İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi E.2019/667 K.2021/2339

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ

Dava; taraflar arasında düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı talebine ilişkin olup, mahkemece davanın ıslah edilmiş haliyle kabulüne dair verilen karara karşı davalı tarafça istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Davacı vekili, taraflar arasında 05/12/2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi barter konulu bir protokol akdedildiğini, protokol uyarınca müvekkili şirketin 21/08/2013 tarihli taşeron sözleşmesi ile İkitelli ... ...

Mağaza ve Ofis Binası Cephesi Alüminyum, Kompakt, Laminant ve Alüminyum Güneş Kırıcı işlerini yapmayı üstlendiğini, bunun karşılığında davalının da İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, ... Mevkii, ... ada,... parselde kayıtlı,...

Blok, ... numaralı bağımsız bölümü müvekkili adına tescil edeceğinin barter protokolünün 4.1 maddesinde düzenlendiğini, müvekkili şirketin sözleşme ile üstlendiği tüm edimleri zamanında ve eksiksiz ifa ettiğini, bu nedenle protokol uyarınca müvekkilinin taşınmazı almaya hak kazandığını, ancak davalı yanca gayrimenkulün tescilinin gerçekleştirilmediğini, davalı tarafından 18/07/2014 tarihinde gayrimenkulün devri için müvekkilinden vekaletname çıkarılmasının istendiğini,

davalı şirketin en geç 08/01/2015 tarihine kadar dava konusu gayrimenkulü müvekkili adına tapuda devir ve tescilini gerçekleştireceğini taahhüt etmesine rağmen tapu tescil işlemlerinin gerçekleştirilmediğini, bunun üzerine müvekkili tarafından davalı hakkında İstanbul 20. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 2015/280 Esas sayılı dosya ile 18/06/2015 tarihinde tapu iptal ve tescil talepli dava açıldığını, mahkemece aldırılan bilirkişi raporunda, müvekkilinin bağımsız bölümün tapusunu 21/08/2014 tarihinde, kat irtifakı kurulması sırasında almaya hak kazandığının tespit edildiğini,

davalı yanca yargılama sırasında karar duruşmasından önce 22/12/2016 tarihinde müvekkiline devredildiğini, mahkemece konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verildiğini,

böylelikle davalı şirketin keyfi davranışları nedeniyle müvekkili şirketin 2 yıldan fazla bir süre kira gelirinden mahrum bırakıldığını ileri sürerek taraflar arasında imzalanan 05/12/2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi gereğince davalı yanca verilmesi taahhüt edilen bağımsız bölünün tapu tescilinin geç yapılması sebebiyle müvekkilinin uğradığı zararın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL'sinin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, taraflar arasında 21/08/2013 tarihinde taşeron sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşme kapsamında davacının hak ediş bedelinden, gayrimenkul bedeli mahsup edilmesi hususunda 05/12/2013 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi Barter Protokolü ve eki olan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, akdedilen sözleşmelere istinaden, İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, ... Mevkii, ... ada,... parseldeki ...-... Projesi,... Blok,...

Katta yer alan 560.00,00 TL bedelli ... numaralı bağımsız bölümün müvekkili tarafından davacı adına tapuda devir edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin "Tapu Devir Teminat ve Diğer " başlığı altındaki 3.1.

Maddesinde tapu devrinin ne zaman yapılacağının kararlaştırıldığını, vade tarihi belirlenirken bu maddenin göz önünde bulundurulması gerektiğini, maddenin " satıcı alıcının satın almış olduğu bağımsız bölümün kar irtifaklı arsa payı tapusunu bağımsız bölümün tesliminden sonra ve iskan alımından önce alacıya verecektir.

İskan alımından sonra ise kat mülkiyeti satıcı tarafından kurulup alıcıya teslim edilecektir." şeklinde düzenlendiğini, 08/01/2015 tarihinde henüz iskan ruhsatı alınmadığından bu tarih itibariyle tapu tescili bakımından temerrüde düşülmediğinin açık olduğunu, müvekkili tarafından ilgili tarihte tapu tescili yapılacağına dair bir beyanda bulunulmadığı gibi, davacı yanın bu iddiasını destekleyecek bir delil sunmadığını,

müvekkili şirketin sözleşmeye uygun olarak müvekkili şirketin iskan ruhsatını aldığı tarihten itibaren proje bağlamında kademele olarak tapu teslimlerine başladığını ve davacıya da tapu harçlarını ödemesi ve tapusunu devralması için Üsküdar ...

Noterliği' nin 14/07/2016 tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamesinin keşide edildiğini, ancak davacının müvekkili nezdinde kayıtlı ve sözleşme uyarınca müvekkiline aksi bildirilmediği taktirde yazışma ve tebligat adresi sayılan adresini değiştirdiğini ve taraflarına adres değişikliğini bildirmediğinden keşide edilen ihtarnamenin iade edildiğini, yeni ihtarname gönderilmek zorunda kalındığını, akabinde de tapu devrinin gerçekleştirildiğini, davacı yanca müvekkili hakkında açılan İstanbul 20. Asliye Hukuk Mahkemesi' nin 2015/280 Esas sayılı dosyası ile verilen kararın henüz kesinleşmediğini,

verilen karara karşı taraflarınca istinaf başvurusunda bulunulduğunu, ilgili dosyada, iskan alınması için öngörülen vadenin gelip gelmediğinin ve müvekkili şirketin temerrüde düşüp düşmediğinin tespiti yapılmaksızın karara bağlandığını, dosyadan alınan bilirkişi raporunda da kat irtifakı kurulması sırasında davacının tapuyu almaya hak kazındığına dair bir kanaatin bulunmadığını, bir an için tapu devrinin geciktirildiği düşünülse dahi bir konutun kiraya verilmesi için ayrıca mülkiyetinin devrine ihtiyaç duyulmadığından davacının iddialarının temelden yoksun olduğunu,

yine kabul anlamına gelmemek kaydıyla davacının bağımsız bölüm üzerine ipotek kurulması suretiyle ticari kredi kullanabilecekken bundan menfaat sağlayamadığı ve zararının doğduğu ve bu zararının tazminin gerektiği hususunun kanuna aykırılık teşkil ettiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, 27/08/2018 tarihli bilirkişi ek raporu hükme esas alınmak suretiyle, taraflar arasında 05/12/2013 tarihinde gayrimenkul satış vaadi barter sözleşmesi yapıldığı, sözleşmede bağımsız bölümün teslim tarihinin 13/12/2014 olarak belirlendiği, sözleşmenin 4 maddesine göre, satıcının teslimi tazminat ödemeksizin 180 gün erteleyebileceği, buna göre teslim tarihinin 13/05/2015 olması gerektiği, dosyada bulunan mevcut teslim tutanağı ve ihtarname tarihinin 10/04/2015 olup, bağımsız bölümün tapu tescil tarihinin 22/12/2016 olduğu, ancak satıcının teslimi 180 gün ertelemek için gereken koşulları kanıtlayamadığı,

bu nedenle 180 gün için de kira bedeli ödemesi gerektiği, sözleşmenin 4.7 maddesinde, satıcının, alıcıya gecikilen her ay için 500,00 TL tazminat ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, buna göre bilirkişi raporunda sözleşme gereğince bağımsız bölümün teslim tarihi olarak belirlenen 31/12/2015 ile tapu tescil tarihi olan 22/12/2016 tarihi arasındaki 11 ay 22 günlük süre için davalının davacıya ödemesi gereken mahrum kalınan kira bedelinin 68.060,00TL olarak hesaplandığı,

raporun hüküm kurmaya elverişli olduğu gerekçesiyle asıl ve ıslahla açılan davanın kabulü ile 68.060,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesiyle, mahkemece yapılan yargılama esnasında tanzim edilen bilirkişi raporları kapsamında bilirkişilerce "gecikme olmadığı" yönünde kanaate varıldığını, mahkemece taraflarınca teslimin ertelenmesi için gerekli koşulların oluştuğunun kanıtlanamadığı ifade edilmiş ise de; taraflarınca ibraz edilen 27/08/2018 tarihli bilirkişi raporuna beyan dilekçesinde ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu ...

Projesi'nin inşası esnasında Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nde gerçekleştirilen değişiklik neticesinde ile proje kapsamında imar artışı yapılabilmesi ihtimalinin meydana geldiğini ve müvekkili şirket tarafından proje daire sahipleri lehine işbu imar artışı çerçevesinde tadilat ruhsatı alındığını, tadilat ruhsatının alındığı tarih ve bahse konu mevzuatın getirdiği değişikliklerin mahkeme tarafından değerlendirmeye esas alınması gerektiğini, sözleşmenin ilgili maddesinde yer verilen teknik değişiklik ve inşaat hayatının olağan ihtiyaçları dahilinde değerlendirilmesi gerektiğini,

mahkemenin anılan bu değerlendirmeyi yapmadan teslimin ertelenmesi için yeterli şartların oluşmadığı yönündeki kanaatinin yerinde olmadığını, dava konusu bağımsız bölüm 10/04/2015 tarihinde davacıya teslim edildiğini, davacı yanın işbu teslim tarihinden itibaren dava konusu bağımsız bölümü dilediği gibi kullanma ve gerekirse de kiraya vererek kar elde etme imkanına sahip olduğunu, mahkemece hükme konu edilen bilirkişi raporunda teslim başlangıç tarihi olarak tespit edilen 31/12/2014 tarihinden davacıya tapunun devredildiği 22/12/2016 tarihine kadarlık süredeki emsal kira bedeli üzerinden kira tazminatı hesaplaması yapıldığını,

bir konutun kiraya verilebilmesi için kiraya verenin malik olmasına ihtiyaç duyulmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte, bir an için teslimde gecikme olduğu düşünülse dahi; bağımsız bölümün davacıya teslim edildiği 10/04/2015 tarihi itibariyle davacının kira kaybı iddiası sona ermiş olacağından bilirkişilerce bu tarih yerine tapu devri tarihi olan 22/12/2016 tarihine kadar hesaplanan kira kaybı tazminat tutarının kabulünün mümkün olmadığını, taraflar arasında imza edilen sözleşmenin 4.7. maddesinde gecikmeden kaynaklı tazminat tutarının aylık 500,00 TL olarak kararlaştırıldığını,

ancak bilirkişi tarafından emsal kira bedelleri üzerinden hesaplama yapıldığını, bunun da sözleşmeye aykırı olduğunu, yine kabul manasına gelmemek kaydı ile bir an için emsal kira bedelleri üzerinden hesaplama yapılabileceği düşünülse dahi;

esasa konu edilen bilirkişi raporlarında, mirage projesinde yer alan emsal kira üzerinden hesaplama yapılmasının kabul edilemeyeceğini, her iki proje arasında, projenin bulunduğu konum, şehir merkezine, toplu taşıma imkanlarına ve bununla birlikte sosyal donatı alanlarına yakınlık, ortak alanlar ve sair imkanlar bakımından oldukça büyük farklılıklar bulunduğunu, bu husustaki itirazlarının Mahkemeye sözlü ve yazılı olarak ibraz edildiğini ancak dikkate alınmadığını, ek olarak,

anılan bağımsız bölümün tüm ayıp ve eksikliklerden ari olarak davacıya teslim edildiğini, bu durumda, davacı yanın bağımsız bölümü kullanmaması veya kiraya vermek sureti ile değerlendirmemesinin müvekkili şirkete yükletilemeyeceğini, davacı yanın, bağımsız bölümü teslim aldığı tarihten itibaren kiraya vererek fayda sağlayabilecekken; bu yönde hiçbir gayret göstermediğini,tüm bunlara ek olarak, dava konusu bağımsız bölüm teslim edilirken tanzim edilen ve davacı yanın kanuni temsilcisi tarafından imzalanan teslim tutanağında;

davacının dava konusu bağımsız bölümü tüm ayıp ve eksikliklerden ari olarak teslim aldığı ve bununla birlikte teslim ile ilgili tüm hususlarda müvekkili şirketi gayrikabili rücu olarak ibra ettiğinin ifade edildiğini mahkemece basiretli bir tacir olan davacının işbu teslim tesellüm tutanağında yer verdiği beyanlarin da dikkate alınmadan hüküm tesis edildiğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

Uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı yüklenici, davalı ise iş sahibidir. Taraflar arasında 02/01/2014 tarihli İkitelli Yüklenici Sözleşmesi ile 21/08/2013 tarihli ... Yüklenicilik Sözleşmesi imzalanmıştır.21/08/2013 tarihli İkitelli Yüklenici Sözleşmesi ile, davacı yüklenici sıfatıyla, davalıya ait İkitelli ...

AVM'nin mağaza ve ofis binası cephesine, alüminyum, cam, kompakt, laminant ve alüminyum kaplama güneş kırıcı yapılması işini (cephe kaplaması) üstlenmiştir. Sözleşmede iş başlangıç tarihi 26/08/2013, iş bitim tarihi 31/12/2013 olarak belirlenmiş ve sözleşme bedeli ABD Doları üzerinden ödenmesi kararlaştırılmış olup, sözleşme 800.000,00 USD+KDV muhammen bedeli üzerinden imzalanmıştır. 02/01/2014 tarihli ...

Yüklenicilik Sözleşmesi ile de, davacı yüklenici sıfatıyla, davalıya ait İkitelli Hayat Holding'in mağaza ve ofis binasının koridorlarının cam korkuluk ve çelik yapım işlerini üstlenmiştir. Sözleşmede iş başlangıç tarihi 27/01/2014, iş bitim tarihi 27/07/2014 olarak belirlenmiş ve sözleşme bedelinin TL üzerinden ödenmesi kararlaştırılmıştır.

Bu sözleşmeler akabinde, taraflar arasında imzalanan 05/12/2013 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Barter Protokolü ve 05/12/2013 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile, İkitelli yüklenici sözleşmesi ödemelerinin bir kısmının barter şeklinde yapılması hususunda taraflarca varılan mutabakat üzerine, davacının hakedişlerinden doğacak olan bir kısım alacaklarına karşılık olarak, davalıya ait Corridor Projesi, ... Blok, ...

Kattaki, 560.000,00 TL değerindeki ... numaralı dairenin 31/12/2014 tarihinde davacıya devir ve teslim edilmesine karar verilmiştir. Yanlar arasında imzalanan sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 106. maddesinde, karşılıklı yükümlülükleri içeren sözleşmelerde borcun yerine getirilmemesi (ifada gecikme) hâlinde, alacaklının hakkını, nasıl kullanacağı düzenlenmiştir.

Alacaklı, temerrüde düşen borçludan TBK'nın 475. vd. maddeleri uyarınca, aynen ifa ve gecikmeden dolayı uğradığı zararının veya aynen ifayı reddederek müspet zararının yahut sözleşmeyi feshederek menfi zararının tazminini seçimlik olarak isteyebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 123, 124 ve 125. maddelerinde de benzer düzenlemelere yer verilerek borçlunun temerrüde düşmesi durumunda alacaklının borcun ifası ile birlikte gecikme sebebiyle tazminat isteyebileceği seçimlik bir hak olarak öngörülmüştür. Somut uyuşmazlıkta davacı, sözleşmeyi ayakta tutarak geç teslim nedeniyle uğradığı zararın tazmini istemektedir.

Bu durumda davacının mülga 818 sayılı BK’nın 106. vd. ile TBK' nın 475. vd. maddeleri uyarınca zararını talep etme hakkı bulunmaktadır. Mahkemece hükme dayanak yapılan mali müşavir ... ile emlakçı ... tarafından hazırlanan 27/08/2018 tarihli bilirkişi kurul ek raporunda; sözleşmede teslim tarihinin 31/12/2014 olarak belirlendiği, sözleşmenin 4. Maddesine göre, satıcının tazminat ödemeksizin teslimi 180 gün erteyebileceğinin düzenlendiği,

buna göre teslim tarihinin 28/06/2015 olması gerektiği, teslim tarihinde 180 gün opsiyon olması nedeniyle teslimin geç yapılmadığı belirtilmiş, ancak bu görüşleri kabul görmediği taktirde, bağımsız bölümün 2015 yılı piyasa rayiç değeri olan 2.800,00TL ve 2016 yılı piyasa rayiç değeri olan 2.937,00 TL baz alınarak sözleşmede teslim edilmesi gereken tarih olarak kararlaştırılan 31/12/2015 tarihinden tapu tescil tarihi olan 22/12/2016 tarihine kadarki toplam kira bedeli 68.060,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Davacı vekili 29/06/2018 tarihli ıslah dilekçesi ile taleplerini bilirkişi ek raporunda belirlenen değer üzerinden arttırmıştır.

Oysa dosya kapsamında bulunan teslim tutanağından;dava konusu bağımsız bölümün davacıya 10/04/2015 tarihinde teslim edildiği ve yanlar arasında ihtilaf konusu olmayan 05/12/2013 tarihli barter sözleşmesinin 4.7.maddesinde; alıcıya gecikilen her ay için 500,00 TL tazminat ödeneceğinin kararlaştırıldığı hususları sabit olup, sözleşmede teslim tarihi 31/12/2014 olarak belirlenmiştir.

O halde, yapılan bu tespitler ışığında mahkemece; sözleşme gereğince bağımsız bölümün davacıya teslim edilmesi gereken 31/12/2014 tarihinden, teslim edildiği 10/04/2015 tarihine kadar ki 4 ay 10 günlük süre için, yine sözleşmede belirlenen aylık 500,00 TL bedel üzerinden hesaplanan 2.166,66 TL gecikme tazminatı bedeline hükmedilmesi gerekirken, hatalı belirlenen teslim tarihi baz alınarak ve sözleşmenin 4.7.maddesi gözetilmeksizin taşınmazın kira bedelinin piyasa rayiç bedeli üzerinden hesaplanması sonucu hazırlanan 27/08/2018 tarihli bilirkişi ek raporu hükme esas alınmak suretiyle,

bağımsız bölümün teslim tarihi olarak belirlenen 31/12/2015 tarihinden tapu tescil tarihi olan 22/12/2016 tarihi arasındaki 11 ay 22 günlük süre için hesaplanan 68.060,00TL bedele hükmedilmesi isabetsiz olmuştur.

Açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile, yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2. bendi gereğince kaldırılarak davanın kısmen kabulü ile, 2.166,66 TL gecikme tazminatı bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine dair yeniden esas hakkında karar verilmesi gerekmiştir.