İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2019/2140 K.2022/408

Asıl ve birleşen davanın reddine ilişkin kararın asıl ve birleşen davada davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

ASIL DAVA

Davacılar vekili; müvekkili ...'in davalıdan, tapu kayıtları sunulan taşınmazları satın aldığını, satış bedelinin 3.200.000-TL'sinin peşin ödendiğini, bakiye 900.000-TL satış bedeline karşılık olarak müvekkili ...'in keşide ettiği 650.000-TL ve 250.000-TL bedelli iki adet çek verildiğini, müvekkillerinden ...'in, satın aldığı taşınmazlar üzerinde inşaat yaptırmak istediğini, bunun için ölçümler yaptırdığını, bu süreçte, taşınmazların bir kısım komşu parsel malikleri tarafından işgal edildiğinin tespit edildiğini, durumun davalıya bildirildiğini, işgal edilen arsa miktarı ölçüsünde satış bedelinden indirim yapılması talep edildiğini,

ancak davalının buna yanaşmadığını, sattığı malın ayıplı olmasına rağmen aldığı çekleri de iade etmediğini belirterek taşınmazların değerinde işgal nedeniyle meydana gelen değer düşüklüğünün tespiti ile, bu miktarda davacının borçlu olmadığının tespitine, davalıya verilen 650.000-TL bedelli çekin, bakiye 440.000-TL tutarındaki kısmının iptaline, iptal edilecek çekin istirdatına karar verilmesini talep etmiştir.

BİRLEŞEN DAVA; İstanbul 27. ATMnin 2014/116 esas sayılı dosyasında 650.000-TL'lik çekin ödenmeyen kısmı yönünden dava ikame edildiğini, davalının ihtiyati haciz kararı alarak ardından da icra takibine geçtiğini belirterek bu kez müvekkillerinin aynı sözleşme kapsamında davalıya verilen 30/04/2014 keşide tarihli ... çek numaralı ve 255.000-TL meblağlı ... Cevahir Şubesine ait çekten dolayı borçlu olmadıklarının tespiti ile çekin iptaline,çekin istirdadına karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.

ISLAH

Davacılar vekili ıslah dilekçesiyle; 650.000-TL'lik çek'in bakiyesi 440.000 TL'nin de dava açıldıktan sonra ödendiğini beyanla, ödenen paradan taşınmazın değerinden düşülecek kısma isabet edenin, ödeme tarihi itibariyle faizi ile davalıdan tahsiline, ayrıca taşınmaz ile ilgili son ödeme olan 250.000-TL meblağlı çek yerine 5.000- TL faiz eklenerek, 30/04/2014 tarihli 255.000 -TL meblağlı çek verilmiş olmakla, 255.000- TL tutarlı çekin istirdadına karar verilmesini talep etmiştir.

ASIL VE BİRLEŞEN DAVAYA CEVAP

Davalı vekili ; davacıların ilk açılan dava devam ederken, aynı konuda ve ayıba dayanılarak ikinci bir dava açtığını, İstanbul 34. ATM nin 2014/133 esas sayılı dosyadan açılan ve huzurdaki dava ile birleşen davaya karşı derdestlik itirazında bulunduklarını, satış konusu dairelerde herhangi bir ayıbın söz konusu olmadığını, satış esnasında, satış konusu dairelerin kat mülkiyeti ve iskanının olmadığının bizzat davacılar tarafindan bilindiği,

mevcut duruma göre satış bedelinin belirlendiğini ve satın alındığını, tapuda alenilik ilkesi gereğince ve tapu kayıtları ve hatta mahkemeye ibraz ettikleri tapu suretlerinde dahi taşınmazın kat mülkiyetli olmadığı ve kat irtifaklı olduğunun açıkça görüldüğünü, bu aşamadan sonra davacıların ikinci el olarak,hatta banka kredi kullanmak suretiyle satın aldıkları işbu dairelerden dolayı,

bakiye ödeme günü geldiğinde tamamen haksız bir şekilde talepde bulunduklarını,satışa konu taşınmazların mevcut iki adet dubleks daire olduğu ve satış sözleşmesinin hiçbir yerinde davacıların işbu taşınmaz üzerinde yeni bina yapacaklarına yönelik bir hüküm ve müvekkilinin taahhüdünün bulunmadığını, davacıların ayıp olarak beyan ettikleri ve bedelde indirim talep ettikleri hususların hiçbirinin kabulünün mümkün olmadığını, davacının iddia ettiği gibi taşınmazın bir kısmının çevredekiler tarafından işgalli olsa dahi işgalcilere karşı fuzuli işgal ve ecrimisil davaları açmak suretiyle bu haksız müdahaleyi sona erdirme hakkının bulunduğunu,

davacıların davayı da para borcunu ödemeyi geciktirmek amacıyla açtıklarını beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; davacıların 22/05/2013 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi ve akabinde TBK 237 maddeye uygun 27/05/2013 tarihli resmi şekilde yapılan tapu devrinden sonra taşınmazlara komşu parsellerden tecavüz olduğu gerekçesi ile ayıp iddiasında bulundukları, gayrimenkul satış sözleşmesinde taşınmazların yüz ölçümü tutarlarının bildirilmediği, davacının tapu senedinde bildirilen yüz ölçümü üzerinden taşınmazları satın aldığı ve TBK 244 madde de bildirilen şekilde satıcının taşınmazların yüz ölçümünün eksik olmasından dolayı tazminat yükümlülüğü üstlenmediği,

TMK 'da tapu sicilin aleniyeti prensibi kabul edilmiş olup bu sicillerden önce mevcut olan kadastro ve kayıt belgeleri de ilgililer için aleniyet taşıdığı,tecavüz durumunun bulunup bulunmadığının kadastral kayıtlarda gerektiğinde ölçü de yapılarak tespit edilebileceği, taşınmazların bağımsız bölümlerinin kat iftiraklı olduğu,iskan alınmadığı, kat mülkiyetine geçilmediği hususunun da davacılar tarafından açıkça bilindiği, satış sırasında taşınmazın mevcut durumunu bilen davacının satıştan 7 ay sonra taşınmaza komşu parsellerden tecavüz iddiası ileri sürmesinin haklı ve yasal olmadığı,

ileri sürülen ayıbın yapının ayıplı olmasından değil, satım anında tespit edilebilecek komşu parsel tecavüzü sebebiyle olduğu, o halde davacının arsa değil daire satın aldığı, hayatın olağan akışına ve mevcut yasal düzenlemelere göre davacının taşınmazı satın alırken tüm incelemeleri yaptığının kabulü gerektiği,davacının davalı tarafından yanıltıldığı iddialarının sabit olmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacılar vekili; dava konusu ayıbın gizli nitelikte olduğunu ve ihbarın süresinde yapıldığını, ayıp bildiriminin tanık dahil her türlü delil ile ispatının mümkün olduğunu, bilirkişilerin hesaplama yapıp takdiri mahkemeye bırakmaları gerekirken hukuki görüş bildirmelerinin yerinde olmadığını, davalının iddialarının kendi içinde tutarlı olmadığını, müvekkilinin 741,86 m2 arsası olan taşınmaz satın aldığını, çünkü yeni yaptıracağı binanın inşaat alanının m2 ile oranlanarak bulunacağını, taşınmazdaki işgalin en büyüğünün bina ile yapılması nedeniyle işgalin sona erdirilmesinin mümkün olmadığını, bu işgalin taşınmazın değerini düşürdüğünü,

kaldı ki taraflarca bu hususta mutabakata varıldığını, davalının çeki getirmeyi kabul etmesine rağmen sonradan vazgeçtiğini, çeki yazdırarak takip başlattığını, kararın eksik incelemeye dayalı olduğunu belirterek kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE

Davacılardan ...nın davalıdan 741,86 m2 yüzölçümlü arsa üzerinde bulunan dubleks mesken niteliğinde taşınmaz satın aldığı, bunun karşılığında nakit ödenen bedel dışında davalıya diğer davacısının keşidecisi olduğu 650.000-TL ve 255.000-TL bedelli çeklerin verildiği, davacıların 22/05/2013 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi ve akabinde TBK m.237 maddeye uygun 27/05/2013 tarihli resmi şekilde yapılan tapu devrinden sonra taşınmazın komşu parsellerden dolayı tacavüzlü olduğunu tespit ettikleri gerekçesi ile ayıp iddiasında bulundukları anlaşılmaktadır.

Davacı ...'in keşidecisi olduğu asıl ve birleşen davaya konu edilen senetlerin, davacı ... ile davalı arasındaki taşınmaz satışı nedeniyle davalıya teslim edildiği, davacı ... tarafından davacıya yapılan ödemenin miktarı ihtilaf dışı olup; taraflar arasındaki uyuşmazlık, taşınmaz üzerinde komşu parsellerin fiili tecavüzünün bulunmasının ayıp olarak ileri sürülüp sürülemeyeceği, bu durum nedeniyle taşınmazın değerinde azalma meydana gelip gelmediği, davacı ...'in bahse konu çekler nedeniyle davalıya borcunun bulunup bulunmadığı, ödenen çek bedellerinin iadesi koşullarının oluşup oluşmadığı noktasında toplanmaktadır.

TBK'nın 244. maddesi gereğince, aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür (f.1). Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir (f.2).

Somut olayda, taraflar arasındaki 22/05/2013 tarihli sözleşmede taşınmazla ilgili yüzölçümü belirtilmediği, davacı ...'nın davalı tarafından tapu senedinde bildirilen yüz ölçümü üzerinden taşınmazları satın aldığı, davalının taşınmazdaki yüz ölçümünü özel olarak üstlendiğine dair bir delil bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Davacının taşınmazı zemindeki halihazırdaki durumuna razı olarak satın almış olup, komşu parsellerin fiili tecavüz niteliğindeki işgali dışında yüz ölçüm miktarı yönüyle bir düşüklük iddia edilmemektedir. Taşımazdaki fiili tecavüz durumunun bulunup bulunulmadığı kadastral kayıtlarla tespit edilmesi her zaman mümkündür.

Taşınmazların bağımsız bölümlerinin kat iftiraklı olduğu taşınmazda iskan alınmadığı, kat mülkiyetine geçilmediği hususunun da davacılar tarafından açıkça bilindiği anlaşıldığından satış sırasında taşınmazın mevcut durumunu bilen ve taşınmazı buna göre satın alan davacının satıştan 7 ay sonra taşınmaza komşu parsellerden tecavüz iddiasını ileri sürerek açtığı davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Açıklanan nedenlerle, mahkemece davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, davacılar vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.