İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi E.2020/886 K.2021/2274

Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı şirkete ait taşınmazın müvekkili tarafından 23/09/2014 tarihli sözleşme ile 5.500.000,00 TL bedelle satın alındığını, taşınmazın devrinin 29/09/2014 tarihinde yapıldığını, 23/09/2014 tarihli sözleşme ile satış tarihinden itibaren 90 gün içinde taşınmazın satıcı tarafından tahliye edilmemesi halinde 200.000,00 TL tazminat (cezai şart) ödeneceğinin kararlaştırıldığını, taşınmazın 90 gün içinde tahliye edilmediğini, davalıya tahliye konusunda ihtar gönderildiğini, davalının taşınmazı Nisan ayı başında tahliye ettirebildiğini,

davalının taahhüdüne aykırı davrandığını ileri sürerek 200.000,00 TL tazminatın(cezai şartın) ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;dava konusu taşınmazın taahhüt edilen süre içinde tahliye edilmediğine dair bir delil sunulmadığını, davacı iddialarının haksız olduğunu, davacının tahliye yönünde bir talebinin de olmadığını, ihtarnamenin 90 günlük süre dolduktan sonra delil oluşturma gayesiyle gönderildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesi tarafından 23/09/2014 tarihli sözleşme, tapu senedi, tapu kaydı ve 31/12/2014 tarihli ihtarname delil olarak değerlendirilmiştir. İlk Derece Mahkemesi tarafından " TBK’nun 237. maddesindeki düzenlemenin (B.K.

213 m.) “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır…” şeklinde olduğu, anılan hükmün bir geçerlilik şartı olduğu, bu maddede öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağı, bu nedenle tapulu taşınmazların harici satış yoluyla devrinin mümkün olmadığı,

dava konusu 23/09/2014 tarihli satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı için geçerli kabul edilemeyeceği, öte yandan taşınmazın daha sonra tapuda resmi şekilde devrinin tamamlanmış olmasının da geçersiz olan sözleşmeye geçerlilik kazandırmayacağı, tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında alıcı davacı şirket tarafından tapu siciline 23/09/2014 tarihli adi şekilde yapılan sözleşmeye ilişkin bir şerh de konulmadığı,

bu durumda adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan 23/09/2014 tarihli taşınmaz satım sözleşmesine bağlı olarak kararlaştırılan tazminata(cezai şarta) ait hükümlerin de geçersiz olduğu(Emsal: Yüksek Yargıtay 19 HD’nin 02/07/2013 tarihli 2013/10248 E., 2013/12358 K. sayılı kararı)" gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir. Karara karşı davacı tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Davacı vekili istinaf başvurusunda özetle; mahkemenin nitelendirmesinin yanlış olduğunu, söz konusu belgenin garanti sözleşmesi olduğunu, sözleşme maddesinin de teminat konusunu oluşturduğunu, garanti sözleşmesinin doktirinde garanti alanı herhangi bir işe girişmeye sevk gayesi olmaksızın, lehtar ile garanti alan arasında yapılan sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmediği hallerde, asıl sözleşme ilişkisinden bağımsız olarak doğan riske ilişkin verilmiş teminatın üzerine aldığı sözleşme türü olarak tanımlandığını, 23.09.2014 tarihli belge tapuda yapılacak satış sözleşmesindeki bedel gibi unsurları belirleyen sözleşme müzakereleriyle,

satış sözleşmesiyle tasarruf işleminin (devir) yapılmasından sonra Satış sözleşmesiyle alakası bulunmayan el atmanın önlenmesi davasıyla ve kira sözleşmesinin feshiyle koruyabilecekleri mülkiyet hakkına ek güvence sağlayan bir garanti sözleşmesinden oluştuğunu, cezai şart olarak nitelenen ifadelerin ifaya eklenen cezai şart (BK.

Md. 179/2 ) veya ifa yerine istenen cezai şart olarak nitelendirilemeyeceğini, satış sözleşmesinde borcun taşınmazın devriyle son bulacağını, mahkemece cezai şart olarak nitelenen ifadenin ifaya eklenen cezai şart olmadığı gibi sözleşmenin ifası ile de doğrudan ilgili olmadığını, su ve elektrik borcu gibi hususların taahhüt edilmesi halinde alacak davasının konusu olacağı gibi satış sözleşmesiyle taşınmaz devrinin de Borçlar kanununa göre kira sözleşmesine göre doğrudan bir etkisi olmadığını, garanti sözleşmesinin adi yazılı şekle tabi olduğunu ileri sürmüştür.

Uyuşmazlık, taraflar arasındaki adi yazılı satış sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte taşınmazın tahliye edilmemesi nedeniyle uğranılan zararın tahsili talebine ilişkindir. Dosya kapsamından, dava konusu taşınmazın satışı konusunda tarafların adi yazılı sözleşme yaptıkları, bilahare tapuda taşınmazın devrinin yapıldığı görülmektedir.

Tarafların 23/09/014 tarihli sözleşme ile taşınmaz satışı konusunda anlaştıkları, tapuda taşınmazın devrinin 29/09/2014 tarihinde yapıldığını, sözleşmede satış tarihinden itibaren 90 gün içinde taşınmaz tahliye edilmez ise 200.000,00 TL cezai şart ödenmesinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Buna göre yapılan değerlendirmede taraflar arasında düzenlenen sözleşmede garanti niteliğinde taşınmazın tahliye edileceği tarihin taahhüt edilmiş olduğu, bu taahhüde ilişkin sözleşme hükmünün cezai şart niteliğinde olmadığı, dava dilekçesinde bu taahhüt şartının cezai şart olarak nitelendirilmesinin mahkemeyi bağlamayacağı, davada vakıaların ileri sürülmesinin taraflara, hukuki niteleme yapma görevinin ise mahkemeye ait olduğu anlaşılmaktadır.

Bu itibarla, davacının istinaf talebinin kabulüyle HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kararın kaldırılarak sözleşmede taahhüt edilen tarihte taşınmazın tahliye edilip edilmediğinin araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi için dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmesi gerekmiştir.

KARA R