Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi E.2025/591 K.2025/641

İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı şirket ile davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmede; ...'nin arsa sahipleri olarak taraf olduğu davalı şirket ...'nin yüklenici müteahhit şirket olarak taraf olduğu ...Noterliği'nin ... yevmiye numaralı 23/09/2013 tarihli taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yapılan sözleşme doğrultusunda;

...Mevkiinde kain tapunun ...parsel numarasında kayıtlı, gayrimenkul üzerindeki hak ve hisselerinin tamamı üzerine A ve B blok olarak iki blok üzerine ayrı ayrı Bir Bodrum (müşterek kullanım alanı) Bir Zemin ve 8 normal katlı her katlarda 4'er adet olmak üzere iki blokta toplam 72 adet bağımsız bölümleri plan ve projesine uygun olarak inşaa etmek koşuluyla ve inşaa edilecek olan bağımsız bölümlerden hissedar arsa sahipleri adına sözleşmeye ekli kat dağılım krokisi gereğince,

A-Blokda hissedar arsa sahiplerinin uhdesinde kalacak olan bağımsız bölümler ve tekabül eden arsa paylanı üzerindeki hisselerinin tamamının haricinde kalan A ve B Bloklardaki diğer bağımsız bölümler ve tekabül eden arsa paylanı üzerindeki hak ve hisselerinin tamamını yüklenici müteahhit şirkete yani davalı şirkete emlak değeri olan 321.000,00TL bedel üzerinden işbu sözleşme şartları gereğince satmayi vaad ve taahhüt ettiklerini,

sözleşme kapsamında mülkiyeti yukarıda belirtilen kişilere ait olan ... mevkiinde kain tapunun ...parsel numarasında kayıtlı toplam 5234 m2 miktarlı parsel üzerine bodrum müşterek kullanım alanı zemin + 8 kattan oluşan ve A ve B Blok olarak toplam 2 adet bloktan oluşan sitenin plan ve projesine göre inşa edileceğini, işbu inşa edilecek siteye ilişkin kat paylaşımı yapılmış sözleşme uyarınca A Blok 4.Kat 17 numaralı bağımsız bölüm ve tekabül eden arsa payının tamamı müvekkili şirkete ait olacağını,

...Noterliği'nin ...yevmiye numaralı 23/09/2013 tarihli sözleşmenin Mal Sahibinie Verilecek Katların Teknik Şartnamesi bölümünün 35.maddesi (7.sayfada) uyarınca "Binanın yapım süresi, işbu sözleşmenin noterde imzalandığı tarihten itibaren inşaat ruhsatı 6 ayda alınacak inşaat ruhsatı alındığı tarihten itibaren, mücbir sebepler (doğal afet, savaş vs.) hariç 36 aydır.

Arsa sahiplerine ait bağımsız bölümler süresinde teslim edilmemesi halinde günün rayiç değeri üzerinden arsa sahiplerine ait bağımsız bölüm başına kira bedelini cezai şart bedeli olarak peşin olarak ödeyecektir." şeklinde belirtildiğini, işbu madde doğrultusunda sözleşmede arsa sahibi olarak bulunan ..., davalı şirkete karşı ... Mahkemesi ...

D.İş dosyası kapsamında bilirkişi raporu aldırıldığını, rapor tarihi olan 13/06/2018 tarihi itibariyle sözleşmede arsa sahibi olarak bulunan ...'ün bağımsız bölümünün ve yine A Blokta bulunan diğer taşınmazlarında anahtar teslim olarak teslim edilecek seviyede olmadığını, dairelerin halen bitirilmediği belirtilerek kira bedeli tespitinde bulunduklarını, bu doğrultu da müvekkili şirkete ait bağımsız bölümün anahtar teslim olarak, teslim edilecek seviye de olmadığı için sözleşme maddesi uyarınca bağımsız bölüm başına kira bedelini cezai şart bedeli olarak peşin ödemesi gerektiğini, ancak davalı şirketin işbu bedeli ödemediğini, ...

Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı icra takibinin açılış tarihi itibariyle müvekkili şirketin davalı şirketten fazlaya ilişkin haklarımız saklı olduğunu, davalı şirketin borcunu ödememesiyle birlikte davalı şirkete karşı ...Müdürlüğü'nün ...

Esas sayılı dosyası ile 7 örnek genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatıldığını, yapılan işbu takibe davalı/borçlu tarafından haksız ve hukuki mesnetten yoksun olarak borca itiraz edildiğini ve bu itiraz sonucunda takibin durduğunu belirterek, davalının ... Müdürlüğü’nün ...

Esas numaralı dosyaya yaptığı haksız itirazlarının iptaline ve takibin devamına, davalının aleyhine alacağın asgari %20’si oranından az olmamak kaydı ile takip tarihi itibari ile işleyecek ticari faiz ile birlikte icra inkâr tazminatına karar verilmesini, talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen görüşe göre itirazın iptali davasında takip talebinde gösterilen borç ve borcun sebebi ile bağlılık asıl olup davada takip talebinde gösterilen borç ve borcun sebebinden başka bir borç ve sebebe dayanılamayacağını, iki tarafın da kabulünde olan yahut defterlerine yansıyan bir alacak-borç ilişkisi olmadığı halde davacı tarafın takip talebindeki borcu soyut bir şekilde "Alacak" şeklinde gösterip ardından işbu davada kira bedelinin cezai şart olarak tazminini istemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, kabul anlamına gelmemek kaydıyla davacının dayanmış olduğu ...

Noterliği 23/09/2013 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadine Havi Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yalnızca müvekkiline değil her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme olduğunu, sözleşme uyarınca inşaatın devamı süresince gelinen aşamalara göre davacının da dahil olduğu arsa sahiplerinin kararlaştırılan bağımsız bölümleri tapuda müvekkiline devredeceğini, inşaatın gelindiği aşama itibarı ile müvekkiline devredilmesi gereken bağımsız bölümlerin tamamı kendisine devredilmemiş olduğundan davacının da dahil olduğu arsa sahiplerinin kendi üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğinden bahsedilemeyeceğini,

bu halde kendi üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmeyen tarafın karşı taraftan cezai şart talep etmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğunu, yine kabul anlamına gelmemek kaydıyla müvekkili şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu bağımsız bölümleri zamanında teslim edememesinin kendi kusurundan kaynaklanmadığını, burada temel sorunun ülkemizde her alanda varlığını hissettiren ağır ekonomik daralma ve reel enflasyon olduğunu,

inşaat işlerinde kullanılan hemen hemen tüm ham maddelerin yurt dışından dolar ile alınması yahut dolar üzerinden fiyatlanması karşısında doların son 10 yılda yaklaşık 15 kat artması müvekkili şirketi epey zora soktuğunu, buna rağmen müvekkili şirketin sözleşmeyi ayakta tutmaya çalışan taraf olarak faaliyetlerini yavaş da olsa sürdürdüğünü, inşaatın gecikmesindeki ekonomik yönden tek etki eden hususun artan döviz kurları olmadığını, yerli mamullerin de fiyatının muazzam bir artış gösterdiğini,

örneğin altta yer alan demir fiyatı değişim grafiğinden de görüleceği üzere inşaatlarda kullanılan demir fiyatlarının da sözleşme imzalandığı tarihten itibaren yaklaşık 15 kat arttığını, yine kabul anlamına gelmemek kaydıyla davaya konu inşaatın zamanında teslim edilememesinin tek sebebinin ekonomik kaynaklı olmadığını, Covid-19 pandemisinin tüm sektörlere olduğu gibi inşaat sektörüne vurmuş olduğu darbenin de herkesçe malum olduğunu, davacı tarafın kendilerine teslim edilmesi gereken bağımsız bölüme ilişkin kira bedeliyle ilgili 99.651,64 TL cezai şart talep etmekteyse de bu miktarı neye göre belirlediği,

emsal bedelin nasıl tespit edildiği, hangi süreleri kapsadığı açık olmadığını, davacının taraf olmadığı başka bir dosyadan, taraflarının hazır olmadığı bir keşif sonucu farklı nitelikte bir taşınmaza yönelik temin edilen bilirkişi raporuna göre yapılan hesabı kabul etmediklerini, davacı tarafın müvekkili şirketten hiçbir alacağı olmadığı halde soyut "Alacak" açıklamasıyla başlatmış olduğu takip ve işbu davada öne sürmüş olduğu taleplerinin haksız olduğunu savunarak, davanın reddi ile, davacı tarafın takip konusu alacağın %20'sinden az olmamak üzere uygun miktarda tespit olunacak kötü niyet tazminatına mahkum edilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk derece mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile.

Sözleşme hükmünün ifaya eklenen cezai şart niteliğinde olduğunu, tarafların geç teslim halinde ifaya ek olarak geç teslim süresince rayiç kira bedelinin ödeneceği konusunda uzlaştıklarını, mevcut dosya itibarı ve keşif sonucu düzenlenen denetime ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu uyarınca inşaatın tamamlanması gereken 23/11/2017 tarihi ile takip tarihi arasında 160.600,00 TL rayiç kira bedelinin hesaplandığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile....

İcra Dairesi’nin ... esas sayılı takibe yapılan itirazın iptali ile 99.651,64 TL asıl alacak üzerinden takibin devamına, alacağın likit olduğu ve yasal şartları taşıdığı değerlendirilmekle dava konusu asıl alacak miktarı olan 99.651,64 TL’nin % 20 si oranında hesaplanan 19.930,32 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde; cevap dilekçesindeki beyanlarını tekrarla, inşaatın gelindiği aşama itibarı ile müvekkiline devredilmesi gereken bağımsız bölümlerin tamamı kendisine devredilmemiş olduğundan davacının da dahil olduğu arsa sahiplerinin kendi üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğinden bahsedilemeyeceğini, bu halde kendi üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmeyen tarafın karşı taraftan cezai şart talep etmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğunu,

bu hususu cevap dilekçelerinde açıkça belirtmiş olmalarına rağmen ilk derece mahkemesince tapu kayıtlarının celp edilmediğini ve bu itirazları üzerinde hiç durulmadığını, inşaat işlerinde kullanılan hemen hemen tüm ham maddelerin yurt dışından dolar ile alınması yahut dolar üzerinden fiyatlanması karşısında doların son 10 yılda yaklaşık 15 kat artmasının müvekkili şirketi epey zora soktuğunu, buna rağmen müvekkili şirketin sözleşmeyi ayakta tutmaya çalışan taraf olarak faaliyetlerini yavaş da olsa sürdürdüğü ve nihayetinde inşaatı tamamladığını,

ilk derece mahkemesince bu durumun göz önüne alınmadan karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, inşaatlarda kullanılan demir fiyatlarının da sözleşme imzalandığı tarihten itibaren yaklaşık 15 kat arttığını, yine bu hususun da ilk derece mahkemesince hiçbir şekilde göz önüne alınmadığını, Covid-19 pandemisinin tüm sektörlere olduğu gibi inşaat sektörüne vurmuş olduğu darbe de herkesçe malum olduğunu, sözleşmede mücbir sebeplerden kaynaklı durmaların inşaat teslim süresini etkilemeyeceği açıkça kararlaştırılmış olduğundan bu hususun da göz önüne alınmamasının usul ve yasaya aykırı olduğunu,

ilk derece mahkemesince hem enflasyon ve ham madde fiyatlarındaki artışların olumsuz etkilerine hem de Covid-19 pandemisi ve mücbir sebep hallerine ilişkin yapmış oldukları savunmaların "davalı şirketin basiretli bir tacir olarak bunları göz önüne alması gerektiği" şeklinde bir gerekçeyle itibar edilmemesinin hakka olduğu kadar hakkaniyete de aykırı olduğunu, dünya üzerindeki en büyük organizasyonlar olan devletlerin bile bir çok noktada sınıfta kaldığı,

daha önce yakın tarihte emsali görünmemiş bir pandemi haliyle ilgili olarak küçük bir limited şirketin de beklenmeyen durumlara maruz kalabileceği aşikar ve hatta doğal olduğunu "basiretli tacir" kavramının bu kadar geniş yorumlanmaması gerektiğini, kaldı ki sözleşmede açıkça mücbir sebeplerden kaynaklı durmaların inşaatın teslim süresini etkilemeyeceğinin hüküm altına alındığını, bu nedenle ilk derece mahkemesince müvekkili şirkete yüklenilen sorumluluğun kabulünün mümkün olmadığını,

kabul anlamına gelmemek kaydıyla davacı tarafın kendilerine teslim edilmesi gereken bağımsız bölüme ilişkin kira bedeliyle ilgili 99.651,64 TL cezai şart talep etmekteyse de bu miktarı neye göre belirlediği, emsal bedelin nasıl tespit edildiği, hangi süreleri kapsadığı soyut beyan içeren takip talebinden kesinlikle anlaşılamadığını, davacı tarafın talebinin hem soyut nitelikte hem de yargılamayı gerektirdiği için likit alacak sayılmasının mümkün olmadığını, bu nedenle aleyhlerine hükmolunan icra inkar tazminatının da usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE

Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde;

İstinaf başvurusuna konu uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı gecikme tazminatı alacağının tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali talebine ilişkindir. Davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir.

Davacı tarafından açılan dava, 6098 sayılı TBK'nın 125/I. maddesinde tanımlanan gecikme tazminatı talebidir. Gecikme tazminatının istenebilmesi için teslimde ihtirazî kayıt konulmasına gerek olmayıp fiilen teslim yapılmış olsa dahi yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı hallerde bağımsız bölüm ya da bölümleri teslim alan arsa sahibi yapı kullanma izin belgesi alınmamış bağımsız bölümleri kullanmaya veya kira vermeye zorlanamayacağından fiilen teslim aldığı bağımsız bölümlerin dahi yapı kullanma izin belgesi alıncaya karar gecikme tazminatını isteyebilecektir.

Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin teslimden önce bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye kiraya verdiği ya da sattığı tarihe kadar istenebilir.

Dosyadaki belgelere, mevcut delil durumuna, kararın dayandığı delillerle belirtilen gerekçelere, dava tarihi itibariyle davacı arsa sahibine bağımsız bölümünün teslim edilmediğine, basiretli tacir olarak yüklenicinin inşaat yapım maliyetlerinde yaşanan artışı öngörmesi gerektiğine, covid - 19 salgınının teslimi kararlaştırılan tarihten sonra yaşanması nedeniyle yüklenicinin uzayan sürelerden yararlanamayacağına, mücbir sebep teşkil edemeyeceğine, davacı arsa sahibinin kendi edimini yerine getirmediğinin ispatlanamadığına göre, sair istinaf itirazlarının reddi gerekmiştir.

Alacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanma olup, eserin tamamlanıp tamamlanmadığının ve rayiç kira miktarının tespiti konusunda bilirkişi ile tespit yapılması zorunlu olduğundan, alacağın likit kabul edilebilmesi mümkün değildir. Bu durumda, davacı arsa sahibinin koşulları oluşmayan icra inkar tazminatı talebinin reddi yerine, kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle ilk derece mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-2. maddesi uyarınca düzeltilerek yeniden karar vermek üzere kaldırılması gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.