İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi E.2019/8 K.2019/211

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili, taraflar arasında düzenlenen 08.02.2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği işin yapılarak arsa sahibine ait dairelerin devredildiğini, müvekkiline devri gereken 1 nolu bağımsız bölümün devri için vekaletname verilmediğini, devir taleplerinin yerine getirilmediğini, ayrıca müvekkiline karşı açılan Ümraniye 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/350 esas sayılı davası sonucu hükmedilen bedellerin davalıya ödendiğini,

müvekkilinin otopark yapımı için belediyeye yaptığı müracaatın inşaat alanında yeterli yer olmaması nedeniyle reddedildiğinden yol kenarındaki alanın otopark olarak kullanılması için müvekkili tarafından belediyeye 3.766,00 TL ecrimisil bedeli ödendiğini, kesinleşmemiş mahkeme kararı nedeniyle cebri icra tehdidi altında kalmamak için otopark kazanç kaybı olarak ödenen 22.500,00 TL göz önüne alındığında müvekkilinin ecrimisili ödemesi nedeniyle davalının %30 oranında 1.129,80 TL haksız kazanç elde ettiğini,

binanın son katındaki bağımsız bölümlerin dublekse çevrilmesi nedeniyle yapılan proje ve ruhsat masrafı 7.000,00 TL'nin %30'u olan 2.100,00 TL ve 38.000,00 TL yapım maliyetinin %30'u olan 11.400,00 TL'nin müvekkiline ödenmesi gerektiğini, ayırca 1 nolu dairenin devredilmemesi nedeniyle satılamadığı ve kiraya verilmediğinden uğranan kazanç kaybı için şimdilik 1.000,00 TL'nin müvekkiline ödenmesi gerektiğini ileri sürerek,

.. ili, ... ilçesi, ... mahallesi ... ada ... parsel ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı şirket adına tapuya tesciline, otopark için belediyeye ödenen 3.766,00 TL ecrimisilin %30'u olan 1.119,80 TL'nin ödemenin yapıldığı 26/12/2006 tarihinden itibaren ticari avans faiziyle davalıdan tahsiline, binanın son katındaki dairelerin dublekse çevrilmesi için yapılan 7.000,00 TL proje ve ruhsat masrafının %30'u olan 2.100,00 TL'nin ve 38.000,00 TL yapım maliyetinin %30'u olan 11.400,00 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren ticari avans faiziyle davalıdan tahsiline,

dava konusu 1 nolu bağımsız bölümün müvekkiline devir ve teslim edilmemesi nedeniyle 21/07/2008 tarihinden itibaren elde etmekten yoksun kalınan kazancın ve ayrıca gecikmeden kaynaklanan müspet zarar olarak uğranan zarar ve ziyan nedeniyle şimdilik 1.000,00 TL'nin inşaatın tamamlanma tarihinden itibaren ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 27/03/2014 tarihli ıslah dilekçesi ile de, davadaki netice-i talebin aşağıdaki şekilde değiştirildiğini, buna göre, öncelikle 1 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, bu kabul edilmezse 1 nolu bağımsız bölüm için 65.000,00 TL'den az olmayacak şekilde taktir olunacak tazminatın işleyecek ticari faizi ile birlikte müvekkili şirkete ödemesine,

müvekkili şirketçe Ümraniye Belediyesi'ne ödenen 3.766,00 TL'den sözleşme gereği davalının %30'luk payına düşen toplam 1.129,80 TL'nin temerrüt tarihi olan 13/03/2011 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacının talep olmaksızın haksız kazanç elde etmek için sözleşmeye aykırı inşaat yapıldığını, verilen vekaletin kötüye kullanıldığını, 1 nolu bağımsız bölümün bizzat davacı tarafça müvekkili adına tescil edildiğini, otopark için ecirimisil talebinin yersiz olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereğince davalı adına yetkilendirilen ...

21.07.2008 tarihli teslim tesellüm belgesi ile 5,7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin teslim edildiği, sözleşmeye aykırı olarak asıl proje 9 daireli iken tadilat projesi ile 10 bağımsız bölümlü proje düzenlendiği, arsa payı oranı, inşaat alanı ve rayiç değer göz önüne alınarak yapılan bilirkişi hesaplamalarında sözleşmedeki paylaşım oranına göre davalı adına tapuya kayıtlı 1 nolu taşınmazın davacı şirket adına kaydının yapılması gerektiği, davacı tarafından çatı daireleri için yapılan imalat, dublekse çevrilmesi için ödenen proje ruhsat masrafları,

dava konusu taşınmazın devredilmemiş olması nedeni ile uğranılan kâr kaybı ve otopark masrafları için belediyeye ödenen ve davalı payına düşen %30'luk kısım olarak 15.629,80 TL talep edilmiş ise de, taraflar arasındaki sözleşme ve ekindeki kroki ile yerinde inşa edilen binanın farklı olduğu, davalının binanın sözleşmeye aykırı imali konusunda bir talebi bulunmadığından sözleşmeye aykırılık nedeni ile yapılan imalat değişikliğine ilişkin yapılan giderlerin davalıdan talep edilmesinin hakkaniyetli olmadığı,

sözleşme gereğince binanın 15 ayda bitirileceğinin, her türlü Bağ-Kur, SSK, yapı denetim, belediye ve resmi kurum vergi ve borçlarının yüklenici şirkete ait olacağının düzenlendiği, tadilatın davacı tarafın karar ve eylemiyle gerçekleştiğinden, bu nedenle imalat ve proje bedeli ile otopark nedeni ile ödediği ecrimisil bedelinin ve kazanç kaybına ilişkin taleplerinin davalıdan istenemeyeceği gerekçeleriyle, davanın kısmen kabulü ile,

davacının otopark bedeli için açmış olduğu talebinin son kattdaki dairelerin dublekse çevrilmesi nedeni açtığı proje ve ruhsat bedeline ilişkin talebin, dubleks katın maliyet masrafına ilişkin talebin ve kazanç kaybına ilişkin taleplerinin ayrı ayrı reddine, davacının tapu iptali ve tescile yönelik davasının kabulü ile, İstanbul ... 1. Bölge .... bulunan tapunun ...

Ada ... parselde kayıtlı gayrimenkulün 260/3260 arsa payına isabet eden bodrum kattdaki 1 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, İİK'nın 28. maddesi gereğince hükmün bir nüshasının ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesine karar verilmiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde, 1 nolu bağımsız bölümün davacı adına tesciline ilişkin hükmün usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının sözleşme gereği bir zemin ve dört normal katlı olarak inşa edeceği, binada 4. normal katta kendisine ait 2 daireyi dubleks olarak inşa ederek haksız kazanç sağladığı gibi, otopark yapmayarak da dairelerin değer kaybına uğramasına neden olduğunu, bilirkişi raporunda bodrum katta iki daire kapısı olduğu,

zemin kata yapılması gereken dükkanın inşa edilmemiş olduğunun belirtildiğini, bu aykırılıklar nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını, davacının ise haksız kazanç elde ettiğini, müvekkili adına kayıtlı bulunan 1 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ve mülkiyetinin davacı şirket adına tescilinin kabul edilemeyeceğini, sözleşmede kimin hangi katı alacağının yazılı olduğunu, bilirkişi heyetinin bunu görmezden gelerek,

arsa payı hesabı yapıp buna göre bodrum katta yüklenici firma tarafından fazladan yapılan taşınmazın davacıya devredilmesi gerektiği yönünde karar verilmesinin isabetsiz olduğunu, ayrıca, binanın sözleşmeye aykırı olarak inşa edilmiş olduğunu, davacının normal yapılması gereken daireleri dubleks olarak inşa ederek haksız kazanç sağladığı göz önüne alındığında 1 numaralı bağımsız bölümün nasıl davacı adına tesciline karar verildiğinin anlaşılamadığını, kaldı ki, en kötü ihtimalde müteahhit tarafından fazladan yapılan bağımsız bölümün kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygun olarak paylaşılmasının söz konusu olabileceğini belirterek,

mahkemenin tapu iptali ve tescile ilişkin kabul kararının kaldırılmasına, aksi halde ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği 1 nolu meskenin %30 hissesinin müvekkilinde kalarak %70 hissesinin davacı adına tesciline karar verilmesi gerektiğini belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bağımsız bölüm bedelinin ve otopark için harcanan bedelden davalı hissesine düşen kısmın tahsili istemlerine ilişkindir. Taraflar arasında Üsküdar ... Noterliği'nin 08/02/2006 tarih ve .... yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup, davacı yüklenici; davalı ise arsa sahibidir.

Davacı vekilince 1 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tescili gerektiği ileri sürülerek tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde daire bedelinin ve otopark için harcanan paradan davalı hissesine düşen kısmın tahsili talebinde bulunulmuştur.

Taraflar arasında daha önce görülen ve kesinleştiği anlaşılan Ümraniye 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/350 esas, 2009/112 karar sayılı dosyasında alınan 26/11/2008 tarihli bilirkişi kurulu raporunda "hali hazırda tadilat projesine aykırı olarak bodrum kattaki 52.85 m2'lik binanın ortak alanı olan sığınak bölümü bitişiğindeki daireye katılarak daire büyütülmüştür" denildiği, eldeki dosya kapsamında alınan 25/11/2015 tarihli bilirkişi kurulu raporunda da "52,85 m2 kısmın 1 nolu daireyle mi, yoksa 2 nolu daireyle mi birleştirildiğinin bilinmediğinin" belirtildiği anlaşılmaktadır.

Söz konusu her iki rapor kapsamından da, binanın ortak alan olan sığınak bölümünden 52,85 m2'lik bir kısmının tadilat projesine de aykırı olarak dairelerden birinin alanına dahil edildiği ve inşaatın bu şekilde ruhsatına ve onaylı projesine aykırı olarak yapıldığı sonucuna varılmaktadır.Yüklenici, özen yükümlülüğü kapsamında, yapımını üstlendiği binayı imar mevzuatına, ruhsat ve projesine, fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür.

Bu, yüklenici için bir sözleşmesel yükümlülük olduğu gibi, imar hususu kamu düzeninden sayıldığından, aynı zamanda kanuni bir yükümlülüktür. Ayrıca, TBK'nın 97. maddesi gereğince karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde hiç kimse, "daha önce ifayı talep hakkı" bulunmadığı sürece, kendi edimini yerine getirmeden karşı taraftan edimini yerine getirmesini talep edemez. Yüklenici sığınak bölümünü onaylı tadilat projesine uygun olarak yapmadan edimini yerine getirmiş sayılmaz.

Bu durumda, mahkemece, tadilat projesi gereği sığınak bölümüne ait olduğu belirlenen 52,85 m2 alanın hangi bağımsız bölüme katıldığı, binada başkaca imara ve ruhsat-projesine aykırılıklar bulunup bulunmadığı araştırılıp, yükleniciye inşaatı onaylı tadilat ruhsatına uygun hale getirmesi için uygun süre ve yetki verilerek, ilgili bağımsız bölümün dava dışı bir kişiye ait olması halinde malikine karşı bu yönde dava açılması ve birleştirilmesi hususunda da süre verilip, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde hiç durulmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin istinaf talebinin diğer yönleri incelenmeksizin usul yönünden kabulü ile, usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-a-6 bendi gereğince kaldırılarak, açıklanan şekilde inceleme yapılıp sonucuna uygun karar verilmek üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.