İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi E.2017/2338 K.2018/905

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyadaki tüm belgeler ve dairemiz üyesi hakim tarafından hazırlanan raporlar incelendi. Davanın dairemizin görev alanına girdiği, ilk derece mahkemesi kararının kesin olmadığı, istinaf başvurusunun süresi içinde yapıldığı, başvuru şartlarının yerine getirildiği, dosyada eksiklik bulunmadığı anlaşılmakla;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ

Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri tarafından davalıya ait fabrika binasını 20/04/2008 başlangıç tarihli 2 yıllık kira sözleşmesi ile aylık 14.000,00 TL üzerinden kiralandığını, ancak kiralananın amacına uygun olarak kullanılması yönünden ayıplı olması nedeniyle taşınmazı kira sözleşmesinin bitim tarihinden önce tahliye etmek zorunda kaldıklarını, bu nedenle mecura yapmış oldukları faydalı masraflar yönünden 9.000,00 TL ve taşınma masrafı ile iş kaybından dolayı 1.000,00 TL olmak üzere toplam 10.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesi sunmamış duruşmadaki beyanlarında; davacıların iddialarının doğru olmadığını, sözleşmenin haksız olarak feshedildiğini, ayrıca mecuru tahliye ederken taşınmaza zarar verdiklerini, bu nedenle yasal dayanağı olmayan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davanın davacısı dava dilekçesinde; müvekkili tarafından davacılara kiralanan fabrika binasının kira sözleşmesini ...'in kefil olarak imzaladığını, davalıların haklı bir neden olmaksızın kiralanananı süresinden önce tahliye ettiklerini, bu nedenle ödenmeyen 14.000,00 TL kira bedeli ile tahliye sırasında kiralanana verilen zarar kapsamında şimdilik 1.000,00 TL tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davanın davalıları vekili cevap dilekçesinde; iddiaların gerçeği yansıtmadığını, sözleşmeyi haklı olarak feshettiklerini, kira borçlarının bulunmadığını, kiralanana da herhangi bir zarar vermediklerini, bu nedenlerle birleşen davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesince; asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Asıl davanın davacıları vekili istinaf dilekçesinde; müvekkilleri tarafından yapılan iyileştirmelerin bilirkişi tarafından Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/252 D. İş sayılı dosyası ile tespit edilmesine rağmen mahkemece taleplerinin reddedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, birleşen dava yönünden ise mahkemenin makul süreyi 3 ay olarak kabul etmesinin hatalı olduğunu, taraflar arasında tahliye halinde makul sürenin 1 ay olduğunun sözleşmeyle kabul edildiğini, Yargıtay içtihatlarına göre birleşen davadaki taleplerin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

Asıl dava; kira sözleşmesinde kiracı olan tarafça açılmış, kiralananın ayıplı olması nedeniyle kira sözleşmesindeki sürenin bitiminden önce tahliye edilmesi üzerine kiralananda yapmış oldukları faydalı masraflar ile taşınma masrafları ve iş kaybından kaynaklı zararın tazmini talepli bir davadır.

Birleşen dava ise; kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatına sahip şirket tarafından ödenmeyen kira bedelinin ve tahliye sırasında mecura verilen zararın tahsili için açılmış bir davadır.

Asıl davanın davacıları taleplerinin reddedilmesi nedeniyle asıl dava bakımından, karşı tarafın davasının kabul edilmiş olması nedeniyle birleşen dava bakımından istinaf yoluna başvurmuşlardır. Birleşen dosya davacısının ise, gerek asıl dava gerekse birleşen dava bakımından herhangi bir istinaf başvurusu bulunmamaktadır.

İlk derece mahkemesinin asıl davanın reddine ilişkin gerekçesinde; taraflar arasında görülen Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/224 Esas - 2011/180 Karar sayılı dosyasında verilen kararda, davacının kira akdini haklı nedenle feshetmediğinin kabul edildiği, bu karara ilişkin Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2012/11722 - 12352 E.K sayılı ilamında, davacının feshinin haklı sebebe dayanmadığı yönündeki mahkeme gerekçesi kabul edilerek davacı kiracının temyiz itirazının reddine karar verilmiş olduğu hususu dayanak yapılmıştır.

Ancak, istinafa konu dosyada davacı kiracı kiralanana yaptığı faydalı masrafların tazminini istediğinden kira sözleşmesini haklı sebebe dayalı olarak feshedip etmediği değil kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masrafların kiraya veren tarafından halen kullanılıp kullanılmadığı önem taşımaktadır.

Taraflar arasında imzalanan 20/04/2008 tarihli kira sözleşmesinin özel şartlar 2.maddesinde; ''İçeride veya dışarıda yapılacak güzelleştirmeler, iyileştirmeler, tamamlanacak noksanlar kiracı tarafından yapılacaktır ve bunlar için kiralayandan bir talepte bulunulmayacaktır.'' hükmü yer almaktadır.

Sözleşmenin bu hükmünde geçen ''güzelleştirme ve iyileştirme'' kelimelerinin ''tezyinat'' kavramı kapsamında kabul edilmesi gerektiğinden, kiralananda yapılan eklenti ve değişikliklerin zorunlu ve faydalı masraf mı yoksa tezyinat mı olduğunun, zorunlu ve faydalı masraf kapsamında ise kiraya veren tarafından kullanılıp kullanılmadığının uzman bilirkişilerce tespiti uyuşmazlığın çözümünde en önemli husustur.

Zira ; kiralananda yapılan faydalı ve zorunlu masrafların kiraya veren tarafından benimsenip kullanılıyor olması da kiracının bunların tazmini talebini haklı kılacaktır.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatları da ; kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebileceği, (TBK'un 530, BK.nun 414.md.), kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 11/10/2011 tarih ve 2011/14435-14261 E.K sayılı ilamında; ''Her ne kadar mahkemece, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 12.maddesi hükmü gereğince davacının yaptığı imalat bedellerini isteyemeyeceği sonucuna varılarak bu istek kalemi de red edilmiş ise de, taraflar arasındaki matbu nitelikteki kira sözleşmesinin 12.maddesi;

"kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masrafları kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat hakkı olmamak ve gayrimenkul inşaatın tamamı mal sahibinin olacaktır." şeklinde düzenlenmiş olup, bu kararlaştırmanın sadece tezyinat masraflarını kapsadığı kabul edilmelidir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu şekildedir.

Böyle olunca, mahkemece davacının tezyinat dışında ve yine sırf davacının kendi mesleğini icra etmek için yaptığı masrafların dışında kalan faydalı imalatların vekaletsiz iş görme hükümlerine göre imalat tarihi itibari ile maliyet bedellerinin araştırılarak elde edilecek sonuca uygun bir karar verilmesi gerekir.

Davacının bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz edilen hükmün davacı yararına bozulması gerekirken, zuhulen onandığı bu defa yapılan inceleme ile anlaşılmış olup, davacının bu yöne ilişkin karar düzeltme itirazlarının kabulüne karar vermek gerekmiştir.'' denilmiştir.

Asıl dosya davacılarının kira sözleşmesinin özel şartlar 2. maddesi dışında kalan, yani ''tezyinat'' türünden olmayan, kiralananda yaptığı zorunlu ve faydalı giderlerin tespiti, bunların kiraya veren tarafından benimsenip benimsenmediği ve kullanım şeklinin görülmesi bakımından mahallinde, uzman bilirkişiler eşliğinde keşif yapılması gerekmektedir.

Mahkeme gerekçesinde asıl dosya davacılarının tazminat talebinin lüks masraflara ilişkin olduğu kabul edilmiş ise de, delil tespiti dosyasındaki bilirkişi raporu ile bu hususun aydınlatılması mümkün olmayıp dosya üzerinden inceleme yapan ve rapor sunan bilirkişiler tarafından da bu husus belirtilmiş ve keşif yapılması gerektiği dile getirilmiş olmasına rağmen gerek bu hususun tespiti gerekse birleşen dosyadaki taleplerden biri olan erken tahliye tazminatı ile tahliye sırasında kiralanana verilen zararın yine keşif yapılmaksızın belirlenmiş olması yerleşik uygulamaya ve yasaya aykırı olmuştur.

Hükme esas alınan Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/252 D.iş sayılı dosyasının incelenen dosya arasına alınmamış olduğu da anlaşılmıştır.

Tespit edilen bu eksiklikler nedeniyle asıl dosya davacısının tüm istinaf sebepleri heyetimizce yerinde görülmüştür. Yukarıda açıklanan hususlar dairemizce H.M.K'nun 353/1-a-6 maddesinde belirtilen "tarafların davanın esası ile ilgili olarak gösterdikleri deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması" olarak kabul edildiğinden, HMK.353/1-a-6.maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne, davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.