İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2020/495 K.2022/1437

Davanın reddine ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, müvekkili şirket tarafından ... Projesi, ... blok ... Kat no:... taşınmazı 31/01/2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ... İnş.AŞ'den satın aldığını, tüm borçlarını ödemesine rağmen ancak tapu devri sırasında taşınmaz üzerinde bir çok haciz ve ... AŞ lehine 26/05/2015 tarih ve 30.000.000- TL bedelli ipotek bulunduğunu, hacizlerin ve ipoteklerin artmasını önlemek için dava konusu ipoteği bilerek taşınmazı tapudan satın aldığını, müvekkilinin iyi niyetli olup, ipotekten dolayı sorumluluğunun olmadığı sebebiyle , taşınmaz üzerindeki ipotek şerhinin kaldırılmasını talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili, davacı tarafın, taşınmaz üzerinde ipotek olduğunu tapu kütüğünde görerek taşınmazı satın aldığını, taşınmazın malikinin değişmesinin gayrimenkul üzerindeki ipoteğe etkisinin olmadığını, borcun ödenmemesi sebebiyle müvekkil banka ipoteğin paraya çevrilmesi talebi ile takip başlatacağını, bankanın üzerinde hiçbir takyidat yokken davalı adına kayıtlı taşınmaz üzerinde ipotek tesis ettiğini, tapu kaydı karşısında gayrimenkulün haricen satıldığının bilinebilmesinin imkanı olmadığını, taşınmazın satım vaadi sözleşmesinin şahsi bir hak olduğunu, tapuya şerh edilmeyen bir şahsi hakkın, ipotek alacaklısına ileri sürülemeyeceğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, tapu devrini içeren sözleşmelerin, TBKnun 237. Maddesi,TMKnun 706. Maddesi gereğince resmi şekil şartına tabi olduğunu, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerektiği,davacının dava dışı ... İnş.A.Ş., ile dava konusu 18 nolu bağımsız bölüm taşınmaz için yaptığı 31/01/2015 tarihli harici satış sözleşmesinin, dava konusu taşınmazın, tapuda tescilli bir taşınmaz olması sebebiyle hukuken geçersiz olduğunu, ipotek tesis tarihinde harici satıma dair bir şerhin tapu kaydında bulunmadığı, davacının da ipotek tesis tarihinden çok sonra 03/08/2018 tarihinde dava konusu bağımsız bölüm taşınmazı, tapuda ipotekli olduğu halde satın aldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili, mahkemenin görevsiz olduğunu, davanın tüketici mahkemesinde görülmesi gerektiğini, taşınmazın2015 yılında teslim edildiğini,taşınmaz fiilen teslim alınmış iken, sözleşmenin geçerliliğinin sorgulanmasının hukuka uygun olmadığını, tapu devri sırasında taşınmaz üzerinde ipotek şerhi bulunduğunu öğrenen müvekkilinin ipotek nedeniyle sorumluluğuna gidilmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, müvekkilinin iyi niyetli 3. kişi olup hiçbir sorumluluğu bulunmadığını, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” 31.01.2015 tarihinde yapılarak anahtarın aynı tarihde teslim alındığını,ipoteğin ise,

tapuya 26.05.2015 tarihinde tescil edildiğini, davacının onayı alınmadığını,yolsuz tescil hükümlerine tabi olduğunu belirterek kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Açılan dava, ipoteğin kaldırılması (fekki) davasıdır. Eldeki dava tacir sıfatını haiz şirket tarafından satın alınan konut niteliğindeki taşınmazın haricen satışından sonra, dava dışı müteahhit ile banka arasındaki kredi ilişkisi nedeniyle tesis edilen ipoteğin fekkine ilişkin olup, tüzel kişi davacının yaptığı tüm işlemler ticari niteliktedir.

Eldeki davanın bir tarafı tüketici olmadığı, her iki yanı tacir olduğu anlaşılmakla davaya bakmaya asliye ticaret mahkemesi görevlidir.Davacı vekilinin mahkemenin görevine yönelik istinaf nedeni yerinde değildir. Dava konusu ... Projesi, ... blok ... Kat Bağımsız bölüm no:18'de kayıtlı taşınmazın dava dışı önceki malik ... İnş. A.Ş. tarafından davalı lehine 26/05/2015 günlü, ... yevmiye nolu işlemle 30.000.000-TL bedelli olarak 1. derecede ipotek tesis edilmiştir.

İpotek tesis tarihi itibariyle davacı lehine bağımsız bölümün haricen satışına dair bir şerhin tapu kütüğünde bulunmadığı anlaşılmaktadır. Tapuda yapılan devir işlemi sırasında davacı taşınmaz üzerinde bulunan davalı lehine konulan ipotek ile birlikte satın almıştır. İpoteğin varlığını bilerek taşınmazı satın alan davacı bu devirden sonra iyiniyetli 3.şahıs olarak sorumluluğunun bulunmadığını ileri süremeyecektir. Davacının dava dışı ... İnş.

A.Ş., ile dava konusu 18 nolu bağımsız bölüm taşınmaz için yaptığı 31/01/2015 tarihli harici satış sözleşmesi geçerli bir şekilde yapılmamıştır. Taşınmaza ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarih ile taşınmazın davacı tarafından fiilen teslim alındığı tarihin ipotek tesis tarihinden daha önce olması nedenleriyle davalı ipotek alacaklısı kötüniyetli olduğu ve ipotek tesisinin yolsuz tescil olduğu iddiaları kabul edilebilir değildir.

Satın alır iken ipoteği gören davacının taşınmazı ipotek ile yükümlü olarak aldığı, sonuçlarından sorumlu olduğu açıktır. Aynı gerekçelerle davanın reddine yönelik hükme yönelik ileri sürülen istinaf nedenleri yerinde görülmemiştir. Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun istinaf nedenleri yerinde olmadığından esastan reddine karar verilmiştir.