İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2021/1631 K.2025/456

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında 10.01.2011 tarihli gayrimenkul değerleme konulu sözleşme imzalandığını, iş bu sözleşme çerçevesinde davalı tarafından Bursa İli, Osmangazi İlçesi, ...

Mah. ... ada, ... parsel sayılı gayrimenkul değerlemesi yapıldığı ve ekspertiz raporu ile bu gayrimenkulün değerinin 180.000,00 TL olduğunun tespit edildiğini, ekspertiz raporuna istinaden müvekkilinin şirket müşterisi ...şirketine 13.02.2012 tarihli genel kredi sözleşmesi çerçevesinde kredi kullandırıldığını ve gayrimenkul üzerine 450.000,00 TL değerinde ipotek tesis edildiğini, müvekkilinin davalı tarafın değerlemesine güvenerek kredi kullandırdığını, dava dışı borçlu tarafından borcun ödenmemesi üzerine, borçlu ve ipotek borçlusu ...'e İnegöl ...

Noterliğinin 21.11.2012 tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile borcun ödenmesine ilişkin bildirim yapıldığını, borcun ödenmesi üzerine ipotek borçlusu aleyhine Bursa ... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası üzerinden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatıldığını, Bursa ... İcra Müdürlüğü tarafından yaptırılan kıymet takdiri raporunda gayrimenkulün değerinin 84.000 TL olarak tespit edildiğini, Bursa ...

İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyasından yapılan 30.05.2014 tarihli satış ile ipotekli gayrimenkulün 45.000,00 TL bedelle alacağa mahsuben müvekkili tarafından satın alındığını, müvekkilinin kredi borçlularından 324.184,87 TL alacağının bulunduğunu, davalı tarafından düzenlenen ekspertiz raporunun kusurlu olması sebebiyle müvekkilinin zarara uğradığını belirterek davanın kabulü ile müvekkilinin uğradığı zararın şimdilik 5.000,00 TLsinin faiziyle birlikte davalıdan tazminine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava ön koşulları bulunmadığından dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddi gerektiğini, aksi halde davanın sözleşmeden kaynaklanan maddi tazminat isteminden kaynaklanması nedeniyle sözleşmenin taraflardan birinin gördüğü zararın açık ve net bir biçimde izahının gerektiğini, davacının böyle bir açıklamada bulunmadığını, sadece 5.000,00 TL tazminatın tahsilini istediğini, asıl kredi borçlusu yönünden takibin semeresiz kalıp aciz vesikasına bağlanması halinde kusuru bulunması durumunda müvekkiline müracaat edilebileceğini,

kredi işlemlerinde diğer istihbari işlemler nedeniyle bankanın kendi hatasını müvekkiline yükleyemeyeceğini belirterek davanın usul ve esastan reddine karar verilmesini savunmuştur. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece; davanın, davacı ... Bank A.Ş. ile davalı ...

A.Ş. arasında imzalanan 10/01/2011 tarihli sözleşmesi uyarınca davalı tarafça hazırlanan ekspertiz raporunun taşınmazın gerçek değerini yansıtmaması nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkin olduğu, davacı bankanın, dava dışı şirket ve şahsa kredi kullandırdığı, bu kredileri teminat altına almak için dava dışı 3. Kişi ...'e ait taşınmaz üzerinde ipotek tesis ettirdiği, kredinin kullandırılması aşamasında ipotek verilen taşınmazın değerinin tespitinin yapılması bakımından davalı şirket ile ekspertiz hizmet sözleşmesi imzalandığı, davalı şirketçe taşınmazların değerinin tespit edildiği,

davacının kullandırdığı kredilerin kredi borcu sorumluları tarafından ödenmediği, davalının değerleme hizmeti verdiği taşınmazın icra kanalıyla satıldığının dosya kapsamıyla sabit olduğu, davacının somut olay sebebiyle talep edebileceği zarar miktarı, kredi alacağı bulunması,

kredi borçlularından tahsil edilememesi ve alacak miktarını geçmemesi kaydıyla, taşınmazın değerleme tarihindeki gerçek değeri ile davalının belirlediği bedel arasındaki fark kadar olduğunun kabulü gerekeceği, ancak salt taşınmazın düşük bedelle satılmasının davacının zararının doğduğunu göstermeyeceği, burada üzerinde durulması gereken hususun davacının kredi alacağının tahsil olanağının kalmaması halinde doğduğunun kabulü gerektiği, nitekim bu hususun Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 25/03/2019 tarih 2019/1325 Esas 2019/3912 Karar sayılı ilamında;

"... davacı banka hatalı ekspertiz raporu nedeniyle uğradığı zararı, davalı eksperden talep edebilmesi için öncelikle teminat olarak alınan ipoteği paraya çevirmesi ve satıştan sonra ödenmeyen bir alacağının kalması halinde bunun için kesin veya geçici rehin açığı belgesi (İİK m.152, 150/f) alınması, ayrıca asıl borçlu hakkında tüm takip yolları tüketilmesine rağmen, tahsil edilemeyen bakiye alacak için aciz vesikası alınması (İİK m.105) zorunludur.

Zira ödenmeyen kredi borcunun, rehin paraya çevrilerek veya asıl borçludan tahsili halinde, eldeki davanın konusuz kalacağı açıktır. Bu nedenle, asıl borçlu hakkında aciz vesikası ve rehin açığı belgesi alındıktan sonra eldeki davaya devam edilmesinde davacının hukuki yararının olduğu kabul edilmelidir." şeklinde ifade edildiği, ancak somut olayda dosya mündericatında UYAP sureti yer alan Bursa ... İcra Dairesi'nin ...Esas sayılı dosyasının incelenmesinde, davacı ... Bank A.Ş.

Tarafından 11/02/2013 tarihinde dava dışı 3. Kişiler ... San. Tic. Ltd. Şti. İle ... hakkında, Bursa ... İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı ipoteğin paraya çevrilmesi takip dosyası ile tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla 7 Örnek İlamsız İcra takibi başlatıldığı, takip alacağının sonrasında dava dışı ... A.Ş.'ye temlik edildiği, dosyadan 02/04/2018 tarihinde ... San. Tic. Ltd.

Şti. adına kayıtlı araç üzerine icrai haciz, 01/08/2019 tarihinde ...'in adresinde yapılan icrai haciz sonrası bir kısım menkul mallar üzerine haciz, 02/08/2019 tarihinde ...'e ait araçlar üzerine icrai haciz ve 29/10/2020 tarihinde de ... adına kayıtlı 6 adet taşınmaz kaydına icrai haciz işlemleri uygulandığı, dosyanın halen derdest olduğu, bu haliyle yapılan değerlendirmede de, davacı bankanın alacağa tam olarak kavuşamama halleri gibi henüz zararı doğuran olaylar gerçekleşmeden, daha doğru ifade ile zararın doğup doğmayacağı belli olmadan salt değerlemenin yanlış yapıldığından bahisle zararın doğduğunun kabulünün doğru olmadığı,

davacı bankanın alacağı temlik ettiği de göz önünde tutularak Bursa ... İcra Dairesi'nin ...

Esas sayılı icra dosyasında dosya kapanmadığından temlik alanın alacağını alma ihtimalinin bulunduğu, bu nedenle davanın açıldığı 23/12/2011 tarihi itibari ile davacı bankanın doğmuş bir zararının bulunmadığı, icra dosyası kapanmadığından davacı bankanın z ararının icra dosyasından tamamlayıp tamamlayamayacağının anlaşılamadığı yani bu aşamada davanın erken açıldığı ve davacı bankanın dosyadaki alacağını temlik ettiği de göz önünde bulundurarak davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ Karar yasal süresinde davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir. Davacı vekili istinaf nedenleri olarak; davalı şirketin düzenlediği ekspertiz raporunda ilgili taşınmaza 180.000,00 TL değer biçildiğini, Bursa ... İcra Müdürlüğünün ...

E. sayılı dosyasından düzenlenen 06.05.2013 tarihli kıymet takdir raporunda ilgili taşınmaza 84.000,00 TL değer biçildiğini, akabinde taşınmaz için gerçekleştirilen ihale neticesinde ipotekli taşınmazın 45.000,00 TL ye müvekkili bankaya ihale olunduğu, sonuç olarak müvekkili bankanın hatalı ekspertiz raporu neticesinde zarara uğradığını ve alacağının tamamını tahsil edemediğini, taraflar arasında akdedilen 10.01.2011 tarihli sözleşmenin ilgili maddesinde;“Bu ve değerlemeden doğacak başka nedenlerle Bankanın uğrayacağı her türlü zararlardan Firma ve eksperi birlikte sorumlu olacaktır.

Bir başka ifadeyle, Eksperin yaptığı her türlü hata ve ihmalden Firma ve eksperi sorumlu olacaktır. Firma veya eksperi Bankanın ilk yazılı talebi üzerine, Bankanın uğradığı zararı Bankaya derhal ödemeyi gayrikabili rücu olarak kabul, beyan ve taahhüt eder.” şeklinde düzenleme bulunduğunu, davalı ... Değ. Ve Dan.

A.ş. tarafından Müvekkili Banka tarafından davalı şirketin düzenlediği değerleme raporuna itibar edilerek borçlulara kredi kullandırıldığını ve kredinin teminatını teşkil etmek üzere ilgili taşınmaz üzerinde ipotek tesis edildiğini, 23.11.2020 tarihli duruşmanın 1 numaralı ara kararından rücu edilmesi ve taşınmazın değerinin belirlenerek zararın hesaplanması talep edilmesine rağmen mahkeme tarafından bu incelemeler yapılmadan eksik ve hukuka aykırı şekilde hüküm tesis edildiğini, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi Ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kapsamında,

hazırlanan değerleme raporunda gerçeğe aykırı değer takdiri yapılması sebebiyle değerleme şirketlerinin uğranılan zararı karşılama yükümlülüğü bulunduğunu, davalı şirket tarafından düzenlenen 30.01.2012 tarihli ekspertiz raporunun kusurlu olarak düzenlenmesi sebebiyle Müvekkili Banka’nın zarara uğradığını, uğranılan bu zararın yerleşik Yargıtay içtihatları, ilgili yasal düzenlemeler ve taraflar arasında akdedilmiş olan değerleme sözleşmesi kapsamında davalı tarafından tazmin edilmesi gerektiğini, dosyanın temlik edilmesinin ekspertiz raporunun hatalı ve eksik olduğu hususunu ortadan kaldırmayacağını, kaldı ki;

dosyanın temlik edilmediği kurgusunda dahi hatalı ve eksik ekspertiz raporundan dolayı Müvekkili Banka’nın zarara uğradığının açık olduğunu, zaten bankaların tahsil kabiliyeti olmayan veya düşük olan dosyaları temlik ettiğini, bu durumda dosyanın temlik edilmiş olması dosya riskinin fazla olduğunun göstergesi olduğunu, hatalı ekspertiz raporuna dayanılarak tesis edilen ipotek işlemi kapsamında Müvekkili Banka tarafından teminattan faydalanılamadığını, bu sebeple ilamsız icra takibine konu dosyalardan tahsilat yapma mecburiyetlerinin doğduğunu belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE

Dava, taraflar arasındaki hizmet sözleşmesi uyarınca davalı tarafça yapılan gayrimenkul değerleme hizmetini gereği gibi ifa etmediği iddiasıyla davacı tarafın uğradığı zararın tazmini istemine ilişkindir.

Taraflar arasında düzenlenen 10.01.2011 tarihli değerleme sözleşmesinin incelenmesinde; sözleşme konusunun, müşteri tarafından gösterilecek gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerinin müşterinin göndereceği talepler doğrultusunda değerleme şirketi tarafından değerlendirileceği olarak belirtilmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda, davanın reddine karar verilmiş olup, davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Somut davada, davacı bankanın genel kredi sözleşmesi gereğince alacağının teminatını teşkil etmek üzere ipoteğe konu taşınmaz için gayrimenkul değerleme raporu düzenlemiştir.

Davacı taraf, davalının düzenlediği raporların gerçeğe uygun olmadığını ve bu nedenle zararının oluştuğunu belirterek iş bu davayı açmıştır.Dosya kapsamı incelendiğinde, davacı bankanın genel kredi sözleşmesinden kaynaklı alacaklarının tahsili amacıyla asıl borçlu şirket ile müteselsil kefil aleyhine Bursa .... İcra Dairesi'nin...

Esas sayılı dosya ile icra takibine geçildiği, bu dosyadan ipotekli taşınmazın satışının yapıldığı, ancak satışa rağmen davacının zararının karşılanmadığı, dava tarihi itibariyle genel kredi sözleşmesinden kaynaklı alacağının bulunduğunu iddia etmektedir. Bursa ... İcra Dairesi'nin ... Esas sayılı dosyası incelendiğinde; davacı ... Bank A.Ş. tarafından 11/02/2013 tarihinde dava dışı 3. kişiler ... San. Tic. Ltd. Şti. (borçlu) ile ... (ipotek veren) hakkında, Bursa ...

İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı icra takip dosyası ile tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatıldığı, ipoteğin paraya çevrildiği, taşınmazın 45.000,00 TL'ye satıldığı, davacı tarafından 11/07/2014 tarihinde kesin rehin açığı belgesi alındığı ve icra dosyasında en son işlem tarihinin 06/08/2014 tarihi olduğu anlaşılmıştır. Bursa ... İcra Dairesi'nin ... Esas sayılı dosyası incelendiğinde; davacı ...

Bank A.Ş. tarafından 11/02/2013 tarihinde dava dışı 3. kişiler ... San. Tic. Ltd. Şti. ile ... hakkında, Bursa ... İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı ipoteğin paraya çevrilmesi takip dosyası ile tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla, ilamsız icra takibi başlatıldığı, takip alacağının daha sonra dava dışı ... A.Ş.'ye temlik edildiği, dosyadan 02/04/2018 tarihinde ... Mam. Ve Oto San. Tic. Ltd.

Şti. adına kayıtlı araç üzerine icrai haciz, 01/08/2019 tarihinde ...'in adresinde yapılan icrai haciz sonrası bir kısım menkul mallar üzerine haciz, 02/08/2019 tarihinde ...'e ait araçlar üzerine icrai haciz ve 29/10/2020 tarihinde de ... adına kayıtlı 6 adet taşınmaz kaydına icrai haciz işlemleri uygulandığı ve dosyanın halen derdest olduğu anlaşılmıştır.

Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediği iddiasıyla açılan iş bu tazminat davasında, teminat altına alınan ipoteklerin paraya çevrildikten sonra satıştan sonra ödenmeyen bir alacağın kalması durumunda kesin/geçici aciz belgesi alınması ve asıl borçluya karşı tüm takip yollarının tüketilmesi gerekmektedir.

Burada üzerinde durulması gereken husus, davacının banka kredi sözleşmesinden kaynaklı alacağının asıl sorumlusu kredinin borçlusu olup davacı zararının, davalı yönüyle banka alacağının kredi borçlusundan tahsil olanağının kalmaması halinde doğduğunun kabulü gerekmektedir.

Nitekim bu husus Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 25.03.2019 tarih 2019/1325 Esas 2019/3912 Karar sayılı ilamında "...davacı banka hatalı ekspertiz raporu nedeniyle uğradığı zararı, davalı eksperden talep edebilmesi için öncelikle teminat olarak alınan ipoteği paraya çevirmesi ve satıştan sonra ödenmeyen bir alacağının kalması halinde bunun için kesin veya geçici rehin açığı belgesi (İİK m.152, 150/f) alınması, ayrıca asıl borçlu hakkında tüm takip yolları tüketilmesine rağmen, tahsil edilemeyen bakiye alacak için aciz vesikası alınması (İİK m.105) zorunludur.

Zira ödenmeyen kredi borcunun, rehin paraya çevrilerek veya asıl borçludan tahsili halinde, eldeki davanın konusuz kalacağı açıktır. Bu nedenle, asıl borçlu hakkında aciz vesikası ve rehin açığı belgesi alındıktan sonra eldeki davaya devam edilmesinde davacının hukuki yararının olduğu kabul edilmelidir." şeklinde ifade edilmiştir. Yargıtay 11. HD. 2020/6855 E. 2022/4075 K. sayılı kararında.

"Somut uyuşmazlıkta, davacı bankanın davalıdan iddia ettiği alacağını talep edebilmesi için ilk aşamada taraflar arasındaki sözleşmeden bağımsız olarak alacağını tahsil etmek için tüm yolları tüketmesi ve ancak yine de alacağını tahsil edememesi gerekmektedir. Başka bir deyişle davacı banka, alacağını tahsil edebilmek için kredi müşterisine, her tür şahsi ve ayni teminatlara başvurmalı, buna rağmen alacağını tahsil edemezse davalıdan talepte bulunmalıdır.

Bu durumda mahkemece davacı bankanın alacağını tahsil etmek için tüm yolları tüketip tüketmediği araştırılıp sonucuna göre eldeki davanın erken açılan bir dava olup olmadığı değerlendirilip varılacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsizdir. " denilmiştir.

Somut olayda, davacı bankanın, dava dışı şirkete ve şahsa kredi kullandırdığı, bu kredileri teminat altına almak için dava dışı 3. kişi ...'e ait taşınmaz üzerinde ipotek tesis ettirdiği, kredinin kullandırılması aşamasında ipotek verilen taşınmazın değerinin tespitinin yapılması bakımından davalı şirket ile ekspertiz hizmet sözleşmesi imzalandığı, davalı şirketçe taşınmazların değerinin tespit edildiği, davacının kullandırdığı kredilerin kredi borcu sorumluları tarafından ödenmediği, davalının değerleme hizmeti verdiği taşınmazın icra kanalıyla satıldığı ve kesin rehin açığı belgesi alındığı anlaşılmıştır.

Yukarıda belirtilen Yargıtay kararlarında da açıklandığı üzere, davacı bankanın alacağını tahsil edebilmek için tüm yolları tüketmediği, asıl borçlular hakkında aciz vesikasını, verilen uygun mehile rağmen dosyaya sunmadığı, alacağını tahsil edebilmek için kredi müşterisine ait her türlü şahsi ve ayni teminatlara başvurmadığı anlaşılmakla tüm bu yolları tükettikten sonra alacağını tahsil edemezse davalıdan talepte bulunması gerekirken doğrudan eldeki davayı açması erken açılan bir dava niteliğindedir.

Her ne kadar davacı banka tarafından kesin rehin açığı belgesi alınmış ise de tahsilde tekerrür olmamak üzere açılan diğer icra dosyasından aciz vesikası alınmadığı da dikkate alındığında ilk derece mahkemesi tarafından davanın reddine karar verilmesi yerinde olmuştur.

Açıklanan nedenlerle mahkeme kararında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığından davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 bendi gereğince esastan reddine karar verilmesine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere.

1-İstanbul 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/888 Esas, 2021/377 Karar sayılı ve 17/05/2021 tarihli karar usul ve yasaya uygun bulunduğundan davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1-b.1 bendi gereğince esastan REDDİNE,2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 615,40 TL istinaf karar harcından davacı tarafça peşin olarak 118,60 TL maktu harç ile fazladan yatırılan 162,10 TL başvurma harcı olmak üzere toplam 280,70 TL harcın mahsubu ile bakiye 334,70 TL harcın davacıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,