İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi E.2022/2460 K.2026/522

İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 18/05/2022 tarihli, 2019/364 Esas, 2022/444 Karar sayılı dosyasında verilen karar istinaf incelemesi için dairemize tevzi edilmekle Dairemiz yukarıda belirtilen esas sırasına kaydı yapıldı. Dosya incelendi.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, Müvekkili ... ile davalı ... ... Ltd. Şti. arasında, 8 dairenin satışına ilişkin olarak, ...

15. Noterliği'nde aşağıda tarih ve yevmiye numaraları belirtilen Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmelerinin imzalanmış olduğunu, Müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan tüm borç ve yükümlülüklerini süresinde ve eksiksiz yerine getirmiş, kullandığı banka kredi borcunu kapatmış, tapularını almış ve dairelerin üzerindeki ipotekleri kaldırmış olduğunu, ancak dairelerde imalat eksiklikleri bulunması nedeniyle bugüne kadar daire teslimlerinin yapılmamış olduğunu, İmzalanan Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmelerinin 7. 1. maddesinde.

“Satıcı Bağımsız Bölümü 30.temmuz.2016 Tarihinde Teslim Edecektir.” Hükmünün bulunduğunu, Sözleşmelerinin 12. 3. maddesinde.

“Sözleşmede Belirtilen Sürelerde Gayrimenkulü Alicı'ya Teslim Etmez İse Geciken Her Ay İçin Alaıcı'ya Bölge Rayiç Kira Bedeli Üzerinden Aylık Kira Ödemeyi Taahhüt Eder.” Hükmünün bulunduğunu, Sözleşmede dairelerin 30.07.2016 tarihinde teslim edileceği taahhüt edilmesine rağmen, dairelerin bugüne kadar teslim edilmemiş olduğunu, bu nedenle müteahhit firma ... ... Ltd.

Şti. 'ye Beyoğlu 10. Noterliğinin 03.03.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı ve Beyoğlu 10. Noterliğinin 25.12.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamelerinin gönderilerek, sözleşmenin 12.3 maddesi gereği, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla, her daire için aylık 2.000,00 TL olmak üzere 8 daire için aylık 16.000,00 TL 'nin 01.08.2016 tarihinden itibaren, dairelerin teslim edileceği tarihe kadar ödenmesinin talep edilmiş olduğunu, Müteahhit firma tarafından ihtarnamelerine cevap verilmediği gibi ödeme de yapılmamış olduğunu, bu sebeple işbu davanın açılması zaruretinin doğmuş olduğunu belirterek,

Rayiç kira bedelleri bilinmediğinden, bilirkişi raporuyla rayiç kira bedelleri tespit edildikten sonra taleplerini arttırma haklarını saklı tutarak, HMK m. 107 gereğince belirsiz alacak davası olarak şimdilik her daire için aylık 500,00 TL olmak üzere 8 daire için 24 aylık toplam 96.000,00 TL kira alacağının, 01.08.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderleriyle vekalet ücretinin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmektedir.

Davalı vekili cevap dilekçesi özetle.

Müvekkili şirketin, Eski: İstanbul, ..., 115 ..., ... ada, 382 parsel Yeni: ... ada, 1 parseldeki "...” projesini süresinde bitirme konusunda azami gayret sarf etmekte olup, inşaatın son aşamasına gelmiş olduğunu, İnşaatın ilk süresi içerisinde bitirilememiş olmasının, müvekkilinden kaynaklanmadığını, ... yapımı sırasında yüklenici yüklenici şirketlerde yaşanan ve ölümle sonuçlanan iş kazaları nedeniyle işin tamamlanmasının gecikmiş olduğunu, bunlarla ilgili müvekkilinin hiçbir sorumluluğu bulunmamasına rağmen, bu kazalar nedeniyle inşaatın yapımının gecikmiş olduğunu, ayrıca projede sonradan tadilatlar yapılmış olduğunu,

bu tadilatlar nedeniyle de inşaatın yapımında gecikmeler olmuş, inşaatın tamamlanmasının gecikmiş olduğunu, İnşaatın gecikmesine sebep olan bir diğer unsurunda 15.Temmuz.2016 “da yaşanan menfur olay nedeniyle ... sektöründe büyük sıkıntılar yaşanmış, birçok ... firmasının iflas etmiş olduğunu, ayrıca talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek, haksız ve hukuka aykırı davanın reddine, yargılama giderleriyle vekalet ücretinin davacı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmektedir.

İstinafa konu karar, İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 18/05/2022 tarihli 2019/364 Esas, 2022/444 Karar sayılı davanın kısmen kabulüne yönelik kararıdır. Davacı vekili, mahkeme kararının yerinde olmadığını, dairelerin teslim edilmediğini, davanın kısmen kabulüne karar verilmesinin yerinde olmadığını ayrıca reddedilen miktar yönünden de vekalet ücretine hükmedilmesinin yerinde olmadığını beyan ederek istinaf talebinde bulunmuştur.

GEREKÇE

Taraflar arasında 8 adet taşınmazın alımı konusunda düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapıldığı hususunda uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlık, bu sözleşmelere konu taşınmazların süresinde teslim edilip edilmediği, süresinde teslim edilmeyen konutlar için davacının sözleşme hükümlerine dayanarak kira bedeli tahsiline ilişkin talebinin yerinde olup olmadığı hususundadır. İlk derece mahkemesince, tarafların sunmuş oldukları deliller dosya arasına alınarak tarafların iddia ve savunmaları kapsamında bilirkişi incelemesi yaptırıldığı görülmüştür.

İlk derece mahkemesince " ....Taraflar arasında akdedilmiş olan, ... 15. Noterliğinin 18,08.2015 tarihli, ... yevmiye numaralı, Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmeleri ile; satıcı olan davalı firma tarafından, özellikleri ve büyüklükleri sözleşmede belirtilmiş olan 8 adet dairenin, alıcı olan davacıya, 30.TEMMUZ.2016 tarihine kadar teslim edilmesi taahhüt edilmiştir.

Bununla birlikte, dava tarihi olan 14.06.2019 itibariyle dairelerin tesşlim edilmemiş olduğu, iddia ve cevap dilekçelerinden anlaşılmakta olup, davanın geldiği aşama itibariyle de davalı tarafından dosyaya henüz teslim tutanağı sunulmamıştır.

Davalının da kabulünde olduğu gibi dava tarihi itibariyle dahi dava konusu taşınmazların davacıya teslim edilmediği, davacının taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereği, 30.07.2016 teslim tarihi ile 06.08.2018 dava tarihi arasında rayiç bedel üzerinden kira bedeli talep edebileceği, mahkememizce rayiç kira bedelinin tespiti için alınan bilirkişi raporunun gerekçeli ve denetime elverişli olduğu davacının dava konusu 8 adet taşınmaz için dava tarihi itibariyle toplam 462.028,80 TL talep edebileceği belirlenmekle bilirkişi raporu mahkememizce benimsenmiştir.

Davalının cevap dilekçesinde ülkenin malum içinde bulunduğu olağanüstü hal nedeniyle projenin bitirilemediğini belirttiği bu durumun TBK 136 maddesinde düzenlenen ifa imkansızlığı olarak kabul edilemeyeceği, davalının sözleşme gereği edimlerini yerine getirmesi gerektiği, davalının zamanaşımı itirazının yerinde olmadığı, davacının taraflar arasındaki sözleşmeye dayanarak kira alacağı talebinde bulunduğu TBK 147/1 maddesi gereği kira bedelleri için 5 yıllık zamanaşımı süresi belirlenmiş olup, ıslah tarihi itibariyle bu sürenin dolmadığı,

davacının davalıdan 462.028,80 TL'nin tahsilini talep edebileceği..." gerekçeleriyle davanın kısmen kabulüne karar verildiği görülmüştür.

İncelenen dosyada, dava konusu uyuşmazlığa ilişkin davanın İst. And. 20. Asliye Hukuk Mahkemesine açıldığı, 20. Asliye Hukuk Mahkemesince 14/05/2019 tarihinde görevsizlik kararı verildiği verilen görevsizlik kararının istinaf edilmeksizin kesinleşerek dosyanın İst. And.

2. Asliye Ticaret Mahkemesine gönderildiği ve yargılamanın Ticaret Mahkemesince sonuçlandırıldığı anlaşılmıştır.Görev hususu kamu düzenine ilişkin olup taraflarca ileri sürülmese dahi yargılamanın her aşamasında resen ele alınır. Bir uyuşmazlığın Ticaret Mahkemelerinde görülebilmesi için mutlak veya nispi ticari dava olması gerekir. Hangi davaların ticari dava olduğu Ticaret Kanunun 4. ve 5/2. maddeleri ile özel yasalarda düzenlenmiştir.

Bir davanın mutlak ticari dava sayılabilmesi için Ticaret Kanunun 4. maddesininde 1-6 bentlerindeki davalardan olması, nispi ticari dava sayılabilmesi için de, davanın her iki tarafının tacir olması ayrıca dava konusu uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili bulunması gerekir.

Ticaret Kanunun 5. Fıkrasına ilişkin 26/06/2012 tarihinde 6335 sayılı kanun ile yapılan değişiklikle Asliye Hukuk - Ticaret Mahkemesi arasındaki ilişki iş bölümü değil, görev ilişkisi olarak değerlendirilmesi gerektiği ve resen nazara alınacağını düzenlemiştir. Somut uyuşmazlıkta her ne kadar davalı gerçek şahıs 8 tane taşınmaz satın almış olsa da bunu ticari amaçla yaptığı ve tacir olduğu hususunda dosyada herhangi bir delil bulunmamaktadır.

Davacı tarafından satın alınan 8 adet taşınmaz için kira kaybına yönelik Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davanın taşınmaz sayısı esas alınarak ticari iş değerlendirmesi yapılması yerinde görülmemiştir. Ticaret Mahkemesinin Asliye Hukuk Mahkemesine karşı görevsizlik kararı vermesi gerekirken işin esasına girerek karar vermesi yerinde görülmemiştir.

Bu nedenle davacının istinaf sebepleri incelenmeksizin mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve yukarıda açıklanan gerekçeler doğrultusunda yeniden yargılama yapmak üzere mahkemesine iadesine karar vermek gerekmiştir. Açıklanan tüm bu nedenlerle aşağıdaki şekilde hüküm tesisi usul ve yasalara uygun görülmüştür.