İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi E.2017/3291 K.2019/2570

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla, HMK 353. Maddesi gereğince dosya içeriğine göre duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arasında ...AVM Projesi'ndeki B-86 ve B - 87 numaralı bağımsız bölümlerin satışı hususunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, akabinde B-86 nolu bölümün tapuda devrinin yapıldığını, diğer taşınmazın tapu devrinin halen gerçekleşmediğini, sözleşme uyarınca teslim edilmesi gereken 31/12/2011 itibariyle bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilmediğini, tarafların daha sonra bir araya gelerek bağımsız bölümlerin en geç 30/01/2013 tarihine kadar teslim edilmesinin kararlaştırıldığını,

gecikme sebebiyle müvekkilinin uğradığı zararlara karşılık 30/01/2013 tarihine kadar tahakkuk etmiş geçmiş dönem tazminatları için m² başına 10 USD ödeme yapıldığını, davalının bu tarihte de bağımsız bölümlerin teslimini gerçekleştiremediğini, fiilen 31/07/2014 tarihinde pek çok eksiği ile birlikte teslim ettiğini, işbu dava ile bağımsız bölümün 01/02/2013 - 31/07/2014 dönemine ilişkin uğradıkları zararın tespiti ile davalıdan tahsilini talep ettiklerini, 2013 ve 2014 yılları için tazminat alacağının 10 USD'den bir hayli yüksek olduğunu,

ancak şimdilik 10 USD üzerinden talepte bulunduklarını (730,39 m²X18 ay X 10,00 USD = 131.470,20 USD) belirterek sözleşmeye konu iki adet taşınmazın metre kare kaybı ile 01/02/2013-31/07/2014 dönemi için uğradıkları tüm zararların tespiti ile zararın doğduğu her bir ay sonundan itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Dava dilekçesinde dava değeri davanın belirsiz alacak davası olduğu belirtilerek 328.675,50 TL gösterilmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirdiğini, büyükşehir belediyesinin ruhsat iptali ve inşaatı durdurması gibi mücbir sebepler nedeniyle belli bir zaman inşaat yapılamadığını, taraflar arasında imzalanan ek sözleşmede mücbir nedenlerin yol açtığı gecikme nedeniyle davacının uğradığı zarara karşılık 30/01/2013 tarihine kadar tahakkuk eden tazminat hakları için ödeme yapıldığı, bu durumun müvekkilinin iyi niyetli olduğunu gösterdiğini bildirerek davanın reddini istemiştir.

Birleşen Bakırköy 5.ATM'nin 22015/325 Esas sayılı dosyasında davacı şirket vekili; davalıdan ...AVM Projesindeki B-91,92,93,94,95,96 numaralı 6 adet bağımsız bölümün satışı hususunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davalının 31/12/2011'de bağımsız bölümleri teslim edemediğini, tarafların düzenledikleri ek sözleşmede bağımsız bölümlerin 30/01/2013 tarihine kadar tesliminin kararlaştırıldığını, ayrıca bu tarihe kadar olan dönem için geçmiş dönem tazminat hakları için metre kare başına ödeme yapıldığını, davalının bağımsız bölümleri bu tarihe kadar teslim edemediğini,

fiilen 31/07/2014 tarihinde teslim edebildiğini belirterek sözleşme konusu 6 adet taşınmaz yönünden 01/02/2013-31/07/2014 dönemi için uğradıkları zararın tespiti ile şimdilik 301.000,00 TL'nin zararın doğduğu her ay sonundan itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı vekili birleşen davada; mücbir sebepler nedeniyle geç teslim olduğunu, eksik teslim iddialarının doğru olmadığını, talebin haksız ve mesnetsiz olduğunu bildirerek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, toplanan delillere ve bilirkişi raporuna göre; taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye göre cezai şart niteliğindeki geç teslimden dolayı kira kaybı istenemeyeceği, ayrıca asıl davaya konu iki adet bağımsız bölümün sözleşmede belirtilen brüt metre kare ve projeye uygun inşa edildiği gerekçeleriyle asıl ve birleşen davanın ayrı ayrı reddine karar verilmiş, kararı asıl ve birleşen davanın davacılar vekili istinaf etmiştir.

Asıl ve birleşen davanın davacılar vekili istinaf sebebi olarak; dava dilekçelerindeki iddialarını tekrar etmiş, ayrıca davalının müteahhit olup sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olduğunu, Yargıtay 15.Hukuk Dairesi'nin 2014/2376 esas, 2015/860 Karar sayılı ve Hukuk Genel Kurulu'nun 2003/14-452 Esas - 2003/456 Karar sayılı ilamları uyarınca sözleşmenin geçerli sayılması gerektiğini, sözleşmelerin tapu intikalleri yapıldıktan sonra artık geçersizliğinden söz edilemeyeceğini, tapu devrinin gerçekleştiğini, dolayısıyla mahkemenin gerekçesinin yerinde olmadığını, geçersizlik iddialarının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu,

Yargıtay kararlarının bu yönde bulunduğunu, davalının tacir olup basiretli davranması gerektiğini, imar ve ruhsat problemlerini çözmeden satışa başladığını, birçok kişinin mağdur edildiğini, sözleşme adi yazılı şekilde yapılsa bile yüklenicinin edimini tamamen ve red olunamayacak bir oranda yerinde getirmiş ise sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceğini, davalının mücbir sebep iddiasının gerçeği yansıtmadığını, bu durumun bilirkişi raporuyla da tespit edildiğini, taşınmazların sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmediğini, huzurdaki talebin cezai şart alacağı değil, kira kaybına bağlı gecikme tazminatı olduğunu,

gecikme tazminatının asıl edimin yanında bağımsız bir borç olup feri nitelikte olmadığını, dolayısıyla şekle aykırılığın gecikme tazminatına tesiri bulunmadığını, davalının dosyaya sunduğu emsal kararın somut olayla alakasının bulunmadığını bildirmiştir. Asıl davanın tarafları arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle B-86 ve B-87 numaralı bağımsız bölümlerin satışının vadedildiği, teslim tarihinin 31/12/2011 olarak öngörüldüğü anlaşılmıştır.

Birleşen dosyaya konu sözleşmenin incelenmesinde ise; birleşen davanın tarafları arasında B-91,92,93,94,95,96 numaralı bağımsız bölümlerin satış vaadi sözleşmesi olduğu, sözleşmenin 5.2 maddesinde teslim tarihinin 31/12/2011 olarak belirtildiği görülmüştür.

Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda; her iki dava yönünden de ayrı ayrı değerlendirme yapıldığı, asıl davaya konu B-86 nolu dükkan için 10.642,84 TL , B-87 nolu dükkanın 5.463,57 TL civarında aylık kira getirisi olduğu, buna göre B-86 nolu dükkan için 18 aylık kira kaybının 191.571,12 TL, B-87 nolu dükkan için ise 98.344,26 TL olduğu, birleşen davaya konu bağımsız bölümlerin kira kaybı toplamının ise toplam 6 dükkan için 772.595,76 TL olduğu yolunda görüş bildirildiği görülmüştür.

Dava dilekçesine ekli tapu senedi fotokopisinden asıl davaya konu B-86 nolu bağımsız bölümün davacılar adına 09/04/2013 tarihinde satışının yapıldığı görülmüştür.

GEREKÇE

Asıl ve birleşen dava, sözleşmelere konu taşınmazların geç teslim edilmesi nedeniyle uğranılan zararların tahsili istemine ilişkindir. Asıl ve birleşen davanın davalısı ile asıl ve birleşen davanın davacıları arasında ... Beylikdüzü Otomobil AVM Projesindeki bağımsız bölümlerin satışı vaadine ilişkin sözleşmeler imzalandığı, sözleşmelerde teslim için belirli tarihler öngörüldüğü, ancak bu tarihlerde teslimin gerçekleşmediği dosya içeriği ile sabittir.

Bilindiği üzere gayrimenkul satış vaadine ilişkin sözleşmenin 6098 Sayılı TBK'nun 237(818 Sayılı BK'nun 213.maddesi) maddesi gereğince resmi şekilde yapılması gerekir. Anılan hükümde öngörülen şekil geçerlilik şartıdır. Bu maddede öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Sözleşme geçersiz olduğu için geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tazminat talebinde bulunulamaz.

Her ne kadar asıl ve birleşen davanın davalısı tarafından bir dönem için ödeme yapılmış ise de, bu durum asıl ve birleşen davanın davalısı tarafından gecikilen sonraki dönemler için ödeme yapılması gerektiği yolunda bir yükümlülük getirmez. Sözleşme konusu taşınmazlardan bir kısmının devri yapılmış olmakla birlikte tarafların geçersiz sözleşmeye bu şekilde geçerlilik tanıdıkları, yani geçersiz sözleşmenin ifa edilmesi de tazminat ödenmesi için bir dayanak oluşturamaz.

Öte yandan tapuda devri yapılan bağımsız bölümlerle ilgili olarak tapuda yapılan resmi akitler sırasında geç teslim nedeniyle sözleşmeye bir şerh konulduğu, yahut bu konudaki hakkın saklı tutulduğu hususu da asıl ve birleşen davanın davacıları tarafından ileri sürülmediği gibi ispat da edilmemiştir.

(Bakınız emsal Yargıtay 19.HD'nin 2015/10734 E. 2016/8669 K. ve 2016/4324 E. 2016/13266 K. Sayılı ilamları) Açıklanan bu nedenlerle ilk derece mahkemesince asıl ve birleşen davanın reddine dair verilen karar usul ve yasaya uygun olup asıl ve birleşen davanın davacılar vekilinin istinaf talebinin reddi reddi gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.