İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi E.2024/898 K.2024/555

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili, davacının, Davalı arsa sahibi ... A.Ş., diğer davalı Müteahhit ... Adi Ortaklığı ile İstanbul, Tuzla Merkez/Bozalanı Tavşantepe/... Ada, ... Parseller nezdinde 26.03.2018 tarihinde Kartal ...

Noterliği'nce tanzim olunan ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve/Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, işbu sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, her ne kadar yüklenicinin, arsa sahibine karşı ikame etmiş olduğu İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/449 Esas sayılı dosyasında müvekkilinde bağımsız bölümünün içerisinde yer aldığı tüm bağımsız bölümler üzerine tedbir konulmuşsa da bu tedbirin davanın nihayetine göre müvekkilinin haklarını muhafaza edebileceğinin müphem olduğunu,

bu gerekçe ile davaya konu taşınmaz üzerine ayrıca tedbir konulması elzem olduğunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.390/3'te ''Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır.'' denilmekte olduğunu, davanın konusunun, dilekçe ekinde sunulan evraklar, davalı arsa sahibinin yükleniciye karşı ikame etmiş olduğu dava ve müvekkile göndermiş olduğu ihtarnameler nazara alındığında müvekkilinin tedbir talebindekindeki haklılığını ispatladığının sarih olduğunu,

bu çerçevede davaya konu taşınmaz üzerine teminatsız olarak tedbir konulması gerektiğini belirterek HMK'nun 389 ve devamı maddeleri gereğince; dava konusu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi,... Ada, ...

Parselde kayıtlı ana taşınmazda kurulu kat irtifâkına göre ''...'' no’lu bağımsız bölümün üçüncü kişilere her türlü devir, temlik ve satışı ile; konu taşınmazla ilgili her türlü tasarrûfi ve borçlandırıcı işlemlerin müvekkilinin yaşadığı mağduriyet de düşünüldüğünde teminatsız olarak tedbiren durdurulmasını, taşınmazın tapu sicilindeki ipotek kayıtlarının ve davalı bankaların ipotekleri ile bunlara dair sözleşmelerinin muhtemel yargılama sonucunda kurulacak hükme kadar tedbiren aynen muhafazasını, hülasa ihtiyati tedbir konulmasını talep etmiştir.

Mahkemece 31/08/2023 tarihli ara karar ile tapunun el değiştirme olasılığı olduğu , davanın haklılığı hususunda yaklaşık ispat olduğunu belirterek ihtiyati tedbir talebini %15 teminat mukabilinde kabul etmiştir.Davalı vekili 18.10.2023 tarihinde ibraz ettiği dilekçesi ile Mahkemece verilen tedbir ara kararına itiraz etmiştir. Mahkemece 25/12/2023 tarihli ara karar ile , davacı şirketin , müteahhit ... Anonim Şirketi ile ...

Anonim Şirketi tarafından oluşturulan adi ortaklıktan dava konusu olan ... İlçesi, ... Mahallesi, ... nolu parseldeki .. Blok,... nolu daireyi satın aldığını, müteahhit ile arsa sahibi ...

Anonim Şirketi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, müteahhitlerin edimlerini yerine getirdiğini ancak arsa sahibi tarafından bağımsız bölümün tapu kaydının kendilerine devredilmediğinden bahisle tapu iptali tescil davası açıldığını, davalı bankaların söz konusu taşınmazın tapu kaydı üzerinde ipotek ve haciz gibi takyidat şerhlerinin bulunduğu, tescil kararı verilirken bunlarında kaldırılmasının talep edildiğini, bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde de daire satışının noterde satış vaadi ile gerçekleştirildiğinden,

dairenin rayiç bedelinin müteahhit firmalardan faizi ile birlikte tahsilinin talep edildiğini, dairenin hala arsa sahibi üzerinde olduğu nazara alınarak ta dava sonuna kadar 3. Şahıslara satışı engelleyici ihtiyati tedbir talep edildiğini, mahkemece 31/08/2023 tarihli tensip zaptı ile ihtiyati tedbir talebinin teminat karşılığı kabulüne karar verildiği, tapu kaydına devre engelleyici tedbir şerhi konulmasına karar verildiğini, davalı arsa sahibi şirket ihtiyati tedbirin kaldırılması için itirazda bulunduğu,

itirazında müteahhit firma tarafından edimlerin yerine getirilmediğini, inşaatın tamamlanmadığını, bu nedenle müteahhidin halefi olarak davacının da tescil talep edemeyeceği belirtilerek tedbirin kaldırılmasını, ihtiyati tedbire itirazın duruşmalı olarak ele alınabileceği için duruşma günü incelemeye alındığını, İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2022/499 ve bu dosya ile birleşen İstanbul Anadolu 8 Asliye Ticaret Mahkemesinin 2022/914 Esas sayılı dosyaları mevcut ve bu dosyalarda müteahhit ve arsa sahibinin karşılıklı olarak haklı nedenle akdin feshi/tapu iptali taleplerinin görülmekte olduğu,

bu dava sonucuna göre davanın tescil mi talep edebileceğini, bir miktar eksik iş karşılığı tayin edilecek depo bedelini karşılaması halinde mi tescile karar verilebileceği; yoksa inşaatın kabul edilebilir seviyede tamamlanmadığı tespit edildiğinde davanın tescil değil o taktirde müteahhit ile dairenin rayiç bedelini mi talep edebileceğini, dairenin arsa sahipleri tarafından 3. şahıslara devrinin önlenmesinde yargılamanın sonucuna nazaran fayda bulunduğu gerekçesiyle teminat karşılığı ihtiyati tedbire karar verilmiş bulunduğundan; ihtiyati tedbire itirazın reddine karar verilmiştir.Davacı vekili istinaf dilekçesinde;

davacının 18.08.2023 tarihinde İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nde 2023/585E. sayılı dosyası ile satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescili davasını ikame ettiğini, davalı arsa sahibi ... A.Ş., diğer davalı Müteahhit ... Adi Ortaklığı ile ..., ... Merkez/... .../... Ada, ... Parseller nezdinde 26.03.2018 tarihinde Kartal ....

Noterliği'nce tanzim olunan ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve/Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını ,tapu siciline ve şekil şartına uygun anılan sözleşmelere güvenen davacı müvekkil ... Limited Şirketi, davalı ...

Adi Ortaklığı ile 22.10.2021 tarihinde Kartal ....Noterliği'nce tanzim olunan ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladığını , işbu sözleşme kapsamında müvekkil; iskanlı, kat irtifakı kurulu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde kain ... Ada, ... numaralı parseldeki ...

Blok ... bağımsız bölüm numaralı dükkan vasıflı net 164,14 metrekare, brüt 175,51 metrekarelik taşınmazı KDV Dahil toplam 2.709.280,00 TL (İkiMilyonYediYüzDokuzBinİkiYüzSeksenTürkLirası) taksitli satış bedelinin ödenmesi mukabilinde devir almayı kabul, beyan ve taahhüt ettiğini , davalı Yüklenici ile imza altına aldığı sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı olduğundan sözleşme gereği edimlerini süresinde, eksiksiz, noksansız ve ayıpsız bir şekilde davacının yerine getirdiğini , arsa sahibinin tapu devrini yerine getirmediğini , arsa Sahibi, Kadıköy ...

Noterliği marifetiyle 01.04.2022 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile yüklenici ile imzalamış olduğu sözleşmeyi geriye etkili olacak şekilde feshettiğini bildirdiğini , arsa sahibinin kötü niyetli olduğunu , ihtiyati tedbirde belirlenen teminatın hukuka aykırı olduğunu , teminatsız tedbir koyulması gerektiğini ,dava dilekçesinde de belirtildiği üzere davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında halihazırda İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesi'nde 2022/449E.

Sayılı dava devam etmektedir.

İşbu davada yüklenicinin talebi üzerine müvekkilinde taşınmazının bulunduğu İstim projesindeki tüm bağımsız bölümler üzerine tedbir konulduğunu , ancak bu tedbir müvekkilin haklarını tam olarak korumadığını , ilgili davada davalı yüklenici tüm taşınmazların tapusunun kendi adına tescilini talep ettiğini , oysa ki, huzurdaki davadan da anlaşılacağı üzere davaya konu taşınmazı müvekkile arsa sahibinden almış olduğu yetki ile davalı yüklenici sattığını , dava eklerinden de görüleceği üzere teslim tutanakları ve daha birçok resmi belge davalı yüklenici tarafından imzalandığını ,

davalı yüklenicinin tüm bağımsız bölümlerin kendi adına tescilini talep etmesi müvekkilinde içinde bulunduğu satış vaadi alacaklılarının haklarını tam olarak korumadığını , davaya konu taşınmazın üzerinde mevcut bir tedbir var iken müvekkilin ikame etmiş olduğu davada ve talep ettiği tedbirde ayrıca bir teminat talep edilmesi hukuka uygun olmadığını , aynı proje kapsamında farklı bir müvekkilimiz için ikame edilen davada ilk derece mahkemesi olan İstanbul Anadolu 27. Asliye Hukuk Mahkemesi 2022/848E.

Sayılı dosyasında taşınmaz üzerinde teminatlı şekilde tedbir konulmasına karar vermiş, ekte yer alan istinaf ilamından da anlaşılacağı üzere İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2023/1282 K.2023/989 sayılı kararında yerel mahkemenin teminatlı tedbir ara kararını kaldırarak dava konusu taşınmaz üzerine teminatsız şekilde tedbir konulmasına karar verildiğini , dava konusu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ...

Parselde kayıtlı ana taşınmazda kurulu kat irtifâkına göre ''..." no’lu bağımsız bölüme ihtiyati tedbir konulması için ilk derece mahkemesince belirlenen 406.392,00 TL'lik teminat kararının kaldırılmasını, ilgili taşınmaz üzerine teminatsız şekilde tedbir konulmasını talep etmiştir. Davalı ...

Bankası vekili istinafında , yaklaşık ispat koşulunun somut olayda gerçekleşmediğini , çözümün yargılamayı gerektirdiği hususu da göz önüne alınarak teminat şartı kararına ilişkin istinaf başvurusunda bulunulmasının uygun olmadığını belirterek ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını talep etmiştir.Mahkemece ,17/04/2024 tarihli ara kararla , harçları yatırmadığı için ... Bankasının istinaf başvurusunun yapılmamış sayılmasına karar verildiği anlaşılmıştır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık Türk Borçlar Kanunun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı , davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. Kişidir. Davalı adi ortaklık yüklenici , davalı ... şirketi arsa sahibidir.

Davacı vekili dava dilekçesinde dava konusu B blok 76 no'lu daireyi yüklenicilerden satın aldığını , yüklenicilerin yükümlülüklerini yerine getirdiğini , ancak arsa sahibinin tapuyu vermediğini belirterek tapunun iptalini ve tescilini bu mümkün değil ise bedelini istemiştir. Yerel mahkeme el değiştirme olasılığı olduğunu yaklaşık ispat sağlandığı gerekçesiyle %15 teminat 406.392,00-TL. Teminat mukabilinde ihtiyati tedbiri kabul etmiştir.

Davalı vekilinin itirazı ise 25/12/2023 tarihli ara karar ile reddedilmiştir.Davacı vekili tedbirin teminatsız verilmesi için istinaf etmiştir. HMK gereğince kural olarak ihtiyati tedbir kararı teminat mukabilinde verilebilir.

Mahkemece dava değeri olan 2.709.280,00-TL. 'nin %15 nispetinde verilen teminat miktarı yerinde olup , teminatlı verilen ihtiyati tedbir ara kararında ve tedbire itirazın reddi ara kararlarında hukuka ve usule aykırı bir durum yoktur.Açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla,

davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.