İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi E.2021/1685 K.2025/132

Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında 28.10.2013 tarihinde gerçekleşen Satışa ilişkin bir sözleşme imzalandığı, bu sözleşme gereği İstanbul ili, Pendik ilçesi, ... mahallesi, ... mevkii, ... ada ... parselde bulunan ... projesinde brüt 138,80m2 1.sınıf kalitede ofis katı anahtar teslimi şeklinde satılması karşılığı 450.000-TL ödenmesi konusunda mutabık kalındığı, davacı tarafından tüm yükümlülükler süresinde yerine getirilmesine rağmen davalı, sözleşmenin 9.maddesi gereği Aralık 2013 tarihinde teslim etmesi gereken taşınmazı halen teslim etmediği,

iş bu sözleşmenin aynı maddesinde, davalıya teslim tarihini 6 ay uzatma hakkı verilmiş olsa da bu hakkın davalı tarafından kullanıldığına dair bir bildirim de davacıya yapılmadığı, davacının Beyoğlu ...

Noterliği'nin 07.08.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile taşınmazın derhal teslim edilmesi ve mahrum kalınan bedellerin ödenmesine dair ihtarnamesine de davalı tarafça hiçbir cevap verilmediği, 04.09.2019 tarihli sözleşme konusu yere ilişkin aylık bedeli rayicinin araştırılması sonucu benzer ofis katlarının değerinin yaklaşık 5.846,00 TL olduğunun belirlendiği, bu sebeple taraflarına teslim edilmeyen taşınmaz sebebiyle mahrum kalınan bedellere ilişkin 18.03.2015 tarihinde İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nde 2015/411 Esas sayılı dosyası ile dava açıldığı,

taşınmazın sözleşmeye aykırı olarak teslim edilmemesi sebebiyle 1 Temmuz 2014 ila 17 Mart 2015 tarihleri arasındaki mahrum kalınan bedeller İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/411E. 2017/999K. sayılı ilamı ile karara bağlandığı için işbu mahkeme tarafından belirlenen bedel olan 3.000-TL üzerinden, teslim halen de gerçekleşmediği için, 18 Mart 2015 ile 30 Nisan 2018 tarihleri arasındaki döneme ilişkin İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğünün ...

Esas sayılı dosyası üzerinden icra takibi yapıldığı, takibe borçlu tarafından haksız şekilde itiraz edilmiş olup takibin durduğunu bildirdiğinden bahisle itirazın iptali ile takibin aynen devamına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı taraf davaya cevap vermemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, "Mahkememizce davaya konu taşınmazla ilgili rayiç kira bedelleri bilirkişi heyetine tespit ettirilmiştir.

Dosyada mevcut dava konusu taşınmaza ilişkin İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2015/411 Esas, 2017/999 Karar sayılı ilamında 01/2014-03/2015 tarihleri arası aylık kira bedelinin 3.000,00-TL olarak tespit edildiği ve bu kararın kesinleştiği, kesinleşmiş bu karar dikkate alınarak hazırlanan denetime elverişli, gerekçeli ve hükme esas alınan İnşaat Mühendisi, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve hesap bilirkişisinden oluşan Bilirkişi Heyeti tarafından düzenlenen rapor neticesinde davacıya ait taşınmazın 18/03/2015-30/06/2015 tarihleri arasındaki aylık rayiç kira bedeli ortalama 3.000,00 TL,

01/07/2015-30/06/2016 tarihleri arasında 3.190,00 TL, 01/07/2016-30/06/2017 tarihleri arasında 3.340,00 TL ve 01/07/2017-30/04/2018 tarihleri arasında 3.705,00 TL olarak belirlenmiş ve toplamda 125.610,00 TL kira alacağı bulunduğu tespit edilmiş ise de davacı taraf takipte aylık kira bedelini 3.000,00 TL olarak belirleyip asıl alacak olarak 112.354,84 TL talepte bulunmuş olup itirazın iptali davasında takipteki talepten fazlasına hükmedilemeyeceğinden taleple bağlı kalınmak suretiyle 112.354,84 TL asıl alacak miktarı üzerinden davanın kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Davacı taraf İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından belirlenen rakam üzerinden yeni bir alacak talep etmiş olup bu alacak için davalıyı temerrüde düşürdüğüne dair ihtarname bulunmadığından takip talebindeki işlemiş faiz talebine yönelik ilk davadan sonra ve takipten evvel işbu davaya konu talep edilen alacak yönünden davalıyı temerrüde düşürdüğüne dair ihtarname dosyada mevcut olmadığından işlemiş faiz talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.

Öte yandan davacı taraf her ne kadar icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiş ise alacağın likit olmadığı, alacağın miktarı ve varlığı yargılamayı gerektirdiğinden icra inkar tazminat talebinin reddine , ..." karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacının taşınmazı teslim almasından önce taşınmaz teslime hazır hale getirildiğini, davacı kendi kusuru ile taşınmazı teslim almaktan kaçındığını, ilk teslim edilen bağımsız bölümün teslim tarihi bağımsız bölümlerin teslime hazır hale getirildiği tarih olarak kabul edildiğini, yapı kullanma izin belgesinin alınmasından sonraki dönemler için kira alacağı (gecikme tazminatı) hesaplandığını beyanla, ilk derece mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.

GEREKÇE

Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümün süresinde teslim edilmemesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemiyle başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır. İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, bağımsız bölümün teslime hazır hale getirilip getirilmediği, bağımsız bölümün süresinde teslim edilmemesinin davacıdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı ve teslim konusunda davalı tarafın temerrüde düşüp düşmediği noktasındadır.

Taraflar arasında, bila tarihli taşınmaz satım vaadi sözleşmesi ile ... Kat, 65 bbn'lu taşınmazın satışı kararlaştırılmış ve taşınmazın 2013 yılının Aralık ayı içerisinde teslim edileceği, satıcının bu tarihi önceden haber vermeksizin 6 ay uzatabileceği belirtilmiştir. Davacı takip alacaklısı tarafından, davalı takip borçlusu hakkında, İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğünün ...

Esas sayılı takip dosyasında, "Mart 2015 - Nisan 2018 tarihleri arasında mahrum kalınan kira bedeli karşılığı her ay için 3.000,00 TL talebidir " sebebine dayalı olarak 112.354,84 TL asıl alacağın 16.862,31 TL işlemiş faiziyle birlikte tahsili istemiyle 27/04/2018 tarihli takip talebi ile ilamsız icra takibi başlatılmış, itiraz üzerine takip durmuştur.Davacı tarafça, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu(İİK)'nun 67. maddesi uyarınca itirazın iptaline karar verilmesi istemiyle eldeki dava açılmıştır.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)'nun 125/1.

Maddesinde, temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklının, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahip olduğu düzenlenmiştir. Dava konusu bağımsız bölümün davacıya teslimine ilişkin bir belgeye dosya içerisinde rastlanılmamıstır.

Davacının daha önce 2014 Temmuz - 2025 Mart dönemi için açtığı davada İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 26/10/2017 tarih ve 2015/411 E. - 2017/999 K. Sayılı kararı ile söz konusu dönem bakımından davanın kabulüne karar verilmiş ve bu karar tarafların kanun yoluna başvurmaması üzerine 13/02/2018 tarihinde kesinleşmiştir.Sözleşmede teslim süresi olarak açıkça 2013 yılının Aralık ayı belirlenmiş ve satıcının bu tarihi 6 ay uzatabileceği düzenlenmiş olup, TBK'nın 117/2.

Maddesi uyarınca davalı taraf temerrüde düşmüş durumdadır. Zaten bu durum kesinleşen İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 26/10/2017 tarih ve 2015/411 E. - 2017/999 K. Sayılı kararı ile sabittir.

Davalı tarafça, sözleşme konusu bağımsız bölümün 24/08/2014 tarihinde teslime hazır hale getirildiğini, davacının teslimden imtina ettiğini, ayrıca, sözleşmenin 9.3 maddesi uyarınca ihtilaf halinde aynı bölgede ilk teslim edilen bağımsız bölümün teslim tarihi satıcının bağımsız bölümleri teslime hazır hale getirdiği tarih olarak kabul edileceğinin düzenlendiği ve dosyaya sunulan taşınmaz teslim tutanakları uyarınca Ağustos/2014 tarihi dava konusu taşınmazın teslime hazır hale geldiği ileri sürülmüştür.

Sözleşmenin 9.2 maddesinde, satıcı tarafından yapılacak bildirimde belirtilen yer ve tarihte alıcının veya vekilinin bağımsız bölümü teslim almak zorunda olduğu düzenlenmiş olup, sözleşmenin 9.3 maddesinde ise, bağımsız bölümü teslim almak için başvuru yapmayan alıcının temerrüt, geç teslim, kira talebi vb. İddialarında bulunamayacağı ve tazminat talep edemeyeceği düzenlendikten sonra ihtilaf halinde aynı bölgede ilk teslim edilen bağımsız bölümün teslim tarihi satıcının bağımsız bölümleri teslime hazır hale getirdiği tarih olarak kabul edileceği belirtilmiştir.

Buna göre, bağımsız bölümün teslime hazır hale getirilmesiyle birlikte önce satıcının teslim ihbarında bulunması gerekir. Dava dosyasında ise, davalının davacı alıcıya teslim ihbarında bulunduğuna ilişkin bir belgeye rastlanılmamıştır. Sözleşmenin 9.3 maddesi ancak davalı satıcı tarafından alıcıya bildirimde bulunulması halinde işlerlik kazanacak olup, böyle bir bildirimde bulunulmadığından anılan düzenlemenin somut olayda uygulanması mümkün değildir.

İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 26/10/2017 tarih ve 2015/411 E. - 2017/999 K. Sayılı kararında 2014 Temmuz - 2025 Mart dönemi hüküm altına alınmış olup, buna göre bağımsız bölümün 24/08/2014 tarihinde teslime hazır hale getirildiğinin kabulü de mümkün değildir. Sonuç olarak, davalı taraf, bağımsız bölümün süresinde teslim edilmemesi nedeniyle oluşan kira kaybı zararından davacıya karşı sorumludur.

Bu nedenle mahkemece davanın hükümde yazılı olduğu şekliyle kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir.