İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2023/508 K.2026/345

Davanın reddine ilişkin verilen kararın davacı ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; müvekkili...AŞ ile davalı arasında 31/10/2017 tarihli "İşbirliği Sözleşmesi" akdedildiğini, bu sözleşmeyle davalı tarafından TC vatandaşı olmayan kişilerin müvekkili ... veya bağlantılı şirketlerin yürüttüğü projelerden gayrimenkul satışı yapılması hedeflendiğini, bu kapsamda ...'nın grup şirketlerinden diğer müvekkili şirket ile dava dışı ... .... ve dava dışı ...... isimli kişilere ...... ada ....... parsel sayılı taşınmazda bulunan ... blok.. .... ve . blok... .. ... numaralı taşınmazların ön ödemeli satışı için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini,

iş bu satış vaadi sözleşmeleri neticesinde müvekkil tarafından davalıya ......'a yapılan satışın komisyon bedeli olarak 15/12/2017 tarihinde 246.889,39-TL, ......ye yapılan satışlar için komisyon bedeli olarak 31/01/2018 tarihinde 97.916,40-TL, 15/01/2018 tarihinde 65.606,58-TL ve 15/01/2018 tarihinde 66.652-TL ödeme yapıldığını, ancak satış vaadi sözleşmelerinin müvekkili ..... tarafından haklı nedenle feshedildiğini, İşbirliği Sözleşmesi'nin 6. maddesinde “...Hiçbir şüpheye mahal vermemek üzere,

Müşteri'nin cayma ve/veya dönme hakkını kullanması veya sözleşmeyi feshetmesi durumunda temsilci ilgili satış dolayısıyla kendisine ödenen bedeli Şirket'in ilk talebi ile nakden ve defaten iade etmeyi gayri kabili rücu beyan, kabul ve taahhüt eder” şeklinde hüküm bulunduğunu, 26.01.2021 tarihli ihtarnamenin tebliğine rağmen davalıya ödenen 477.064,37-TL acente komisyon bedelinin müvekkili şirkete süresi içerisinde iade edilmediğini, bunun üzerine müvekkili şirketler tarafından başlatılan.........

İcra Dairesi'nin ...sayılı dosyasına davalı tarafından itiraz edildiğini belirterek davalının itirazının iptaline, %20 den az olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; davacılar ile dava dışı kişiler arasında imzalanan düzenleme şeklinde ön ödemeli satışlar için gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin feshedilmesinde müvekkili şirketin herhangi kusuru bulunmadığını, ödemelerin alınması yahut alınmaması hususunda müvekkili şirketin hiçbir sorumluluğunun bulunmadığını, İşbirliği Sözleşmesi md. 6'da "...Hiçbir şüpheye mahal vermemek üzere, Müşteri'nin cayma ve/veya dönme hakkını kullanması durumunda temsilci ilgili satış dolayısıyla kendisine ödenen bedeli Şirket'in ilk talebi ile nakden ve defaten iade etmeyi gayri kabili rücu beyan, kabul ve taahhüt eder...” ibaresinin yer aldığını,

davacı tarafın dava dilekçesinde yazdığı üzere "veya sözleşmeyi feshetmesi durumunda" ibaresinin sözleşmede yer almadığını, ilgili maddede açıkça sadece müşterinin feshi halinde komisyon ödemesinin iade edileceğinin düzenlendiğini, halbuki sözleşmenin davacı tarafından feshedildiğini, bu durumda müvekkilinden komisyon bedelinin iadesinin istemesinin sözleşmeye, hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu belirterek davanın reddine, %20'den az olmamak üzere kötüniyet tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece; davacı şirket ile dava dışı yabancı uyruklu kişiler arasında taşınmazların satışı için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, davacının davalıya komisyon ödemesi yaptığı, davacı ve dava dışı yabancı uyruklu kişiler arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin dava dışı kişilerin sözleşme bedelini ödememesi sebebi ile davacı tarafından feshedildiği, somut olayda da davacı ile dava dışı kişiler arasında satış sözleşmesi kurulmadığı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı ve davalının sözleşme kapsamında tanıtım, pazarlama ve tarafları bir araya getirme edimini yerine getirdiği,

taraflar arasındaki sözleşmenin 3. ve 6. maddelerine göre şirket ile taşınmazları satın almak isteyen kişiler arasında satış vaadi sözleşmesi yapılması ile davalının hizmet bedeline hak kazanacağı, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması gerektiği, ancak somut olayda mevcut olan şekil eksikliğinin davacı tarafından bizzat yaratıldığı, kendi yarattığı şekil noksanlığına sonradan dayanamayacağı gerekçesi davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

1-Davacı vekili.

Mahkemenin davanın reddine ilişkin gerekçesinin yerinde olmadığını, mahkemece davalının hizmet bedeline hak kazanabilmesi için bozucu şartın meydana gelip gelmediğinin incelemesi gerektiğini, şekil eksikliği ile ilgili bir uyuşmazlık bulunmadığını, ayrıca şekil eksikliğinin müvekkilinden kaynaklanmadığını, noter harç ve masraflarının alıcılar tarafından karşılanması gerektiğini, taraflar arasındaki sözleşme gereğince ödenen komisyon bedelinin iadesinin sadece müşterinin haklı nedenle feshi ile sınırlı olmadığını,

bu nedenle sözleşmenin müvekkili tarafından haklı nedenle iadesi halinde komisyonun iade edilmeyeğine dair gerekçenin yerinde olmadığını, davalının sözleşmeyi kendisine göre yorumladığını, sözleşmelerin müvekkili tarafından haklı nedenle derhal feshedildiğini, bu hususun da sözleşme kapsamında komisyon iadesini gerektirdiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2-Davalı vekili; kötüniyet tazminatının koşulları oluştuğu halde red edilmesinin doğru olmadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava; davalı simsara ödenen hizmet bedelinin iadesi istemine ilişkindir.

Davacı ... ile davalı arasında imzalanan 31/10/2017 tarihli İşbirliği Sözleşmesi ile davacı ... ...AŞ'nin ve davacıya bağlı şirketler tarafından geliştirilen projelerden TC vatandaşı olmayan kişilere taşınmaz satışı yapılmasına ilişkin koşulların belirlendiği, davalının satışa aracılık edimini üstlendiği, sözleşme kapsamında ..... ada ... parsel sayılı taşınmazda bulunan .....blok ....... numaralı taşınmazların dava dışı ...ve ... adlı yabancı uyruklu kişilere tanıtıldığı, davacı şirketler ile dava dışı yabancı uyruklu kişiler arasında belirtilen taşınmazların satışı için taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri akdedildiği,

akabinde davacının davalıya komisyon bedeli ödemesi yaptığı, davacı ve dava dışı yabancı uyruklu kişiler arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin dava dışı kişilerin sözleşme bedelini ödemediğinden bahisle davacı tarafından 11/10/2018 tarihli ihtarnamelerle alıcılara fesih ihbarında bulunulduğu ihtilafsız olup, uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmelerinin sona ermesinin, davalıya ödenen hizmet bedelinin iadesini gerekip gerektirmediği noktasındadır.TBK'nın 520. maddesi uyarınca; simsarlık sözleşmesi,

simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Simsarlık sözleşmesi simsar ile sözleşme yapan arasında kurulur. Simsarlık sözleşmesi yapılabilmesi için malikin rıza ve simsara yetki vermesine gerek yoktur.

Simsarlık ücretini talep hakkı, hemen simsarlık sözleşmesinin kurulmasıyla doğmaz. TBK'nın 521. maddesi gereğince; simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.

Simsarlık sözleşmelerinde simsarın ücrete hak kazanmasına ilişkin kanundaki hükümlerin emredici nitelikte olmadığından simsarın ücrete hak kazanabilmesi için sözleşmenin kurulmasına gerek olmadığı kararlaştırılabilir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 6. maddesinde; davalının, davacının müşterilere peşin satış, ön ödemeli satış veyahut satış vaadi sözleşmesi yoluyla satışını yaptığı taşınmazların pazarlamasına ilişkin vereceği hizmetler karşılığında davalının satış bedeli üzerinden hesaplanacak hizmet bedeline hak kazanacağı düzenlenmiştir.

Bahsi geçen sözleşme hükmüne göre davacı ile müşteriler arasında ön ödemeli satış sözleşmesi ya da satış vaadi sözleşmesi davalının hizmet bedeline hak kazanması için yeterli olup, somut olayda da davalının aracılık hizmeti verdiğinin kabulü ile davalıya hizmet bedeli tutarları ödenmiştir.Bahsi geçen tutarlarının iadesi ile ilgili aynı hükümde bir düzenlemeye yer verilmiştir.

Sözleşmede "...Hiçbir şüpheye mahal vermemek üzere, Müşteri'nin cayma ve/veya dönme hakkını kullanması durumunda Temsilci ilgili satış dolayısıyla kendisine ödenen bedeli Şirket'in ilk talebi ile nakden ve defaten iade etmeyi gayri kabili rücu beyan, kabul ve taahhüt eder.

Ancak Şirket'ten kaynaklanan nedenlerle Müşteri'nin sözleşmeyi haklı nedenle feshetmesi bu madde kapsamı dışındadır..." şeklindeki hükme yer verilen hizmet bedelinin hangi hallerde iade edileceği belirlenmiştir. Bahsi geçen sözleşme hükmünde, müşteri ile yapılan satış vaadi sözleşmesinin, davacı tarafından feshedilmesi nedeniyle davalıya ödenen hizmet bedelinin iadesine ilişkin açık bir düzenlemeye yer verilmemiştir.

Bununla birlikte, davacının alıcılara gönderdiği ihtarnamede gösterdiği neden, alıcıların peşinat da dahil olmak üzere ödeme planında belirtilen taksitlerin ödenmemesidir. Davacının iddiası çerçevesinde değerlendirme yapıldığında, peşinat da dahil olmak üzere devam eden taksitlerin ödememesi halinde sözleşmeden alıcılar tarafından cayıldığının, ödeme planına uymayan, ödeme yapmayan alıcının sözleşmeyi kendisinin sonlandırdığının kabulü gerekir.

Alıcıların sözleşmeden caymaları hali, komisyon tutarının iadesini gerektiren hallerden düzenlenmiştir. Ancak sözleşmede şirketten kaynaklanan nedenlerle fesih bu sözleşme hükmünün kapsamı dışında tutulmuştur. Bu durumda feshin davacılardan kaynaklanan bir nedenden dolayı olup olmadığının tespiti gerekmektedir.Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde teslim için 30/03/2019 tarihi öngörülmüş, 11/10/2018 tarihinde sözleşmeler feshedilmiştir.

Bahsi geçen taşınmazların davacı adına tescilinin 07/03/2019 tarihinde gerçekleştiği, dava dışı alıcılar adına tescil yapılmadığı tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Bilirkişi incelemesinde yabancı uyruklu alıcılar ile sözleşmelerin feshedildiği ve davacının ticari defter ve kayıtlarında alınan ödemelerin iade edildiği belirtilmiştir.

Ancak hangi daire için hangi alıcı tarafından ne kadar ödeme yapıldığı, fesih tarihine kadar olan dönemde alıcıların ödeme planını ihlal edip etmediği, ödemelerin hangi tarihte iade edildiği hususunda herhangi bir inceleme yapılmamıştır.

Bu durumda davacıların ticari defterleri bahsi geçen hususta incelenip, ticari defterlerinin davacıların iddiasını destekleyip desteklemediğinin, davalıya ödenen komisyon tutarlarının iadesi koşullarının oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bu husus üzerinde durulmadan karar verilmesi doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle; davacıların ticari defterlerinin, dava dışı alıcıların ödeme planına uygun olarak ödeme yapıp yapmadıkları hususunda incelenmeden karar verilmesi isabetli olmadığından taraf vekillerinin istinaf başvurusunun kabulüne, kararın kaldırılarak dava yeniden görülmek üzere dava dosyasının kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.