, "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.

Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” Hükmünün düzenlendiği, tarafların edimlerini ifa ettikten sonra sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia etmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiği, istinaf incelemesinde cezai şartın fahiş olduğu iddiasında bulunulmadığı anlaşıldığından, davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b/1. maddesine göre esastan reddine karar verilmiştir.

KARŞI OY

Türk Borçlar Kanunu 237. maddesi (B.K. 213 m.) hükmüne göre “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır…” şeklindedir. Anılan hüküm bir geçerlilik şartıdır. Bu maddede öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hükmü doğurmaz. Bu nedenle tapulu taşınmazların harici satış yoluyla devri mümkün değildir (Aynı yönde Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 01.07.2008 tarih, 3589-8256 E.K. sayılı kararı).

Dolayısıyla düzenlenme anında resmi şekilde yapılmamış olan bir sözleşme geçerli kabul edilemez.

Davaya konu uyuşmazlığa neden olan 11.03.2016 tarihli satış sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadığı için geçerli kabul edilemez. Öte yandan taşınmazların daha sonra tapuda resmi şekilde devirlerinin tamamlanmış olması da geçersiz olan 11.03.2016 tarihli satış sözleşmesine geçerlilik kazandırmaz.

Bunun yanında tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da alıcı davacı şirket tarafından tapu siciline 11.03.2016 tarihli adi şekilde yapılan sözleşmeye ilişkin bir şerh de konulmamıştır.

Bu durumda adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan 11.03.2016 tarihli taşınmaz satım sözleşmesine bağlı olarak kararlaştırılan cezai şarta ait hükümleri de geçersiz olacaktır (Bkz. Yargıtay 19 Hukuk Dairesinin 2013/10248-2013/12358 E. K. sayılı ve 2018/3659-2019/5313 E. K. sayılı ilamları).

Ancak, mahkemece Dairemizin 2018/397-867 E. K. sayılı kaldırma ilamına uyulup, kaldırma ilamı doğrultusunda karar verildiği, davacı lehine usulü kazanılmış hak doğduğu, usulü kazanılmış hak nedeniyle istinaf kararından da geri dönülemeyeceğinden, bu gerekçe ile esastan redde ilişkin karara iştirak ediyorum. 22/10/2021

... · Üye · ... · e-imza