İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2019/2291 K.2022/770

Davanın kabulüne ilişkin kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, müvekkili şirket ile davalı arasında 23.09.2013 tarihinde gayrimenkul satış vaadi niteliğinde adi yazılı şekilde konut satış sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme uyarınca davalı tarafça ... ada, ... numaralı parselde, davalı şirket tarafından inşaa edilecek olan projede öngörülen 92 m2'lik 18 no'lu bağımsız bölümün müvekkili şirkete satışı konusunda tarafların anlaştığını, sözleşme içeriğinde,

24.09.2013 tarihinden itibaren başlamak ve 10.09.2016 tarihinde sona ermek kaydıyla toplam 350.000-TL'nin müvekkili şirket tarafından ödeneceği,20 ay sonra taşınmazın müvekkile teslim edileceği ve ödemeler tamamlandığında tapu tescilinin yapılacağının düzenlendiğini, müvekkili şirketin sözleşmenin geçerli olduğu düşüncesiyle farklı tarihlerde toplam 256.659-TL'nin nakden ödendiğini,taşınmaz 23.05.2015 tarihinde teslim edilmesi gerekirken bugüne kadar teslim edilmediği gibi müvekkili adına tapu tescilinin de gerçekleştirilmediğini, müvekkili şirket tarafından, davalıya Kartal ...

Noterliği'nin 25.03.2016 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamenin keşide edilerek ödenen toplam 256.659-TL'nin kendilerine faizi ile birlikte geri ödenmesi hususlarının bildirildiğini,ancak ödenmediğini 256.659-TL'nin, "denkleştirici adalet kuralı" kapsamında güncel alım değeri hesaplanarak belirlenecek miktarın davalıdan tahsilini, bu miktara dava tarihinden itibaren avans faizi işletilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili, taraflar arasında müvekkili tarafından inşa edilen rezidans projesinde ... nolu bölümün davacı şirket tarafından satın alınması ile ilgili olarak 23.09.2013 imza tarihli Satış Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığını ancak sözleşmenin 9.1. maddesinde "Konut Sahibi imza tarihinden itibaren şayet talep ederse en geç bir ay içinde işbu sözleşmelin aynı şartları dahilinde noterde resmen düzenleme şeklinde yapılabileceği"denildiğini,

davacı şirket tarafından talep edilmesi halinde sözleşmenin şekil şartı eksikliğinin giderilmesi imkanı varken davacı tarafça bu yönde bir talepte bulunulmadığını,inşaatın tamamlandığını, davacı taraf yetkilisine tapu devrine hazır olduğunun bildirildiğini ancak davacı şirket tarafından tescil için gerekli harç bedeli ve bakiye borç bedelinin ödenmediğini, tapu tescil alınmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; taraflar arasındaki 23/09/2013 tarihli Konut Satış sözleşmesine göre, bağımsız bölümün satışa konu edildiği, satış bedeli olarak KDV hariç 350.000-TL fiyat belirlendiği, teslim tarihinin sözleşmeden itibaren 20 ay olarak belirlendiği, satın alanın tapu devrinden önce sözleşme bedeli de dahil olmak üzere maddede belirtilen tüm bedelleri ödedikten sonra tapu devrini talep edebileceği, davacı şirketin davalıya toplamda 256.659-TL ödeme yaptığı, bağımsız bölümün dava açıldıktan sonra 08/11/2016 tarihinde dava dışı ... isimli kişiye satıldığı, davalı müteahhitin inşaatı zamanında bitiremediği,

davacının bu nedenle sözleşmeden döndüğü tespit edilerek bu durumda davacının sözleşmeden haklı nedenle döndüğü gerekçesi ile cezai hükümleri uygulanmayarak, davacının sözleşmenin ifasında davalının gecikmesi nedeniyle ayrıca dava konusu taşınmazın dava aşamasında 3. kişiye davalı tarafından satıldığı da belirlendiğinden davacının sözleşmede ödediği parayı sebepsiz zenginleşme kapsamında denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde uyarlama yapılarak güncel karşılığını talep edebileceği gerekçesiyle;

davacının davalıya yaptığı 256.659-TL ödemenin güncellenmiş değeri hesaplanarak , 16/04/2019 tarihli ıslah çerçevesinde, 328.120,06-TLnin ifanın imkansızlaştığı 08/11/2016 tarihinden itibaren avans faizi işletilerek davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili;16.04.2019 tarihli ıslah dilekçesinin müvekkiline usulsüz tebliğ edildiğini,davacı tarafın 10.03.2016 tarihine kadar ödemelerini düzenli yaptığını, davacıya e-mail gönderilerek tapu işlemleri için hazır olunduğu bildirerek harç masrafları talep ettiğini,10.03.2016 tarihli cevabi e-mailde de davacı tarafça tapu devir işleminin kabul edildiğini, hatta kalan bakiye borç miktarının devir günü ödeneceği belirtildiğini, ancak davacı şirketin tapu devrine ilişkin gereken belgeleri müvekkili firmaya sunmayarak harçları ödemediğini, devre de gitmeyerek tapu devrini gerçekleştirmediğini,

sözleşmeye göre davacının vaktinden önce feshetmesi durumunda,fesih tarihinden itibaren 16 ay içerisinde ödenen bedelin iade edilerek, 15.000-USD cezai şartı ödemesi gerektiğini, davacının sözleşme fesih tarihinden 6 ay sonra henüz vadesi gelmemiş bir ödeme için para iadesi dava açmasının sözleşmeye aykırı olduğunu, sözleşmede kararlaştırılan 15.000-USD cezai şart bedelinin ödenmesini , müvekkilinin elinde kalan taşınmazı 3. bir şahısa devretmek zorunda kaldığını,kararın kaldırılarak, cezai şartın ödenecek paradan mahsubuna karar verilmesini, talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava; geçersiz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında, davacı- alıcı tarafından, davalı- müteahhide ödenen bedelin ''denkleştirici adalet ilkesi" çerçevesinde uyarlanmış güncel değerinin davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, davanın açıldığı tarihte yürürlükte olan TMK’nın 706, TBK'nın 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, açıklanan kanun maddelerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşuludur.

Yine 10.07.1940 tarih ve 1939/2 E., 1940/77 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi halinde taraflar, satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler.

Taşınmazın güncel karşılığı talep edilemez (07.06.1939 tarih ve 1936/31 E., 1939/47 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı) Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacıya satılan İstanbul ili, Pendik ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... nolu parselde bulunan rezidans projesinde 18 nolu bölümün 23.2.2012 tarihinden itibaren davalı- yüklenici adına tapuda kayıtlıdır.

Davalı adına tapuda kayıtlı bu taşınmazı 23.09.2013 tarihinde davacı- alıcıya adi şekilde düzenlenen sözleşme ile davacıya sattığı ,davacının 25.3.2016 tarihli ihtar ile taşınmaz süresinde teslim edilmediğinden sözleşmeden döndüğünü bildirerek ödenen bedelin iadesini talep etmiştir.

Davacının davalıya taşınmaz bedeli olmak üzere peyder pey 256.659-TL'yi ödediği, yargılama esnasında üçüncü kişi adına satılarak tapuda tescil edildiği, taşınmazın satışına ilişkin davacı ile yapılan sözleşme resmi biçimde yapılmadığından sözleşmenin geçersiz olduğu ve bu halde geçersiz sözleşmeye dayalı olarak davacının ödediği bedeli aynen sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aynen geri istenebileceği konusundaki tesbitte isabetsizlik yoktur.

Davalı vekili , sözleşmenin 6.5 gereği fesih halinde ödenen bedelin fesih tarihinden itibaren 16 ay içinde faizsiz geri ödeneceğini, zamansız fesih nedeniyle davacı tarafından 15.000-USD cezai şart ödenmesi gerektiğini ileri sürmüş ise de , fesih bildirimi ilea davalının sebebsiz zenginleşen durumunda olduğu ,geçersiz sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet ve cezai şart hükmünün de geçersiz olduğunun kabulü gerektiğinden davalı vekilinin bu yöne ilişkin istinaf nedeni yerinde görülmemiştir.

"Bu kapsamda taraflar arasında imzalanan sözleşme değerlendirildiğinde ;davacı ile davalı arasında resmi şekil şartına dayalı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmadığı,imzalanan sözleşmenin adi yazılı sözleşme olarak kabul edileceği,davacı tarafın sebepsiz zenginleşmeden doğan bir alacağı var ise ancak bunu davalıdan talep edebileceği,geçersiz sözleşmeye dayanılarak munzam zarar talep edilemeyeceği,ancak tarafların verdikleri var ise bunları fedakarlığın denkleştirmesi ve sebepsiz zenginleşme ilkesi hükümleri çerçevesinde iade edeceklerinin kabulü gerekmektedir.(Yargıtay 19.HD nin 2016/12537 esas ,2017/7228 karar sayılı 24.10.2017

tarihli emsal ilamı ) Açıklanan nedenlerle ;geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların ancak verdiklerini aynen iade isteyebileceklerinin kabulü davacı tarafından davalıya ödenen bedelin temerrüt tarihinden itibaren iadesine karar verilmek gerekirken ,dava tarihi itibariyle güncellenmiş değere hükmedilmesi yerinde görülmemiş ise de ,yapılan hata nedeniyle yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden ,davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne,yeniden hüküm verilmesine,hükmün kesinleşen kısımları dikkate alınarak ödenen bedel bakımından davanın kısmen kabulüne ,fazla istemin reddine karar verilmiştir.