İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi E.2024/1215 K.2025/251

Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak,ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle,dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı şirkete ait taşınmazın müvekkili tarafından 23/09/2014 tarihli sözleşme ile 5.500.000,00 TL bedelle satın alındığını, taşınmazın devrinin 29/09/2014 tarihinde yapıldığını, 23/09/2014 tarihli sözleşme ile satış tarihinden itibaren 90 gün içinde taşınmazın satıcı tarafından tahliye edilmemesi halinde 200.000,00 TL tazminat (cezai şart) ödeneceğinin kararlaştırıldığını, taşınmazın 90 gün içinde tahliye edilmediğini, davalıya tahliye konusunda ihtar gönderildiğini, davalının taşınmazı Nisan ayı başında tahliye ettirebildiğini,

davalının taahhüdüne aykırı davrandığını ileri sürerek 200.000,00 TL tazminatın(cezai şartın) ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;dava konusu taşınmazın taahhüt edilen süre içinde tahliye edilmediğine dair bir delil sunulmadığını, davacı iddialarının haksız olduğunu, davacının tahliye yönünde bir talebinin de olmadığını, ihtarnamenin 90 günlük süre dolduktan sonra delil oluşturma gayesiyle gönderildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesi tarafından 23/09/2014 tarihli sözleşme, tapu senedi, tapu kaydı ve 31/12/2014 tarihli ihtarname delil olarak değerlendirilmiştir. İlk Derece Mahkemesi tarafından " TBK’nun 237. maddesindeki düzenlemenin (B.K.

213 m.) “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır…” şeklinde olduğu, anılan hükmün bir geçerlilik şartı olduğu, bu maddede öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağı, bu nedenle tapulu taşınmazların harici satış yoluyla devrinin mümkün olmadığı,

dava konusu 23/09/2014 tarihli satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı için geçerli kabul edilemeyeceği, öte yandan taşınmazın daha sonra tapuda resmi şekilde devrinin tamamlanmış olmasının da geçersiz olan sözleşmeye geçerlilik kazandırmayacağı, tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında alıcı davacı şirket tarafından tapu siciline 23/09/2014 tarihli adi şekilde yapılan sözleşmeye ilişkin bir şerh de konulmadığı,

bu durumda adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan 23/09/2014 tarihli taşınmaz satım sözleşmesine bağlı olarak kararlaştırılan tazminata(cezai şarta) ait hükümlerin de geçersiz olduğu(Emsal: Yüksek Yargıtay 19 HD’nin 02/07/2013 tarihli 2013/10248 E., 2013/12358 K. sayılı kararı)" gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir. Karara karşı davacı tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Dairemizce yapılan istinaf incelemesi sonunda 15/09/2021 tarih ve 2020/886 E- 2021/2274 K sayılı kararımızla davacının istinaf talebinin kabulüyle HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kararın kaldırılarak sözleşmede taahhüt edilen tarihte taşınmazın tahliye edilip edilmediğinin araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi için dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmiştir.İlk Derece Mahkemesi Kaldırma kararı sonrası İDM tarafından yapılan yargılama sonunda.

"Tarafların 23/09/014 tarihli sözleşme ile taşınmazın satışı konusunda anlaştıkları, tapuda taşınmazın devrinin 29/09/2014 tarihinde yapıldığı, sözleşmede satış tarihinden itibaren 90 gün içinde taşınmaz tahliye edilmez ise 200.000,00 TL tazminat ödenmesinin kararlaştırıldığı, davalı taraf savunmasında, taşınmazın davacı tarafından satın alınmasından sonra davacı ile eski kiracısı olan ... Ltd.

Şti.'nin sözlü kira sözleşmesi yaptıklarını beyan etmiş olduğu, İstanbul Anadolu 11. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/331 Esas sayılı dosyasının yapılan incelemesinde, davacının sözlü kira sözleşmesine istinaden ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için davalı taraf aleyhinde icra takibi başlattığı ve yapılan itiraz üzerine işbu dosya üzerinden itirazın iptali davası açmış olduğu, böylelikle taşınmazın davalıdan devralındıktan sonra eski kiracısı tarafından kullanılmasına davacı tarafça rıza gösterildiği, davalının eski kiracısı konumunda olan ...

Ltd. Şti.'nin 30.11.2014 tarihinde tasfiye sürecine girdiği, şirket çalışanı ...'nin ...Şti.'den ayrılma tarihinin 30.11.2014, davacı şirkette işe başlama tarihinin 17.12.2014 olduğu, yine davacının elektrik abonelik başlangıç tarihinin 29.11.2014, dava dışı ... Dış Tic. Ltd.

Şti.'nin taşınmazdaki abonelik kaydının 28.11.2014 tarihinde son bulduğu dikkate alındığında, mahkememizce yazılı delillerle örtüşen davalı tanık beyanlarına itibar edilerek dava dışı kiracının fiili kullanımının satış tarihi olan 29/09/2014 tarihinden 3 ay öncesine denk gelecek şekilde son bulduğu, davalı tarafından taşınmazın davacı şirkete sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde teslim edildiği sonuç ve kanaatine varılarak..." gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karara karşı davacı tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Davacı vekil istinaf başvurusunda önceki iddialarını tekrarla birlikte özet olarak; mahkemece davacı tanık beyanlarını itibar edilmediğini, tanıkların taşınmazın 3 ay içinde boşaltılmadığını, taşınmazın 3.kişilere kiralanmaya devam edildiği, taşınmazın sadece bir kısmını kullanabildiklerini ve taşınmazın sözleşme yapılmasından itibaren yaklaşık olarak 1 yıl sonra teslim edildiğini belirttiklerini, İstanbul Anadolu 11. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2017/331 esas sayılı dosyasında davaya konu olan taşınmazı ... şirketi önceki malikin rızası ile 2015 yılı Mart ayına kadar kullandıklarını beyan ettiğini, önceki malikin rızası ile kullanması,

müvekkili şirket ve davalı şirket arasında yapılmış olan sözleşmeye aykırılık teşkil ettiğini, kesinleşmiş olan bu dosyadaki beyan da ilk derece mahkemesi tarafından dikkate alınmadığını, mahkemece taşınmazın sadece ...firmasının kullandığını düşünerek karar verilmesinin hatalı olduğunu, eski malik tarafından bu taşınmaz ... firması haricinde başka firmalara da kiraya verildiğini, taşınmazın kısım kısım nakliye firmalarına kiraya verilmiş ve bu firmalar tarafından garaj olarak kullanıldığını, taşınmazı en son tahliye eden şirketin ... firması olduğunu,

dava dışı şirketin tasfiye haline girmesinin şirketin bulunduğu yerin boşaltıldığı anlamına gelmeyeceği gibi tasfiye haline girme tarihinde çalışanının işten çıkışının yapılması sadece ...şirketinin tasfiye halinde olduğunu kanıtlar nitelikte olduğunu, aboneliklerin son bulmasının da taşınmazın tahliye edildiğine dair kesin bir kanıt oluşturmayacağını, taşınmazın tahliye edilerek teslim edildiğinin davalı tarafça kanıtlanamadığını ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.

Uyuşmazlık, taraflar arasındaki adi yazılı satış sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte taşınmazın tahliye edilmemesi nedeniyle uğranılan zararın tahsili talebine ilişkindir. Dosya kapsamından, dava konusu taşınmazın satışı konusunda tarafların adi yazılı sözleşme yaptıkları, bilahare tapuda taşınmazın devrinin yapıldığı görülmektedir.

Tarafların 23/09/2014 tarihli sözleşme ile taşınmaz satışı konusunda anlaştıkları, tapuda taşınmazın devrinin 29/09/2014 tarihinde yapıldığını, sözleşmede satış tarihinden itibaren 90 gün içinde taşınmaz tahliye edilmez ise 200.000,00 TL cezai şart ödenmesinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Kaldırma kararı sonrası mahkemece taraf tanıkları dinlenilmiştir.

Dinlenen tanık ifadelerinden dava konusu yerin davalı tarafından kullanılmadığı, davacı beyanlarında bahsi geçen dosyanın dava dışı şirketin taraf olduğu, dava konusu yerin davalı kullanımında olmadığı ve belirtilen süre içinde taşınmazı kısmen kullanan kişilerden davalının kira almaya devam ettiğinin de kanıtlanamadığı anlaşılmakla mahkemece kaldırma kararında belirtilen şekilde inceleme yapılarak karar verilmesi isabetli bulunmuştur.

Taraflar arasında kira ilişkisi olmadığından teslime ilişkin tutanak iddiaları da yerinde görülmemiştir. Bu itibarla, ilk derece mahkemesince verilen kararda mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirilmesi bakımından usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davacının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi uyarınca reddine karar verilmesi gerekmiştir.

KARA R

Yukarıda açıklanan nedenlerle.

Davacının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi uyarınca reddine, Davacıdan alınması gereken 615,40 TL karar ve ilam harcından, peşin alınan 427,60 TL harcın mahsubu ile bakiye 187,80 TL'nin istinaf eden davacıdan alınarak hazineye irat kaydına, harç tahsil müzekkeresinin temyiz edilen dosyalarda Dairemizce, temyiz edilmeden kesinleşen dosyalarda İlk Derece Mahkemesince ilgili vergi dairesine yazılmasına, İstinaf yargılama giderlerinin istinaf eden üzerinde bırakılmasına,