İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi E.2021/3569 K.2021/2474

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sırasında verilen ara kararına karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ

Dava, terditli olarak taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil ile tazminat talebine ilişkin olup, mahkemece davalı vekilinin ..., ..., ..., ... ve ... nolu bağımsız bölümler üzerine konulan ihtiyati tedbirin teminat karşılığında kaldırılması talebinin reddine dair verilen karara karşı, davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 09/07/2011 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi- satış protokolü uyarınca davacı müvekkili şirketin maliki olduğu İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, ... ada, ... parselde kayıtlı arsa vasıflı taşınmazın 5.000.000,00 TL nakit ve söz konusu arsaya inşa edilecek olan yapıda davacı müvekkili şirket tarafından belirlenecek 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet daire karşılığında davalı şirkete tapu devrinin yapılması konusunda anlaşmaya varıldığını, sözleşmeye istinaden davalı tarafından davacıya 5.000.000,00 TL satış bedeli ödendiğini,

davacı tarafından davalı adına tapuda taşınmaz devrinin gerçekleştirildiğini, tapu devrinin gerçekleşmesinden sonra tarafların gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi- satış protokolü uyarınca taşınmazın satış bedelinin sözleşmenin 5. Maddesinde belirlenen daireler dışında kalan kısmına ilişkin ödemenin yapılmış olduğu ve sözleşme ile belirlenen 5 adet daire dışında nakti olarak başkaca bir alacaklarının kalmadığı konusunda yazılı olarak birbirlerini ibra ettiklerini,

ancak söz konusu arsaya inşaa edilecek olan yapının tamamlanmış olması üzerine sözleşmeye göre davacı müvekkili tarafından seçileceği kararlaştırılan 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet dairenin belirlenebilmesi adına davacının yapmış olduğu tüm girişimlerin sonuçsuz kaldığını,

son olarak davacı müvekkili tarafından keşide edilen Büyükçekmece ...Noterliği'nin 11/07/2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile " taraflar arasındaki 09/11/2011 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi- satış protokolünün 5. Maddesi gereğince müvekkili keşideci tarafından belirleneceği kararlaştırılan 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet dairenin belirlenebilmesi ve hangi dairelerinin tapu devirlerinin müvekkili davacıya yapılacağının tespitini gerçekleştirebilmek adına müvekkili davacı şirket yetkilisi veya yazılı olarak bu konuya ilişkin yetkilendirilen çalışanının 19/07/2018 tarihinde

saat:11:00’da, davalıya satışı yapılan İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, ... ada, ... parselde kayıtlı arsaya inşa edilen yapıda hazır bulunacağı, bu nedenle davalı şirket tarafından sözleşmede belirlenen mahiyetteki tüm dairelerin davacı müvekkili şirket yetkilisi veya yetkilendirdiği çalışanına gösterilerek gerekli bilgi ve belgelerin incelemeye sunulması" hususunun davalı şirkete ihtar edildiğini, ihtarnamenin davalıya 12/07/2018 tarihinde tebliğ edildiğini, ihtarnamede belirtilen tarih ve saatte davacı şirket vekili olarak hazır bulunulduğunu, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, ... ada,

... parselde (yeni 7 parsel) bulunan yapıda - ...' da davacı vekili olarak hazır bulunulduğunu, davalı tarafın herhangibir yetkilisinin bulunmadığının görüldüğünü, taşınmazların üçüncü bir kişiye devredilme ihtimalinin bulunduğunu,

ileri sürerek öncelikle müvekkili şirketin herhangi bir zarara uğraması ve dava sonunda elde edeceği taşınmazların üçüncü kişilere satılması riskinin bulunduğu gözetilerek dava konusu vasıflardaki davalıya ait 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet dairenin tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması ile taraflar arasındaki sözleşme ile davalıya satılan arsa üzerinde inşa edilen yapıda bulunan dairelerden müvekkili şirkete ait olan 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet dairenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı müvekkili adına tesciline,

bunun mümkün olmaması halinde ise 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet dairenin rayiç bedelinin tespiti ile davalıdan tazmin ve tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemenin 15/01/2019 tarihli tensip zaptının 10 nolu ara kararı ile; taşınmazın davalı şirket üzerine kayıtlı olması halinde üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmiştir.

Davalı vekili 14/02/2019 tarihli ihtiyati tedbir kararına itiraz dilekçesinde, iddiaların doğru olmadığını, uygulanan tedbirin usul ve yasaya aykırı olduğunu, HMK'nın 389.

Maddesindeki şartların bulunmadığını, taşınmazların değerinin dahi gözetilmediğini, teminat istenmediğini, harç tamamlandıktan sonra tedbir talebinin yeniden değerlendirilmesi ve taşınmazların değeri ile ölçülü tutarda tedbir konulacaksa teminat alınması gerektiğini belirterek, müvekkilinin mağduriyetine sebebiyet verdiğinden tedbirin kaldırılmasını talep etmiştir.

Mahkemece 19/06/2019 tarihinde Esenyurt Tapu Müdürlüğü'ne "İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, ... ada, ... parselde (yeni ... parsel) taşınmazın davalı şirket adına kayıtlı olması halinde 3. Kişilere devrine ilişkin verilen tedbir kararının uygulanması" yönünde müzekkere yazılmıştır.

Mahkemenin bu müzekkeresine Esenyurt Tapu Müdürlüğü tarafından 20/06/2019 tarihli yazıyla cevap verilmiş olup, dosyada yer alan bu müzekkere cevabına göre davalı şirketin ... ada, ... parsel üzerinde yer alan ... adet bağımsız bölüm nitelikli taşınmazına tedbir uygulandığı bildirilmiştir.

Mahkemenin 14/06/2019 tarihli duruşmalı incelemesi sonucunda verilen 25/06/2019 tarihli gerekçeli ara kararı ile; davacının tapu iptal ve tescil davasında iptaline karar verilebilecek tapunun, üçüncü kişi üzerine devrinin önlenmesi yönündeki talebi mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme halinde (tapunun başka bir şahısa devredilmesi halinde) hakkın elde edilmesinin ödemli ölçüde zorlaşacağı hatta imkansız hale gelebileceği anlaşılmakla davacının davaya konu etmiş olduğu 09/07/2011 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi - satış protokolünün 5. Maddesinin taraflar arasındaki uyuşmazlığın başlangıç noktasını oluşturması ve davacının

sözleşmeye konu 5 adet taşınmazı seçme hakkının engellendiği iddiası ile talep usul ve yasaya uygun bulunmuş ve tedbir talebinin teminatsız olarak kabulü gerektiği, ihtiyati tedbir kararı gerekçesinde herhangi bir değişiklik bulunmadığı gerekçeleriyle ihtiyati tedbirin kaldırılmasına yönelik istemin bu aşamada reddine karar verilmiştir.

Davalı vekili aşamalarda verdiği bir çok dilekçesi ile, bağımsız bölümdeki 146 adet taşınmaz üzerine konan tedbirlerin kaldırılmasını talep etmiş, bunun üzerine mahkemece 17/07/2019 tarihli ara karar ile; dosyanın tetkikinde dava konusu yapılan parsel üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin tamamı üzerine tedbir kararı verildiği, mahallinde keşif yapıldığı, ancak bilirkişi heyeti tarafından henüz rapor düzenlenmediğinden davalı tarafın itirazları da dikkate alınarak daha fazla mağduriyete sebebiyet vermemek için; tedbir konulması talep edilen 5 adet bağımsız bölümün tercih edilip mahkemeye bildirilmesi,

aksi taktirde mahkemece takdir edilecek 5 adet bağımsız bölüm üzerindeki tedbirlerin bırakılıp, diğer bağımsız bölümler üzerindeki tedbirlerin kaldırılacağı hususunun davacı vekiline ihtar edilmesine karar verilmiştir.

Verilen kesin süre içerisinde ara karar gereğince davacı vekilince seçilen bağımsız bölümlerin numaraları bildirilmediğinden mahkemece 31/07/2019 tarihli ara karar ile; dava konusu İstanbul ili, Esenyurt ilçesi,... ada ...parsel (değişerek ...Parsel) sayılı taşınmaz üzerinde mahkemenin 15/01/2019 tarihli kararıyla konulan ihtiyati tedbirin dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan ..., ..., ..., ..., ... nolu bağımsız bölümler üzerinde bırakılarak bu bağımsız bölümler üzerindeki ihtiyati tedbir kararının devamına,

dava konusu taşınmazdaki diğer bağımsız bölümler üzerindeki mahkemece konulan ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesiyle; tedbir kararının tek taraflı ve ispatlanamayan iddialara dayandığını, yasal şartlarının bulunmadığını, müvekkilini zarara uğratacağını, davanın 5 adet daireye ilişkin olmasına ve dava 10.000,00 TL üzerinden açılmasına rağmen 146 adet bağımsız bölüme tedbir uygulanmasının orantısız olduğunu, mülkiyet hakkının sınırlandırıldığını, üzerine tedbir uygulanan bağımsız bölümlerin değerinin yaklaşık 40.000.000,00 TL değerinde olduğunu, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi tarafından benzer bir olayda uygulanan tedbirin taşkın nitelikte sayılarak kaldırma kararı verildiğini belirterek,

ihtiyati tedbirin kaldırılması talebinin reddine ilişkin ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, aksi takdirde tedbir kararının 5 adet veya bir kısım daha fazla bağımsız bölüm için uygulanmasını, geri kalan taşınmazlar üzerindeki tedbirlerin acil ve ivedi olarak kaldırılmasını, bu talep de kabul edilmez ise, tedbir kararının kaldırılarak, tedbir yerine davacının dava konusunda uygun şekilde belirlenecek bir miktar üzerinden davalı tarafından teminat mektubu verilmesine karar verilmesini istemiştir.

Dairemizin 11/09/2019 tarih, ... Esas, ...

Karar sayılı kararı ile, mahkemece ihtiyati tedbirin koşulları değerlendirilerek talebin kabul edildiği, getirtilen tapu kayıtlarına göre toplam... adet bağımsız bölümün kaydına ihtiyati tedbir şerhi işlendiği, davada ... adet bağımsız bölümün tapusunun iptali veya rayiç bedelinin tahsiline karar verilmesi talep edilmesine rağmen, ... adet bağımsız bölüm üzerine ihtiyati tedbir konulmasının, tedbirin amacının aşılıp, mülkiyet hakkını kısıtlar şekilde taşkın olarak uygulanmasına neden olduğu, mahkemece, somut olayda dava dilekçesiyle talep edilen hususlar değerlendirilip, tarafların çıkar dengesi ve ihtiyati tedbirin amacı da gözetilerek,

taleple orantılı sayıda bağımsız bölümler üzerine ihtiyati tedbir konulması gerekirken, bu hususlar dikkate alınmaksızın ... adet bağımsız bölüm üzerine ihtiyati tedbir konulmasının doğru olmadığı gerekçesiyle mahkeme ara kararı kaldırılmıştır. Davalı vekili 20/12/2019 tarihli duruşmada ve aşamalarda verdiği dilekçesi ile.

Dairemizin kaldırma kararından önce mahkeme tarafından taşınmaz üzerinde bulunan ..., ..., ...,..., ... nolu bağımsız bölümler üzerine tedbir uygulanmışsa da; dava konusu olayın temeli olan ilişkide davacının somut olarak seçebileceği ya da davacıya verilen bağımsız bölümler belli olmadığından, verilen tedbir kararının keyfi bir şekilde anılan daireler üzerine işlendiği belirtilerek tedbir kararının kaldırılması, aksi halde tedbirin teminat karşılığında kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece aynı tarihli duruşmada, ... nolu ara karar ile; davalı vekilinin tedbirin teminat mektubuna çevrilmesi talebinin, dava konusunun tapu iptal ve tescil olup, taşınmazın aynına ilişkin talepte bulunulduğu gerekçesiyle talebin reddine karar verilmiştir. Davalı vekili, teminat mektubu karşılığında mahkemece müvekkiline ait ... adet bağımsız bölüm üzerine konulan tedbirlerin kaldırılmasını talep etmiştir.

Mahkemece istinafa konu 02/11/2021 tarihli ara karar ile, 15/01/2019 tarihli tensip tutanağının ... nolu bendi gereğince "taşınmazın davalı şirket üzerine kayıtlı olması halinde 3. kişilere devrine ilişkin tedbir kararı uygulanmasına..." ilişkin ara kararında ihtiyati tedbir kararının HMK' nın 389.maddesine göre verildiği, ihtiyati tedbir kararı gerekçesinde herhangi bir değişiklik bulunmadığı, dosyanın rapor hazırlanmak üzere bilirkişiye tevdi edildiği,

henüz raporun ve dosyanın teslim edilmediği de dikkate alınarak ihtiyati tedbirin kaldırılmasına yönelik istemin bu aşamada reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle davalı vekilinin teminat mektubu karşılığında daireler üzerindeki tedbirlerin kaldırılması talebinin reddine karar verilmiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesiyle; üzerine tedbir uygulanan bağımsız bölümler olan ..., ..., ..., ..., ... nolu bağımsız bölümlerin, dava sonucunda hükme esas teşkil edecek olan bağımsız bölümler olmadığını, davacının hangi bağımsız bölümleri seçeceğinin, taraflar arasındaki ilişkide belli, açık ve kararlaştırılmış olmadığını, davanın da böyle bir amaca hizmet etmesi söz konusu olmadığından bu 5 adet bağımsız bölüm üzerine tedbir uygulamak yerine, değerleme raporları çerçevesinde tedbir mahiyetinde teminat mektubu sunulmasına karar verilmesinin,

müvekkilinin taşınmazlarına tedbir uygulamak suretiyle mülkiyet hakkının kısıtlanmasının önüne geçeceğini, mahkemeye yol gösterici olması adına ... Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketinden alınan 05/07/2019 tarihli değerleme raporunda taşınmaz üzerindeki tüm bağımsız bölümlere ait m2, güncel satış değeri ve özellikleriyle hangi bağımsız bölümlerin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin olduğu,

hangilerinin olmadığının yazdığını, dolayısıyla mahkemenin, halihazırda üzerine tedbir uygulanan 5 adet bağımsız bölümün değerini bu rapordan tespit edip taraflarınca sunulması gereken teminat mektubu oranını da tayin edebilecek durumda olduğunu, mahkemenin tedbirin teminat mektubu olarak değiştirilmesi taleplerinin reddine dair gerekçesinin eksik ve hatalı olduğunu belirterek yerel mahkeme ara kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

Uyuşmazlık, TBK'nın 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir.

Taraflar arasında 09/07/2011 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi- satış protokolü imzalanmış olup, bu sözleşme ile; davacı şirketin maliki olduğu İstanbul ili, Esenyurt İlçesi, ... ada, ... parselde kayıtlı arsa vasıflı taşınmazın 5.000.000,00 TL nakit ve arsaya inşa edilecek olan yapıda davacı şirket tarafından belirlenecek 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet daire karşılığında davalı şirkete tapu devrinin yapılması konusunda anlaşmaya varılmıştır.

Dosya kapsamından; davacı yanca mahkemenin 17/07/2019 tarihli ara kararı gereğince verilen kesin süre içerisinde sözleşmede yazılı olduğu üzere inşa edilen binadaki 146 adet bağımsız bölüm arasından seçilecek 5 adet bağımsız bölümün numaraları dosyaya bildirilmediğinden mahkemece resen seçilen ..., ..., ..., ..., ... nolu bağımsız bölümler üzerindeki ihtiyati tedbirin devamına, diğer bağımsız bölümler üzerindeki ihtiyati tedbirin kaldırılmasına karar verildiği, bu suretle üzerinde tedbir kararı bulunan ... , ..., ..., ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin mahkemece davanın konusu haline getirildiği,

bilirkişi raporunda da bu bağımsız bölümlerin dava tarihi itibariyle rayiç değerlerinin belirlendiği anlaşılmaktadır.

HMK'nın 389. maddesi uyarınca, "Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme sebebiyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir." Aynı Kanunun 390/3 maddesinde, ''Tedbir talep eden taraf,

dilekçesinde dayandıgı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkca belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılıgını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır'' düzenlemesini içermektedir.O halde yapılan bu açıklamalar ışığında somut olayda mahkemece; davanın kat karşılığı inşaat sözlemesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olduğu gözetilerek ve olayda yaklaşık ispat şartının gerçekleştiği gerekçesiyle davalı vekilinin ..., ..., ..., ... ve ... nolu bağımsız bölümler üzerine konulan ihtiyati tedbirin teminat karşılığında kaldırılması talebinin reddine karar verilmesi dosya kapsamı ile usul ve yasaya uygun olmuştur.

Açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme ara kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın ... bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.