İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi E.2021/1911 K.2024/1799

Taraflar arasında görülen asıl ve birleşen davaların ilk derece mahkemesice yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne dair verilen hükme karşı, asıl ve birleşen davalarda davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvrulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği düşünüldü.

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili, asıl davadaki dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında Kadıköy ... Noterliğinin 27.05.2013 tarihli ve ... y.sayılı işlemi ile gayrimenkul satış vaadi düzenlendiğini, bu sözleşme uyarınca davalının, İstanbul Ataşehir, ... ada, ... parselde kayıtlı, ... Blok ticari ünite ... kattaki 172.50m2 büyüklüğündeki 3 artı 1 daireyi davacıya satışını vaad ettiğini, müvekkilinin ...

Projesi olarak anılan projedeki bu daireyi, hekimlik mesleğinin icrası maksadıyla muayenehane olarak kullanmak üzere 1.059.000 TL bedelle satın aldığını ve satış bedelinin ödendiğini, sözleşmeye göre satıma konu bağımsız bölümün davacıya teslim tarihinin Mayıs 2012 olduğunu ancak yine sözleşmedeki hükme göre satıcının bu süreyi 9 ay uzatma hakkının bulunduğunu, buna göre nihai teslim tarihinin Şubat 2013 olduğunu, sözleşmeye göre bağımsız bölümün tüm ortak alanları da tamamlanmış halde anahtar teslim şeklinde davacıya teslim edilmesi gerektiğini,

bu kapsamda yapı kullanım izin belgesinin de teslim tarihi itibariyle alınmış olması gerektiğini, buna karşın davalının Mayıs 2013 tarihinde davacıya sadece anahtar teslim yaptığını ancak yapı kullanım izin belgesini yani iskan ruhsatını ise halen alamadığını, dairenin muayenehane olarak kullanılabilmesi için iskan yapı kullanım izin belgesinin alınmış olması gerektiğini, bu konuda davalıya çeşitli uyarılar yapmalarına rağmen bu eksikliğin giderilmediğini, müvekkilinin Türkiye ve Dünya çapında ünlü ve saygın bir estetik hekim olduğunu, bu sıfatıyla, prestijli bir proje olan ... bünyesindeki bağımsız bölümü satın aldığını,

müvekkilinin daireyi muayenehane olarak kullanıma hazır şekilde dizayn ettiğini ancak resmi eksiklikler ikmale edilemediğinden, yani yapı kullanım izin belgesi davalı tarafından alınmamış olduğundan muayenehaneyi kullanamadığını, açılış işlemlerini yapamadığını, ilgili sağlık mevzuatı uyarınca muayenehanenin açılabilmesi için binanın yapı kullanım izin belgesinin istendiğini, müvekkilinin muayene haneyi yapmak üzere yaptığı başvurunun bu belge eksik olduğundan kabul edilmediğini, yani muayenehane ruhsatının verilmediğini, davacının verdiği geçici inşaat kabul belgesinin muayenehane ruhsatı için yeterli görülmediğini,

dosyaya sunulan İl Sağlık Müdürlüğünün 22.07.2013 tarihli cevabi yazısında bu eksikliğin dile getirildiğini, müvekkilinin kullanıma hazır hale getirdiği muayenehaneyi bu nedenle kullanamadığını ve yaklaşık 300.000 TL civarında gelir kaybına uğradığını, bu zararın müvekkilinin vergi beyannamelerinden ve bilirkişi incelemeleriyle anlaşılabileceğini, müvekkilinin yurt içinde ve yurt dışında pek çok müşterilerinin bulunduğunu, muayenehanenin açılamaması sebebiyle bunlara hizmet veremediğini, hekim olarak şöhretinin ve unvanının zedelenmesi nedeniyle manevi zarara da uğradığını, davalı şirkete Kartal ...

Noterliğinin 28.08.2013 tarihli ve ... y.sayılı ihtarnamesini keşide ederek yapı kullanım izin belgesinin bir an önce alınmasının ihtar edildiğini ve maddi zararların tazmininin talep edildiğini, ancak davalıdan olumlu bir geri dönüş alamadıklarını belirterek sonuçta,

müvekkilinin muayenehane açmak amacıyla Beşiktaş Balmumcu'daki ofisinden davalıdan satın aldığı ve yapı izin belgesi eksikliği nedeniyle muayenehanesini açamadığı taşınmaza taşındığı Mayıs 2013 tarihinden iş bu dava tarihine kadar geçen dönemde gerçekleşen gelir kayıpları karşılığında şimdilik 100.000 TL gelir kaybının ve 30.000 TL manevi tazminatın davalıdan ticari reeskont faizi ile birlikte tahsiline, yargılama giderlerinin davalıya tahmiline karar verilmesin istemiştir.

Davalı vekili, asıl davadaki savunmasında özetle; davacının müvekkili şirketin yapımını üstlendiği proje dâhilinde bir bağımsız bölüm satın aldığını ve satıma ilişkin belgelerin ödemesini yaptığını, projeye dahil taşınmazlara ilişkin iskan alınması ve bağımsız bölümler için kat mülkiyesi tesis edilmiş tapuların temini işlemlerinin sürerken davacı yanca bu davanın ikame edildiğini, bu hususun müvekkilinin kötü niyetinden değil idari işlemlerin sürdürülmesinden kaynaklandığını, davanın açılmasının haksız olduğunu, taşınmazın teslimi fiilen kullanıma hazır şekilde gerçekleştirildiğini,

şu halde iskanı alınmamış durumda tapunun tescilinin mümkün olmakla, davacı yanın talebi halinde tapunun bu şekilde tescilinin mümkün olduğunu, ancak davanın gelir kaybı ve manevi tazminat iddialarının kabulünün mümkün olmadığını, mayıs 2013 te anahtar teslimi yapıldığı davacının beyanları ile sabit iken dava tarihine kadarki 6 ayda 300.000,00.-TL. gelirden mahrum kalındığı iddialarının da hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davacının manevi tazminat talebinin de yerinde olmadığını,

davacının itibarının zedelenmediği gibi ticari amaçla mesleğini icra eden davacının böyle bir durumdan ve mesleki faaliyetini sürdürmekteyken sürdüremediği gerekçesiyle elem ve acı duyduğu, zarara uğradığı iddialarının da kabul edilemez olduğunu, yapı kullanım izin belgesinin verilmemiş olmasının davacının beyanları aksine haksız eylem olarak nitelendirilemeyecekse de, bunda kaynaklı manevi tazminat taleplerinin de davacı doktorun ve hemen herkesin bu durumun bilinmesi mümkün olduğu ışığında,

haksız fiil olarak nitelendirilecekse davacının ihmali şeklinde kusuru bulunduğu için tüm bu hususların beraberce değerlendirilmesini talep ettiklerini, taraflar ve resmi kurumlar ile görüşmeler sürmekte iken işbu davanın ikame edilmesinin haksız olduğunu, davacının maddi ve manevi tazminat taleplerinin hukuken kabulünün mümkün olmadığım, bu nedenlerle haksız davanın reddi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep etmiştir.

Birleşen davada davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; asıl davada satıma konu bağımsız bölümün yer aldığı binada yapı kullanım izin belgesinin asıl dava devem ederken 14.06.2014 tarihinde alındığını, dolayısıyla ana davanın açıldığı 11.11.2013 tarihinden yapı kullanım izin belgesinin alındığı 14.04.2014 tarihine kadar geçen süre için müvekkilinin kira kaybı zararının oluştuğunu, ana davada bilirkişi incelemesi yapıldığını, anılan dosyada düzenlenen 14.01.2018 tarihli rapora göre, anahtar teslim olgusunun iskan iznini de içerdiğinin,

kira kaybının hesaplanmasında davacının kiraladığı değil satıma konu bağımsız bölümün teslim edilmesi gereken tarih ile teslim tarihi arasındaki kira getirisine göre hesaplama yapılması gerektiği, taşınmazın teslim tarihinin ise iskan ruhsat tarihi olan 13.06.2014 tarihi olarak kabul edilmesi gerektiğini, gayrimenkulün teslim edilmesi gereken 01.04.2013 tarihi ile teslim tarihi olan 13.06.2014 tarihleri arasında 1 yıl 2 ay 12 gün kira kaybı gerçekleştiği ve bunun tutarının ise 77.280 TL olduğunun hesaplandığı,

buna göre ana davanın açıldığı tarih olan 11.11.2013 tarihinden iskanın alındığı 13.06.2014 tarihine kadar geçen süredeki kira kaybının tahsili için iş bu davanın açılması gerektiğini belirterek sonuçta, bu davanın ana dava ile birleştirilmesine ve ana dava tarihi olan 11.11.2013 tarihinden iskan ruhsatının alındığı 13.06.2014 tarihine kadar geçen süredeki kira kaybı 38.603 TL'nin ihtarname tebliğ tarihinden itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline davalıdan tahsiline, yargılama giderlerinin davalıya tahmiline karar verilmesini istemiştir.

Birleşen davada davalı vekili, savunmasında özetle; davanın görevsiz mahkemede açıldığını, asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğini belirterek görev itirazında bulunmuş, ayrıca davacının kira kaybı talep ettiğini, sözleşme tarihinin 27.05.2013 olduğunu, birleşen dava tarihi itibariyle davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını ileri sürerek zamanaşımı def'i ileri sürmüştür.

Esasa yönelik ise, davacının kötü niyetli olduğunu, davacının sözleşme imzalandığı tarihte eski tarihli teslimden bahsettiğini, sözleşmeye şerh düşülmediği gibi taşınmazın durumunu sözleşme imzalarken bilmesi gereken davacının buna rağmen kötü niyetli olarak davayı açtığını, taşınmazın Mayıs 2013 tarihinde davacıya fiili kullanıma hazır şekilde teslim edildiğini, davacının teslim aldığı yerin hukuki durumu bilmediğini ileri süremeyeceğini, davacının muayenehane olarak kullanmak için aldığını beyan ettiği yer bakımından kira geliri kaybı iddiasını ileri sürmesinin çelişkili olduğunu,

fiilen kendisine teslim edilen yeri kiraya vermesine engel bir durum bulunmadığını, projeye dahil taşınmazlara ilişkin iskan ruhsatlarının alınması ve kat mülkiyeti tesisleri için işlemlerin tamamlanmadığını ancak bu konudan davacının bilgi sahibi olduğunu, davacının bu yeri muayenehane olarak kullanacağına dair davalıya bir bildirim yapmadığını, davacının taşınmazı kiraya veremediğine dair belge sunamadığını iddiasını ispat etmesi gerektiğini, bağımsız bölümün fiilen tesliminden sonra taşınmazın derhal kiraya verilmesi,

ofis olarak kullanıma hazır halde olması gibi olguların dikkate alınmadan bu davanın açıldığını, herhangi bir kira teklifi vs sunulmadığını, kaldı ki aynı taşınmazda diğer bağımsız bölümlerin ofis olarak kullanılabildiğini, taşınmazın davacıya Mayıs 2013'te teslim edilmiş olup yapı kullanım belgesinin 13.06.2014 tarihinde alındığını, yapı kullanım belgesinin geç alınmasında müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, çünkü projenin büyük olup işlemlerin uzun sürdüğünü, bu nedenlerle davanın haksız olduğunu belirterek, usule ve esasa ilişkin savunmaları doğrultusunda davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda. "Davacı ... ile davalı ... Tic. ve Elektrik Üretim A.Ş. arasında davacının alıcı, davalının yüklenici ve ... A.Ş.’nin de arsa sahibi olmak üzere satıcı olarak nitelendirildiği Kadıköy ... Noterliğininin 27.05.2013 tarih ve ... yevmiye numarası ile Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiği, Sözleşme konusu İstanbul Ataşehir ... ada .. parselde ... blok (ticari ünite) K. ... nolu ...

Kattaki 172,50m2 Büyüklüğündeki 3+1 daire (... PROJESİ) davacı tarafından hekimlik mesleğinin icrası maksadıyla muayenehane olarak kullanılmak üzere 1.059.000,00TL bedelle satın alındığı ve satış bedeli ödendiği, Söz konusu yerin davacıya 23 Mayıs 2013 de teslim edildiği, 13.06.0214 tarihinde iskân belgesinin düzenlenmiş olduğu görüldüğü, Davalı vekili 08,07.2014 tarihinde mahkemeye ... ada ... parsel ... Blok'a ait yapı kullanma izin belgesinin suretini sunmuştur.

Belge üzerinde yapılan incelemede belgenin onay tarihinin 13.06.2014 olduğu, Davacı ... istanbul İli Beşiktaş İlçesi ... Mahallesi ... Caddesi ... kapı no'lu bina içindeki 12 nolu dairenin 15.09.2010 tarihinden itibaren kiracısı olup bu daireyi 14.06.2013 tarihinde tahliye edeceğine dair tahliye taahhütnamesini kiralayan... A.Ş'ye 08.03.2013 tarihinde bildirdiği, Davacı ... muayenehane olarak kullanmak üzere 27.05.2013 tarihinde satın aldığı ... ada ... parselde kayıtlı ...

Blok (Ticari Ünite) ...Kat ... Nolu daire için iskân alınamayacağını düşündüğünden bahisle 01.12.2013 tarihinde muayenehane olarak kullanmak için Beşiktaş İlçesi ... Mahallesi ... Projesindeki ... Blok ... Nolu ofis nitelikli bağımsız bölümü aylık 5.000 TL bedelle kiraladığı, hususunda ihtilaf yoktur. Esas Dava Yönünden Yapılan Değerlendirmede. Gelir Kaybına İlişkin Maddi Tazminat Yönünden. Davacı vekili, satıma konu ... İstanbul, ... Ada ... Parsel ...

Blok No:... deki yerini, Mayıs 2013 ile dava tarihi olan 11.11.2013 tarihleri arasında kullanamadığını, bu sebeple gelir kaybının bulunduğunu iddia ederek 100.000 TL maddi tazminat ve 30.000 TL manevi tazminatın tahsilini talep etmiştir.

Davacıya, davalı tarafından satımı yapılan taşınmaz iskansız olarak teslimi nedeniyle, usulüne uygun bir ifa gerçekleşmediği, davacının satın aldığı yeni bu yeri bu nedenle kullanamadığı, İl Sağlık Müdürlüğü cevabi yazılarını davalıya bildirmesine rağmen iskanın dava tarihi itibariyle alınmadığı, davacıca bu sebeple işyerini, iskan alınmayan yeni işyerinden 01.12.2013 tarihinde Beşiktaş İlçesi ... Mahallesi ...

Projesindeki ofise taşıdığı saptanmakla, davalının bu sebeple davacının gelir kaybına ilişkin zararından sorumlu olduğu tespit edilmiştir.

Aldırılan 17.09.2014 tarihli heyet raporunda, iskansız teslimin usulüne uygun bir teslim olmadığı, davacının aylık 8.784,35 TL olmak üzere 6 ay için toplam 52.706,11 TL gelir kaybının bulunduğu belirtilmiştir.Bilirkişi raporunda hesaplama yönünden tarih bazında hatalar olduğu tespit edilmekle, mahkememizce hesaplanabilecek nitelikte olan bu hesaplama aşağıdaki gibi hesaplanarak,

23.05.2013 - 31.05.20132.049,68 TL ( 7/30) Haziran 2013 8.784,35 TL Temmuz 2013,8.784,35 TL Ağustos 2013,8.784,35 TL Eylül 2017, 8.784,35 TL Ekim 2013,8.784,35 TL 01.11.2013 - 13.11.2013,3.513,74 TL (12/30) Olmak üzere toplam, 49.485,17 TL gelir kaybı bulunduğu anlaşılmakla, işbu alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Manevi Tazminat Talebi Yönünden.

Davacı vekili, davacının taşınmazı muayenehane olarak kullanamamasından dolayı hastalarının mevcut randevularını iptal etmek durumunda kalmasına bağlı olarak Türkiye ve dünya çapında son derece ünlü ve başarılı bir hekimin muayenehanesinin olmaması, randevularının iptali gibi sebepler hastalar arasında “muayenehanesini bile açmayı beceremeyen doktor, doğru düzgün randevu bile veremiyorlar, hani Haziran ayında muayenehane hizmete açılacaktı, yanıltıcı bilgilerle bizi oyalıyorlar” şeklinde söylemlere yol açması,

nedeniyle davacının dünya çapında ün yapmış bir doktor olarak itibarı ağır bir biçimde zedelendiği iddiasında bulunarak 30.000 TL manevi zararın tazminini talep ettiği, Davacının iddiaları, Tanık ... tarafından da doğrulanmışsa da, davalının olaydaki kusurunun iskanı geç almak olduğu, bu kapsamda davacının iddia ettiği manevi zarar ile fiil arasında doğrundan ilişki olmadığı, az yukarıda zaten davacının gelir kaybının tazminine karar verilmesi karşısında, davacının bu cihetteki telebinin reddine karar verilmiştir.

Birleşen Dava Yönünden Yapılan Değerlendirmede. Davacı vekili, ilk davanın açıldığı tarih ile taşınmazın iskanının alındığı tarihler arasındaki kira kaybı alacağını talep etmiştir. Aldırılan 14.01.2018 tarihli bilirkişi raporunda belirtildiği üzere satıma konu ... İstanbul, Ataşehir ... Ada ... Parsel ... Blok No:... deki dairenin 01.04.2013 tarihinde emsal kirasının 5.300 TL, 01.04.2014 tarihinden sonraki emsal kirasının ise 5.700 TL olduğu hesaplanmıştır.

Birleşen dava için ise asıl davanın açıldığı tarih 11.11.2013'den iskanın alındığı 13.06.2014 tarihine kadar ;11.11.2013- 01.12.20133.533,33 TL01.12.2013-01.01.2014 5.300,00 TL01.01.2014-01.02.2014 5.300,00 TL01.02.2014-01.03.2014 5.300,00 TL01.03.2014-01.04.2014 5.300,00 TL01.04.2014-01.05.2014 5.700,00 TL01.05.2013-01.06.2014 5.700,00 TL 01.06.2014-13.06.20142.280,00 TL(5.700,00*12/30) olmak üzere toplam 38.413,33 TL kira gelir kaybı tazminatına, davacının hak kazandığı anlaşılmakla,

38.413,33 TL kira gelir kaybı tazminatının dava tarihi olan 08.05.2018 tarihinden itibaren ticari faiziyle davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir." gerekçesiyle asıl davada kâr kaybı yönünden talebin kısmen kabulü ile 49.485,17 TL kâr kaybının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının manevi tazminat talebinin reddine; birleşen davanın kısmen kabulü ile 38.413,33 TL kira kaybı tazminatının dava tarihinden itibaren (08/05/2018) işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiştir.

Bu karara karşı, asıl ve birleşen davalarda davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF NEDENLERİ Davalı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle.

Satıma konu bağımsız bölümün davacıya fiili teslim tarihinin süresinde olduğunu ancak davacının fiilen teslim aldığı bağımsız bölümü, yapı kullanım izin belgesi bulunmadığı gerekçesiyle kullanamadığı iddia ederek eldeki davaları açtığını, asıl davada davacının Mayıs 2013'ten asıl dava tarihi olan 11.11.2013 tarihine kadar olan dönem için gelir kaybını talep ettiğini, birleşen davayla ise 11.11.2013 tarihinden yapı ruhsat tarihi olan 13.06.2014 tarihine kadar olan dönem için gelir kaybı talep ettiğini, bu durumda davacının her iki davadaki talebinin anılan dönemlere ilişkin gelir kaybına ilişkin olduğunu,

eldeki davanın TBK'nın 125/1.maddesi uyarınca ifaya eklenen gecikme tazminatına ilişkin olduğunu, dolayısıyla davacı yanın edimin süresinde ifa edilmemesine dayalı tazminat talep etmiş olduğunu, gecikmeden doğan zararın, zamanında ifa yapılsaydı mal varlığının arz edeceği farazi durum ile gecikmeden dolayı mal varlığının halen arz ettiği durum arasındaki farkı ifa ettiğini, Yargıtay içtihatlarındaki tanım kapsamında olumlu zarar niteliğinde olan gecikme tazminatının, bağımsız bölümlerin geç teslim edilmesine dayalı parasal talep olarak açıklandığını, Yargıtay içtihatlarıyla hesaplamanın ne şekilde yapılacağının belirlendiğini,

buna göre en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatı talep edilebileceğini, Esas dava bakımından yapılan bilirkişi hesaplamasının ve mahkeme kararının değerlendirilmesinde, 17.09.2014 tarihli bilirkişi raporunun hükme esas alındığını, adı geçen raporda davacının gelir kaybının nasıl hesaplandığının görüleceğini, raporun 3.sayfasında davacının 2013 ve 2012 yılları arasındaki brüt kârının bulunduğunu ve aradaki farkın 12 aya bölünmek suretiyle aylık gelir farkının hesaplandığını,

sonrasında ise sanki bu gelir farkından sorumluluk tamamen davalıya aitmiş gibi bu gelir kaybının 23.05.2013 - 13.11.2013 tarihleri arasına işletilerek nihai hesaplamanın yapıldığını, davanın 11.11.2013 tarihinde açılmış olmasına karşın mahkemece 13.11.2013'e göre hüküm kurulduğunu, Yargıtay uygulamasına ve hukuk mantığına tamamen aykırı yöntemle yapılan bu hesaplamanın kabul edilmesinin mümkün olmadığını, çünkü davacının talep edebileceği tazminatın ancak rayiç kira bedeli kadar olabileceğini,

ilk derece mahkemesince tüm gelir kaybından davalı sorumluymuş gibi yapılan hesaplama yöntemi ile davacının 2 yıl arasındaki brüt geliri farkına hükmedildiğini, bunun hatalı olduğunu, Birleşen dava bakımından ise 14.01.2018 tarihli bilirkişi raporuyla hesaplanan tazminata hükmedildiğini, birleşen davadaki tazminatın rayiç kira üzerinden hesaplanmış olmasına rağmen esas davada farklı bir hesaplama uygulamasının hatalı olduğunu, kararın salt bu nedenle kaldırılması gerektiğini, Birleşen dava yönünden bilirkişi hesaplamasının ve mahkeme kararının değerlendirilmesinde,

ilk derece mahkemesince 14.01.2018 tarihli bilirkişi raporunun kısmen hükme esas alındığını, raporda aylık rayiç kira bedelinin 2013 yılı itibariyle 5.300 TL olabileceğinin belirtildiğini, raporun 5.sayfasında güncel kira rayiç bedellerinin belirlendiğini, ayrıca emsal kiraların değerlendirildiğini, emsaller incelendiğinde dahi rayiç değerin oldukça yüksek hesaplandığının açık olduğunu, raporda hesaplama tablosu bulunmadığını, bu haliyle raporun hükme esas alınamayacak nitelikte olduğunu, İlk derece mahkemesince davacının,

kira kaybı talep etmiş olmasına karşın kendisine fiilen teslim edilmiş olan taşınmazı kiraya verip vermediğinin araştırılmadığını, yerleşik Yargıtay içtihadı uyarınca, kira kaybı zararı hesaplanırken bu hususun dikkate alınması ve araştırılması gerektiğini ancak mahkemenin bu yönde bir araştırma yapmadan hüküm verdiğini, Bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE Asıl dava, hukuki niteliği itibariyle, davacıya satışı vadedilen bağımsız bölümün iskan ruhsatının zamanında alınamamış olması nedeniyle uğranılan gelir kaybı zararının tazmini istemine, birleşen dava ise aynı taşınmaz nedeniyle uğranılan kira geliri kaybının tazmini istemine ilişkindir.

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne karar verilmiş; bu karara karşı, asıl ve birleşen davalarda davalı vekili tarfından, yasal süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

İstinaf incelemesi, HMK'nın 355.maddesi uyarınca, ileri sürülmüş olan istinaf başvuru nedenleriyle ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.Taraflar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlendiği, bu sözleşme ile davalının, ... projesinde yer alan bir adet bağımsız bölümün davacıya satışını vadettiği, sözleşmeye göre nihai teslim tarihinin Şubat 2013 olduğu,

davalının bağımsız bölümü Mayıs 2013'te davacıya fiilen teslim ettiği, hekim olan davacının bu yeri muayenehane olarak kullanmak üzere tefriş ettiği, fiili teslime karşın taşınmazın yapı kullanım izin ruhsatının (iskan ruhsatının) asıl dava tarihi itibariyle alınmamış olduğu, yapı kullanım izin ruhsatının, asıl dava devam ederken 13.06.2014 tarihinde alınmış olduğu hususları ihtilafsızdır.

İlk derece mahkemesince asıl davada davacının manevi tazminat talebi reddedilmiş olup bu bakımdan davacının bir istinafı bulunmadığından, manevi tazminatla ilgili değerlendirme yapılmasına gerek kalmamıştır. Dosyada yer alan belgelere göre, davacının, satın aldığı taşınmazda muayenehane açmak üzere saağlık müdürlüğüne başvuru yaptığı, ancak talebinin bina iskan ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) bulunmadığı gerekçesiyle reddedildiği anlaşılmaktadır.

Yine, dosyadaki belgelerden davacının, kiracı olarak bulunduğu Beşiktaş Sinanpaşa'daki muayenehanesini tahliye ettiği, satın aldığı dava konusu taşınmazda muayenehane ruhsatı alamaması üzerine Beşiktaş Teşvikiye'de başka bir taşınmaz kiralayarak orada faaliyetine devam ettiği anlaşılmaktadır.

Dava konusu taşınmaz Mayıs 2013'te davacıya fiilen teslim edilmiş olmakla birlikte iskan ruhsatının alınmadığı, davacının bu nedenle, bu adreste muayene ruhsatı alamadığı dosya kapsamıyla sabittir. Satış vaadi sözleşmesine göre davalı, taşınmazı, tüm ortak alanları tamamlanmış şekilde anahtar teslimi şeklinde teslim etmeyi vadetmiştir. Ancak teslim sırasında iskan ruhsatının alınmadığı konusunda ihtilaf yoktur.

İlk derece mahkemesince deliller toplanmış, bilirkişi raporları alınmıştır. Davalı vekilinin asıl davaya yönelik istinaf başvurusunun incelenmesinde. Davacının asıl davadaki talebi, satıma konu bağımsız bölümün davacıya fiilen teslim edildiği Mayıs 2013 tarihinden dava tarihine kadar yoksun kalınan gelir nedeniyle tazminata ilişkindir.

Asıl davada kira geliri talebi bulunmayıp sadece, hekim olan davacının muayenehane açamaması nedeniyle oluşan gelir kaybı zararı talep edilmiştir. Sözleşmede kararlaştırılan nihai teslim tarihinden sonra satıma konu bağımsız bölümün davacıya Mayıs 2013'te fiilen teslimi sırasında yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı ihtilafsız olup davacının bu nedenle taşınmazda muayenehane açamadığı hususu dosya kapsamıyla sabittir.

Bilirkişi raporlarında da vurgulandığı üzere, yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca,sözleşmede taşınmazın anahtar teslimi şeklinde teslim edileceğinin vadedilmiş olması hâlinde, teslim sırasında yapı kullanma izin belgesinin yani iskan ruhsatının da alınmış olması gerekir.

Bu husus, Yargıtay 6. HD'nin 2023/933 E- 2024/1790 K sayılı, 28.05.2024 tarihli kararında, "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 18 inci maddesinde, inşatın anahtar teslimi olarak yapılacağı kararlaştırılmış olup, bu hüküm gereği yüklenici kooperatif iskan ruhsatını da almakla yükümlüdür.

Bir kısım bağımsız bölümler için yapı kayıt belgesi alınmış olması bu husustaki edimin yerine getirildiği anlamını taşımaz." şeklinde ifade edilmiştir (Benzer nitelikte bknz:Yargıtay 6. HD'nin 2023/1347 E- 2024/3246 K sayılı, 08.10.2024 tarihli kararı). Bu durumda davalının, satıma konu bağımsız bölümü, sözleşmeye uygun şekilde teslim etmediği, sadece anahtarın verilmiş olmasının ifanın tamamlanması için yeterli olmadığı sonucuna varılmıştır.

Bu durumda davalı, kendisine hiç bir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, sözleşmeye uygun ve zamanında ifa yapılmaması nedeniyle davacının uğradığı tüm zararları tazminle yükümlüdür (TBK m.125 ve m.213 f.1).Davlı tacir olup tedbirli bir tacir gibi davranmakla yükümlüdür.

Tarafların özgür iradeleriyle düzenledikleri sözleşmede tarih belirtilerek anahtar teslimi şeklinde bağımsız bölümün teslimini vadeden tacir satıcı, teslim tarihini belirlerken iskan ruhsatının alınma süresini de dikkate almalı ve sözleşmeyi buna göre düzenlemelidir. Davalının bu edimini zamanında yerine getirmemesinin bir mücbir sebepten kaynaklandığı da ispat edilmemiştir. Bu durumda davalı, davacının geç teslim nedeniyle uğradığı zararları tazminle yükümlüdür.

Zararının oluşmasında, dava dışı başka faktörlerin etki ettiğine dair somut bir veri bulunmamaktadır. Dosya kapsamıyla davacının, satına aldığı dairede muayenehane açmak üzere, daha önceden kiracı bulunduğu taşınmazı tahliye ettiği, davaya konu daireyi muayenehane olarak düzenlediği ancak taşınmazın iskan ruhsatı bulunmadığından muayenehaneyi açamadığı, bu nedenle faaliyetini sürdürememesi nedeniyle gelir kaybının oluştuğu kanaatine varılmıştır.

İlk derece mahkemesince alınan ilk heyet kök ve ek raporlarında, davacının 2012 ve 2013 gelir vergisi beyannameleri esas alınarak hesaplama yapılmıştır. İlk derece mahkemesi, bu rapordaki hesap hatalarını gidererek, davacının gelir kaybı zararını 49.485,17 TL olarak hesaplayıp hüküm altına almıştır.

Esasen davacının bu nedenle zarara uğradığı sabit olup zararın miktarını tam ve kesin olarak hesaplamak mümkün değil ise de TBK'nın 114/2. maddesi atfıyla sözleşmeye aykırılık hâllerinde de uygulanması gerekli aynı Kanun'un 50/2. maddesi uyarınca hakkaniyete uygun bir zarar miktarının hüküm altına alınması gerekir.

Eldeki uyuşmazlıkta davacının bir zararının olduğu sabit olup davacının gelir gelir vergisi beyanları esas alınarak yapılan değerlendirme hakkaniyete uygun bir hesaplama olarak değerlendirilmiş, davalı vekilinin aksi yöndeki istinaf nedeni yerinde görülmemiştir.

Davalı vekili, davacının asıl davada gelir kaybı zararını talep ettiğini, oysa yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca, satıma konu taşınmazın geç teslimi hâlinde davacının talep edebileceği zararın, taşınmazın rayiç değeri esas alınarak hesaplanması gerektiğini, nitekim birleşen davada hesabın kira üzerinden yapıldığını belirterek asıl davadaki kararı istinaf etmiştir.

Yukarıda açıklandığı üzere, TBK m.125 ve m.213 f.1 hükümleri uyarınca satıcı, satım akdini gereği gibi ifa etmemenin neden olduğu her türlü zararı tazminle yükümlüdür. Ayrıca, HMK'nın 26. maddesi uyarınca taleple bağlılık ilkesi geçerli olup, mahkeme, talep olunandan başka bir şeye hükmedemez. Asıl davada davacı, sadece mahrum kaldığı gelir nedeniyle oluşan zararını talep etmiştir.

İddia edilen zararla davalının edimini geç ifa etmesi arasında uygun illiyet bağının bulunduğu sonucuna ulaşmıştır. Davalı geç ifayı yapmakta kusursuz olduğunu da kanıtlamadığından, ilk derece mahkemesince talep esas alınarak verilen hükümde usule ve yasaya aykırılık görülmemiş, davalı vekilinin aksi yöndeki istinaf nedenin reddi gerekmiştir.

Anacak asıl davada davacının tazminat talebi, asıl dava tarihi olan 11.11.2013 tarihine kadar olan gelir kaybı zararı olduğu hâlde, ilk derece mahkemesince 13.11.2013 tarihine kadar gerçekleşen zarar için hesaplama yapılmış ve hüküm bu hesaplamaya göre verilmiştir. Bu husus, davalı vekili tarafından istinaf sebebi yapılmıştır.

HMK'nın 26. maddesi uyarınca hâkim, talepten fazlasına karar veremeyeceğinden davacı vekilinin bu yöne ilişkin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün düzeltilmesi gerekmiştir. Taşınmazın davacıya teslim edildiği 23 Mayıs 2013 ila asıl dava tarihi 11.11.2013 tarihi arasında hesaplama yapılması gerekir. Mahkece zarar bayangıç tarihih doğru alınmıştır.

Ancak mahkemece son ay için yani Kasım 2013 ayı için zarar hesabını 11 günlük yapması gerekirken bir gün fazla yani 12 günlük hesap yapıldığı ve hükmün buna göre verildiği anlaşılmıştır.

Kasım 2013 için aylık zarar tutarı olan 8.784,35 TL'nin 30'bölünüp 11'le çarpılması suretiyle 3.220,92 TL olarak hüküm altına alınması gereken zararın 12 gün karşılığı 3.513,74 TL olarak hesaplanıp hüküm altına alınması usule aykırı bulunmuş ve bu yöne ilişkin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün HMK'nın 353/1.b.2 maddesi uyarınca düzeltilmesi gerekmiştir. Bu durumda asıl davada hüküm altına alınacak tutar 49.192,35 TL olarak hesaplanmıştır.

Davalı vekilinin birleşen davaya yönelik istinaf başvurusunu incelenmesinde;Davacının birleşen davadaki talebi, asıl davanın açıldığı 11.11.2013 tarihi ile davalının iskan ruhsatını aldığı 13.06.2014 tarihleri arasında davacının satıma konu daireyi kullanamamasından kaynaklı kira geliri kaybına ilişkindir. Davacı, davadaki talebini, açıkça bu iki tarih arasındaki kira geliri kaybı olarak sınırlandırmıştır.

Yukarıda açıklandığı üzere, davalı satıcı, satıma konu daireyi anahtar teslim şeklinde teslim etmeyi üstlenmiş olup bu şekilde teslimin gerçekleşmiş kabul edilebilmesi için binanın yapı kullanma izin belgesinin yani iskan ruhsatının alınmış olması gerekir. Dosyada mevcut yapı kullanma izin belgesinin incelenmesinde, belgenin 13.06.2014 tarihli olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre davalının, daireyi teslim borcunun 13.06.2014 tarihinde yerine getirildiğinin kabulü isabetlidir.

Bu durumda davalı, yukarıda açıklanan aynı hukuki sebeple, birleşen davaya konu kira kaybı zararını tazminle yükümlüdür. Davaya konu dönem için davacının talep edebileceği alacak miktarı, ilk derece mahkemesince, bilirkişi raporundaki tespitler esas alınarak resen hesaplanmıştır. İlk derece mahkemesinin hesaplaması denetlenebilir niteliktedir.

07.03.2016 tarihli bilirkişi raporunda kira kaybı zararı, davacının kiraladığı taşınmaz kirası esas alınarak hesaplanmış ise de zararın, satıma konu dairenin rayiç kira bedeline göre hesaplanması gerektiğinden, dosya üçüncü bilirkişiye verilmiş ve 14.01.2018 tarihli rapor alınmıştır. Bu raporda, satıma konu dairenin rayiç kira geliri, emsaller de dikkate alınarak belirlenmiştir. Bu raporda yapılan hesaplama 01.04 2013- 13.06.2014 dönemine ilişkindir.

Oysa yukarıda açıklandığı üzere, birleşen davada davacının talebi asıl davanın açıldığı 11.11.2013- 13.06.2014 dönemiyle sınırlıdır. İlk derece mahkemesi, davacının sınırlandırdığı tarihleri esas alarak davacının talep edebileceği kira geliri zararını hesaplamış ve hüküm altına almıştır.

İlk derece mahkemesince yapılan hesaplamada ve bilirkişi tespitlerinde usul ve yasaya aykırılık görülmediğinden, davalı vekilinin aksi yöndeki istinaf nedenlerinin reddi gerekmiştir.Davalı vekili, satıma konu taşınmazın, kira geliri tazminatı talep edilen dönemde başka bir kişiye kiraya verilip verilmediği konusunun araştırılmadığını ileri sürmüş ise de dosyaya, böyle bir kiralama yapıldığına dair bir olgu ve delil sunulmamıştır.

Esasen davalı, davacının taşınmazı başkasına kiraya verdiğine dair somut ve net bir iddia ileri sürmemiştir. Dosya kapsamında da taşınmazın başkasına kiraya verildiğine dair kanıt yoktur. Davalı vekilinin bu konuya ilişkin istinaf nedeninin de reddi gerekmiştir.

Açıklanan bu gerekçelerle, dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, davalı vekilinin birleşen davaya yönelik istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 hükmü uyarınca esastan reddine; davalı vekilinin asıl davaya yönelik istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.2 hükmü uyarınca kabulü ile ilk derece mahkemesinin istinafa konu hükmünün tazminat miktarı yönünden düzeltilmek üzere kaldırılmasına ve davanın esası hakkında yeniden aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

A-ASIL DAVA YÖNÜNDEN

Davalı vekilinin asıl davaya yönelik istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.2 hükmü uyarınca kabulü ile ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının tazminat miktarı yönünden düzeltilmek üzere kaldırılmasına, davanın esası hakkında Dairemizce yeniden karar verilmesine, bu doğrultuda.

1-Davanın kısmen kabulü ile 49.192,35 TL tazminatın, dava tarihinden itibaren işleyecek ve 3095 sayılı Kanun'un 2/2.maddesi uyarınca avans esasına göre hesaplanacak temerrüt birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 2-Fazlaya ilişkin maddi tazminat talebi ile manevi tazminat talebinin reddine, 3-Hüküm altına alınan miktar üzerinden hesaplanan 3.360,33 TL harçtan, peşin alınan 2.200,10 TL harcın mahsubu ile bakiye 1.160,23 TL nispi karar harcının davalıdan tahsili ile Hazineye gelir kaydına, 4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden,

hüküm altına alınan maddi tazminat üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca belirlenen 30.000,00 TL vekâlet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, 5-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, reddedilen maddi tazminat bakımından karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca belirlenen 30.000 TL vekâlet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, 6-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden,

reddedilen manevi tazminat talebi bakımından (manevi tazminata yönelik bir istinaf bulunmamakla ilk derece karar tarihindeki) Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 4.500,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 7-Davacı tarafından harcanan 2.224,40 TL harç giderinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, 8-Davacı tarafından harç dışında yapılmış olan toplam 4.188,70 TL yargılama giderinin, davadaki haklılık oranlarına göre belirlenen 1.584,75 TL'lik bölümünün davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,9-Davalı tarafından harcanan 439,00 TL yargılama giderinin, davadaki haklılık oranlarına göre belirlenen 267,42 TL'lik bölümünün davacıdan alınıp davalıya verilmesine, bakiye kısmın davalı üzerinde bırakılmasına, 10-İstinaf aşamasındaki harç ve giderler yönünden;a-Davalı tarafından yatırılan istinaf başvuru harcının Hazineye gelir kaydına; peşin istinaf karar harcı birleşen davada istinaf karar harcına mahsup edildiğinden,

harç iadesine yer olmadığına,b-Davalı tarafından sarf edilen istinaf yargılama giderlerinin, kararımızın mahiyetine ve düzeltmenin miktarına göre takdiren kendi üzerinde bırakılmasına, 8-Gerekçeli kararın ilk derece mahkemesince taraf vekillerine tebliğine, 9-Dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine dair.

HMK'nın 353/1.b.2. maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, 05.12.2024 tarihinde, oy birliğiyle ve kesin olarak karar verildi.