İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2019/1004 K.2021/1272

Davanın reddine ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle davalının 1 adet bağımsız bölümün devri borcu doğduğunu, 01.02.2016 tarihinde üçüncü şahısla sözleşmenin devri sözleşmesi imzalandığını, bağımsız bölümün devir işleminin yapılması için davacı şirketten hukuka aykırı olarak %2 komisyon bedeli olan 38.000-TL tahsil edildiğini, bu bedele davacı tarafça ihtirazı kayıt koyulduğu, sonrasında 17.11.2016 tarihinde Küçükçekmece ... İcra Müdürlüğü'nün ...-E.

Sayılı dosyası ile icra takibi yapıldığını, davalı tarafça icra takibine hukuka aykırı olarak itiraz edildiğini, iş bu ödenen komisyon bedelinin hukuki dayanağı olmadığını, taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu belirterek Küçükçekmece ... İcra Müdürlüğü'nün ...-E. Sayılı dosyasında itirazın iptali ile davalı şirket aleyhine %20 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili, alacak talebinin zamanaşımına uğradığını, taraflar arasında ... Sarayları, ... Blok, ... nolu bağımsız bölüm için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin 6. maddesinde taraflar arasında sözleşmenin hiçbir şekilde devir ve temlik edilemeyeceğini, aksi halde sözleşmenin geçersiz olacağını, bu duruma rağmen davacı şirketin devir yapmak istemesi üzerine komisyon ücreti hatırlatıldığı,

nitekim davacı şirket tarafından devir yapılacağı bildirilmesi üzerine devir işlemi yapıldığını, devir sözleşmesinde davacı şirket tarafından komisyon bedeli ödeneceğinin taahhüt edildiği,komisyon bedelinin geri istenmesinin mümkün olmadığını,tacirlerin normal tüketici gibi düşünülmesinin mümkün olmadığını, bu durumda tacirlerin sözleşmede habersiz, müzakere yapılmadan şartların sözleşmeye konulduğu ileri süremeyeceği belirtildiği,

taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış sözleşmesi ve devir sözleşmelerinin farklı sözleşmeler olduğunu, bu durumda geçersizlik durumunun devir sözleşmesi içinde kabul edilmesinin mümkün olmadığını, devir komisyon bedeli alınması ticari teamül gereği olduğunu belirtilerek davanın reddi ile davacı aleyhine %20 kötüniyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, dosya kapsamında taraflarca imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini şekil şartlarına uyulmadan imzalanmış olsa da sözleşmenin geçersizliğinin öne sürülmesi Medeni Kanun'un 2. maddesinde ki iyiniyet kurallarına bağdaşmadığı,taraflar arasındaki uyuşmazlık davacı tarafından davalıya ödenen 38.000- TL komisyon ücretinin davacıya iadesinin gerekip gerekmediği noktasında olup taraflar arasında imzalanan 13/11/2013 tarihli sözleşmeye göre devir halinde alıcıya komisyon alınabileceği yönünde sözleşmede düzenleme bulunmadığı,

davacı ihtirazi kayıt koymuş olsada gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ve sonrasındaki devir hususundaki belgeyi imzalamış olduğundan davacının sözleşmenin geçersizliğini öne sürmesi iyi niyet kurallarıyla bağdaşmadığından ve davacının sözleşmeyi uzun süre kabul ettiği, sözleşmeyi fesihde haksız olduğu, davalıya ödenen komisyon bedelinin hukuka uygun olduğu, dolayısıyla davacının davalıdan komisyon bedelini isteme hakkı olmadığından davanın reddine , koşulları olmadığından davalı vekilinin kötü niyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili; dosyada mevcut taraflar arasında imzalanan 01.11.2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi resmi şekil şartlarını taşımadığından geçersiz olduğunu, TBK’nın 237. maddesinde taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerektiğini, taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını, taraflar arasındaki sözleşme kanuna aykırı düzenlendiğinden geçersiz olduğunu,

taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı müvekkilinden alınan %2'lik komisyon bedeli de haksız ve hukuka aykırı olduğunu müvekkili ihtirazi kayıtla bu ödemeyi yapmak zorunda kaldığını, müvekkilince ihtirazi kayıtla yapılan işlemler müvekkilin aleyhine yorumlanamayacağını, geçersiz bir sözleşmeye bağlı komisyon bedeli alınıp alınamayacağı hususlarının mahkemece yeterince irdelenmediğini, kararın kaldırılmasına, davalının taleplerinin reddi ile davanın esastan kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Taraflar arasında adi yazılı şekilde 13/11/2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş ve bu sözleşme ile davalı davacıya, Makro'ya ait arsa üzerinde bir bina inşa ederek satıcı tarafından inşa ettirilen ve kat mülkiyetine konu, bağımsız kullanılmaya elverişli kapak sayfasında özellikleri belirtilen bir konutu 30/06/2015 tarihinde teslim etmeyi, teslimden sonra o günkü bağımsız bölüm maliklerinin yerine getirmesi kayıt ve şartıyla kat mülkiyetine geçileceği, borcu kalmaması halinde de tapu devri yapılacağı öngörülmüştür.

Sözleşmenin 6.1.maddesinde "alıcının bu gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan haklarının kan ve kayın hısımları da dahil olmak üzere hiçbir şekilde 3. Şahıslara devir ve temlik edemez" aksi halde bu devir geçersiz sayılacaktır." denilmiştir. Davalı satıcı ile davacı alıcı arasında komisyon sözleşmesi bulunmamaktadır.

Davalı %2 komisyon tahsilini ticari teamüle dayandırmış, İstanbul Ticaret Odası tarafından gayrımenkul satış veya satış vaadi sözleşmelerinde böyle bir teamül bulunmadığı bildirilmiş, ... A.Ş de bir kısım projelere ait sözleşmelerde %1-3 arasında ilk devirlerden devir komisyonu alacağına ilişkin madde bulunduğunu ve sözleşme hükmüne göre komisyon tahsil ettiğini bildirmiştir.

Sözleşmedeki devir yasağına rağmen davacı tarafından ...'a, ... tarafından da ...'ye sözleşmenin devredildiği ve tapu devrinin de ...'ye yapıldığı anlaşılmaktadır. Davacı şirket 01/02/2016 tarihli başvuru dilekçesi ile alıcının tüm yükümlülükleri yerine getirmek kaydıyla satış vaadi sözleşmesini ...'a devretmek istediğini beyan etmiştir.

Dilekçede "İş bu devir dolayısıyla yüklenici firmamız tarafından talep edilecek %2 (%18) kdv komisyon bedelini ödeyeceğini taahhüt etmekle birlikte "%2 devir komisyon bedeline ihtirazı kayıt koyarak dilekçeyi imzalamıştır." 05/02/2016 tarihinde de davaya konu %2 komisyon bedeli banka aracığıyla yine ihtirazı kayıt konularak ödenmiştir. Hak ve yükümlülükler kanundan sözleşmeden yada haksız fiilden doğar.

Davacının gayrimenkul satış bedelini peşin ödediği, davalının tellal veya komisyoncu olmadığı, adi yazılı sözleşmede davacının yapacağı devirlerden komisyon bedeli ödeyeceğine dair bir hüküm bulunmadığı; davacının başvuru dilekçesini de alınacak komisyon bedeline ihtirazı kayıt koyarak imzaladığı gözetildiğinden davacının devir gerçekleştikten sonra ihtirazı kayıtla ödediği, davacı bakımından sebepsiz zenginleşme teşkil eden bu ödemeyi davalıdan talep edebileceği sonucuna varılmıştır.

Davacı vekilinin davanın reddine ilişkin hükme yönelik istinaf nedenleri yerinde görüldüğünden istinaf başvurusunun kabulüyle davanın reddine ilişkin hükmün kaldırılmasına yeniden hüküm verilerek davanın kabulüne ,likit alacak nedeniyle davalının icra inkar tazminatı ile mahkum edilmesine karar verilmiştir.