İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi E.2024/2876 K.2025/1140

Taraflar arasındaki davada İstanbul 15. Sulh Hukuk Mahkemesi ile İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR İstanbul 15. Sulh Hukuk Mahkemesince, "... Her ne kadar davacı tarafından kira alacağının tahsili maksadıyla başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali maksadıyla dava açılmış ise de; taraflar arasındaki sözleşme içeriğinin işletme sözleşmesi olarak adlandırıldığı ve sözleşme içeriğinin kira sözleşmesi mahiyetine uygun olmadığı anlaşılmıştır. Sözleşmenin incelenmesinde "Madde 3. Tesis'in Kullanma Şekli: İşleten, Tesis'te münhasıran ... Kahve markası ile Ek.

3 te belirtilen hizmetleri sunmak üzere faaliyet gösterecektir. İşleten ...'nın yazılı izni olmadan Tesis'in işletme şeklini ve markasını değiştiremez ve EK,.3'te belirtilen hizmetlerin dışındaki ürün ve hizmetleri sunamaz. İşleten sözleşme süresince ...'dan kendi lehine herhangi bir rekabete karşı koruma talep edemez.

İşleten, Tesis'i Ek-2'de yer alan demirbaş listesinde yazılı bulunan alet, ekipman ve demirbaşları ile birlikte işbu sözleşmenin başlangıç tarihinde teslim almıştır. Tesis görüldüğü gibi teslim edilmektedir.

İşleten Tesis'in tesliminden sonra Tesis'in tamirat tadilat ve dekorasyonunu ...'nın muvafakatını almak ve masrafları kendisine ait olmak üzere yapabilir. ...'nın onayladığı tamirat,tadilat ve dekorasyonla ilgili malzeme ve gereçler İşleten tarafından en iyi kalitede ve genel dekorasyona uygun biçimde temin edilecektir. Tesis en geç İşleten tarihinde açılacaktır.

İşleten bu tarihte dekorasyon ve yerleşme çalışmalarını tamamlamayı ve işyerini filen ve hukuken açmayı kabul ve taahhüt etmiştir. Madde 7.6.: Tesis her gün en geç 09.00'da açılacak, en erken 23.00'da kapanacaktır. Tesis'in normal açılış-kapanış saatleri ihtiyaca göre BJK tarafından İşleten 'e 2 gün önceden bilgi verme kaydıyla, her zaman değiştirilebilir.

İşleten BJK tarafından belirlenen saatler arasında Tesis'i açık tutmaya, işyerini işletmeye ve burada müşteriye hizmet vermeye mecburdur." hükümlerinin bulunduğu, bu haliyle sözleşmenin kiralananın kullanımının kiracı terk edildiği bir sözleşme olarak nitelendirilemeyeceği anlaşılmaktadır...." gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi ise, "...Her ne kadar taraflar arasında işletme sözleşmesi başlığı adı altına düzenlenmiş ise de, sözleşme karşılığı ödenecek bedel konusunda sözleşmede sabit kira alacaklarından bahsedilmiş olduğu, takibe konu alacağın sabit kira alacakları ve işlemiş faiz talebine ilişkin olduğu, Mahkemece alınan bilirkişi raporlarında da bu yönde inceleme yapılmış olduğu, uyuşmazlığın da bu sözleşmeden kaynaklandığı,

tarafların ticaret şirketi olmalarının ve aralarındaki ilişkinin bir ticari iş sayılmasının kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlık karşısında mahkemenin görevini etkilemeyeceğ.." gerekçesiyle karşı görevsizlik yönünde karar vermiştir.

Bk 299. maddesi "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.", BK madde 322- "Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başk sına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

BK'nın 357. maddesi "Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.." hükmülerini amirdir..

Bir kira sözleşmesinin adi kira mı yoksa hasılat(ürün) kirası mı olduğunun belirlenmesinde kiracının, kiralanan şeyin ürünlerinden yararlanma yetkisi olup olmadığı başlıca ve en önemli kriterdir. Lokanta, otel, kantin, hastane, okul, dükkan, fabrika gibi iş yerlerinin işletilmek maksadıyla kiraya verilmesinde, reklam panolarının kiralanmasında, taksi kiralarında söz konusu olan hasılat kirasıdır (Serim, Arkan Azra.

Hasılat Kirasında Tarafların Hak ve Borçları, İstanbul 2010, s. 3). Öte yandan ürün kirasında kira bedelinin üründen bağımsız bir bedel olarak kararlaştırılması hâlinde genel ürün (hasılat) kirasından; buna karşılık kira bedeli, ürünün belli bir hissesi ya da bölümü olarak belirlenmiş ise, katılmalı (iştirakli) ürün kirasından söz edilir. Yine ürün kirası belirli ve belirsiz süreli yapılabilir.

Ürün kirasında kiraya verenin en önemli borcu, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim ederek kiracının sözleşmeye uygun şekilde kullanmasını, semerelerinden yararlanmasını temin etmesi veya işletilmeye müsait biçimde bulundurmasıdır.

6100 sayılı HMK'nın 4/I-a maddesinde kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilâmsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara, konuları ve değerlerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde bakılacağı hükmüne yer verilmiştir.Taraflar arasındaki 04/03/2017 başlangıç 31.03.2022 bitiş tarihli sözleşmenin konusunun, "BJK'nin kullanımında olan ve tamamı üzerinde BJK'nin tasarruf hakkı bulunan İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, ...

Mah. ... pafta, ... ada, ... parselde yer alan taşınmazın ekteki planda gösterilen şekliyle ... Kahve Markası altında kullanılmak üzere demirbaş listesiyle birlikte işleten tarafından işletilmesi ile bu hususta tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesine ilişkin" olduğu, yine sözleşme bedeli, 8.1.. maddede, "8.1.

İşbu sözleşme konusu yerin işletilmesi karşılığında, İşleten tarafından ...'ya , 01 Mart 2017 tarihinden başlamak üzere;..1.kat hariç aylık satışlardan ve Tesis'le ilgili elde edilen her türlü aylık gelirden KDV düşüldükten sonra kalan miktarın ilk yıl (ilk kira dönemi) % 5'i, devam eden yıllarda (kira dönemlerinde) ise % 10'u her ay işletme bedeli olarak ödenecektir. Bu bedel ilk yıl hariç hiçbir şekilde 150.000,00-Tl'nin altında olamaz.

Minimum yıllık 150.000,00TL'lik bu bedel her yıl kira dönemi sonunda açıklanacak olan yıllık İstanbul Tüketici Fiyat Endeks oranında artırılacaktır." şeklinde kararlaştırıldığı görülmektedir. Bu durumda, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin, sözleşme konusu yerin ...

Kahve Markası altında işletilmek üzere adi ve hasılat kirası unsurlarını içerecek şekilde kiraya verilmesine ilişkin olduğu anlaşılmış olmakla, davaya bakmak görevi kira akdinden kaynaklı uyuşmazlıklarda münhasır yetkili sulh hukuk mahkemesine ait bulunmaktadır.