İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi E.2025/1030 K.2025/1353

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira kazancı kaybı alacağı ile eksik imalat bedeli alacağının tahsili talebine ilişkin olup; mahkemece, davanın eksik iş bedelinin ödenmesinin kesinleştiğini , kira kaybı nedeniyle tazminat talebinin reddine dair verilen karar davacı vekili tarafından usulünce istinaf edilmiştir. Davacı, ihbar olunan arsa sahibi ... İnşaat ... Şirketi ile davalılardan ... ...

Şirketi arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesini arsa sahibinden hak ve yükümlülükleri ile birlikte temlik aldığını iddia eden kişi, davalı ... ... ...

Şirketi yüklenici, davalı ... ... ise inşaatı tamamlamak üzere yapım işini yükleniciden devralan kişidir.Davacı, davaya konu 9 adet bağımsız bölümü dava dışı arsa sahibinden satın alan Bektaş Demireli'den satın aldığını ve bu nedenle arsa sahibinin halefi haline geldiğini belirterek bağımsız bölümlerin halen dahi teslim edilmediğini ve eksik imalat bulunduğunu belirterek her bir bağımsız bölüm yönünden kira kaybı alacağı ile eksik işler bedelini talep etmiştir.

Davalılardan ... .... Şirketi cevap vermemiş, diğer davalı ... ... A.Ş vekili ise gerek davacının gerekse müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, davayı kendisine satış yapan kişiye yöneltilmesi gerektiğini, davacının sözleşmenin halefi olmadığını, kendisinin de zarar gördüğünü belirterek davanın reddini talep etmiştir.Mahkemece, bilirkişi raporu, davacı ile arsa sahibi ...

İnşaat şirketi arasında yapılan davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devrine dair 05.05.2011 tarihli devir ve temlik sözleşmesi ile yine işbu sözleşmenin arsa sahibinin onayı ile davalı yüklenici ... şirketi tarafınddan diğer davalı ... şirketine 18.12.2009 tarihli protokolle devredilmiş olması,

davalı devralan ... şirketinin inşaatın kendisi tarafından yapıldığına ilişkin kabulü birlikte değerlendirilerek işin eksik ve geç ifa edildiği belirtilerek davanın kısmen kabulü ile 120.016,66 TL kira kazanç kaybı ve 259.200,00 TL eksik imalat bedeli olmak üzere toplam 379.216,66 TL'nin davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine dair verilen karar davalı ... şirketi vekilince istinaf edilmiştir.Dairemizin 2018/199 Esas ,2019/1331 Karar sayılı ilamıyla yapılan istinaf incelemesinde; "..Tüm dosya kapsamına göre, dava dışı ihbar olunan arsa sahibi ...

İnşaat Şirketi ile davalı yüklenici ... ... Şirketi arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı tarafından arsa sahibinden temlik alınmış olduğu anlaşılmaktadır. Davacı bu temlik sözleşmesine dayanarak arsa sahibinin halefi sıfatıyla talepte bulunmuştur.

Davacının kira kazanç kaybına yönelik alacak talebi mahkemece davaya konu bağımsız bölümlerin satış tarihi gözetilmeden teslim tarihi esas alınarak hesaplama yapan bilirkişi raporuna uygun olarak hükmedilmiştir. Sözleşmenin 15. maddesi hükmü uyarınca arsa sahibi satışını yaptığı bağımsız bölümler yönünden kira bedeli talep edemeyeceği öngörülmüştür. Davacı talebine konu ettiği 9 adet bağımsız bölümü bunları arsa sahibinden satın alan dava dışı ... 'den devralmıştır.

Arsa sahibinin dava konusu bağımsız bölümleri dava dışı ...'ye sattığı anlaşılmakla, sözleşmenin 15. maddesi hükmü uyarınca kira kazanç kaybı talep edemez ise de, teslimi gereken tarihten ...'ye yapılan satış tarihi itibariyle talepte bulunulmasına yasal bir engel bulunmamaktadır.

O halde, talebe konu her bir bağımsız bölüm yönünden teslim tarihi kesin olarak belirlendikten sonra bunların dava dışı ...'ye satış tarihlerine göre ve bu tarihlerle sınırlı olarak kira kazanç kaybı alacağının belirlenip hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde satış tarihi dikkate alınmadan yapılan hesaplamaya itibar edilerek verilen kısmen kabul kararı usul,

yasa ve dosya kapsamına uygun olmadığından sair istinaf sebepleri incelenmeksizin kararın belirtilen sebeple kaldırılarak belirtilen yol ve yöntemle inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucu uyarınca yeniden esas hakkında hüküm kurulmak üzere dosyanın mahal mahkemesine gönderilmesine karar verilesi gerekmiştir. " diyerek kararın kaldırılmasına karar verilmiştir.

Mahkemece; taşınmazların dava dışı ...'ye satış tarihlerinin 16/03/2007 olduğu, binanın sözleşmeye göre teslimi gereken tarihinin ise 18/11/2012 tarihi olduğu nazara alındığında; süre sonundan önce arsa sahibine ait taşınmazların (5 yıl önce) satıldığı, sözleşmede rayiç kira bedelinin yapının eksiksiz biçimde teslimine değil satış koşuluna bağlandığı anlaşılmakla davacının kira kaybını talep edemeyeceği anlaşılmış, bu talep yönünden davanın reddine karar verilmiş, eksik işler yönünden davanın kısmen kabulü ile, toplam 259.200,00-TL eksik iş bedelinin davalı ...

Gayrimenkul Yatırım Pazarlama İnş. ... Yönetimi ve Tic. A.Ş'den tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin ve davalı ... ... İnş. Turizm San. Ve Tic. Ltd. Şti'ye yönelik açılan davanın pasif husumet yokluğundan esastan reddine karar vermiştir. Yerel mahkeme kararını davacı istinaf etmiştir.

Dairemizin 2021/3234 Esas ,20212477 Karar sayılı ilamıyla , Davacı geç teslimden kaynaklı kira kaybı alacağını talep etmiş ,mahkemece kaldırma kararı sonrası yapılan araştırmada binanın teslim tarihinin 18/11/2012 olduğu, taşınmazların dava dışı ...'ye satış tarihinin 16/03/2007 olduğu,

satışın teslim tarihinden önce yapılması sebebiyle davacının sözleşmenin 15. maddesine göre kira kazanç kaybı talep edemeyeceği gerekçesiyle bu talebin reddine karar vermiş ise de mahkemenin bu hususu sadece gerekçe kısmında belirttiği, hükümde kira kazanç kaybı ile ilgili olumlu veya olumsuz bir karar vermediğinin anlaşılığı , bu yöndeki istinaf sebepleri yerinde görülmekle kararın kaldırılmasına karar vermek gerektiği , kaldırma gerekçesine göre mahkemece yeniden hüküm tesis edileceğinden vekalet ücreti yönünden bu aşamada değerlendirme yapılmadığı ,Davalı ...

Gayrimenkul Yatırım Paz. İnş ... Yönetimi ve Tic.

A.ş. vekili her ne kadar katılma yoluyla istinaf talebinde bulunmuş ise de, davanın basit yargılama usulüne tabii olduğu, adli tatilde sürelerin işleyeme devam ettiği, davacı vekilinin istinaf dilekçesinin davalı vekiline 14/08/2021 tarihinde tebliğ edildiği, istinaf dilekçesinin 04/09/2021 tarihinde verildiği görülmekle, istinaf başvuru ve karar harçlarının yine bu tarihte yatırıldığı, yasada belirtilen itiraz süresinin geçtiği anlaşılmakla davalı vekilinin istinaf başvurusunun süre yönünden reddine karar veriliği , Mahkemenin eksik imalat bedeli yönünden verdiği kararla ilgili, davacının istinaf talebi bulunmadığı,

davalı tarafın da kararı süresinde istinaf etmediği anlaşıldığından eksik imalat bedeli yönünden kararın kesinleştiği belirtilerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.Mahkemece Dairemizin kaldırma kararından sonra , mahkemenin önceki kararlarından bir kısmı kaldırma konusu yapılmayarak kesinleştiği , kaldırma konusu yapılan mahkemenin önceki hükmü ise geç teslim kaynaklı davacının kira bedeli alacağı olup olmadığına yönelik kısmı olduğu , bu kısımda esasen gerekçeli karar ile hüküm fıkrasının çeliştiği sebebine dayanan bir usul bozmasıdır.

Mahkemece bu konuda yapılan yeniden yargılama neticesinde; dosyada mübrez sözleşmelerin gecikme ve diğer cezalar başlıklı 15. maddesinde: "Sözleşme süresi içerisinde müteahhit firma tarafından iş bitirilemediği takdirde müteahhit firmaya üç aylık ek süre verilir ve bu süre sonunda yapılacak yazılı ihtardan itibaren arsa sahibine ait satılmamış daireler için arsa sahibine rayiç kiralar nazara alınarak kira ödeneceğini müteahhit firma kabul ve taahhüt eder" hükmü mevcut olduğu , Mahkemenin ilk kararı: "...teslimi gereken tarihten ...'ye yapılan satış tarihi itibariyle talepte bulunulmasına yasal bir engel bulunmadığı , O halde,

talebe konu her bir bağımsız bölüm yönünden teslim tarihi kesin olarak belirlendikten sonra bunların dava dışı ...'ye satış tarihlerle göre ve bu tarihlerle sınırlı olarak kira kazanç kaybı alacağının belirlenip hükmedilmesi gerekirken...." gerekçesi ile mahkeme kararı bozulduğundan bu kapsamda yapılan incelemede taşınmazların dava dışı ...'ye satış tarihlerinin 16/03/2007 olduğu tapu kayıtlarından anlaşıldığı , binanın sözleşmeye göre teslimi gereken tarihinin ise 18/11/2012 tarihi olduğu nazara alındığında; süre sonundan önce arsa sahibine ait taşınmazların (5 yıl önce) satıldığı,

sözleşmede rayiç kira bedelinin yapının eksiksiz biçimde teslimine değil satış koşuluna bağlandığı anlaşılmakla davacının kira kaybını talep edemeyeceği anlaşılmış, bu talep yönünden davanın reddi gerektiği belirtilerek ,Mahkemenin 2019/731 E,2021/849 K sayılı ilamı ile verilen ve İstinaf incelemesi neticesinde kaldırma kararına konu yapılmayarak kesinleşen, davacının eksik iş bedellerinin ödenmesi ve Davalılardan ... ... İnş.Tic.

Turizm San ve Tic.Ltd.Şti. hakkındaki pasif husumet ehliyeti yönünden verilen kararlar bakımdan yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına , davacının kira kaybı nedeniyle tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.Davacı vekili istinafında , mahkemenin hatalı değerlendirme yaptığını , davacının ... A.Ş.

İle yapmış olduğu , 25.07.2011 tarihli taşınmazın satılması hakkındaki hizmet sözleşmesi uyarınca önceki sözleşme ile taahhüt ettiği işten dolayı taşınmazın son maliki ...'e karşı inşaatı 30 ay içinde tamamlaması gerekirken tamamlayamadığını , bundan dolayı bir rapor alındığını , davanın reddini gerektiren bir neden olmadığını , kira kaybını talep edemeyeceğine dair kararın kaldırılmasını talep ettiklerini , kira kazanç kaybının 120.016,66 TL. olarak hesaplandığını ,davalı ... şirketi yönünden pasif husumet yokluğundan redde karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep eütmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı arsa sahibinin hissesini alan üçüncü kişi , davalı ise yüklenicidir.Davacı kira kaybı ve eksik iş bedelinin tahsilini talep etmektedir. Yerel mahkeme kararı , Bölge Adliye Mahkemesi tarafından kaldırıldığında , bu kaldırma kararı kısmen dahi olsa İlk Derece Mahkemesinin gerekçeli kararı bir bütün olarak ortan kalkmış olmaktadır.

Yerel mahkemece tarafların talepleri incelenmek suretiyle gerekçeli biçimde yeniden karar verilmesi gerekmektedir. İlk derece mahkemesinin Bölge Adliye Mahkemesince kararda kaldırılmayan hususlar olan kira kaybı ve davalı ... firması hakkında pasif husumetten redde dair olarak , kesinleştiğinden yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına dair karar verilmesi hatalı olmuştur. Bu hususlarda da gerekçeli tekrar hüküm kurulması gerekmektedir.

Bu sebeple davacı vekilinin istinaf talebi diğer istinaf sebepleri incelenmeksizin usulden kabulüne karar verilmiştir.Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf talebinin diğer istinaf sebepleri incelenmeksizin, usul yönünden kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.