İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2021/2060 K.2024/901

Davanın kısmen kabulüne ilişkin verilen kararın, davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin yüklenici olan davalıdan 31 nolu bağımsız bölümü satın aldığını, müvekkilinin daireyi teslim alıp kullanmaya başladıktan sonra parkelerin doğru bir şekilde montaj edilmediğinden bazı odalardaki parkelerde şişme ve bozulma meydana geldiğini, pvc doğramaları hatalı montaj edildiğinden pencerelerden sürekli hava ve uğultu geldiğini, otopark rampasının yetersiz ve hatalı dizayn edildiği için araçların alt kısmının çıkışta zemine vurduğunu, havalandırma kapakları takılmadığı için bahçede büyük tehlike arz eden durumlar oluştuğunu;

tüm bunların gizli ayıp teşkil ettiğini, defalarca talep edilmesine rağmen bu kusurların düzeltilmediğini; ayrıca taşınmaz fiilen teslim edilmesine rağmen, sözleşme gereği yapılması gereken otoparkın ikinci katının halen açılmadığını, depoların havalandırma ve boyasının yapılmadığını, depoların teslim edilmediğini, su arıtma cihazı, jenaratör ve odalardaki klimaların takılmadığını; tüm eksik işler ve ayıpların davalıya noterden gönderilen 04/05/2018 tarihli ihtarnameyle bildirildiğini ancak giderilmediğini; bu nedenlerle müvekkilinin taşınmazını tam olarak kullanamadığını ve mağduriyet yaşadığını ileri sürerek,

5.000-TL manevi ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla eksik ve ayıplı işler nedeniyle tespit edilecek miktar üzerinden şimdilik 1.000-TL maddi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

ISLAH

Davacı vekili, 20/01/2020 tarihli ıslah dilekçesiyle 1.000-TL maddi tazminat talebini 11.177,50-TL'ye artırdıklarını belirterek, manevi tazminat talepleriyle birlikte toplam 16.177,75-TL'nin ticari faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

CEVAP

Davalı vekili, parkelerde herhangi bir hata bulunmamasına rağmen sökülerek yenilendiğini, pvc doğramalarında kullanım hatası olduğunu, kapalı otoparkın rampasından diğer maliklerin araçlarıyla sorunsuz olarak giriş çıkış yaptığını, bahsedilen yerin kaldırım bağlantısı olduğunu, bahçedeki havalandırma kapaklarının kalıcı çelik ve ahşap kapak olarak takıldığını, ikinci kat otoparkın hizmete açıldığını, dairelere ait depoların kullanılmakta olduğunu, jenaratörün de takıldığını ve klimaların ithal olması sebebiyle 2018 Temmuz ayı başında dairelere takıldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece, bilirkişi raporuna göre, davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığı, davalının taşınmazda bir takım eksik işler yaptığı, ortak alanlardaki eksik işler sebebiyle tapudaki payı oranında talepte bulunulabileceği ve bağımsız bölüm ile ortak alanlardaki eksik işler nedeniyle toplam 1.682-TL maddi zararının bulunduğu ve davalının manevi tazminata sebep olacak bir haksız fiilinin ispat edilemediği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile, 1.682,00-TL eksik iş bedelinin ıslah tarihi olan 20/01/2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin ve manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili, taşınmazın 17/08/2016 tarihinde satın alındığını ancak o tarihte inşaatın devam etmekte olduğunu, ihtarnamenin gönderildiği tarihte fiili teslim yapılmış olmakla birlikte iskan ruhsatının alınmamış olması ve inşaatta eksik olması nedeniyle henüz kullanımın başlamadığını, bilirkişi raporunda yer alan bazı eksiklerin (örneğin baca kapağı) teknik detaylara ilişkin olduğundan müvekkilince tespit edilmesinin mümkün olmadığını, tüm binayı komple inceletmesinin de beklenemeyeceğini, bu nedenle eksiklerin garanti kapsamında davalı tarafından giderilmesi gerektiğini;

zamanaşımı süresinin satım tarihinden itibaren işletilmesinin hukuken mümkün olmadığını; taşınmaz her ne kadar şirket adına alınmış ise de, şirketin tek ortağı olan ve aynı zamanda yönetim kurulu başkanına konut olarak tahsis edildiğini, ayıplı olarak teslim edilen taşınmazdaki eksiklik ve ayıpları davalıdan düzeltmesinin istenildiğini, davalının bu eylemi haksız fiil teşkil ettiğinden manevi tazminat talebinin reddinin doğru olmadığını; belirterek, kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

GEREKÇE

Dava, taşınmaz satım sözleşmesi kapsamında satılan dairedeki eksik ve ayıplı işler sebebiyle maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir.6102 sayılı TTK'nın 23/1-c maddesi gereğince; malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı 2 gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir.

Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra 8 gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa haklarını korumak için durumu satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda 6098 sayılı TBK'nın 223/2. maddesi uygulanır. TBK'nın 223/2. maddesine göre ise, alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır.

Ancak satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

Tapu kaydına göre daire niteliğindeki 27 nolu bağımsız bölümün 17/08/2016 tarihinde davacı tarafından satın alındığını,tapu kaydında bir adet deponun eklenti olarak kayıtlı olduğu, 12/12/2019 tarihinde kat mülkiyetinin tesis edildiği,iskan ruhsatının da 22/11/2019 tarihinde alındığı anlaşılmaktadır.Davacı 04/05/2018 tarihinde noterden davalıya gönderdiği ihtarnamede, dairenin fiilen teslim edildiği, parkelerde şişme ve kabarma olduğu, pvc doğramalarından hava ve uğultu geldiği, otopark rampasının arabanın altına çarptığı, bahçedeki havalandırma kapaklarının takılmadığı, otoparkın 2. katının açılmadığı,

depoların havalandırmasının ve boyasının yapılmadığı,su arıtma cihazının, jeneratörün ve daire klimalarının takılmadığını, tebliğden itibaren 7 gün içinde bu ayıp ve eksikliklerin giderilmesinin istenilmiş, ihtarname 08/05/2018 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Mahkemece, dairenin tapudaki satım tarihi olan 17/08/2016 tarihi itibariyle tespit edilen ayıpların süresinde ihbar edilmediğinden bahisle, sadece eksik işlerle ilgili olarak maddi tazminat talebinin kısmen kabulüne, ayıp bedelleri talebinin de reddine karar verilmiştir. Dosya kapsamında,taşınmazın hangi tarihte teslim edildiği belli değildir.

Ancak tapudaki satış işlemi tarihi itibariyle fiili teslimin gerçekleştiği yönünde dosyada delil olmadığı gibi davalının da böyle bir savunması yoktur. Taşınmazın iskan ruhsatı dahi eldeki davanın açılmasından sonra yani 22/11/2019 tarihinde alınmıştır.

Bu durumda ihtarnamede taşınmazın fiilen teslim edildiği belirtildiğinden, ihtarname tarihi itibariyle ayıp ihbarının davalıya süresinde yapıldığının kabulü gerekir.Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ortak alanlardaki ayıplı işler tutarının 13.500-TL, eksik işler tutarının 4.800-TL; dairedeki ayıplı işler tutarının 5.750-TL, eksik işler tutarının da 350-TL olduğu belirlenmiştir. Ortak alanlardaki eksiklik ,davacının arsa payı oranına 5.077,75-TL'ye isabet etmektedir.

Davacının talep edebileceği hem ortak alanlardaki hem de bağımsız bölümdeki eksik ve ayıplı işler bedeli toplam 11.177,75-TL olarak hesaplanmıştır. Davacı da ıslah dilekçesiyle maddi tazminat talebini 11.177,75-TL'ye artırarak, bu meblağın ticari faiziyle davalıdan tahsili istenilmiştir.

Bu nedenlerle, davacının söz konusu maddi tazminat talebinin kabulü gerekirken, ayıp ihbarı süresinde yapılmadığından sadece eksik işler bedeli karşılığı 1.682-TL'ye hükmedilerek, fazla istemin reddine karar verilmesi yerinde bulunmamıştır.Ayrıca davacı dava dilekçesinde faiz talebinde bulunmayıp, ıslah dilekçesinde alacağın faiziyle tahsilini talep etmiştir. Mahkemece de kısmen kabul edilen miktara ıslah tarihinden itibaren faiz işletilmesine karar verilmiştir.

Bu husus davacı tarafından istinaf edilmediğinden yeniden verilen kararda alacağa ıslah tarihinden itibaren faiz işletilmiştir.Satın alınan taşınmazdaki eksiklik ve ayıpların kişilik haklarının ihlaline sebebiyet verdiği kabul edilemeyeceğinden manevi tazminat talebinin reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamıştır.

Açıklanan nedenlerle, davacının maddi tazminat isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken fazla istemin reddine karar verilmesi doğru değil ise de, yapılan hata/eksiklik yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılarak, yeniden karar verilerek maddi tazminat isteminin kabulüne ve manevi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.