İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi E.2020/776 K.2022/654

Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında 2014 yılında bila tairhli Gayrimenkul Satış Temsilciliği ve Komisyon sözleşmesi akdedildiğini, müvekkilinin ticari işletmeleri geniş olduğundan bu iş ile ilgili vekil olarak ...'u tayin ettiğini, sözleşme düzenleme yetkisi de dahil tüm yetkileri kapsayan bir vekaletnameyi 17/06/2014 tarihinde Gaziosmanpaşa ...

Noterliği'nden ... yevmiye numarası ile çıkarttığını, müvekkilinin vekilinin müvekkilinin talimatı doğrultusunda davalı şirket ile söz konusu sözlşemeyi birlikte hazırladıklarını ve imzaladıklarını, akdin düzenlenmesi esnasında müvekkilinin çıkarttığı vekalet örneğinin davalı şirkete verildiğini, sözleşmeye ay ve gün olarak tarih atılmadığının taraflarca fark edilemediğini, müvekkilinin sözleşmenin imzalanmasından sonra sölzşeme gereği faaliyete geçtiğini ve davalı şirkete ait gayrimenkulde temsilci sıfatı ile satış ofisi kurduğunu, ekipmanlar satın aldığını,

sözleşme konusu 46 dairenin satışı için tek yetkili olarak temsilci olan müvekkilinin yaptığı çalışmaların karşılığını aldığını ve dairelere alıcılar bulduğunu, dairelerin alıcılara davalı ile mutabık kalınan satış listesi üzerinden satışı yapıldığını, sözleşme ile mutabık kalınan satış fiyatı listesi 2015 yılında yine mutabık kalınarak arttırıldığını, müvekkilinini ihtar tarihine kadar sözleşmeye uygun olarak çaba sarfedip edimlerini yerine getirmesine rağmen davalının edimlerini yerine getirmediğini,

sözleşme gereği her satıştan sonra satış listesinde ortak belirlenen her bir daire için belirlenen satış bedelinin %5'inin müvekkiline ödenmesi gerektiğini ancak davalının müvekkilini sürekli olarak oyaladığını ve alacağını ödemediğini, ayrıca sözleşmeye aykırı olarak başka bir firma ile yazılı anlaşma yaptığını da öğrenmesi üzerine müvekkilinin Kartal ...

Noterliği vasıtası ile 26/08/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname keşide ederek sözleşmeyi haklı nedenle tek taraflı olarak feshettiğini, davalının Kartal ...

Noterliği vasıtası ile 01/09/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile müvekkiline cevabi ihtarname gönderdiğini belirterek alacağın teminat altına alınması açısından davalı şirkete ait İstanbul ... mh. ... ada ... parselde kayıtlı bağımsız bölümlerin tapu kaydına 3. Kişilere devrinin önlenmesi amacı ile ihtiyati tedbir konulmasına,

fazlaya ilişkin hak saklı kalmak üzere davalının olay ve dava tarihinden itibaren işleye ek faizleri ile birlikte 20.000,00-TL ödemesine müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan ve ödenmeyen toplam 24 dairenin satış bedeli üzerinden %5 komisyon alacağını, ayrıca satış ofisi kurmak için sarf ettiği gider ve demirbaş bedellerinin tahsili ile müvekkiline verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 20/11/2018 tarihli ıslah dilekçesinde özetle; dava dilekçesinde belirtilen alacakların bilirkişi raporu doğrultusunda toplam 349.133,68-TL'ye ıslah edildiğini belirterek ıslah harcını tamamlamıştır.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya konu edilen sözleşmenin tarihsiz bir sözleşme olduğunu, sözleşmede davacının imzasının bulunmadığını, sözleşmenin vekaleten imzalandığına dair vekaletname bulunmadığını, sözleşme metninde belirtilen 1 yıllık sürenin ne zaman başlayacağı hususunda sözleşmede bir hüküm bulunmadığını, anılan sözleşmenin müvekkilince imzalanmış olmasına rağmen pratikte hayatiyet kazanmadığını, sözleşmeyle kararlaştırılan hiçbir edimin davacı tarafça yerine getirilmediğini, davacı tarafın haksız kazanç peşinde olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, "davacı tarafça sunulan Gayrimenkul Satış Temsilciliği ve Komisyon Sözleşmesinin taraflarının, davalı şirket ile davacı ... olduğu, sözleşmede davacının, ... Mah. ... Sok. No:...

Kartal/İstanbul adresinde bulunan ... ada ... pafta ... nolu parselde davalı adına kayıtlı gayrimenkullerin satışına aracılık etmek üzere tek yetkili olarak kabul edildiği, sözleşme sonunda temsilci ibaresi altında yalnızca imzanın olduğu, isim olmadığı, tarih belirtilmediği, sözleşmenin hiçbir yerinde dava dışı ...'un davacının vekili olduğuna dair ibare bulunmadığı, davacının, dava dışı ...'un kendisinin vekili olduğunu ve iş bu sözleşme ile üstlendiği gayrimenkul satışına aracılık işini kendisine vekaleten icra ettiğini iddia ettiği, bu iddiası kapsamında sunduğu ...'a verilen vekaletnamenin 17/06/2014 tarihli olduğu,

... tarafından Kartal Tapu Müdürlüğü'ne davalı şirket adına yapılmış olan gayrimenkul bağımsız bölüm devrine dair başvuru belgesinin ilkinin 04/11/2014 tarihli olduğu, ...'un 2014 yılı 12. ayında davalı şirket çalışanı olarak sigorta giriş kaydının yapıldığı ve 11/05/2015 tarihine kadar devam ettiği, her ne kadar ... tanık olarak alınan beyanında,

davacıya vekaleten satışlara aracılık faaliyetinde bulunduğunu ifade etmiş ise de resmi kayıtlara göre davalı şirketin çalışanı olduğu dönemde yine davalı şirket adına yapılan gayrimenkul satışına aracılık faaliyetinin davacıya vekaleten yapıldığının kabul edilemeyeceği kanaati ile beyanına itibar edilmemiştir.

Davacı adına ... tarafından ...'a yapılan özel telefon hattı başvurusunun 26/05/2015 tarihli olduğu, her ne kadar davalı şirketin internet sayfasında davacı adına verilen özel telefon hattı iletişim numarası olarak bildirilmiş ise de, telefon hattının veriliş tarihinin ... tarafından bağımsız bölüm devrine dair yapılan 15/05/2015 tarihli en son başvurudan sonra olduğu ve davacının ...'un aracılığı ile davalı şirkete ait gayrimenkul satış faaliyetine aracılık ettiğini ve komisyona hak kazandığını ispat edemediği anlaşılmakla ispatlanamayan davanın reddine," karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; "..." numaralı hattın başvuru tarihinin gerekçeli kararda hatalı yazıldığını, bu hatalı tarih üzerinden hatalı bir sonuca varıldığını, hattın başvuru tarihinin 26.05.2015 değil 17.06.2014 olduğunu, ... şahıs şirketi adına ... numaralı hattın tesisi işleminin vekil ... tarafından 17.06.2014 tarihinde yapıldığını, 17.06.2014 tarihinde yatırılan ücret karşılığında ...

A.Ş.'nin 19.06.2014 tarihli yazısı uyarınca ... numaralı özel hattın ... adına tahsis edildiğini, delillerin eksik incelendiğini, tanık ...'in dinlenmediğini, davalının taraflar arasındaki komisyonculuk/ satış sözleşmesine istinaden Müvekkilinin ifa yardımcıları olan ...'e ve ...'a Gaziosmanpaşa ...

Noterliği'nin ... yevmiye sayılı 26.09.2014 tarihli vekaletnamesini verdiğini, bu vekaletnameni 2014 yılının 12.ayından itibaren davalı yanında sigortalı olarak gösterilen ifa yardımcısı ...'un aslında davacının personeli olduğunu ve davacının ifa yardımcısı sıfatıyla hizmet ifa ettiği hususununu da ispat ettiğini, müvekkilinin davalı şirketin gayrimenkullerinin pazarlanması- satışı için davalının şantiyesi içerisinde bulunan bir alana personel- malzeme tesis ettiğini,

yapılan satış ve pazarlama çalışmaları sebebiyle satış ofisinde sürekli olarak durması gereken ... adlı kişinin olası iş sağlığı ve iş güvenliği riskleri ile SGK tarafından yapılan yoklamalarda sigortasız personel çalıştırılması halinde ceza verilebileceği riskleri gözetilerek davalı şirket yanında kısa bir dönem sigortalı gösterildiğini, ancak bu şahsın davalı şirketin değil müvekkilinin personeli olduğunu, davacı tarafından yapılan hizmet neticesinde satışı yapılan bağımsız bölümlerin ilk satış tarihinin 2014 yılının 11.ayı olduğunu,

zira davalının kat irtifak tapularının bu tarihten kısa bir süre önce çıktığı için ilk satışın resmi olarak ancak bu tarihte yapılabildiğini, tek yetkili satıcı müvekkili tarafından 14 dairenin satışı işleminin tamamlandığını, 4 dairenin satış işlemleri için sözleşme yapıldığını, 6 dairenin de barter yöntemi ile satıldığını, davacının sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini eksiksiz olarak ifa etmesine rağmen, davalının sözleşme gereğince müvekkiline ödemesi gereken %5 komisyon bedelini ödemediğini beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.

GEREKÇE

Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan komisyon alacağının tahsili davasıdır. İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, taraflar arasında simsarlık sözleşmesi kurulup kurulmadığı, davacının komisyon ücretine hak kazanıp kazanmadığı noktasındadır.Taraflar arasında bila tarihli gayrimenkul satış temsilciliği ve komisyon sözleşmesi imzalanmıştır.Davacı tarafça, davalı muhatabına çekilen Kartal ... Noterliği'nin 26/08/2015 tarih ve ...

YN'lu ihtarnamesi ile, aracılık ettiği daire satışları ile temsilciden habersiz satılan dairelere ilişkin komisyon ücreti ile satış ofisi demirbaş bedelinin ödenmesi ihtar edilmiştir. Davalı şirket tarafından davacı muhatabına çekilen Kartal ... Noterliği'nin 01/09/2015 tarih ve ... YN'lu cevabi ihtarnamesi ile sözleşmenin geçerli olmadığı ve hizmet verilmediği beyan edilerek davacının talepleri reddedilmiştir.

Davacı taraf, simsarlık sözleşmesi uyarınca komisyon ücretine hak kazandığından bahisle eldeki alacak davasını açmıştır. Davalı taraf, sözleşmede davacı imzası bulunmadığını ve sözleşme tarihinin bulunmadığını beyan ederek sözleşmenin geçersiz olduğunu savunmuştur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)'nun 520/1.

Maddesine göre, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Anılan maddenin 3. Fıkrasına göre ise, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Dosyaya sunulan bila tarihli gayrimenkul satış temsilciliği ve komisyon sözleşmesinin tarafları müşteri olarak Davalı ... Ltd.

Şti ile temsilci olarak davacı ...-... olarak gösterilmiştir. Ancak bu sözleşmenin ... tarafından imzalanmadığı ve temsilci kısmındaki imzanın dava dışı ...'a ait olduğu taraflar arasında ihtilaf konusu değildir. Sözleşmenin süresi ise 1 yıl olarak belirlenmiştir.

TBK'nın 1/1. maddesinde, sözleşmenin, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulacağı, 2. maddesinde ise taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşmenin kurulmuş sayılacağı düzenlenmiştir. TBK'nın 40/1. maddesine göre, yetkili bir temsilci tarafından bir başkası adına ve hesabına yapılan hukuki işlemin sonuçları, doğrudan doğruya temsil olunanı bağlar.

TBK'nın 46/1. maddesine göre de, yetkisiz temsilcinin yaptığı bir hukuki işlem ise onadığı takdirde temsil olunanı bağlar. Davalı tarafça imzalanan sözleşmede açıkça temsilcinin ... olduğu belirtildiğine göre sözleşmeyi ...'un davacıyı temsilen imzaladığını ve buna rıza gösterdiği anlaşılmaktadır. Ayrıca, ...'un davacıyı temsilen telefon aboneliği işlemleri yaptığına dair belgeler dosyada mevcuttur. Bunun yanı sıra davalı tarafça Gaziosmanpaşa ...

Noterliği'nin 26/09/2014 tarih ve ... yevmiye nolu vekaletname ile İstanbul İli dahilindeki taşınmazların alım ve satımı konusunda ... ve ... vekil tayin edilmiştir. Bu halde, bila tarihli gayrimenkul satış temsilciliği ve komisyon sözleşmesinin ... tarafından davacıyı temsilen imzalandığının kabulü gerekir.

Dava dışı ...'un bir süre davalı şirkette sigortalı çalışan gösterilmesi hususu ... ile davacı arasındaki temsil ilişkisinin ve sözleşmenin geçerliliğine etkisi bulunmamaktadır. Simsarlık sözleşmesinin asli unsuru taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanması veya kurulmasına aracılık edilmesinin üstlenilmesidir.

Buna göre sözleşmenin imzalandığı tarih akdin esaslı unsuru olmayıp, sözleşmenin tarihine ilişkin uyuşmazlık mahkeme tarafından işin özelliğine bakarak karara bağlanabilecek niteliktedir. Davacı tarafça, dosyaya sözleşmenin uygulanmasını sağlama amacıyla yapılan bir takım işlemlere ilişkin belgeler sunulmuştur. Mahkemece bu belgeler de nazara alınarak sözleşme tarihi tespit edilmeli ve taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre uyuşmazlık çözüme kavuşturulmalıdır.

Dosyada alınan bilirkişi raporları hüküm vermeye elverişli olmayıp, Mahkemece, tarafların iddia ve savunmaları çerçevesinde yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınarak, davalının barter yoluyla verildiğini iddia ettiği ve davacının satışını yapmadığını iddia ettiği taşınmazların taraflar arasındaki sözleşme ekinde olan taşınmazlar arasında olup olmadığı ve sözleşme ile davacının münhasır yetkili kılındığı da nazara alınarak davacının satışına aracılık yaptığı taşınmazlar ile sözleşme dönemi içerisinde davacıdan bağımsız satışı yapılan taşınmazlar devir tarihleriyle birlikte tespit edilerek varsa davacının komisyon alacağı tespit olunarak

oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir. HMK'nın 355.

Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda, Mahkemece hatalı değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın sonuçlandırılması isabetli görülmemiş ve bu nedenle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.