İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi E.2020/227 K.2020/1100

Taraflar arasında görülen davada İstanbul 17. Sulh Hukuk Mahkemesi ile İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belli edilmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi gereği düşünüldü:

KARAR Dava, tespit ve istirdat istemine ilişkindir.

İstanbul 17. Sulh Hukuk Mahkemesince, davacı ile davalılar arasında hizmet sözleşmesine ilişkin mahsuplaşma talepleri olduğu, uyuşmazlık konusunun bir kira sözleşmesinden kaynaklamadığından bahisle mahkememizin görevsiz olduğu anlaşılmakla, taraflar tacir olduğundan aralarındaki uyuşmazlığa asliye ticaret mahkemesinin bakması gerektiğine kanaat getirilerek, davanın görevsizlik nedeniyle usulden reddi gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesince ise, "...İncelenen sözleşmeler ve taraflar arasındaki ilişkinin, ürün (hasılat) kirası şeklinde olduğu, 6098 sayılı TBK'nın 357.

Ve devamı maddelerinde düzenlenmiş bir kira ilişkisi ve ödeme şeklinin planlandığı, davacı tarafından da bu işin üstlenildiği ve kiracılık ilişkisinin başladığı, davacıya bina yönetim işinin de verildiği ancak kat malikleri kurulu ile yeni bir yönetim oluşturularak davacıdan aidat talep edildiği ve ödendiği, ödenen aidatlarla ilgili Sulh Hukuk Mahkemesince davanın usulden reddine karar verildiği, mahkememiz önüne gelen somut uyuşmazlığın tamamen kira ilişkisinden kaynaklandığı, bina yönetimi ve aidata ilişkin uyuşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde görüldüğü anlaşılmaktadır.

Davamızın tarafları arasındaki ilişki ürün kirasına ilişkin olup, fazla ödeme iddiasına ilişkin çıkan uyuşmazlığın da kira ilişkisinden kaynaklandığı, bu haliyle kiralara ilişkin her türlü uyuşmazlığın çözümünde HMK'nın 4/1-a maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesinde çözülmesi gerektiği.." gerekçesiyle görevsizliğine karar verilmiştir.

Somut olayda, Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalılar arasında akdedilen kira sözleşmesi ve bina yönetim sözleşmesinden dolayı uzun süredir devam eden anlaşmazlıkların söz konusu olduğunu, bu anlaşmazlıkların ortak gider ödemeleri ile elektrik ve su giderlerinin ödenmesi noktalarında toplandığını, müvekkilinin sözleşmelere istinaden yükümlülüklerini yerine getirdiğini, ödemelerini yaptığını, hatta davalılardan alacaklı bulunmasına rağmen davalılarca sürekli olarak müvekkiline ihtarnameler keşide edildiğini, müvekkilinin temerrüde düştüğünü,

ödeme yapmaması halinde elektrik ve suyunun kesileceği yönünde bildirimlerde bulunulduğunu, müvekkilinin bu tehditler altında kalarak ihtirazi kayıtlı olarak ödemeler yaptığını, bu ödemelerin mesnetlerinin belirsiz kaldığını, müvekkilinin turizm ve otelcilik sektöründe son derece prestijli olup böylesine önemli bir hizmet sektöründe elektrik su kesintisi yaşanması riskinin alınmasının bir an dahi düşünülemediği,

müvekkilinin müşterilerine verdiği hizmet sürecinde en ufak bir aksama dahi yaşanmamasına özen gösterdiğini, yıllarca titizlikle çalışıp bugünkü marka değerine ulaştırılan otelde elektrik ve su kesintisi yaşanmasının müvekkilinin göze alamayacağı bir durum olduğunu, davalıların neye istinaden hesaplama yaptıklarını açıklamadan müvekkilini elektrik su kesintisi tehdidi altında tutarak haksız şekilde ödeme yapılmasını sağladığını, müvekkilinin kira sözleşmesinden ve bina yönetim sözleşmesinden doğan bütün borçlarını şimdiye kadar ifa ettiğini,

müvekkili ile davalılar arasındaki çekişmenin önlenmesine ve ileride telafisi olanaksız zararların ortaya çıkmasının önlenmesi bakımından elektrik su kesintisi tehditlerinin son bulması için dava sonuna kadar müvekkilinin kiracı sıfatı ile sahip olduğu ... Apart Otel' in elektrik ve suyunun davalılar tarafından kesilmesinin önlenmesi yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep ettiğini, davalılar ...

A.Ş ve ...' nin,kiraya veren sıfatı ile 28/08/2014 tarihinde kiracı dava dışı ... A.Ş.

İle kira sözleşmesi akdettiğini, daha sonra dava dışı ..., kira sözleşmesinden kaynaklanan hük ve yükümlülüklerini müvekkiline devrettiğini, müvekkilinin 28/08/2014 tarihli kira sözleşmesinin tarafı olduğunu, kira sözleşmesi kapsamında müvekkilinin yapacağı ödemelere ve kiralanan mecurun teslimine ilişkin olarak aralarında 15/11/2016 tarihli tadil protokolü' nü imzalandığını, yine 15/11/2016 tarihinde davalılardan ... A.Ş.

İle müvekkilinin bina yönetim sözleşmesi imzalandığını, yine 15/11/2016 tarihinde İstanbul İli ... İlçesi ... mahallesinde tapuda ... pafta ... ada, ... parsel kain ... olarak tanımlanan ana yapının müşterek maliklerince ... Apart Otel Yönetim Planı oluşturulduğunu, imzalandığını ve tapuda tescil edildiğini, yine 15/11/2016 tarihinde dava dışı ...' a ait olan '...' markasının lisansının dava dışı ... A.Ş tarafından davalı ...

A.Ş' yi verilmesi amacı ile lisans sözleşmesi imzalandığını, davalılar ... A.Ş ve ... ile müvekkilinin 18/08/2017 tarihinde bir araya gelerek Tadil Protokolü' nü imzaladığını, 15/11/2016 tarihinde İstanbul ili ... İlçesi ... Mahallesinde tapuda ... pafta ... ada, ... parsel kain ... olarak tanımlanan ana yapının müşterek maliklerince oluşturulan ve imzalanan ...

APART OTEL YÖNETİM PLANI' nda ortak alanların açıklandığını, müvekkilinin ortak gider sorumluluğunun bulunduğu ortak yerlerin izah edildiğini, bu bağlamda yönetim planının ilgili maddelerini dosyaya sunduğunu, davalılardan Yönetim Planına göre ortak giderlere katılmaya ilişkin oranları tespit eden ...

Yönetmeliğinin müvekkiline tebliğ edilmesini istediğini, böyle bir yönetmelik mevcut değil ise müvekkilinin ortak gider talep ederken öncelikle bu ortak gider bedellerine hangi hesaplama yöntemine göre ulaşıldığının kalem kalem açıklanmasını talep ettiğini, ancak davalılarca böyle bir açıklamanın yapılmadığını, davalı yanca hangi esaslara göre hesaplama yapıldığının belirsiz olup müvekkilinin sorumlu olduğu alanların m2 olarak tespit edilmesini ve ortak gider sorumluluğunun hesaplanarak tespitine, çekişmenin önlenmesine karar verilmesini talep ettiğini, Bina Yönetim Sözleşmesi ve Yönetim Planı uyarınca müvekkiline verilmiş olan ortak gider,

aidat, elektrik, su, doğalgaz vs. giderleri bağımsız bölüm maliklerinden toplama ve tahsil edemediği durumlarda hukuki takip başlatma yetkisine sahip olduğunu, buna rağmen davalılarca ortak giderlerin nasıl hesaplanacağını ve oranları düzenleyecek olan ...

Yönetmeliği' nin oluşturulmadığını, üstelik yönetmeliğin hazırlanmak olduğunun söylenerek müvekkilinin devamlı surette oyalandığını, müvekkilinin bu sebeple hesaplama usulü ve oranları belirsiz olan ortak giderleri bağımsız bölüm maliklerinden talep edemediğini, diğer yandan müvekkili tarafından Bina Yönetim Sözleşmesinin 4.20 maddesi uyarınca işletme bütçesi, taraflarca yapılan toplantılar neticesinde hazırlandığını, müvekkilince davalıların onayına sunulduğunu, taraflarca imzalandığını,

söz konusu işletme bütçesi uyarınca müvekkili tarafından kesilen faturaların da davalılarca ödenmiş olup davalıların bu hususu reddetmesinin Türk Medeni Kanunu Madde2 dürüstlük kuralına bariz şekilde aykırı olduğunu, davalıların müvekkilinin yönetim ücretinin ve hizmet harcamalarının mevcudiyetini kabul ettiğini, kısmi ödeme yaptığını, bu ödemenin yapılmasının da davalılarca işletme bütçesi ve müvekkilinin vermiş olduğu hizmetin hiçbir itiraz öne sürülmeden kabul ettiğini gösterdiğini, müvekkilinin hizmet verdiği sürece hiçbir suretle ortak giderleri tahsil edemediğini,

fakat hizmet vermeye devam ettiğinin davalılar tarafından da açıkca ikrar edilmiş bulunduğunu, öte yandan müvekkilinin tüm ortak gider harcamalarını kendi kasasından yapmak zorunda kaldığını, ayrıca Bina Yönetim Sözleşmesi ile kararlaştırılmış olan yönetim ücretini de hiçbir şekilde alamadığını, bu nedenle büyük bir maddi zarara uğradığını, müvekkilinin 30/06/2018 tarihine kadar Bina Yönetim Sözleşmesi ve Yönetim Planı uyarınca Yönetim Şirketi olarak hizmet verdiğini, dolayısıyla davalılarca Bina Yönetim Sözleşmesinin haksız olarak feshedildiği 30/06/2018 tarihine kadar ortak giderleri tahsil etme yetkisinin zaten müvekkiline ait olduğunu,

davalıların müvekkilinden 2017 Eylül-2018 Haziran ayları dahil 10 ay için ortak gider talep etme yetkisinin bulunmadığını, haksız feshin vuku bulduğu 30/06/2018 tarihine kadar ortak giderleri toplama ve talep etme hakkı ve yetkisinin yalnızca müvekkiline ait olduğunu, davalıların böyle bir hakkı ve yetkisinin olmadığını, bu konuyla ilgili olarak davalılara Beşiktaş ... Noterliğinin 06/07/2018 tarih ve ... yevmiye sayılı, Beşiktaş ...

Noterliğinin 16/07/2018 tarih ve ... yevmiye sayılı, Beşiktaş ... Noterliğinin 15/08/2018 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnameleri ile keşide edildiğini, tüm bu izah edilen nedenlerle, müvekkili ile davalılar arasındaki çekişmenin önlenmesi ile ileride telafisi olanaksız zararların ortaya çıkmasının önlenmesi bakımından, müvekkilinin elektrik ve suyunun kesilmesi tehditleri altında kalarak,

ihtirazi kayıtlı olarak ödemeler yapmakta, ancak bu ödemelerin mesnetleri belirsiz kalmaya devam etmekte olduğundan, davalılar neye istinaden hesaplama yaptıklarını açıklamaksızın, müvekkilini elektrik su kesintisi tehdidi altında tutarak haksız şekilde ödeme yapılmasını sağlamakta, müvekkilinin kiracılık ve bina yöneticiliğinden doğan haklarına sataşmada bulunmakta olduğundan, öncelikle elektrik su kesintisi tehditlerinin son bulması için dava sonuna kadar ...

Apart Otel' in elektrik ve suyunun kesilmemesini sağlayacak şekilde ihtiyati tedbir kararı verilmesini, davalılar tarafından hiçbir zaman oluşturulmamış ve müvekkiline tebliğ edilmemiş olan ...

Yönetmeliğinde ortak gider oranlarının belirlenmiş olması gerekmekte olup böyle bir yönetmelik mevcut olmadığından ve yazılı ve sözlü tüm taleplerine rağmen davalı yanca müvekkiline iletilmediğinden, davalı yanca hangi esaslara göre hesaplama yapıldığının belirsiz olup müvekkilinin sorumlu olduğu alanların m2 olarak tespit edilmesi ve buna göre ortak gider sorumluluğunun hesaplanarak tespitine, müvekkilinin daha evvel yapmış olduğu tüm ödemelerin tespit edilerek mahsubu ile çekişmenin önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Dosya kapsamından, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesine istinaden davacı tespit ve istirdat talebinde bulunduğuna göre uyuşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekir.

KANUN YOLU

Kesin olmak üzere