İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi E.2025/60 K.2025/2178

Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında 31/08/2016 tarihinde proje Ortaklığı Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme konusunun davalı tarafından yapımı üstlenilen İstanbul ili, ... ilçesi, ...Mahallesi, ... Cad.

No:.. adresinde .. parselde yer alan taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ifasından kaynaklanan elde edilecek kar ve zararın paylaşılması hususunda ortaklık kurulması olduğunu, davalının dava dışı arsa sahipleri ile noterde 02/06/2016 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdettiğini, bu sözleşmeye göre 19 adet bağımsız bölümün davalıya 28 adet bağımsız bölümün ise arsa sahiplerine kalacak olduğunu, inşaatın tamamlandığını, kat irtifakı tesis edildiğini, davalı ile akdedilen Proje Ortaklığı Sözleşmesine göre tarafların hisse oranlarının %50 olduğunu,

sözleşmenin 3. Maddesinde ortaklığın elde edeceği kar ve eksiklikleri, yapılacak harcamaları paylaşmayı, yapılacak masrafların davalı şirket üzerinden gösterilmesi, satış bedellerin müşterek tahsil edileceği hususlarının düzenlendiğini, sözleşmenin 4. Maddesinde yaklaşık maliyetin 4.000.000,00-TL oluğunu, tarafların paylaşım ve yükümlülüklerin %50 - %50 olduğunu, müvekkilinin bugüne kadar davalıya toplam 2.630.069,00-TL ödeme yaptığını, davalıya kalan dairelerin davalı tarafından satıldığını, davacıya ödeme yapılmadığını, davacıya 3 adet bağımsız bölüm (36,37 ve 38 numaralı bağımsız bölümlerin) verildiğini,

davalının inşaat maliyetini gerçeğe aykırı olarak 2 kat artırarak 8.000.000,00-TL civarında olduğunu bildirdiğini, ortaklığa ait bağımsız bölümlerin satış bedellerinin düşük gösterilerek ortaklığın zarara uğratıldığını ifade ederek davalı şirkete bırakılan bağımsız bölümlerin değerinin tespitini, proje kapsamında yapılan harcamaların tespitini ve davacıya devredilen 3 adet bağımsız bölümün bedelinin düşülerek davacının kar ve tasfiye payının belirlenmesi gerektiğini, davalının mal varlığına ihtiyati haciz konulmasını, 31/08/2016 tarihli sözleşmenin haklı nedenle feshini, tasfiyesi ile davacın kar ve tasfiye payının belirlenmesini,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00-TL bakiye kar ve tasfiye payının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, bilahare talebini ıslah etmiştir.

Davalı süresinde cevap vermeyerek davayı inkar etmiş, bilahare vekili vasıtasıyla verdiği beyan dilekçesinde; tarafların eşit oranda sorumluluk ve hak sahipliği kapsamında bir sözleşme imzalamışlar ise de davacının sözleşme imzalaması sonrası bu sözleşme hükümlerine uymadığını, nihayetinde sözleşmeden dönerek sözleşmenin kadük kalmasına neden olduğunu, sözleşme kapsamında giderlere katılması gerekirken bunu yerine getirmeyerek inşaat projesi kapsamında, inşaatta kat irtifakı kurulduktan hemen sonra (2018) projeden 3 adet Dubleks daire satın aldıktan sonra,

müvekkili şirkete her hangi bir mali katkısı olmadığı gibi bu tarihten sonra ortadan yok olduğunu, davacının ortaklık payı olarak ödediğini iddia ederek mahkemeyi yanıltmaya yeltendiği ödemelerin taşınmaz satın alınmasına yönelik ödemeler olduğunu, sözleşme kapsamındaki proje maliyet bedelinin 8.000.000 TL'nın üstünde olmasına rağmen davacının bu maliyete katılmadığını, bedelini ödediği taşınmazları aldıktan sonra ortadan kaybolduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda.

"Davanın adi ortaklığın fesih ve tasfiyesine ilişkin olması karşısında. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca tasfiye, ortaklığın bütün mal varlığının belirlenip, ortakların birbirleri ile alacak verecek ve ortaklıktan doğan tüm ilişkilerin kesilmesi yoluyla ortaklığın sonlandırılması, malların paylaştırılması ya da satış yoluyla elden çıkartılması olarak değerlendirilmiştir.

Mahkememizce Türk Borçlar Kanunu'nun 620 ve devamı maddelerinde düzenlenen adi ortaklık hükümleri dikkate alınarak, Türk Borçlar Kanunu'nun 642 ve devamı maddeleri hükümlerine göre tasfiye işlemi gerçekleştirilmeye çalışılmıştır. Bu kapsamda mahkememizce tasfiye kurulu oluşturulmuş ve tasfiye kurulu raporu dikkate alınarak bilirkişi raporlarıyla tespit ve değerlendirme yapılmaya çalışılmıştır.

Toplanan ve yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan tüm deliller uyarınca; dava dosyasına taraflarca proje maliyet giderlerine ilişkin denetime elverişli bilgi ve belge sunulmadığı, proje maliyeti hesabının sözleşmede belirlenen yaklaşık maliyetin bakanlık birim fiyatları ile az farkla da olsa uyumlu olması dikkate alınarak TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi kullanılarak aylık güncelleme ile hesaplamaların yapıldığı, yapılan hesaplamalar uyarınca proje toplam maliyetinin dava tarihi itibariyle 7.996.750,00-TL olduğu, davacı tarafından yapılan 2.639.069,00-TL tutarındaki ödemelerin dava tarihindeki karşılığının 3.999.875,00-TL olduğu,

ortaklık sözleşmesi gereğince dava tarihi olan 27/07/2020 tarihi itibariyle toplam hasılatın 8.700.000,00-TL olduğu ve paylaşım sözleşmesi gereğince bunun yarısı olan 4.350.000,00-TL' nin davacıya verilmesi gerektiği, projedeki taşınmazlardan 36, 37 ve 38 no'lu bağımsız bölümlerinin davacıya verildiği ve bunların toplam değerinin 1.890.000,00-TL olduğu,

bu durumda davacının 2.460.000,00-TL eksik hasılat payı elde ettiği, davacının yarı oranında yapı maliyetine katılması gerekirken yukarıda açıklanan hesap uyarınca 19.960,00-TL fazla katkıda bulunduğu da gözetildiğinde, davacının toplam tasfiye tutarının 2.479.961,00-TL olduğu anlaşıldığından davanın bu kapsamda kabulüne karar verilmiştir. " gerekçeleriyle 1-Davanın KABULÜ ile,

davacı ile davalı arasındaki adi ortaklığın fesih ve tasfiyesine, 2-Davacının tasfiye payı olarak belirlenen 2.479.961,00-TL' nin (1.590.470,00-TL'sine dava tarihinden, 889.491,00-TL'sinin ıslah tarihi olan 05/06/2024 tarihinden itibaren) işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiştir.Karara karşı davalı tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.Davalı vekili istinaf başvurusunda önceki iddialarını tekrarla birlikte özet olarak;

müvekkili şirkete gönderilen dava dilekçesinin tanınmadığından bahisle iade edilmesi nedeniyleTebligat Yasası 35 gereği tebliğ işlemi uygulandığını, tebligat adresinin proje konusu taşınmazın bulunduğu adres olduğunu, tebligatın usulsuz olduğunu, tarafların eşit oranda sorumluluk ve hak sahipliği kapsamında bir sözleşme imzaladıkmışlar ise de davacının sözleşme imzalaması sonrası bu sözleşme hükümlerine uymadığını, sonrasında sözleşmeden döndüğünü, taraflar arasında başta kurulan ortaklık sözleşmesinin yürürlüğe girmediğini, taraflar arasında tasfiye edilecek bir ortaklık bulunmadığını, yapılan ödemelerin konut alımına yönelik olduğunu,

adi ortaklık konusu inşaatın hukuki olarak İskan ruhsatının alınması ile 27.11.2020 tarihinde tamamlandığını,adi ortaklığın varlığının kabulü halinde ve ortaklığın halen devam ettiği gerçeği karşısında davanın dayanağının adi ortaklığı sona erdiren genel sebepler TBK Md 639/7.

"Haklı sebeplerin bulunması hâlinde, her zaman başkaca koşul aranmaksızın, fesih istemi üzerine mahkeme kararı" hükmüne dayandığını, mahkemece ilişkinin adi ortaklık olup olmadığını tespit etmek, adi ortaklığın varlığının kabulü halinde ortaklığın feshine yönelik karar oluşturmak olduğunu, adi şirketin tasfiyesinde mahkemenin bir tasfiye görevlisi atayabilmesi için, ortaklığın sona ermiş olması ve bu kararın kesinleşmiş olması şart olduğunu, bilirkişi raporlarının hatalı olduğunu, eksik inceleme ile karar verildiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.

Dava, adi ortaklığın fesih ve tasfiyesi ile kar payı alacağının tahsili talebine ilişkindir.Davacı, davalı ile adi ortaklık sözleşmesi imzalandığını, projenin bitirildiğini, dairelerin davalı tarafından satıldığını, ödeme yapılmadığını ileri sürmektedir.

Davalı ise adi ortaklığın yürürlüğe girmediğini, davalının verdiği paranın üç adet dairenin satış bedeli olduğunu, davalının ortaklık için maliyetlere katılmadığını savunmaktadır.Yargılama sırasında bilirkişi heyetinden alınan 31/05/2021 tarihli raporda;davacının ticari defterlerine göre dava tarihi olan 27/07/2020 itibariyle davacının davalıdan 2.630.069,00-TL alacaklı olduğu, davalının ticari defterlerine göre dava tarihi olan 27/07/2020 itibariyle davalının davacıya 2.659.054,00-TL borçlu olduğu,

taraf ticari defterlerinin 19/04/2018 tarihi itibari ile tarafların ticari defterlerindeki 1.598.454,00 TL davacı alacağı yönündeki bakiyelerin birbiri ile uyumlu olduğu, dava tarihi itibari ile taraf ticari defterleri arasındaki cari hesap farkının ise 28.985,00 TL olduğu, mezkur farkın ise davacı ticari defterlerinde kayıtlı olup davalı ticari defterlerinde kayıtlı olmayan işlemler borç/alacak mahsubunun 29.000,00 TL olduğu, diğer farkın ise davacının davalıya vermiş olduğu 16.07.2018 tarihli 11.015,00 TL tutarlı çekin davalı ticari defterlerinde 11.000,00-TL tutarında kayıtlı olmasından kaynaklı olduğu, teknik değerlendirmede;

dava tarihi itibariyle taşınmazın yapı değeri 5.515 m² * 1.450,00-TL / m² =7.996.750,00-TL olarak hesap edildiği, taraflar arasındaki sözleşmeye göre dava tarihi itibariyle her bir tarafın 4.890,00-TL değerinde taşınmaza sahip olduğu, her bir tarfın yapı maliyetinin 3.998.375,00-TL'sinden sorumlu olduğu,

yapı maliyeti düşüldükten sonra her bir tarafın 891.625,00-TL fayda sağlaması gerektiği, davacının dava dilekçesinde 2.630.069-TL ödediğini beyan ettiği, kendisine verilen dairelerin toplam değerinin 2.310.000,00-TL olarak hesap edilmesi ve sağlaması gereken 891.625,00-TL fayda dikkate alınarak davacının davalıdan 891.625 TL + 2.310.000 TL - 2.630.069-TL = 571.556-TL alacaklı olduğu,

ancak davacının bu tutarı hak edebilmesi için 3.998.375 TL yapı maliyetinin tamamını ödemesi gerektiği 2.630.069 TL ödendiği beyan edilmiş olup, 571.556 TL alacağın talep edilebilmesi için 3.998.375 TL - 2.630.069 TL = 1.368.306 TL daha davalıya ödenmesi gerektiğini belirtmişler, ek raporlarında ise davacının davalıdan 1.590.470,00-TL alacaklı olduğunu belirtmişler, sonek raporlarında da aynı görüşlerini tekrarlamışlardır.

04.01.2023 tarihli bilirkişi heyeti raporunda " Taraflar arasındaki sözleşmeye göre, dava tarihi itibariyle her bir tarafın 4.887.500,00 TLdeğerinde taşınmaza sahip olduğu, her bir tarafın yapı maliyetinin 4.136.250TL'sinden sorumlu olduğu,

yapı maliyeti düşüldükten sonra (9.775.000TL- 8.272.500 — 1.502.500/ 2 — 751.250 TL )her bir tarafın 751.250 TL fayda sağlaması gerektiği, davacının dava dilekçesinde 2.630.069 TL ödediğini beyan ettiği, kendisine verilen dairelerin toplam değerinin 2.010.000 TL olarak hesap edilmesi ve sağlaması gereken 751.250 TL fayda dikkate alınarak davacının davalıdan 751.250 TL *2.010,000 TL - 2.630.069 TL = 131.181 TL alacakli olduğu" yönünde görüş bildirmişlerdir.Tasfiye memuru bilirkişi ... 'dan alınan 13/02/2023 tarihli kök ve 2/10/2023 tarihli ek bilirkişi raporunda ise; ...

Ortaklığı’nın 15.09.2011 tarihinde kurulduğu, ortaklığın tasfiye başlangıç tarihinin 09.10.2012 olduğu, ortaklardan ... ortaklık mevcudunu elinde bulundurduğundan şirket rayiç değeri, binek aracı ve geçmiş yılları karlarından oluşan şirket varlığının % 50 sinden ortağın almış olduğu tutar mahsup edilmek suretiyle yapılan hesaplama ile davacı ...’in ortaklık payından kaynaklı alacağının (5.532.211,14/2)-106.700= 2.659.405,57 TL olduğu belirtilmiştir.Yargıtay 3.H.D'nin 2022/1339 E.2021-6029 K.sayılı 21/06/2022 tarihli ilamında belirtildiği üzere,adi ortaklık sözleşmesi,

iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir (TBK.

620/1 md.).Adi ortaklığın sona erme sebeplerini düzenleyen TBK'nın 639 uncu maddesinin yedinci bendinde ise, "Haklı sebeplerin bulunması halinde, her zaman başkaca koşul aranmaksızın, fesih istemi üzerine mahkeme kararıyla" ortaklığın sona ereceği belirtilmiştir.Adi ortaklık sözleşmesinin haklı sebeple feshi için ortaklık süresinin önemi bulunmamaktadır.

Haklı sebeple fesih hakkı; mutlak ortaksal bir hak olup, bu hakkın ortaklık sözleşmesiyle sınırlandırılması veya tamamen ortadan kaldırılması olanaksızdır. Gerçekten ortaklar arasındaki ilişkinin devam etmesini haklı göstermeyecek bazı durumlar ortaya çıkarsa, bu durumda ortakların ortaklığın feshini mahkemeden istemesi mümkündür.

Hatta belirli süreli ortaklıklarda da sözleşmede belirtilen ortaklık süresinin bitmesinden önce haklı sebeple sözleşmenin feshi davası açmak olanaklıdır ( ...Ortaklık, Ankara: Yetkin Yayıncılık, 2008, s. 482 ).Ortak tarafından ileri sürülen sebebin, ortaklığın sona erdirilmesine olanak sağlayacak derecede haklı olup olmadığının belirlenmesi mahkemenin takdirindedir. Ayrıca fesih talebinin mutlaka fesih istenmesi şeklinde açıkça olması zorunluluğu yoktur.

Örneğin ortağın, ortaklığa getirdiği sermayenin iadesini istemesi, ortaklığın feshi ve tasfiyesi istemini de kapsamaktadır.Adi ortaklığın sona ermesi ile birlikte ortaklık tasfiye aşamasına girer. Ortaklar arasındaki hukuki bağ, tasfiye tamamlanmadan ortadan kalkmış kabul edilemez. Tasfiye, ortaklar arasındaki ortaklık ilişkisinin tamamen sona erdirilmesine yönelik kanuni bir usuldür.

Tasfiye ile artık ortaklık malvarlığı para haline dönüştürülecek, borçlar ödenecek, sermaye değerleri ortaklara iade edilecek ve geri kalan meblağ ortaklar arasında kar ve zararın paylaşılması esasına göre dağıtılacaktır. Adi ortaklığın tasfiyesi ya tarafların anlaşması suretiyle ya da bizzat mahkemece yapılır. Taraflar tasfiye konusunda anlaşmadığı takdirde ortaklığın tasfiyesinin mahkemece TBK’nın 642 vd. madde hükümlerine uygun olarak yapılması gerekir.

Hükme dayanak tasfiye memurunun kök tasfiye raporuna yapılan itirazların ek tasfiye raporunda değerlendirildiği,ek tasfiye raporuna göre davacının davalıdan ortaklık payından kaynaklı olarak davacının 2.460.000,00-TL eksik hasılat payı elde ettiği, davacının toplam tasfiye tutarının 2.479.961,00-TL alacaklı olduğu belirlendiğinden,hükme dayanak yapılan tasfiyeye dair kök ve ek tasfiye raporunun taraf,mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli olduğu anlaşılmıştır.Mahkemenin kararı usul ve hukuka uygun bulunmuştur.

Bu itibarla, ilk derece mahkemesince verilen kararda mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesi bakımından usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre davalının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi uyarınca reddine karar verilmesi gerekmiştir.

KARA R