İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2018/2612 K.2020/1280

Davanın kabulüne ilişkin hükmün davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin, davalıyla aralarında akdedilen Beyoğlu ....Noterliği'nin 20/02/2013 gün ve ... yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Ve İnşaat Yapım Sözleşmeleri" ile davalının yapımını üstlendiği "Dumankaya Horizon" adıyla maruf sitenin 15 ve 16 Nolu "işyeri" bağımsız bölümlerini satın aldığı, akdedilen "Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmelerine" göre satım bedeli müvekkili tarafından davalıya nakden ve defaten ödendiği,

davalı şirket de satış vaadine konu dükkanların mülkiyetini 28/03/2014 tarihinde müvekkil şirkete devrettiği, ancak taşınmazları fiilen müvekkiline teslim etmeyi taahhüt ettiği 30/06/2014 tarihi itibariyle inşaatı "tasdik edilen mimari projesine uygun olarak" tamamlayamadığı, müvekkili, 30/06/2014 tarihinde tamamlanarak kiralanabilir hale getirileceği taahhüt edilen dükkânları tasdik edilen inşaat projesine, teknik şartname ve aralarında akdedilen sözleşme hükümlerine uygun olarak tamamlanamaması sebebiyle dükkânlarından yararlanamadığı,

inşaattaki tüm ortak tesis ve tesisatlar yapılamadığı için dükkânların kiralanabilimesi mümkün bulunmadığından büyük miktarlarda kira kaybına uğradığını belirterek, müvekkiline satışı yapılan dükkânların, süresinde tamamlanmayan inşaat, bina ortak alan, tesis ve tesisatlar nedeniyle fiilen kullanabilme imkanı olmaması sebebiyle emsal rayiç bedel üzerinden yoksun kalınan kira kaybı alacağının fazlaya dair dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000-TL'sinin reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkil şirket ile davacı arasında, davalı şirketin yüklenici sıfatı ile taahhüdü altında bulunan Sözleşme'nin satmayı vaad eden'in yükümlülükleri başlıklı 3.1. maddesinde.

"Satmayı vaad eden, bağımsız bölümü mücbir sebepler ve mevsime bağlı gecikmeler dışında 30/06/2014 tarihine kadar tamamlayarak "Shell Teslimi" olarak almayı vaad edene teslim edeceği, Shell Teslimden maksat; satışa konu inşaatın tasdikli projelerine, ekteki teknik şartnameye ve işbu sözleşmeye uygun tamamlanıp, almayı vaad edene teslimi olduğu ,almayı vaad eden, bağımsız bölümü teslim aldıktan sonra yapacağı/yaptıracağı,

mekanik ve elektrik tesisat dış cephe gibi imalatların tamamında yapının statiğini ve dış görünüş ve bütünlüğünü bozacak imalatlarda bulunmayacağını ve bu imalatlar öncesinde satmayı vaad edenin yazılı onayını alacağını beyan ve taahhüt eder." hükmünün yer aldığını, bağımsız bölümlerin mekanik ve elektrik sistemlerinin dükkân içi donanımı ile asma tavan yapımının müvekkil şirket tarafından taahhüt edilmediğini,İst.Anadolu 4. ATM'nin 2015/61 D.İş sayılı dosyasında alınan tespit raporuna yasal süresi içerisinde itiraz edildiğini,

sözleşmede iskan ruhsatı tüm kat maliklerinin mali yükümlülüklerini ve hisselerine isabet eden iskan harçlarını ödemeleri koşuluna bağlandığından,iskan konusundaki iddialarını kabul etmenin mümkün olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; satış bedeli 4.200.000-TL nin davalıya ödendiği, taşınmazların 30.6.2014 tarihinde teslim edilmesi gerektiği , 11/08/2014 tarihinde teslim edildiği,dava tarihi itibariyle ortak alanlardaki önemli orandaki eksikliğin, TBK.m.223 hükmü kapsamında ayıp değil, eksik iş olmasına göre, davacı tarafından fiili teslim tarihinde ihtirazı kayıt konulmasına gerek bulunmadığı,sözleşme bedelinin 0.002 si oranında cezai şart ve kira ödeneceğinin düzenlendiği, düzenlemenin TBK 179/2 maddesi gereğince ifaya ekli cezai şart niteliğinde olduğu,

30/06/2014-26/02/2015 dava tarihi arasında 7 ay 26 günlük gecikme tazminatını talep edebileceği, kira bedeli olarak ödenen 10.360-TL'nin düşülmesi ile 55.720-TL talep edebileceği, taleple bağlı kalınarak, davanın kabulü ile, 10.000-TL'nin reeskont faizi işletilerek davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili ; davacının dava konusu taşınmazları hiçbir ihtirazı kayıt öne sürmeksizin teslim aldığı ve davalıyı ibra etmiş olduğunu, bu sebeple davacının tacir olması, basiretli tacir olarak davranma yükümlülüğü ve tacir olarak yazılı ihtar etme zorunluluğu birlikte değerlendirildiği zaman davacının talep hakkı bulunmadığını,eksik iş var ise bu durumda eksik iş olduğuna ilişkin ihtirazı kayıt düşmek ve bu durumda teslim almama hakkının bulunduğunu,taşınmazı teslim alan alıcının gecikmeden dolayı herhangi bir bedel talep edemeyeceğini,sözleşmeye uygun kaba inşaat halinde tesliminden sonra içinin kiralamaya uygun hale getirene kadar

gerekecek restorasyon süresinin kira bedeli kaybına ilişkin süreden mahsubu gerektiğini kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava; geç teslim nedeniyle yoksun kalınan kira kaybının tahsili talebine ilişkindir.Dosya kapsamına göre; taraflar arasında "..." sitesinde yer alan B Blok, 1. Bodrum Kat, 15 ve 16 numaralı ticari nitelikteki bağımsız bölüme ilişkin olarak, Beyoğlu 21. Noterliği'nin 20/02/2013 tarih ve 02745 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi akdedilmiştir. Sözleşmenin satmayı vaad edenin yükümlülükleri başlıklı 3.1. Maddesinde.

"Satmayı vaad eden, bağımsız bölümü mücbir sebepler ve mevsime bağlı gecikmeler dışında 30/06/2014 tarihine kadar tamamlayarak "Shell Teslimi" olarak alıcıya teslim edecektir.

Bağımsız bölüm Shell Teslim olarak inşa edilerek teslim edileceğinden, almayı vaad eden, bağımsız bölümü teslim aldıktan sonra yapacağı/yaptıracağı mekanik ve elektrik tesisat dış cephe gibi imalatların tamamında yapının statiğini ve dış görünüş ve bütünlüğünü bozacak imalatlarda bulunmayacağını ve bu imalatlar öncesinde satmayı vaad edenin yazılı onayını alacağını beyan ve taahhüt eder." hükmü yer almaktadır. Somut olayda.

Taraflar arasında akdedilen satış sözleşmelerine istinaden, davacı sözleşmeye konu 15 ve 16 numaralı bağımsız bölümleri 06/08/2014 tarihinde fiilen teslim almış olup, Satış Sözleşmesi, Teknik Şartname, Mahal Listesi, Dekorasyon Kontrol ve Teslim Listesine uygun olarak teslim alındığına dair İşyeri Teslim Tutanağı ve İbraname imzalamıştır.

Teslim tutanağının imzalanması sırasında tutanağa iddia edilen hususlar ile ilgili olarak herhangi bir şerh düşülmemiştir.Davacı tarafından imzalanan İşyeri Teslim Tutanağı ve İbraname başlıklı yazıda.

"Teslim alan alıcı, satın aldığı daireye ilişkin imzalanmış bulunan konuyla ilgili yazılı sözleşmeler nedeniyle teslim eden satıcıdan ne isim altında olursa olsun hiç bir hak ve alacak talebinin olmadığını, taraflar arasında imzalanmış bulunan "Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" gereği teslim eden satıcıyı ibra ettiğini,...beyan, kabul ve taahhüt etmiştir." ifadeleri yer almaktadır.Türk Borçlar Kanunu'nun Borçların "Sona Erme Halleri" ana başlıklı bölümünde "İBRA" alt başlıklı 132.

Maddesi. "Borcu doğuran işlem kanunen veya taraflarca belli bir şekle bağlı tutulmuş olsa bile borç, tarafların şekle bağlı olmaksızın yapacakları ibra sözleşmesiyle tamamen veya kısmen ortadan kaldırılabilir." şeklindedir. Bu kapsamda, TBK. nun 132. maddesi hükmü karşısında taraflar arasında tanzim edilen ibra sözleşmesi ile borç ilişkisinin sona erdiği, davacı tarafın davalı şirketi ibra ettiği açıktır.

İbra tasarrufi bir işlemdir ve aksine hüküm yoksa asıl borç ile birlikte tüm fer'ileri açısından sonuç doğuracaktır. Davacı taraf da, davalı şirketi ibra ederek, açıkça davalı şirketten ne isim altında olursa olsun bir hak ve alacak talebinde bulunmayacağını taahhüt etmiştir.

Davacı tarafın beyan, kabul ve taahhütlerinin kendisini bağlayacağı, öte yandan ihtirazı kayıt öne sürmeksizin taşınmazı teslim alan davacı şirketin gecikmeden dolayı her hangi bir talep edemeyeceği tespit edildiğinden yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru bulunmamıştır.

Bununla birlikte sözü edilen hata/eksiklik nedeniyle dosyada yeniden yargılama yapılmasını gerektirir nitelikte eksiklik bulunmadığından davalı vekilinin istinaf sebebi yerinde görülerek davanın kabulüne ilişkin hükmün kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

03/12/2020