İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi E.2018/273 K.2018/1149

Davacı vekili sunduğu dava dilekçesinde özetle; davalı tarafça aralarında yaptıkları 11/06/2012 tarihli "satılık pazarlama anlaşması" gereğince sözleşme konusu taşınmazın satışına aracılık ettiklerini, yaptıkları hizmet bedelinin ödenmemesi üzerine davalı hakkında alacağın tahsili için İstanbul ...İcra Müdürlüğü' nün ... Esas sayılı dosyasından ilamsız icra takibine girişildiğini, borçlunun itirazı üzerine takibin durduğunu ileri sürerek dilekçesinde bildirdiği diğer nedenlerle davalının haksız itirazının iptaline ve icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki takibe ve davaya dayanak 11/06/2012 tarihli "satılık pazarlama anlaşması" nın 31/12/2012 tarihi itibariyle sonra erdiğini, buna ilişkin karşı taraf şirket yetkilisinin elektronik posta adresine 03/12/2012 tarihinde yazılı olarak fesih bildiriminde bulunulduğunu, diğer yandan satışa ve aracılık hizmetine konu taşınmazın iddia edildiği gibi ...'e gezdirilmediğini, yer göstermeye ilişkin özel hizmet anlaşmasında taşınmazı temlik alan şirket yetkilisi ...'in değil, ...'nun imzasının bulunduğunu, ... ile .... arasında herhangi bir vekalet-temsil ilişkisinin bulunmadığını,

03/07/2013 tarihli taşınmazdaki pay satışıyla ilgili davacı tarafın aracılık hizmeti bulunmadığını ve bu nedenle ücrete hak kazanmadığını ileri sürerek dilekçesinde bildirdiği diğer nedenlerle davanın reddini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ

İstanbul 11. Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 28/12/2017 tarih ve 2014/1023 Esas - 2017/980 Karar sayılı gerekçeli kararı ile; " ... bilirkişi incelemesi sonrasında alınan 30/01/2017 tarihli ek rapor içeriğine göre, sözleşmenin davalı tarafça fesih bildirimine ilişkin elektronik postanın 03/12/2012 tarihinde davacı şirket yetkilisinin mail adresine gönderildiği anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere, fesih bildirimi herhangi bir şekilde yapılabileceğinden, bu hali ile sözleşmenin bitim tarihi olan 31/12/2012 tarihinde davalı tarafça tek taraflı olarak geçerli bir şekilde feshedildiği anlaşılmaktadır.

Bir an için fesih bildiriminin geçerli olmadığı, davacı tarafa usulüne uygun fesih bildiriminde bulunulmadığı kabul edilse bile, yine davaya dayanak yapılan taşınmazın yer gösterilmesine ilişkin 16/02/2013 tarihli özel hizmet anlaşmasında taşınmazı tapuda devralan şirket yetkilisinin imzası bulunmamaktadır.

Söz konusu belgede ismi yazılı ...'nun davadışı 3.kişi şirket yetkilisi, çalışanı olmadığı ve bu yönde bir iddia ileri sürülmediği gibi; adı geçen ile taşınmazı satın alan 3.kişi şirket arasında bir vekalet- temsil ilişkisinin bulunduğu yönünde dosyaya herhangi bir belge de sunulmamıştır.

Diğer bir anlatımla, simsarlık sözleşmesinin taşınmazın satış tarihi itibarı ile yürürlükte olduğu kabul edilse bile; davacının, taşınmazdaki davalının payını 03/07/2013 tarihinde satış sureti ile temlik alan davadışı 3.kişi ile sözleşme kurulmasına aracılık ettiği hususu davanın niteliği gereği kanıt yükü kendisinde olan davacı tarafça kanıtlanamamıştır. Dolayısı ile sözleşmeden dolayı ücrete hak kazanmamıştır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle kanıtlanamayan davanın reddine karar verilmiştir.

Her ne kadar ...oğlu vekili tarafından dosyaya verilen 09/10/2017 tarihli dilekçe ile taşınmazın satışı için aracılık edildiğinden bahisle komisyon ücretinin bir miktarının adı geçene ödenmesi istemi ile davaya müdahale dilekçesi verilmiş ise de, harç yatırılarak usulüne uygun yapılmış bir başvuru bulunmadığı gibi, eldeki davanın itirazın iptali davası olması, müdahale talebinde bulunanın takibin tarafı olmaması nedeni ile müdahillik talebi konusunda karar verilmesine yer olmadığına... " karar verilmesi gerektiği gerekçeleri ile;

" 1-Davanın REDDİNE,

2-Usulüne uygun yapılmış bir müdahallik başvurusu yapılmadığından müdahale talep edenin talepleri hakkında karar verilmesine Yer Olmadığına,

3-Koşulları oluşmadığından davalı tarafın tazminat isteminin REDDİNE, ... " karar verilmiş ve verilen karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Yerel Mahkeme kararının bozulması gerektiğini, Sözleşmenin e- posta ile feshedildiğinin kabulünün Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararına aykırı olduğunu,

Davada Simsarlık Ücretine hak kazanmak için gereken şartların oluştuğunu ve ispat edildiğini, gayrimenkulünü satmak isteyen davalı/ mal sahibi ile davacı/ simsar arasında Simsarlık Sözleşmesinin yazılı olarak yapıldığını, ilk sürenin 6 aylık bir periyod olarak belirlendiğini ve 31 Aralık 2012' ye kadar feshi ihtar edilmek ise kendiliğinden 6 aylık periyodlar ile yenilenmesinin düzenlendiğini, TTK m.18/3 e uygun bir fesih ihtarı yapılmadığını, iddia edilen basit e-postanın da davacıya ulaşmadığını ve davacının sözleşmeye uygun şekilde alıcıyı bulduğunu, hatta davacının,

alıcı ...' i kendisinin bulduğunu ispat amaçlı 18.02.2013 tarihli belgeyi de davalıya imzalattığını, yalının alıcı ...' e satışına aracılık etmesi için davacıyı yetkilendirdiğini davalı tarafın yazdığını ve imzaladığını, sonunda bu satış ...' e yapıldığına göre davacının ücrete hak kazandığın, ayrıca da sözleşmenin asıl süre hükmü ile yarışan bir de sözleşmeye ek 8. Maddesinde davacı simsar tarafından getirilen müşteriler bakımından 6 aylık süreye tabi olmayan 1 yıllık süre boyunca simsarlık ücretine hak kazanma maddesi düzenlendiğini,

fiilen ...' in gayrimenkulü satın aldığını ve davacı/ simsarın ücrete hak kazanmak için Borçlar Kanunu' nda aranan şartları yerine getirdiğini beyanla;

Duruşma yapılarak sözlü savunma yapılmasına, İtiraz konusu Mahkeme kararının istinafen incelerek bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

İNCELEME VE DEĞERLENDİRME

HMK 355. Maddesine göre istinaf incelemesi istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak, kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Davacı tarafından 20/09/2013 tarihinde, tellallık hizmeti bedelinin tahsili istemine ilişkin 500.000,00 TL üzerinden ilamsız icra takibi başlatıldığı, davalı borçlu tarafından takibe itiraz üzerine davacı tarafça fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak 200.000,00 TL üzerinden itirazın iptali davası açılmıştır.

Mahkemece takip alacağı 500.000,00 TL üzerinden eksik harcın tamamlanması istenmesi üzerine dava konusu alacağın 500.000,00 TL olarak gösterilmek suretiyle harcın ikmal edildiği görülmüştür.

Taraflar arasında İstanbul Yeniköy K... parsel sayılı taşınmaz yönünden gayrimenkul komisyon sözleşmesi akdedildiği, sözleşmede aracılık hizmeti karşılığında gayrimenkul satış bedelinin %2'i komisyon ücreti olarak mal sahibi davalı tarafından ödeneceği, bu ücretin danışmanın satışa konu yeri tanıtmadan önce mal sahibi ile alıcı arasında özel hizmet sözleşmesi imzalanacağı ve bu şekilde davacının ücrete hak kazanacağının kararlaştırıldığı görülmüştür.

Her ne kadar davalı tarafından sözleşmenin feshedildiği savunulmuş ise de, TTK’nun 18/3 maddesine uygun şekilde ( TTK’nun 18/3. maddesi uyarınca tacirler arasında diğer tarafı temerrüde düşürmek veya sözleşmeyi fesih yahut ondan rücu maksadıyla yapılacak ihbar veya ihtarların geçerli olması için noter marifetiyle veya iadeli taahhütlü bir mektupla yahut telgrafla, güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılacağı gerekmektedir) feshin bildirildiği kanıtlanmadığı gibi davalının da kabul ettiği 18.02.2013 tarihli yetki belgesi ile de, davalı tarafca,

söz konusu taşınmazın dava dışı ...' e gösterilmesi için davacı şirket adına ...'e yetki verildiği, taraflar arasında yapılan sözleşmenin uzun süreden beri aynı şekilde devam ettiği, usulüne uygun biçimde feshedildiğinin kanıtlanamadığı dikkate alınıp, somut olayın değerlendirmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece" bir an için fesih bildiriminin geçerli olmadığı, davacı tarafa usulüne uygun fesih bildiriminde bulunulmadığı kabul edilse bile, yine davaya dayanak yapılan taşınmazın yer gösterilmesine ilişkin 16/02/2013 tarihli özel hizmet anlaşmasında taşınmazı tapuda devralan şirket yetkilisinin imzası bulunmadığı, söz konusu belgede ismi yazılı ...'nun davadışı 3.kişi şirket yetkilisi, çalışanı olmadığı ve bu yönde bir iddia ileri sürülmediği gibi; adı geçen ile taşınmazı satın alan 3.kişi şirket arasında bir vekalet- temsil ilişkisinin bulunduğu yönünde dosyaya herhangi bir belge de sunulmadığı,

diğer bir anlatımla, simsarlık sözleşmesinin taşınmazın satış tarihi itibarı ile yürürlükte olduğu kabul edilse bile; davacının, taşınmazdaki davalının payını 03/07/2013 tarihinde satış sureti ile temlik alan dava dışı üçüncü kişi ile sözleşme kurulmasına aracılık ettiği hususu davanın niteliği gereği kanıt yükü kendisinde olan davacı tarafça kanıtlanamadığı, dolayısı ile sözleşmeden dolayı ücrete hak kazanmadığı" gerekçesiyle de davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında akdedilen tellalık sözleşmenin 8.2 inci maddesinde," sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren bir yıl içerisinde sadece isimlerini önceden bildirdiği müşterilerden birine taşınmazın satılması durumunda ancak yukarıda kararlaştırılan bedeli talep etme hakkına sahip olacağı" kararlaştırıldığı, ancak sözleşmenin 8.3 üncü maddesinde," sözleşmenin 8.2 inci maddesinin uygulanması kabilinden ... müşterileri emlak görmeden önce, adı belirtilen müşteri için ...

Özel Hizmet anlaşması, mal sahibi ve alıcı tarafından imzalanacaktır." düzenlemesi karşısında, sözleşmenin 8 inci maddesinde sözleşmeye ek anlaşma koşulu olarak belirtilen 8.1, 8.2, 8.3 olmak üzere üç özel hüküm getirildiği, bu özel hükümlerde kullanılan ifadelerin birlikte değerlendirilerek somut olayın irdelenmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

Somut olayda, davacının 18.02.2013 tarihinde taşınmazı müşteri ...' e göstermek amacıyla, davalıdan almış olduğu yetki ile, davanın dayanağını teşkil eden tellalık sözleşmesinin 8.2 inci maddesi gereğince; davacının taşınmazı satın alacak müşterileri mal sahibi davalıya bildirmiş olduğu ve buna göre mal sahibi davalının taşınmazdaki 179/200 hissesini 03.07.2013 tarihinde müşteri ...' in ortağı ve yetkilisi olduğu ... ve Dış Ticaret A.Ş.' e tapuda devir etmiş olduğu kabul edilerek,

davacının hizmet bedelini hak ettiği sonucuna varılamayacağı, nitekim sözleşmenin 8.2 inci maddesinin, ancak sözleşmenin 8.3 üncü maddesinde belirtilen koşulda uygulanabileceği, buna göre, Özel Hizmet Anlaşmasının, alıcı ve satıcı davalı tarafından imzalanmasının gerektiği, sözleşme hükümlerinin açık olduğu, dolayısıyla davacı tarafın ancak özel müşteri ... ile davalı satıcının imzasının bulunduğu özel hizmet anlaşması sunması halinde, hizmet bedelini talep edebileceği anlaşılmaktadır.

Taraflar arasındaki söz konusu tellalık sözleşmesinin hükümleri dikkate alındığında, genel ifadelerin kullanıldığı matbu bir metin olan bu çerçeve sözleşmenin yanı sıra, sözleşmenin 8. inci maddesinin özel hükümler içerdiği ve 8.3 üncü maddesi ile, alıcı ile satıcı davalının bir araya getirilmek suretiyle özel hizmet sözleşmesi yapma şartı getirildiği ve bu şartla davacının hizmet bedelini hak edebileceği, davacının iddiasını ispata yönelik özel hizmet sözleşmesi sunamadığı,

bu suretle dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı anlaşıldığından, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 352/1-b1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.