İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi E.2021/2488 K.2024/1500

İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/1060 Esas, 2021/577 karar sayılı kararı dosyasında verilen karar istinaf incelemesi için dairemize tevzi edilmekle Dairemiz yukarıda belirtilen esas sırasına kaydı yapıldı. Dosya incelendi.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 28/05/2014 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalandığını, müvekkilinin ... projesinden ... nolu mağaza niteliğindeki bağımsız bölümü satın aldığını, sözleşmenin 10. Maddesine göre 30/05/2015 tarihi teslim tarihi olarak belirtilmesine rağmen belirlenen tarihte teslim yapılmadığını, sözleşmenin 10.1 maddesine göre davalı yana zımmen 3 aylık ek süre tanındığını, bu sürenin eklenmesiyle son teslim tarihinin 30/08/2015 tarihi olduğunu, ancak taşınmazın bu tarihte de müvekkiline teslim edilmediğini, davalı yanan Beyoğlu ...

Noterliği'nin 04/09/2015 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesinin keşide edildiğini, gecikilen her ay için kira bedeli ödenmesinin talep edildiğini, davalı tarafça cevaben gönderilen ihtarname ile inşaatın idari makamlarca durdurulduğunun ve bu durumun mücbir sebep olduğunun belirtildiğini, Gaziosmanpaşa Belediyesi'nden bu durumun müvekkilince sorulduğunu, verilen 05/11/2015 tarihli cevap yazısında proje ile ilgili olarak idari yaptırım kararının bulunmadığının bildirildiğini, davalı yanın 30/08/2015 tarihi itibariyle temerrüde düştüğünü, bu nedenle müvekkilinin zararını karşılamakla mükellef olduğunu belirterek;

gayrimenkul satış vaadinin aynen ifasına ve taşınmazın sözleşmeye, teknik şartnameye uygun olarak tam eksiksiz ve ayıptan ari şekilde teslimi ile 30/08/2015 tarihinden fiili teslim tarihine kadar hesaplanacak kira kaybı alacağının şimdilik 3.000,00 TL'sinin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte, ihtarname masrafı 408,72 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;

eldeki davada ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesi'nin 2016/135 E. 2016/46 K. Sayılı dosyası yönünden derdestlik itirazında bulunduklarını, müvekkili şirketin iradesi dışında gelişen idari nedenlerle Venezia Projesi'ne ilişkin olarak ofis teslimlerinde gecikme yaşandığını, müvekkili şirketin herhangi bir kusurunun olmadığını, 20/06/2013 tarihinde İstanbul Büyükşehir belediye Başkanlığı'nın İstanbul Çevre Düzeni İmar Planı ile ilgili maddelerine istinaden tedbiren durdurulmasına karar verildiğini, durdurma kararının 18/07/2013 tarihinde bildirildiğini,

projenin inşai faaliyetine yeni uygulama imar planları onaylanıncaya kadar ara verildiğini, durumun mücbir sebep olduğunu, davacıya ait ofisin 04/02/2016 tarihinde davacıya teslim edildiğini, oluşan gecikmeden dolayı müvekkilinin sorumluluğunun bulunmadığını savunarak; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 25/05/2021 tarih, 2018/1060 Esas, 2021/577 Karar sayılı "Davacının Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesinin aynen ifasına ve taşınmazın sözleşmeye teknik şartnameye uygun olarak teslimine ilişkin talebinin yargılama sırasında konusu kalmadığından bu talebin esası hakkında KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA, Davacının kira kaybı alacağına yönelik isteminin KISMEN KABULÜ İLE. 67.500,00.-TL kira kaybı alacağının.

7.500,00.-TL sinin 05/10/2015 tarihinden, 7.500,00.-TL sinin 05/11/2015 tarihinden, 7.500,00.-TL sinin 05/12/2015 tarihinden, 7.500,00.-TL sinin 05/01/2016 tarihinden, 7.500,00.-TL sinin 05/02/2016 tarihinden,7.500,00.-TL sinin 05/03/2016 tarihinden,7.500,00.-TL sinin 05/04/2016 tarihinden,7.500,00.-TL sinin 05/05/2016 tarihinden,7.500,00.-TL sinin 05/06/2016 tarihinden, itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Aşan istemin reddine, Dava tarihinden fiili teslim tarihine kadar olan kısım yönünden davacının ek dava açma koşullarının varlığı halinde dava açmakla muhtariyetine, Davacının ihtarname giderlerine ilişkin istemi yönünden davanın kabulü ile 408,72.-TL nin dava tarihi olan 31/05/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine" kararının davacı ve davalı tarafından istinaf edildiği görülmüştür.

Davacı vekilinin istinaf dilekçesinde özetle; ilk derece mahkemesi kararının eksik incelemeye dayandığı dava tarihinden sonra teslim yapıldığı bu döneme ilişkin de hesap yapılıp davalının temerrüte düştüğü tarihlerden itibaren faiz işletilmesi gerektiği, davanın 3.000,00 TL olarak açıldığı, bu bedel üzerinden harç yatırıldığı, yargılama devam ederken bilirkişi incelemesi neticesinde aylık kira kaybının tespit edilmesi akabinde taşınmazın müvekkile teslim tarihine kadar işleyen kira bedeli hesaplanarak dava değeri 112.500,00 TL belirlendiği talebimiz ıslah edildiği,

ıslah işlemi ile dava değerinini arttırılması halinde arttırılan kısım Yargıtay tarafından yeni bir dava olarak kabul edildiği gerekçesiyle istinaf talebinde bulunduğu görülmüştür. Davalı vekilinin istinaf dilekçesinde özetle.

19.Hukuk Dairesinin bire bir aynı konuya ilişkin verdiği emsal kararlar dikkate alınmadan verilen kararın hukuka aykırı olduğu, sözleşmenin durma süresi içinde akdedilmiş olmasının mücbir sebebin uygulanmaması için bir gerekçe oluşturmayacağı, davacı tarafından gönderilen ihtarname bedelinin müvekkilden tahsiline karar verilmesinin hukuka aykırı olduğu,

ihtarname masrafının yargılama gideri olarak tahsiline karar verilmesi gerektiği, henüz imar planlarının onaylanmadığı dolayısıyla inşaata başlanmadığı aşamada durdurma kararının daha ne kadar yürürlükte kalacağını bilmeyen müvekkilden teslim tarihi öngörmesinin beklenemeyeceği gerekçesiyle istinaf talebinde bulunduğu görülmüştür.

GEREKÇE

Dosya incelendiğinde davanın davacı ile davalı arasında dükkan satın alınmasına ilişkin imza edilen 28.05.2014 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi gereği satın alınan taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira kaybı talebinden ibaret olduğu, taraflar arasındaki uyuşmazlığın bağımsız bölümün geç teslim edilip edilmediği gecikme nedeniyle davalının mücbir sebep iddiasının yerinde olup olmadığı hususlarından kaynaklandığı tespit edilmiştir.İlk derece mahkemesince, tarafların sunmuş oldukları deliller dosya arasına alınarak tarafların iddia ve savunmaları kapsamında bilirkişi incelemesi yaptırıldığı görülmüştür.

İlk derece mahkemesince "... davacı tarafça, davalı ile yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca taşınmazın teslimi ile geç teslim nedeniyle uğranılan kira kaybının talep edildiği; davalı tarafça, geç teslimin mücbir sebepten kaynaklandığı savunularak, davanın reddinin talep edildiği anlaşılmıştır.

Davacının taşınmazın teslimine ilişkin talebi bakımından; eldeki davanın 31/05/2016 tarihinde açıldığı, dava konusu taşınmazın davacı yana dava tarihinden sonra teslim edildiği, bu hususun davacı yanın kabulünde olduğu, taşınmazın eksik veya ayıplı olarak teslim edildiği iddiasının da bulunmadığı, bu hali ile taşınmazın teslimine yönelik talebinin konusu kalmadığı anlaşılmakla, bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekmiştir.

Davacının kira kaybı alacağı talebi bakımından; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 28/05/2014 tarihli olduğu, sözleşme ile teslim tarihinin 30/05/2015 tarihi olarak kararlaştırıldığı, davalı tarafından belediye tarafından verilen durdurma kararının mücbir sebep olarak sayılması gerektiğini savunulduğu, ancak belediye tarafından verilen durdurma kararının 25/06/2013 tarihinde verildiği ve 12/06/2014 tarihine kadar uygulandığı, sözleşmenin imzalanması sırasında hali hazırda durdurma kararının mevcut olduğu, davalının tacir olduğu, durdurma kararından haberdar olmamasının mümkün olmadığı,

buna rağmen davalı tarafça sözleşme ile 30/05/2015 tarihinin teslim tarihi olarak belirlendiği, basiretli bir tacir olarak bu durumun sonucuna katlanması gerektiği, sözleşmenin 10.1.

Maddesi ile teslim süresinin bir kereye mahsus olmak kaydıyla 3 ayı geçmemek üzere resen uzatılabileceğinin kararlaştırıldığı, işbu sürenin eklenmesiyle birlikte teslim tarihinin 30/08/2015 tarihi olduğu, işbu tarihte de taşınmazın teslim edilmediği, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu, dava konusu taşınmazın rayiç kira bedelinin aylık 7.500,00 TL olarak tespit edildiği, dava tarihine kadar tespit edilen toplam kira alacağının 67.500,00 TL olduğu, yapılan tespitlerin mahkememizce de benimsendiği,

her bir kira bedeline tahakkuk ettiği ayı takip eden ayın 5'inden itibaren talep gibi yasal faiz işletilebileceği kanaatine varılmıştır.

Her ne kadar davacı tarafça kira alacağının fiili teslim tarihine kadar hesaplanması gerektiği belirtilmiş ve buna göre ıslah dilekçesi sunulmuş ise de; her davanın açıldığı tarih itibariyle değerlendirilmesi gerektiği, dava tarihinden sonra sonra alacaklar hakkında mahkememizce karar verilmesinin mümkün olmadığı dikkate alınarak, davacının fazlaya dair isteminin reddine karar verilmiş ancak ek dava açma hakkı saklı tutulmuştur.

Davacının ihtarname masrafına ilişkin talebi yönünden; davacı tarafça davalı yana Beyoğlu ... Noterliği'nin 04/09/2015 tarihli ... yevmiye numaralı ve Beyoğlu ...

Noterliği'nin 01/12/2015 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnameleri ile 2 adet ihtarname gönderildiği, anılan ihtarnameler nedeniyle davacı tarafça toplamda 408,72 TL masraf yapıldığı, davalının teslimde gecikmesi ve kira kaybı bedelini ödememesi nedeniyle davacının işbu masrafları yapmak zorunda kaldığı anlaşılmakla.

408,72 TL ihtarname masrafının talep gibi dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar vermek gerekmiştir... " gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği görülmüştür. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2018/3505 Esas 2018/7888 Karar sayılı Bölge Adliye Mahkemeleri Kararları Arasındaki Uyuşmazlığın Giderilmesi İstemine Dair İlamında "...İhtilaf konusu olayda da hak sahipleri sözleşmeyi serbest iradeleri ile imzalamışlardır.

Mevcut projenin büyüklüğüde dikkate alındığında sözleşmeye konulan maddenin haksız şart olduğunun kabulünde uygunluk bulunmamıştır. Hal böyle olunca, taraflar arasındaki sözleşme ve anılan madde hükmü geçerli ve bağlayıcı olup, haksız şart niteliğinde olmadığı anlaşılmakla, sözleşmenin bağlayıcı bu hükmü de gözetilerek karar verilmesi gerekeceği..." gerekçesiyle uyuşmazlığın giderildiği görülmüştür.

Bu doğrultuda taraflar arasında imzalanan sözleşmenin teslim süresinin 3 ay uzatılmasına ilişkin hükmünü haksız şart olmadığı, bunun yanında sözleşmenin 9.5 maddesinde ise ''satıcı mücbir sebep, resmi kurum yada kuruluşları herhangi bir nedenle inşaatı durdurmasından kaynaklanan gecikmeler, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı zamana kadar teslimle mükellef değildir.

Bu hallerde teslim tarihine mücbir sebep veya eylemin devam ettiği süre kadar bir süre eklenir.

Ayrıca projenin icrası esnasında karşılaşılan ve teslim süresinin gecikmesine yol açabilecek teknik ve zorluklar nedeniyle alıcı satıcıdan hak ve tazminat iddiasında bulunamayacağını kabul ve taahhüt eder.'' şeklinde düzenlendiği, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığının İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı İmar Müdürlüğünün 25/06/2013 tarihli kararı ile inşaat faaliyetinin estetik ve yerleşim yönünden yeniden değerlendirilmek üzere durdurulduğu,

sözleşmeye göre teslim tarihinin 30.05.2015 olarak belirlendiği bu sürenin 3 ayı geçmemek üzere uzatılabileceği, davalı tarafından belediye tarafından verilen durdurma kararının mücbir sebep olarak sayılması gerektiği ileri sürüldüğü ancak belediye tarafından durdurma kararının 25/06/2013 tarihinde verildiği 12/06/2014 tarihine kadar uygulandığı, sözleşmenin imzalanması sırasında hali hazırda durdurma kararının mevcut olduğu, davalının tacir olduğu, durdurma kararından haberdar olmamasının mümkün olmadığı, buna rağmen davalı tarafça sözleşme ile teslim tarihi olarak 30/05/2015 belirlendiği,

basiretli bir tacir olarak bu durumun sonucuna katlanması gerektiği, somut olayda davalının mücbir sebep savunmasının yerinde olmadığı, bunun yanında davacının ihtarname masrafını da davalıdan talep edebileceği kabul edilmiştir.

Davacının istinaf sebeplerinin incelenmesinde ise, her dava, açıldığı tarihteki fiili ve hukuki sebeplere ilişkin koşullara göre karara bağlanır ilkesi gereğince, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu dükkanın dava tarihinden sonraki tarihte teslim edilmesi nedeniyle ıslah ile dava tarihinden sonra doğan kira kaybının iş bu davada talep edilemeyeceği, ek dava açma hakkının saklı olduğu kabul edilmiştir.Dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, yasaya uygun gerektirici nedenlere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle,

delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı; incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmadığı, mahkemece verilen kararın yerinde bulunduğu anlaşılmakla davacının ve davalının tüm istinaf itirazları yerinde görülmediğinden istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesisi usul ve yasalara uygun görülmüştür.