İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2022/2392 K.2026/410

Davanın kabulüne ilişkin kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, müvekkili şirketin davalı şirketin müteahhidi olduğu İstanbul ...'daki ... projesinden 30/03/2018 tarihli sözleşmeyle 1+1 büyüklüğündeki .... nolu konutu satın aldığını, sözleşmede teslim tarihinin Aralık 2018+6 ay olarak ve süre aşılırsa rayiç kira ödeneceğinin kararlaştırıldığını, taşınmazın 20/04/2021 tarihinde gecikmeli olarak ihtirazi kayıtla teslim alındığını, teslim edilmesi gereken 01/06/2019 tarihi itibariyle 21 ay 20 günlük süre için davalının cezai şart ödemesi gerektiğini ileri sürerek, şimdilik 12.000-TL'nin temerrüt tarihinden işleyecek avans faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

ISLAH

Davacı vekili ıslah dilekçesiyle, taleplerini 25.400-TL artırarak, toplam 35.400-TL'nin faiziyle tahsiline karar verilmesini istemiştir.

CEVAP

Davalı vekili, 20/05/2018 tarihli İmar Yönetmeliği değişikliğinin tadilat ruhsatının uzamasına sebep olduğunu; davacının teslim için müracaat etmediğini; inşaat maliyetlerindeki artış sebebiyle farklı bir taşeronla anlaşmaya varılmak zorunda kalındığını; 01/06/2019 olarak kararlaştırılan teslim tarihinde davacının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, davacının 15/03/2020 tarihli son taksiti ödemediğini ve davacının sözleşmenin 9.10. maddesindeki sıralanan masraf ödemesini 29/12/2020 tarihinde yaptığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmede telim tarihini 31/12/2018+6 ay olarak ve gecikme halinde davalının davacıya cezai şart olarak rayiç bedel üzerinden aylık kira ödemesi yapılacağının kararlaştırıldığı, taşınmazın 20/04/2021 tarihli tutanakla teslim edildiği, davacının gecikmeden kaynaklanan alacağın tebliğden 3 gün içinde ödenmesi talepli 29/04/2021 tarihli ihtarın davalıya 30/04/2021 tarihinde tebliğ edildiği; sözleşmenin 9.8. maddesine göre davalının bildirimi üzerine taşınmazın teslim alınacağı düzenlendiği ve davalının bu bildirimi ispatlayamadığı; davalının iddia ettiği mali krizin mücbir sebep kabul edilemeyeceği;

sözleşme hükümlerine göre davacının mali yükümlülüklerinin davaya konu talebe engel olmayacağı; taşınmazın 30/06/2019 teslim edilmesi gereken tarihten 20/04/2021 teslim tarihine kadarki süre için bilirkişiler tarafından 35.400-TL rayiç kira bedeli belirlendiği ve davalının ihtarla 04/05/2021 tarihinde temerrüde düştüğü gerekçesiyle, davanın kabulü ile 35.400-TL cezai şartın 04/05/2021 tarihinden itibaren işletilecek avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili, sözleşmeye göre teslim alam yükümlülüğünün davacıya ait bulunduğunu, teslim başvurusu yapmayan davacının tazminat isteyemeyeceğini, davacının yükümlülüklerini yerine getirmediğini.

İmar Yönetmeliği'ndeki değişikliğin tadilat ruhsatının uzamasına sebebiyet verdiğini; mali kriz nedeniyle taşeron yenilendiğinden sürecin uzamasına sebebiyet verdiğinden sözleşmenin 9.5'e göre müvekkilinin sorumlu olmayacağını; sözleşme 9.11. maddesinde davacının borcun tamamını ödeyip masraf ve yükümlülüklerini yerine getirmediği müddetçe taşınmazın tapuda kendi uhdesine tescil edilmesini talep edemeyeceğinin düzenlendiğini, satış bedeli son taksit vadesinin 15/03/2020 olduğunu ve toplam bedel ödenmeden taşınmazın teslim mükellefiyetinin olmadığını.

9.10. maddesinde de alıcının taksit ve sözleşme gereği istenecek ödemelerin tümü yerine getirerek, satıcıya hiçbir borcu kalmadıktan ve alıcı tarafından vergi, tapu, iskan raporu, resim, harç ve sair tüm masrafların ödenmesinden ve istenen belgelerin verilmesinden sonra alıcı adına tapuda tescil edileceğinin düzenlendiğini, davacı bu ödemeleri 29/12/2020 tarihinde yaptığını ve bilirkişi raporunun mahkeme kararına dayanak alınamayacağını belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

GEREKÇE

Dava, davacının davalıdan satın aldığı taşınmazın geç teslim edildiğinden bahisle sözleşmeye göre cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.Somut olayda davacı alıcı ile davalı satıcı arasında noterde akdedilmiş 30/03/2018 tarihli düzenleme şeklinde ön ödemeli vaadi sözleşmesine göre, taşınmazın toplam satış bedelinin vergiler hariç 426.000-TL+(%1 KDV) olduğu,

ödemenin 128.000-TL peşinat ve 15/04/2018-15/03/2020 tarihleri arasında aylık toplam 24 adet 12.416-TL'lik senetlerle ödeneceği ve 9.1. maddesinde taşınmazın 31/12//2018+6 ay tarihinde teslim edileceği, aksi halde davalının davacıya cezai bedel olarak rayiç bedel üzerinden aylık kira ödeyeceği düzenlenmiştir. Tarafların da kabulünde olduğu üzere taşınmaz davacıya 20/04/2021 tarihinde tutanakla teslim edilmiş, geç teslimden dolayı hakların saklı kaldığı belirtilmiştir.

Davacı davalıya gönderdiği 29/04/2021 tarihli ihtarla aylık 1.800-TL kira vadeli üzerinden geç teslim için toplam 41.400-TL'nin tebliğden itibaren 3 işgünü içinde ödenmesi istenilmiştir. İhtar davalıya 30/04/2021 tarihinde tebliğ edilmiş ve davalı 07/04/2021 tarihli cevabi ihtarıyla talebi reddetmiştir.

Keşif sonucunda alınmış denetime ve hükme elverişli bilirkişi heyet raporunda taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihin 30/06/2019 olduğu, bu tarihten 20/04/2021 teslim tarihine kadar davalının davacıya ödemesi gereken kira bedelinin toplam 35.400-TL olduğu hesaplanmıştır.

Sözleşmenin 9.2. maddesinde davalının davacıya teslim için randevu tarihi vereceği davacının da o tarihte teslim için davalıya başvuracağı düzenlenmiş olup, davalı satıcının davacıya 20/04/2021 teslim tarihinde kadar taşınmazın teslimi hususunda randevu tarihi oluşturup davet ettiği ve davacının da buna icabet etmediği hususu davalı tarafından ispatlanamamıştır.

Davalının bu hususta dayandığı sözleşmenin 9.8. maddesi ile 9.2. maddesi hükümleri arasında çelişki bulunmamakta olup, her halükarda teslim için davet edilen alıcının teslim yükümlülüğü bulunmaktadır. Davalı ayrıca 2018 yılında İmar Yönetmeliği değişikliğinden dolayı tadilat ruhsatı başvurusu yapıldığı ve ekonomik durumlar sebebiyle yeni taşeron bulunması gerektiğinden, sözleşmenin 9.5. maddesi uyarınca müvekkilinin sorumlu olmadığını savunmuştur.

Fakat tadilat ruhsatı hususundaki iddiasına ilişkin davalı bir delil veya davacıya yaptığı bir bildirim sunmamıştır. Taşeron değişikliği ise davalının sorumluluk alanında gerçekleştiğinden, 9.5. madde kapsamında davalının kendisine bağlı olmayan bir sebep olarak değerlendirilemeyecektir. Sözleşmede ödeme koşulları belirlenmiş olup, peşinatla birlikte davalıya verilmiş 24 adet senedin sonuncusunun vade tarihi 15/03/2020 tarihidir.

Davalının dayandığı sözleşmenin 9.10 ve 9.11. maddelerinde taşınmaz bedelinin tamamı ve ilgili masrafların ödenmesinden sonra taşınmaz tapusunun verilmesi-tescili hususu düzenlenmektedir. Halbu ki sözleşmede teslim ve belirtilen sürede teslim edilmemesi halinde aylık rayiç kira bedeli üzerinden ödeme yapılması ödemelerin tamamlanması ve diğer ödemelerin yapılmaı şartına bağlanmamıştır.

Açıklanan nedenlerle ve davalının ileri sürdüğü istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmış inceleme sonucunda mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararda bir isabetsizlik bulunmadığından, davalı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.