İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2019/2685 K.2023/316

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesi ile. Beylikdüzü İlçesi, ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazın Gürpınar Belediyesi tarafından davalı ... Kooperatifleri Birliğine tahsis edildiğini, birliğin ise bu arsayı birliğe üye olan davalı ... Kooperatifine tahsis ettiğini, kooperatif ile ... Tic. Ltd.

Şti arasında, arsa üzerinde konut yapmak, kooperatife üye bulmak ve yapmak, kooperatife ve hissesine düşecek daireleri satmak hususunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, şirketin inşaatı tamamladığını ve kooperatife üye bularak kaydettiğini, şirketin ayrıca, dairelerin kendi adına olanlarını asaleten, kooperatife ait olan daireleri de kooperatiften aldığı yetkiye istinaden sattığını, bu şekilde inşa edilen 928 adet bağımsız bölümün tamamının satıldığını, ancak daire sahiplerinin tapularını alamadığını, müvekkilinin ...

Blok ... nolu daireyi üyelik sözleşmesi ile aldığını, yönetim kurulunca üyeliğinin kabul edilerek kendisine tahsis belgesi verildiğini, daire bedelinin tamamını eksiksiz olarak ödediğini, dairenin müvekkiline 2003 tarihinde teslim edildiğini ve bu tarihten beri dairesini fiilen kullandığını, daireler tapuda devir ve tescil edilmek üzere iken satıcı ...Ltd.Şti sahibi ... aleyhine kara paranın aklanması suçlaması ile açılan davada tapu kaydına tedbir konulduğu için tapu devrinin yapılamadığını, tedbirin kalkmasından sonra dairenin davalı ... adına muvazaalı olarak tescil edildiğini,

10 yıldır müvekkilinin kullanmasına rağmen dairenin tapuda gerçekte malik olmayan davalı malik adına kayıtlı olduğunu belirterek ... Blok D... nolu dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP Davalı ... vekili cevabında; müvekkilinin yükümlülüklerini yerine getirdiğini ve kooperatife tüm ödemelerini yaptığını, kendisine tahsis belgesi verildiğini, hak sahibi olduğunu, taşınmazın muvazaalı olarak tescil edildiğine ilişkin iddiaları kabul etmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ...

Kooperatifi vekili cevabında; davacı tarafından sunulan ve imzaların dahi kime ait olduğu belli olmayan belgelerin davacıya herhangi bir hak sağlamayacağını, ... Blok ... nolu dairenin müvekkili kooperatif tarafından ortağı olan ...

Kooperatifine tahsis edildiğini, davacının kooperatife üye olarak gözükmesine rağmen kendisine verilmiş herhangi bir daire tahsis belgesinin olmadığını, davacının kooperatife hiçbir ödemesi bulunmadığını, bu doğrultuda davacının dairede herhangi bir hak sahipliğinin bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... Birliği vekili cevabında.

Belediyeden devir alınarak birlik ortaklıkları kooperatiflere tahsis edilen arsalar üzerinde konut ve iş yeri inşa edildiğini, mesken olarak yapılacak inşaatlarla ilgili alt yapı hizmetlerinin ifası ile ilgili iş ve işlemlerin tamamının birlik tarafından gerçekleştirildiğini, davalı ... Kooperatifinin kendisine tahsis edilen arsa üzerine sözleşmede yazılı şartlar ile kat karşılığı inşaat yapılmak üzere 3. Şahıs ...

Ltd Şti ile sözleşme düzenlendiğini, birlik ortağı kooperatifin arsa satış şartnamesi ve taahhütnamede birliğe karşı üstlenilen yükümlülüklerini kendi yüklenicisi şirkete devrettiğini, ancak kooperatif ve yüklenicinin müvekkili birliğe karşı olan alt yapı katılım borçlarını düzenli bir şekilde ödemediğini, davaya konu taşınmaza ait katılım paylarının tamamının davalı kooperatif tarafından birliğe ödendiğini ve kooperatifin talebi üzerine tapusunun kooperatife devredildiğini,

müvekkili kooperatifler birliğinin tapuda devir işlemini sadece ortağı olan kooperatife yapmakla yükümlü olduğunu belirterek müvekkili yönünden davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; davacının ... şirketine yaptığı ödemelerin davalı kooperatife yapılmış bir ödeme olarak kabul edilemeyeceği, ödemelerin kooperatife aktarıldığına ilişkin belge ve kaydın bulunmadığı, ibraz edilen belgelerdeki imzaların birisinin o tarihteki kooperatif yöneticisine ait olmadığı, davacının üyesi olduğu kooperatife karşı parasal yükümlülüklerini yerine getirdiğini ispat edemediği, kooperatif yönetim kurulunun 03/04/2009 tarihli kararı ile dava konusu taşınmazı ... Kooperatifine tahsis ettiği, taşınmazın bu kooperatifin ortağı olarak davalı ... adına ferdileştirme ve tescil işleminin yapıldığı, davalı ...'ın kötü niyetli olduğunun ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Karar, yasal süre içerisinde davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

Davacı vekili istinaf nedenleri olarak; davacının edimlerini yerine getirmediği iddiasının yanlış olduğunu, makbuz suretlerinin sunulduğunu, kooperatifin ise mahkemenin talep ettiği tüm evrak ve defterleri dosyaya sunamadığını, defterlerin ibrazı halinde müvekkilinin tüm mali edimlerini yerine getirdiğinin ortaya çıkacağını, taşınmazın borç bitiminden sonra müvekkiline teslim edildiğini ve 15 seneyi aşan bir süre müvekkili tarafından kullanıldığını, ayrıca müvekkilinin kooperatifin genel kurul toplantılarına çağrıldığını ve kooperatif üyeliği hakkında şüphe bulunmadığını,

müvekkiline borcu olduğuna dair bir uyarı yazısı gönderilmemesi ve müvekkilinden alacak talebinin olmamasının müvekkilinin davalı kooperatife karşı yükümlülüğü olmadığını gösterdiğini, davalı kooperatifin başka taşınmazı olup olmadığının araştırılmadığını, davalıların tamamının kötü niyetli olduğunu, kooperatif üye senedi, tahsis belgesi ve taahhüt belgeleri olduğunu, malikin iyiniyetli olduğuna dair verilen kararın hatalı olduğunu, davalı malikin müvekkilinin kullandığı taşınmazı bile bile satın alması nedeniyle kötüniyetli olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE

Dava, kooperatif üyesinin açmış olduğu tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece yukarıda yazılı nedenler ile davanın reddine karar verilmiş, davacı vekili hükmü istinaf etmiştir. Dosya kapsamından dava konusu dairenin davalı ... kooperatifi Yönetim Kurulunun 03/04/2009 tarih, 20 sayılı kararı ile 46 daire arasında kooperatif ortağı sıfatı ile ... Kooperatifine tahsis edildiği ve taşınmazın davalı ... adına tapuda tescil edildiği görülmektedir.

İstinafa konu edilen uyuşmazlık; kooperatif üyesi olan davacının dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydına hak kazanıp kazanamadığı, tapu iptal ve tescil şartlarının oluşup oluşmadığı, davalıların iyiniyetli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

İlk derece mahkemesinde alınan 03/12/2015 tarihli raporda; davacının ortaklık sözleşmesini yurtdışında bulunan bir firma ile imzaladığı, bu sözleşmede kooperatif ortaklığı ve daire tahsisiyle ilgili hiçbir ibarenin bulunmadığı, bu firma ile yapılan sözleşmenin kooperatif ile yapılmış bir sözleşme olarak ve firmaya yapılan ödemelerin de kooperatife yapılmış bir ödeme olarak kabul edilemeyeceği, firmaya yapılan ödemelerin kooperatife aktırıldığına ilişkin herhangi bir kayıt ve belgenin bulunmadığı,

davacının Daire Tahsis Belgesi, Taahhütname ve Üyelik Senedi hususlarında sunduğu belgelerdeki imzalardan birinin o dönemdeki kooperatif yöneticisine ait olmadığının ATK raporu ile belgelendiği, bu belgelerin davalılardan ... Kooperatifi açısından geçerli ve bağlayıcı sayılamayacağı, davacının parasal yükümlülüklerini yerine getirdiğini belgeleyemediği, ihbar edilen ....nın, davacıyı kooperatifin üyesi olarak kabul etmediği belirtilmiştir.

İlk derece mahkemesinin ayrı bilirkişilerden aldığı 09.05.2016 tarihli raporda özetle; davacının ortağı olduğu kooperatife karşı borç ve yükümlülüklerini dava tarihi itibariyle yerine getirmediği, davalı malik ...'ın iyiniyetli olmadığı hususunda hiçbir delil bulunmadığı belirtilmiştir. Bütün yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarını işyeri veya konut sahibi yapmaktır.

Başka bir anlatımla kişiler yapı kooperatifine, kooperatifin türüne göre işyeri yada konut edinmek amacıyla ortak olurlar. Bu nedenle ortaklık hakkı belirli bir süre sonra mülkiyet hakkını doğurmaktadır. Genel hükümlere göre taşınmazlarda mülkiyet resmî şekilde yapılacak bir işlemle sağlandığı halde, yapı kooperatiflerinde bu kural istisna teşkil etmektedir.

Yani kişiler taşınmaz mal alımında işlemini tapudan veya noterden yaptırmak zorunda oldukları halde, yapı kooperatiflerinde resmî şekil şartı aranmamaktadır. Kooperatife ortak olmakla kooperatif bu ortağa, KK’nun 2. maddesine göre kooperatifin kuruluş amacı olan taşınmazı anasözleşme hükümleri çerçevesinde vermeyi taahhüt etmektedir. Yapı kooperatiflerinde ortaklık ilişkisi belirli bir süreden sonra mülkiyet ilişkisini doğurmaktadır.

Şöyle ki, kooperatifin kuruluşunda ortakların hernekadar bir taşınmaz edinme amacıyla ortak olması söz konusu ise de, bu taşınmazın tapuda ortak adına ferdileşmesine kadar geçen süreçte ortaklık hakkı aynı zamanda mülkiyet hakkını içermiş olmakla birlikte, bu ortaklık herhangi bir taşınmazı ifade etmediğinden, sadece ortaklık ilişkisi olarak işlem görmekte ve kayıtları kooperatifçe yürütülmektedir.

Ancak, kooperatifin amacı olan konutların ferdileştirilmesinden sonra ortaklık hakkı ve mülkiyet hakkı birbirinden ayrılmaktadır. Kooperatifte ferdi ilişkiye geçilmiş ve ortaklarda tapunun verilmesini istemiş ise, borcun tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Bu amaçlarının gerçekleşmesi doğrultusunda kooperatif ana sözleşmesinin 21,23/6 ve 61. maddesi gereğince konutun veya işyerinin maliyet bedelini genel kurul kararları doğrultusunda ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Parasal yükümlülük, kooperatife karşı her türlü akçeli yükümlülüğü ifade etmektedir.

Kooperatif tarafından yapılan konutların ortaklar adına tapuya tesciline karar verilebilmesi için, kooperatifte ferdileşmeye geçilmesi ve kooperatifin ferdileştirmeyi sağlamaması, ayrıca ortağın kooperatife bir borcunun bulunmaması gerekmektedir. Ferdileştirme, inşa edilen ev veya işyerinin, kooperatifi yapan veya yapmakta olan kurumdan, kooperatif üyeleri adına geçmesi yani tescil edilmesidir. İşlem kooperatif temsilcilerinin isteği ile tamamlanır.

Somut olayda, bağımsız bölümün davalı kooperatif ortağı adına tescil edildiği, ferdileştirildiği, davacı kooperatif üyesinin ise davalı kooperatife herhangi bir aidat ödemesi yaptığını ispata dair dosyaya herhangi bir delil ibraz etmediği, ayrıca davacının Daire Tahsis Belgesi, Taahhütname ve Üyelik Senedi hususlarında sunduğu belgelerdeki imzalardan birinin o dönemdeki kooperatif yöneticisine ait olmadığının ATK raporu ile belgelendiği,

bu belgelerin davalılardan ... açısından geçerli ve bağlayıcı sayılamayacağı ve bu halde dahi davacının davalı ortağa karşı öncelik hakkının da kabul edilemeyeceği, aksinin iddia veya ispat edilemediği anlaşıldığından, mahkeme kararının sonuç olarak yerinde olduğu kanaatine varılarak davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 bendi gereğince esastan reddine karar verilmesine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Yukarıda açıklanan nedenlerle.

1-Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/1144 Esas, 2019/581 Karar ve 15/05/2019 tarihli kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1.b-1 bendi gereğince esastan REDDİNE, 2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulanan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 179,90 TL harçtan davacı tarafından peşin olarak yatırılan 44,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 135,50 TL harcın davacı mirasçılarından müştereken ve müteselsilen tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,