İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2020/716 K.2023/357

Davanın kısmen kabulüne ilişkin kararın davacı ve davalı ... Yön.ve Tic. A.Ş vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, Müvekkili ile davalılar arasında Kadıköy ... Noterliğinin 02.05.2012 tarih ve ... yevmiye no ile " ... Fınans Park Projesi Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" imzalandığını, davalıların ... Projesi kapsanunda yer ulan .. Blok, ...

Kat, ... nolu bağımsız bölüm sözleşme tarihinden geçerli olmak üzere 30 ay içinde, tam ve eksiksiz anahtar teslimi olarak teslim edilmesi gerekirken, sözleşmeye aykırı olarak kullanıma elverişli / fiili olarak teslim edilmemiş olması nedeniyle, sözleşmeye göre teslim tarihinden teslim edilebilir süreye kadar geçen sürede uğranılan kira gelir kaybı ve zararın davalılardan alınarak davacıya verilmesini, tespit edilecek zarar tutarına dava tarihinden itibaren 3095 Sayılı Kanun'un 2. Maddesi uyarınca temerrüt faizi ile tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili, taleplerin açıklanması ile ilgili 03.07.2018 tarihli dilekçesinde, davanın müvekkilinin daireyi kiraya verememesi sebebiyle uğradığı kira geliri zararına ilişkin olduğunu, cezai şart, manevi tazminat talebi bu dosyada bulunmadığını beyan etmiştir.

CEVAP

Davalı ... vekili, dava konusu bağımsız bölümün de içinde bulunduğu projenin, " Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı " esasına göre dava dışı ... Tic. A.Ş. ve ... San. Ltd.

Şti'nin oluşturduğu ortak girişime ihale edildiğini, söz konusu arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı sözleşmesine göre, yüklenici dava dışı ortak girişimin, inşaatın finansman, imalat ve satış-pazarlama yükümlülüğünü tamamen kendisi üstlenmekte, bağımsız bölümlerin satışından elde edilen toplam gelir, yüklenici ile müvekkil şirket arasında paylaşıma tabi tutulduğunu, sözleşme gereğince müvekkil şirketin, arsa maliki olmaktan kaynaklanan devir ve tescil yükümlülüğü dışında inşaat, satış-pazarlama işi için hiçbir yükümlülük taşımadığını, taraflar arasındaki sözleşmede,

tüm hukuki sorumlulukların yüklenici ortak girişime ait olacağın kararlaştırıldığını, davada müvekkil şirketin taraf sıfatının bulunmadığını, müvekkil şirket yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddedilmesi gerektiğini, açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Diğer davalılar cevap dikçesi ibraz etmemişlerdir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece, Kadıköy ... Noterliği’nin 02.05.2012 tarih ve ... yevmiye numaralı işlemi ile düzenlenen “... Park Projesi Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’’nin davacı şirket ile arsa maliki ...

A.Ş - ... -...Adi Ortaklığı arasında düzenlendiği, sözleşmenin “sair ve özel hükümler” başlıklı 14. maddesinin 8. Bendinde getirilen hüküm nedeni ile davacının .. blok ... nolu bağımsız bölümü bu sözleşme koşullarını kabul ederek imzaladığı, bu düzenlemeye göre taşınmazı satın alan davacının dava konusu geç teslim nedeniyle doğan kira tazminatı alacağını, sadece dava dışı yüklenicilerden talep edebileceği, sözleşmenin 14.8 maddesi uyarınca davalı ...

A.Ş'den talep edilemeyeceği gerekçesiyle anlaşılarak açılan davanın, davalı ...

A.Ş yönünden husumet nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiği, taşınmaz satış vaadinin Kadıköy ...noterliği,... yevmiye numarası ile yapılmış olup bağımsız bölümün teslim tarihinin ilgili sözleşmenin 9.maddesinin 1.bendinde mücbir sebepler hariç bağımsız bölümün, sözleşme tarihinden itibaren, 30ay içinde teslim edileceği yazılı olduğunu, 02.11.2014 tarihinde teslim edilmesi gereken dava konusu taşınmazın, taraflar arasında düzenlenerek imzalanan tutanak ile 04.04.2015 tarihinde ve 5 aylık bir gecikme sonucunda teslim edildiği,

keşif gününde taşınmazın yer aldığı 5.katta, kat hollerinde aydınlatmaların çalışmadığı ve blokta aktif bir yerleşimin olmadığı, genel olarak değerlendirildiğinde bina iç ve dış imalatların tamamlandığı ancak çevre imalatlar ile özellikler site ulaşım yollarının (çevre düzenlemelerinin) tam olarak bitirilmediği tespit edilmiş olup tespit edilen durumlar değerlendirilerek davacının 5 aylık gecikmeden kaynaklı kira kaybı bedelinin dava tarihi itibariyle piyasa rayiçleriyle aylık 2.000-TL den 10.000-TL nin diğer davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

1-Davacı vekili, sadece arsa maliki değil aynı zamanda satıcı sıfatıyla yer alan davalı ...'nin birçok yetki ile donatıldığını, sözleşmenin tamamı birlikte değerlendirilmeden sadece 14.8 hükmünü gözönüne alan bilirkişi raporunun hükme esas alınmasının hukukun temel ilkelerine aykırılık teşkil ettiğini, 02.11.2014 tarihinde teslim edilmesi gerekirken fiili teslim olması gereken tarihte yapılmadığını, 04.04.2015 tarihli tutanakta söz konusu taşınmazın teslim edildiği belirtilmiş olsa da, yerinde inceleme neticesinde dava konusu taşınmazın bulunduğu blokta resepsiyon hizmeti bulunmadığı,

5. Katta kat hollerinde aydınlatmanın çalışmadığı ve blokta aktif bir yerleşimin olmadığı, taşınmazın kiraya verilmediği, çevre imalatlar ile özellikle site ulaşım yollarının tamamlanmadığı görüldüğünü, tutanaktaki teslim tarihini esas alan bilirkişi raporu ile hüküm ihtiva edildiğini belirterek kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir. 2-İstinaf yoluna başvuran Davalı ...

Tic.A.Ş. vekili, müvekkilinin, 30.12.2014 tarihli Büyükçekmece ...Noterliğinde düzenlenen pay devir sözleşmesi ile adi ortaklıktan ayrıldığını, 30.12.2014 tarihinden sonraki dönemlere ait dava dilekçesine konu rayiç kira bedelleri yönünden her hangi bir sorumluluğu doğamayacağını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE

Açılan dava, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı kira kaybına ilişkin gecikme tazminatı istemine ilişkindir. Esas olarak ifa, borçlanılmış olan edimin yerine getirilmesi suretiyle borcun sona erdirilmesidir. Borcun ifa edilmemesi hâlinde borçlunun sorumluluğunu düzenleyen TBK 118. maddesine göre borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.

Olması gereken sözleşme konusu yapının tarafların sözleşme ile kararlaştırıldıkları şekilde teslim edilmesidir. Bu doğrultuda yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi, inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerekir. İnşaatın teslimi de bundan sonra söz konusu olacaktır. Bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçlerdir (Tandoğan, Haluk: Özel Borç İlişkileri, Ankara 1977, C.

2, s. 74 vd). Davalı ... A.Ş. (arsa maliki) ile diğer davalılar ... Pazarlama- ... İnş.Adi Ortaklığı (yüklenici) arasında, İstanbul ...

Noterliği’nin, 11 Ağustos 2010 tarihli, ... yevmiye no.su ile tasdikli arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı sözleşmesi imzalandığı, davacı ile davalılar arasında ise, Kadıköy ...Noterliğinin 02.05.2012 tarih ve ... yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi imzalandığı, ... ...Projesinin, İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, ... ada, ... parsel,....Kat, ...

Blok, ... numaralı bağımsız bölümün satın alınması ve satılmasının vaad ve taahhüt edildiği, sözleşme tarihinden itibaren 30 ay içerisinde eksiksiz ve kullanıma hazır bir şekilde teslim etmeyi taahhüt ettiği görülmüştür.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’’nin 14/8 maddesinin “İşbu sözleşme, temelinde sözleşme konusu bağımsız bölüm'ün bulunduğu projenin yapılacağı arsanın maliki olan ... ile bu arsa üzerinde yapılacak projenin yapımı ve pazarlanması dahil tüm gider, masraf, her türlü vergi, resim, harç, fon vs. tüm harcamaları üstlenen yüklenici arasında yapılan 29.09.2010 tarihli ve onaylı İstanbul ,Ümraniye 1.Etap Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı esasına göre yapılmasına ait sözleşmenin olduğu, arsa maliki'nin, projenin yapımı, pazarlanması,

satışı ve satış sonrası dahil hiçbir safhasında tüm gider, masraf, her türlü vergi, resim, harç, fon vs. tüm harcamaları hiçbir ad altında ve hiçbir koşulda ödeme ve harcamada bulunmayacağı ve mevzuatın amir düzenlemeleri ile alıcı'nın sözleşme gereklerini yerine getirmesi halinde devrini vermesi dışında hiçbir yükümlülüğü olmadığı,

alıcı'nın işbu Satış Vaadi Sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yüklenici'yi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenıci'nin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır.'' şeklinde hüküm bulunduğu, sözleşme hükmünün oldukça açık ve net ifadeler içerdiği ve Davacı olan alıcı tarafından okunup imzalandığı dikkate alındığında arsa maliki olan davalı ...

A.Ş.'nin dava konusu edilen gecikme tazminatından sorumluluğunun bulunmadığı, anılan sözleşme hükmü karşısında arsa malikinin hukuki statüsünün veya sözleşmenin diğer maddelerinin yargılama konusu yapılmasının mümkün olmadığı, davacı vekilinin bu yöne ilişkin istinaf sebebi yerinde bulunmamıştır. Davalı ...

Tic.A.Ş., Büyükçekmece ....Noterliğinde düzenlenen 30.12.2014 tarihli ... yevmiye no'lu pay devir sözleşmesi ile adi ortaklıktan ayrılmış olup devir sözleşmesinin 3.2.maddesinde ... İnş. ....Ltd.Şti. Yapılmış olan iş ve işlemler nedeni ile hiçbir hak ve talebinin bulunmadığını, doğmuş ve doğacak tüm borç ve yükümlülüklerin kendisine ait olduğunu, açılacak davaların kendisi tarafından yürütüleceği ve süreç sonunda sorumluluğun kendisine ait olacağını, bu çerçevede ...

Tic.A.Ş.'yi ibra ettiğini hüküm altına almış olduğu ve hisseler devredildikten sonra Adi ortaklığa ... San. Ltd. Şti. İle devam edildiği ve 04.04.2015 tarihli teslim tutanağının ... İnşaat- ... Adi ortaklığının kaşe ve imzasını taşıdığı anlaşılmakta olup Davalı ... Tic.A.Ş.,'nin davaya konu gecikme tazminatından sorumluluğu bulunmamaktadır.

Davalı vekilinin bu yöne ilişkin istinaf sebebi yerinde olup bu davalı hakkında pasif Husumet yokluğu nedeni ile açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken İlk Derece Mahkemesi'nin aksi yöndeki kararı isabetli olmamıştır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 9/1 maddesinde mücbir sebepler hariç bağımsız bölümün, sözleşme tarihinden itibaren 30 ay içinde eslim edileceği hüküm altına alınmış olup dosyaya ibraz edilen bağımsız bölüm teslim tutanağına göre 04.04.2015 tarihinde davacı alıcıya tesliminin gerçekleştiği, Tutanakta bağımsız bölümün kullanılmaya müsait bir durumda, elektrik, sıhhi tesisat, ısıtma ve soğutma tesisatı tam tekmil çalışır vaziyette,

görünür hiçbir kusuru bulunmayan haliyle eksiksiz olarak zilyetliği teslim aldığı ve yine 3. Kısımda bağımsız bölümün bulunduğu binada ve parselde müşterek yerlerin tesis ve tesisatlarını da noksansız ve kullanılmaya müsait teslim alındığının davacı alıcı tarafından kabul ve beyan edildiği, davacı tarafın tutanağa rağmen taşınmazın kullanılmaya elverişli fiilen teslim alınmadığı iddiası mevcut ise de tutanağa herhangi bir ihtirazi kayıt dercedilmediği, eksik ifaya ilişkin bildirim bulunmadığı,

tutanağın 3.bendinde teslimden sonraki dönemde kira ödemesi ,kira yardımı vb, ad altında her hangi bir talebinin bulunmadığını ve adi ortaklığı ibra ettiğinin kabul ve beyan edilmiş olduğu, bağımsız bölüm üzerinde yapılan incelemede dava konusu bağımsız bölümün proje ve teknik şartname ve mahal listesine uygun olarak ve eksiksiz yapıldığı, genel olarak değerlendirildiğinde,bina iç ve dış imalatların tamamlandığı ancak çevre imalatlar ile site ulaşım yollarının (çevre düzenlemelerinin) tam olarak bitirilmediği tespit edilmiş olup mevcut durumun ve eksikliklerin bağımsız bölümün kullanılmasına engel teşkil etmediği anlaşılmıştır.

Bağımsız bölümün teslimi ile yarar ve hasar alıcıya geçmiştir. Davacı taraf kullanıma müsait fiili teslimin gerçekleşmediğini iddia etmekte ise de 04.04.2015 tarihli ibraya ilişkin ve çekincesiz iradi beyanı ile bağlı olup sadece sözleşmenin 9/1.maddesi uyarınca taşınmazın teslim edilmesi gereken tarih olan 02.11.2014 tarihinden teslim tarihi olan 04.04.2015 tarihine kadar olan gecikme tazminatı talep edilebilecektir.

Buna göre İlk Derece Mahkemesi'nce verilen kararın isabetli olduğu anlaşılmıştır. Açıklanan nedenlerle istinaf yoluna başvuran davacı vekilinin istinaf sebepleri yerinde olmadığından istinaf başvurusunun esastan reddine ve ayrıca davalı ...

Tic.A.Ş. vekilinin husumete yönelik istinaf sebebi yerinde görülmekle istinaf başvurusunun kabulüne, belirtilen hata yeniden yargılama gerektirmediğinden, bu Davalı yönünden İlk Derece Mahkemesi kararının HMK'nın 353/(1)b-2 maddesi uyarınca kaldırılarak " ... Tic. A.Ş (Eski ünvan: ... Pazarlama İnşaat Proje Yönetimi ve Ticaret A.Ş) Yönünden davanın husumet nedeniyle reddine " karar verilmiştir.