İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi E.2020/646 K.2021/1971

Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında adi şekilde tanzim edilen 18/05/2017 tarihli Satış Vaadi sözleşmesi ile davalının "..." projesinde kapsamında KDV dahil 4.014.360,00 USD karşılığında en geç 31/07/2017 tarihi itibariyle davacıya teslimi kabul, beyan ve taahhüt edildiği, buna karşın taşınmazın müvekkiline teslim edilmediği,

dava konusu taşınmaz üzerine davaya konu alacağının temini amacıyla davalı uhdesinde taşınır, taşınmaz malları ile bankalardaki ve üçüncü kişilerdeki hak ve alacaklarının başkaca 3. Kişilerin hak tesisini engellemek 3. Kişilere devir ve teslimini engellemek ve sonrasında telafisi mümkün olmayan zararlara sebep olunmaması amacıyla dava değeri olan 313.173,97 USD tutarında dava sonuna kadar ve teminatsız olarak ihtiyaten haczini, bu taleplerinin uygun görülmemesi halinde davaya konu taşınmazın dava değeri olan 313.173,97 USD tutarında dava sonuna kadar ve teminatsız olarak ihtiyaten haczini,

davanın kabulü ile 18/05/2017 tarihli satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin ve dava müvekkilin borçlu olmadığının tespiti ile davacı müvekkil tarafından ödenen 313.173,97 USD'nin davalıdan ticari avans faizi ile birlikte alınarak tahsilini, ve davacı müvekkiline ödenmesini, terditli olarak ikame edilen iş bu davada; taraflar arasında tanzim edilen satış vaadi sözleşmesinin davacı müvekkil tarafından tek taraflı olarak feshedildiğinden ve borçlu olmadığının tespiti ile davacı tarafından ödenen bedelin ticari avans faizi ile tahsilini, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalı yana tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı tarafından, taraflar arasında imzalanan sözleşme uyarınca 20/06/2017 tarihinde 483.796,03 USD ve 20/07/2017 tarihinde 94.600,00 USD olmak üzere toplam. 578.396,03 USD ödenmiş olması gerekirken davacı tarafından 09/05/2017- 16/05/2017- 06/07/2017 ve 15/09/2017 tarihlerinde toplamda.

313.173,97 USD ödeme yapıldığını, ödeme planında yazılı olan ödemelerin zamanında ve eksiksiz olarak yapılmadığını, teslim tarihinin geçerli olabilmesi için sözleşmede öngörülen ve karar altına alınan "Bağımsız Bölümün Teslimi" başlıklı 11. Maddede belirtilen meblağların zamanında ödenmediğinde davacının "zamanında teslim" edilmediği iddiasının mesnetsiz olduğunu, davacı tarafça ileri sürülen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekle aykırılık sebebiyle geçersiz olduğu yönündeki iddiasının hakkın kötüye kullanılması yasağının ihlali niteliğinde olduğunu savunmuş,

davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.İlk Derece Mahkemesi taşınmaz vaadi, alım ve geri alım sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmediği takdirde geçersiz olacağını, taraflar arasında tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi adi niteliktedir. Açıkça belirtilen TMK 706/1. 6098 Sayılı TBK 237.

Maddeleri göz önünde bulundurularak resmi biçimde yapılmayan sözleşme hukuken geçersiz olup, bu nedenle; geçerli sözleşmeler taraflarına hak ve borç doğurmaz.davacının davalıya ödediği ve ihtilaf- uyuşmazlık konusu olmayıp, tarafların kabulünde olan 313.173,97 Amerikan Dolarını (Davalı yanca sunulan cevap dilekçesinde bu bedelin ödendiği beyan ve ikrar edilmiştir.) sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.Davanın KABULÜ ile, 313.173,97-USD nin dava tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun 4-a maddesi uyarınca işleyecek faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Karara karşı davalı tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.Davalı vekili istinaf başvurusunda özetle; taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğunu, davacının edimini yerine getirmeye başladıktan sonra şekle aykırılığı öne sürerek geçersizlik iddiasında bulunmasının hakkın kötüye kullanılması olduğunu, müvekkili şirketin tüm edimlerini, davacı şirketin ise ediminin 313.173,97 USD bölümünü, kanuni şekle uyulmadığı gerekçesiyle geçersiz olduğu iddia edilen sözleşme uyarınca yerine getirmiş olmasına rağmen, davacının açıkça kötü niyetli olarak sözleşmenin geçersizliğini ileri sürdüğünü,

basiretli bir tacir olarak geçersiz bir sözleşme uyarınca neden ödeme yapıldığı sorusunun cevaplanması gerektiğini, davacı tarafın sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia ettiği halde 27.7.2017 tarihinde müvekkiline verdiği dilekçe ile ekonomik nedenlerden ötürü gecikmeler yaşadığını, aldığı daireyi iptal etmek istemediğini ve ödemelerinin ertelenmesini talep ettiğini, bu durumun da müvekkilinin sözleşmeye karşı beslediği güveni kuvvetlendirdiğini, davacının geçersizlik iddiası ile davayı ikame etmekteki maksadının tacir olarak,

bilerek ve isteyerek kabul ettiği sözleşmenin cezai şartlarından kaçınmaya çalışmak olduğunu, davacının sözleşmeyi feshinin haksız olup somut olayda müvekkilin in ödemezlik def'i ileri sürme hakkı bulunduğunu, müvekkili şirketin sözleşmeyi haklı nedenle feshi dolayısıyla davacının müvekkili şirkete borçlu olduğunu, davacı tarafça HMK'ya aykırı bir şekilde iddia ve savunmaları genişletildiğini ve talep sonucunun değiştirildiğini, mahkeme tarafından usule aykırı bu değişikliğin kabul edildiğini, davacı yanın sadece ödenen bedellerin iadesini talep ederek talep sonucunu daraltması,

bir nevi kanunun etrafından dolanılması sonucunu doğurduğunu, çünkü davacının sözleşmeden dolayı borçlu olup olmadığı tespit edilmeden bu talebi hakkında karar verilmesinin mümkün olmadığını, davacının tüm talepleri yönünden karar verilmemesine rağmen davanın tamamen kabulüne hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürmüştür.

Dava; taraflar arasındaki harici taşınmaz satış sözleşmesinden dolayı davacının borçsuz olduğunun tespitine ve sözleşme nedeniyle ödenen 313.173,97 USD bedelin istirdadına ilişkindir. Davacı bilahare menfi tespit istemine ilişkin taleplerinden vazgeçerek geçersiz sözleşme karşısında ödenen 313.173,97 USD' nin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tahsili istemi talepleri baki kalmak kaydıyla bu yönden eksik harç tamamlanmıştır.Dosya kapsamından; taraflar arasında "...

Satış Vaadi Sözleşmesi" başlığı altında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, davacı tarafından 313.173,97 Amerikan Doları ödendiği konusunda ihtilaf yoktur. Kural olarak, taşınmaz mülkiyet nakli borcunu içerdiğinden dava konusu sözleşme Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 237, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca resmi biçim koşuluna uyularak yapılmadığından geçersizdir.

Mahkemeler, her olayın özelliğine ve şartlarına göre, sözleşmenin taraflarının 4721 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılması yasağına uygun davranıp davranmadığını, 4. madde kapsamında hür bir şekilde, hukuku ve hakkaniyeti esas alarak değerlendirebilmelidir.

Mahkemece, dava konusu satışın Tüketici Kanunu kapsamında geçerli olup olmadığı, davacı tarafından sözleşmede öngörülen bedelin tamamının ödenip ödenmediği, gecikme varsa bunun haklı sebeplerden kaynaklanıp kaynaklanmadığı, taraf delilleri değerlendirilerek tespit edilmiş değildir.

Belirtilen hususlar ve sözleşmenin taraflarca karşılıklı olarak yerine getirilip getirilmediği tespit edildikten sonra, davalının iddiası doğrultusunda, davacının sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesinin dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılmasına aykırılık oluşturup oluşturmadığı konusunda bir karar verilmesi gerekirken, belirtilen hususlarda inceleme ve değerlendirme yapılmaksızın davanın kabulüne karar verilmesi hukuka uygun değildir.

Bu itibarla; davalının vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-a-6 maddesi uyarınca kabulü ile kararın kaldırılmasına, yukarıda belirtilen şeklide inceleme yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmek üzere dava dosyasının mahkemesine gönderilmesi gerekmiştir.