İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2021/895 K.2024/230

Davanın reddine ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, davacının işletmeyi 2013 yılından beri işlettiğini, davalı ile 28.07.2017 tarihli Franchise (Yönetim)ve işletmesine ilişkin iş ortaklığının bulunduğunu, davalı ile olan yönetim sözleşmesi nedeniyle işletmeyle ilgili tüm sözleşmelerle birlikte kira sözleşmesinin davalı ile eksiksiz paylaşıldığını, davalı tarafın kendilerine işletmenin 2.350.000-USD bedelle satın alınması teklifi getirildiğini, 01.04.2018 tarihli sözleşme imzalandığını, sözleşmenin 4/i-x maddeleri ile her iki tarafa yükümlülükler getirildiğini,

davalının sözleşmenin 4/i maddesi uyarınca "...'ın Rekabet Kurumu'ndan izin alması veya satın alma işleminin izne tabi olmadığına dair yazı alması," 4/x md " ... ile mal sahibi ...

A.Ş. arasında sinema kompleksinin kiralanmasına ilişkin sözleşme imzalanması" olduğunu, 8. maddesi ile sözleşmede tarafların en geç 5 aylık sürede devrin yapılıp bedelin ödenmesi kararlaştırılmış ise de bilahare davalı talebi ile bu süreye ek olarak 4 ay uzatılarak 9 aya çıkarıldığını, ihtarname ile davalıya 31.1.2019 tarihinde sürenin biteceği ve devre hazır olunduğunun bildirildiğini, davalının 14.2.2019 tarihli cevabi ihtarnamesiyle kiraya verenle yaşanan anlaşmazlık nedeniyle sözleşmenin feshedildiğini, ancak davalının yükümlülüğünde olan Rekabet Kurumu'na da başvuruda bulunmadığını,

mülk sahibi ile olan kira sözleşmesinin tüm koşullarını bilmelerine ve hali hazırda sorunsuz süren bir kira ilişkisi mevcut olmasına rağmen daha avantajlı bir sözleşme yapma çabası içine girdiklerini, kiralayanın mevcut sözleşmesini daha dezavantajlı hale getirmesinin beklenemeyeceğini, davalının böyle bir sözleşme yapma isteğini sözleşmede belirtmesi gerektiğini, davalının Rekabet Kurumu'ndan bahsetmeden sadece kira sözleşmesinden bahsederek sözleşmeyi feshettiğini, davalının TBK 112 md uyarınca kusuru nedeniyle sözleşmeyi feshinin haksız olduğunu,

sözleşme 8. maddesinde"taraflar iş bu sözleşmeyi geçersiz kılacak herhangi bir keyfi harekette bulunması halinde hareketi gerçekleştiren tarafça sözleşme tutarında cezai şart ödenecektir" hükmü gereği 2.350.000-USD cezai şartı ödemekle yükümlü olduğunu ileri sürerek İstanbul ... İcra Dairesinin ... esas sayılı dosyasında yapılan takibe itirazın iptali ile icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

CEVAP

Davalı vekili, ... AVM içinde bulunan sinema kompleksi ve komplekste bulunan tüm varlıkların davalıya satışı için 01.04.2018 tarihinde "Varlık Satış Sözleşmesi"imzalandığını, sözleşmenin 4.maddesinin sözleşmenin geçerliğinin ön koşullara bağlandığını, "İş bu sözleşmenin hüküm ve sonuç doğurması ve varlıkların teslimi için satışın, mutlak ön koşulu olarak aşağıdaki hususların ... açısından ve ...'ın değerlendirmesine göre olumlu bir şekilde tamamlanması şarttır.

Aksi halde ...'ın işbu sözleşme kapsamında herhangi bir devir teslim alma ve ödeme yükümlülüğü bulunmadığını taraflar kabul, beyan ve taahhüt etmektedirler." şeklinde olduğunu, satış ön koşullarının 4- ...

X maddelerinde düzenlendiği, 8.maddede 01.04.2018 sözleşme tarihinden 5 ay içinde tamamlanmadığı taktirde 5 ay uzatma hakkının olduğu, uzatılan süre içinde belirtilen koşulların tümünün tamamlanmadığı taktirde davalının sözleşme ile bağlı olmadığı,tek taraflı ve tazminatsız fesih hakkı olduğunun taraflarca kabul edildiğini, davalı şirketten kaynaklanmayan sebeplerle sözleşmenin uzamış 5 aylık sürede tamamlanamadığından tek taraflı ve tazminatsız fesih hakkının doğduğunu, 14.02.2019 tarihli ihtarname ile sözleşmenin 8.maddesi uyarınca feshedildiğini, mal sahibi ile kira sözleşmesinin kurulamadığını ,

mal sahibinin farklı tekliflere rağmen hiç bir şekilde taviz vermediğini, keyfi davranmanın söz konusu olmadığını, bunu davacının ispatlaması gerektiğini, kendilerinin şirket bütçe sınırlarını zorlayarak ilave tekliflerde bulunduklarını, davacının kira sözleşmesi koşullarının bilindiği ve tekrar tartışmanın kötüniyetli olduğu iddiasını kabul etmediklerini, mal sahibinin yeni sözleşme ile asgari kira bedelinin arttırılmasını istediğini, yeni sözleşmenin tartışmaya açıldığını, kendilerinin istedikleri koşulda kira sözleşmesi yapılması halinde işletmeyi devralacaklarının ön koşul olduğunu, ön koşulların yerine getirilemediğini ,

davacının kira sözleşmesindeki hükümleri kabul anlamına gelmediğini, aynı kira sözleşmesini yapma zorunluluğunun olmadığını, yeni kira sözleşmesi imzalanmasının ön koşullardan sayılması sebebinin ekonomik faydayı elde edebileceği bir kira sözleşmesi yapılması hali olduğunu savunarak davanın reddi ile kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece; sözleşmenin 4. maddesinde tarafların yükümlülüğünün 10 bent halinde belirtildiği, yazılan şartların yerine getirilip getirilmediği yanı sıra 4/2.maddede "sözleşmedeki şartların davalı ... açısından ve ...'ın değerlendirmesine göre olumlu şekilde tamamlanması "koşulu bulunduğunu,davalının Rekabet Kurulu'na başvurmadığı, davacının da mülk sahibi ile olan kira sözleşmesini sona erdirmediği, davalının yeni kira sözleşmesi için mülk sahibine talepte bulunduğu, mülk sahibi ile görüşmeler yapıldığı,

sözleşmedeki yükümlülüklerin yerine getirme çabasında bulunulduğu ancak davalı şirketin işletme yapısı ve ilkelerine aykırı olması nedeniyle (alt kira yasağı, tapuya şerh vs...) temel noktalardaki anlaşmazlıklardan dolayı sözleşmenin yapılamadığı, bunun davalı açısından sözleşme 4/2. maddesindeki sözleşme şartlarının olumlu şekilde tamamlanmadığını gösterdiği, sözleşme serbestisi açısından sözleşmenin gerçekleştirilmesine ilişkin şartların davalı açısından olumlu olması koşulunun basiretli bir tacir olan davacının serbest iradesi ile davalının takdirine bırakıldığı,

tüm ön koşullar yerine tam gelmezse davalının sözleşmeyi tek taraflı tazminatsız fesih hakkının bulunduğunu, davalı feshinin sözleşme gereği haksız bir nedene dayanmadığı, gibi davalının sözleşmeyi geçersiz kılacak keyfi bir hareketinin bulunmadığının kabulü ile aksi yöndeki iddialar ispatlanamadığından cezai şart alacağı için takip yapılmasının haksız olduğuna dayanılarak takibin kötüniyetle yapıldığı ispatlanamadığından davanın reddi ile kötüniyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili; sözleşmenin 4.maddesi gereği davalının Rekabet Kurulu'ndan izin alma ve mal sahibi ile kira sözleşmesi imzalama yükümlülüğünü yerine getirmediğini, davalının sözleşme sırasında 3.95 olan dolar kurunun sabitlenmesini istediğini, kabul edilmeyince fesih yollarının arandığını, mal sahibi ile olan kira sözleşme şartlarına davalı ile olan Franchise sözleşmesi gereği davalının vakıf olduğunu, şirketin kiralama sürecini çok kötü yönettiğini, mal sahibi ile yüz yüze görüşmediğini, çözüm odaklı yaklaşımda bulunmadığını, davalının daha avantajlı sözleşme yapması arzusu bulunduğunu,

davalı satın alma koordinatörü tarafından aylar önce gönderilen mailde aslen Rekabet Kurumu'ndan izin alamayacakları için sözleşmeyi tek taraflı fesih edeceklerinin bildirildiğini,talep edilmesine rağmen davalı ile kayyım arasındaki maillerin tümünün getirtilmediğini, bu yazışmaların bilirkişi incelemesi ile doğru olup olmadığının belirlenmediğini, şirket defterlerinin incelenmediğini, davalının öncelikle Rekabet Kurumundan izin almasının gerektiğini, izin sonrası kira sözleşmesinin yapılmasının gündeme geleceğini ancak mahkemece önce kira sözleşmesinin yapılıp sonra rekabet kurumundan izin alınmasının kabul edildiğini,

oysa 4054 sk göre birleşme veya devralma öncesi başvuru şartı gerektiğini, izin almadan kira sözleşmesi yapmanın mantıklı olmadığını,davalının kira sözleşmesini başvuru öncesi yapmış olması ve izin alamaması durumunda kendilerinin kira sözleşmeleri ile satış bedelini kaybetmiş olacaklarını, davalının 9 ay keyfi olarak kendilerini beklettiklerini,davalıya sözleşmeden keyfi dönme hakkı verilmesinin TBK'ya da aykırı olduğunu,teamül gereği yeni ve eski kiracı ile mülk sahibinin bir araya gelerek eski kiracı ile fesih, yeni kiracı ile yeni kira sözleşmesi imzalanması gerektiğini,

davalının tamamen farklı bir kira sözleşmesi düşünmesinin keyfi davrandığının kanıtı olduğunu,davacının sözleşmeye bağlı kaldığını, borçlunun kusuru nedeni ile zarara uğradığını ancak zarara uğramasa bile TBK 180/1 md uyarınca cezai şartın istenebileceğini, feshin haksız nedene dayanmadığına ilişkin tespitin doğru olmadığını, davalının şartın gerçekleşmesini engellediğini, ileri sürerek kararın kaldırılarak itirazın iptali ve inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

GEREKÇE

Dava, işletme devir sözleşmesinin haksız fesih edildiği ileri sürülerek cezai şart alacağının tahsili için yapılan icra takibine vaki itirazın iptali talebine ilişindir. Taraflar arasında imzalanan 01.04.2018 tarihli "... Varlık Satış Sözleşmesi"nin 4. maddesinde" Sözleşmenin hüküm ve sonuç doğurması ve varlıkların teslimi için satışın mutlak ön koşulu olarak aşağıdaki hususların ... açısından ve ...'ın değerlendirmesine göre olumlu bir şekilde tamamlanması şarttır,

aksi halde ...'ın işbu sözleşme kapsamında herhangi bir devir -teslim alma ve ödeme yükümlülüğünün bulunmadığını taraflar kabul beyan ve taahhüt ederler" denilmiştir.Devamında i-x bentlerinde her iki tarafa yükümlülükler getiren 10 maddenin bulunmaktadır.i- maddesinde" ...'ın satın alma işlemi için Rekabet Kurumu'ndan izin alması veya satın alma işleminin izne tabi olmadığına ilişkin yazı alması" , x maddesinde " ... ile mal sahibi ... arasında ...'nin kiraya verilmesine ilişkin olarak kira sözleşmesi imzalanması" kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin 8. maddesinde "sözleşmenin 4. maddesinde sayılan tüm ön koşulların gerçekleşmesini takip eden günden itibaren varlıkların ...'a teslim edildiği gün sözleşme bedelinin ödeneceği, her halükarda bu sürenin sözleşmenin imzalanmasından sonra 5 aydan fazla olmayacağı, ...'ın bu süreyi 5 ay daha uzatma hakkı olduğu,bu süre sonunda tüm ön koşullar tam olarak yerine getirilmezse ... sözleşmeyi tek taraflı ve tazminatsız feshedebilir", son bentte ise "Taraflar işbu sözleşmeye geçersiz kılacak herhangi keyfi bir harekette bulunması halinde hareketi gerçekleştiren tarafça sözleşme tutarında cezai şart ödeneceği" kararlaştırılmıştır.

Davacının devire konu sinema kompleksinin işletmecisi, davalının ise 28.07.2017 tarihli yönetim sözleşmesi nedeniyle dava konusu sinema kompleksinin işletimi sırasında davacıya destek, danışmanlık ve sinema kompleksi yönetim hizmetini verdiği sabittir.

Davacı vekili, davalının 5 aylık ve uzatılan süre içinde yükümlülüklerini yerine getirmeyip Rekabet Kurulu'na başvurmadığını ve süresinde mülk sahibi ile yeni bir kira sözleşmesi imzalamadığını, ihtarları üzerine 14.02.2019 tarihli ihtarla mülk sahibi ile anlaşmazlıkları nedeniyle sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini, davalının yükümlülüklerini keyfi olarak yerine getirmediğini, sözleşme gereği sözleşme bedeli tutarında cezai şart ödemesi gerektiğini ileri sürerek icra tabi yapmış itiraz üzerine eldeki dava açılmıştır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık cezai şart talep etme bakımından, davalının keyfi davranışı olup olmadığı, sözleşmenin haksız fesih edilip edilmediği noktasındadır.

Davacı tarafından davalının, mevcut kira sözleşmesi içeriğini bildiği, sözleşmede devir ve alt kiracı yasağı olduğu, sinema kompleksinin yönetimini yürüten davalının mülk sahibinin AVM deki diğer kiralananlarla ilgili tutumunu da bildiğinin kabulünün gerekeceği, bu nedenle davacı ile olan kira sözleşmesinde yasaklanan konularla ilgili dayatmada bulunması sonucunun basiretli bir tacir olarak öngörülemez olduğundan söz edilemeyeceği ileri sürülmüş ise de; sözleşmenin 4.maddesinde davalıya ön koşulların ... açısından ve ...'ın değerlendirmesine göre olumlu bir şekilde tamamlanması şartı konulmuştur.

Olumlu bir şekilde tamamlanma davalı ...'ın talepleri doğrultusunda ... tarafından takdir edilip değerlendirilecektir. Sözleşmede, davalının imzalayacağı yeni kira sözleşmesinin davacının kira sözleşmesi ile benzer koşullarda yapılacağı yolunda davalının bir taahhüdü yoktur.Davalının olumlu bulacağı bir kira sözleşmesi yapılacağı kararlaştırılmıştır.

Davacı taraf davalının öncelikle kira sözleşmesi imzalamasının gerekmediğini, Rekabet Kurumu'na başvuru yükümlülüğünü yerine hiç getirmediğinden feshin haksız olduğunu ileri sürmektedir. Ticari faaliyette bulunulacak sinema alanının alt kira yasağına tabi olduğu ,bu sebeple davacı tarafından davalıya doğrudan devir yapılamadığı anlaşılmaktadır. Davalı tarafın devir alacağı sinema işletmesinde davacı kiracıdır.

Devir alınacak işletmenin faaliyette bulunacağı, davalının tasarruf etme imkanı olan bir alan elde etme ümidi olmadan devir sözleşmesine izin için Rekabet Kurumu'na başvurunun bir yararı bulunmadığı da açıktır. İlk derece mahkemesince kira sözleşmesi yapılması şartına öncelik verilmesi yerindedir.

Davalı tarafça kiralayan ile yapılan mail yazışmaları ibraz edilmiş olup,davalının öncelikle alt kira sözleşmesine izin almaya yoğun gayret sarf ettiği ,teklifini sinema alanının %10 una kadar düşürdüğü halde kayyımın alt kiralamaya izin vermediği anlaşılmaktadır.

Yine davalı şirket hisse devri yasağının kaldırılması yolundaki çabası da karşılık bulmamıştır.Küçük ölçekli şirketlerde bu durum önemli bir engel teşkil etmese de ; davalı şirketin sözleşmenin ihlali nedeniyle ağır yaptırımlar karşısında kalabileceği yolunda ki endişesi haklıdır.Davalı ,sözleşmenin feshine ve tahliyesine yol açabilecek sözleşme ihlallerindeki giderim süresinin uzatılması talebi de yerinde görülmüştür.

Davalı şirketin basiretli tacir olmanın gereği olarak davacının kira sözleşmesinde ki riskleri lehine azaltmaya çalışması keyfi davranış olarak kabul edilemez.Nihayetinde; mülk sahibi şirketin kayyım tarafından yönetildiği gözetildiğin de yüklü bir miktarı davacıya ödemeyi üstlendiği ,devir konusu işletmenin kira sözleşmesini tapu siciline şerhi talebinin dahi ret ile sonuçlandığı bir zeminde davalının keyfi davrandığından söz edilemeyecektir.

Davalının, mevcut kira sözleşmesine benzer koşullarda kira sözleşmesi imzalama zorunluluğu bulunmamaktadır. Davalının kira sözleşme imzalama çabaları olumlu sonuçlanmadığı, yükümlülüğünü elinde olmayan nedenlerle yerine getiremediği anlaşılmakla keyfi davrandığından söz edilmeyeceğinden sözleşmede kendisine tanınmış tek taraflı ve tazminatsız fesih hakkını yerinde kullandığı sonucuna varılmaktadır.

Açıklanan nedenlerle, davalının keyfi davranışta bulunmadığı, davacının cezai şart talep etme hakkı şartları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiş, istinaf nedenleri yerinde olmayan davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.