İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi E.2021/1858 K.2025/624

Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

DAVA

Davacı vekilinin dava dilekçesi özetle. Taraflar arasında 17/11/2016 tarihinde Beyoğlu .... Noterliği ... Yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, davalı tarafın Muğla İli, Bodrum İlçesi, ... Mahallesindeki, ... Ada ... Parselde bulunan ... projesinde ... Blok D...

Nolu taşınmazı, (apart otel dairesi) davacı müvekkili şirkete 1.784.000,00 TL bedelle satmayı ve inşaatı imza tarihinden itibaren 36 ay içerisinde tamamlayıp teslim etmeyi ve tapusunu devretmeyi taahhüt ettiğini, müvekkili şirketin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini eksiksiz bir şekilde yerine getirdiğini ve satış bedelinin taksitlerini zamanında ödediğini, buna karşılık davalı tarafın sözleşmeden doğan yükümlülükleri gereği gibi ifa etmediğini ve taşınmazın müvekkiline tesliminin 23.10.2020 tarihinde yapıldığını,

taşınmazın –bağımsız bölümün zamanında alıcıya teslim edilememesi durumunda sözleşmenin 4.1.1 maddesinde kararlaştırılan ve satış bedelinin %0.3 (binde üç) tutarındaki aylık kira bedeli, ceza-i şart adı altında alıcı-müvekkiline ödeneceğinin kararlaştırıldığını ve tüm bu nedenlerle sözleşmede belirtilen taşınmazın teslim tarihi olan 18.11.2019 tarihinden,

müvekkiline gerçekte teslimin yapıldığı 23.10.2020 tarihe kadar geçen 11 ay 5 günlük süre için sözleşmede belirlenen taşınmaz bedelinin %0.3 oranındaki mahrum kalınan kira bedelinin aylık 5.352,00 TL toplamda 59.764,00 TL dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile davalıdan tahsiline, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalı yana bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekilinin cevap dilekçesi özetle.

Müvekkili şirketin gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile yüklendiği edimleri tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş ve taşınmazı davacıya süresinde teslim ettiğini, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre müvekkili şirketin teslim süresi henüz dolmadığından davacının haksız kira kaybı talep edemeyeceğini, mücbir sebeplerin varlığı halinde bu sürelerin teslim süresine eklenecek olup meydana gelen gecikmelerden cezai şart talep edilmesinin mümkün olmadığını, müvekkilinin yaptığı bir çok projeyle binlerce vatandaşa ev sahibi olma imkanını sunduğunu, çeşitli büyüklükteki konutlardan oluşan ... projesinde yüzlerce konut inşa edildiğini,

bu büyüklükteki bir projenin iskan, ruhsat gibi idari makamlardan izin alma süreçleri yapılan incelemelerin boyutu sebebiyle uzun sürdüğünü, işçilik, malzeme ve enerji temininde meydana gelecek ufak çaptaki aksamaların dahi inşaatın süresini etkilediğini, böyle durumlarda gecikmenin teslim süresine ekleneceğinin sözleşmenin 5.2.maddesinde açıkça düzenlendiğini, davacı taraf ile 17/11/2016 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmış ise de 15/07/2016 tarihinde ülkemizde meydana gelen darbe girişimi nedeniyle hayatın bir süreliğine durduğunu,

23/07/2016 tarihinde OHAL ve OHAL'in 7 kere uzatılması ile bu durumun kontrol altına alınmaya çalışıldığını, buna göre bu sürenin de teslim süresine eklenmesi gerekirken taşınmazın süresinde teslim edilmediği gerekçesi ile kira kaybı talep edilmesinin mümkün olmadığını, Mart 2020 tarihinden itibaren ülkemizde Covid-19 salgın hastalığının mevcut olması nedeniyle cezai şart bedellerinin ödenmeyeceğinden davacının haksız taleplerinin reddi gerektiğini ve tüm bu nedenlerle davanın reddine, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davacı yana bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, " ...Davalı tarafından taşınmazın süresinde teslim edildiği belirtilmekle birlikte, ...

Projesinde yüzlerce konut inşa edildiği ve bu büyüklükteki bir projede iskan, ruhsat gibi idari makamlardan izin alma süreçleri yapılan incelemelerin boyutu sebebiyle uzun sürdüğü, işçilik, malzeme ve enerji temininde meydana gelecek ufak çaptaki aksamaların dahi inşaatın süresini etkilediği, böyle durumlarda gecikmenin teslim süresine ekleneceğinin 5.2.maddesinde düzenlendiği,

gecikmelerin mücbir sebeplerin varlığı halinde bu sürelerin teslim tarihine ekleneceği ve cezai şart talep edilemeyeceği belirtilerek 15/07/2016 tarihinde Ülkemizde yaşanan darbe girişimi ile devamında ilan edilen OHAL ile COVID-19 salgın hastalığının olması nedeniyle cezai şart taleplerinin reddine karar verilmesi talep edilmiştir.

Ancak davalı tarafından, kendi kusurları olmaksızın, inşaatın teslim süresinin uzamasının haklı nedenlere dayandığı ve ileri sürülen nedenlerin teslim süresinin uzamasına sebep olduğunu somut nedenlerle ve delillerle ortaya konulmamıştır. Tüm dosya kapsamı dikkate alınarak yukarıda açıklanan nedenlerle, davanın kabulüne, " karar verilmiştir. Bu karara karşı davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; sözleşme uyarınca teslim tarihine ilişkin olarak tüm itirazları değerlendirilmeden ilk derece mahkemesi tarafından eksik incelemeyle hüküm tesis edildiğini, mahkemenin sözleşmenin 8/D maddesini yorumlamada yanılgıya düşerek, 4 ay süre ilave etme hakkının mücbir sebebe dayandığı gerekçesiyle, teslim tarihi olan 30.04.2014 tarihinden itibaren kira tazminatına hükmettiğinin görüldüğünü, ancak, ilgili maddeye göre teslim süresine gerekçe gösterilmeden 4 ay eklenebileceğinin sözleşmede düzenlendiğini, geç teslim nedeniyle bu zarar belirlenirken, mahkemece, sözleşme hükümleri değerlendirilerek,

ilaveli sürenin sonu olan 30.08.2014 tarihinden başlamak üzere, hesaplama yapılıp oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, bu husus dikkate alınmadan eksik inceleme ve yanılgılı gerekçe ile hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedeni olduğunu, sonradan ortaya çıkan, öngörülmesi mümkün olmayan, tarafların kontrolü dışında gelişen ve ifa imkânsızlığına sebebiyet veren salgın hastalığın mücbir sebep olarak nitelendirildiğini, uzayan sürelere Mart 2020'de başlayan salgın hastalık olan mücbir sebebin de eklenmesi gerekeceğinin izahtan vareste olduğunu,

bu durumda mücbir sebepten dolayı borçlarını ifa edemeyen tarafın, bu borçlarından sorumlu tutulmayacağının da açık olduğunu, davalı şirketin elinde olmayan sebeplerle ortaya çıkan gecikilen dönemle ilgili sorumluluğu bulunmadığını, İlk Derece Mahkemesinin hatalı ve eksik inceleme ile hüküm kurduğunu, tüm sözleşme hükümleri değerlendirilmeksizin davanın kabulü yönünde hüküm tesis edilmesinin açıkça hukuka aykırı olduğunu beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.

GEREKÇE

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaat edilen taşınmazın süresine teslim edilmemesi nedeniyle uğranılan kira kaybı (cezai şart) istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş davalı vekilince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur. İstinafa konu uyuşmazlık; teslim tarihinin, Covid 19 ve olağanüstü hal kararları mücbir sebep kabul edilerek uzamış olduğunun kabul edilip edilemeyeceği noktasındadır.

Taraflar arasındaki 17.11.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, 4.maddesinde sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç 36 (otuz altı) ay içinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, buna göre teslim tarihinin 17/11/2019 olduğu, taraflar arasında düzenlenen teslim tutanağına göre ise teslimin 22/10/2020 tarihinde yapıldığı görülmektedir.

Sözleşmenin 4.1.1.maddesinde " ... söz konusu bağımsız bölümü en geç ek 1 de belirtilen teslim tarihine kadar ek 3 teki teknik şartname standartlarında teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder.

Ancak iş bu sözleşmede yer alan 5. Maddedeki hükümler saklı kalarak bodrum kaymakamlığı tarafından her yıl 15 Mayıs 15 Ekim tarihleri arasında uygulanan inşaat yasağı nedeniyle teslim tarihi nin en fazla 6 ay uzatılabileceğini taraflar kabul edereler. uzatılan süre içerisinde alıcı ...'den herhangi bir kira kaybı, cezai şart ve hiçbir bedelin talep edilmeyeceğini kabul eder.

Yukarıda belirtilen sürenin aşılması halinde ..., devam eden aylar için Bağımsız Bölüm'ün toplam satış bedelinin %0,3'ü (Binde üç) tutarında aylık kira bedelini (cezai şart) ALICI'ya ödeyecektir. Bu gecikmenin 6 ayı geçmesi halinde, devam eden aylar için ALICI ceza-i şartı aşan bir zararın varlığını ispatı ettiği takdirde, aşan miktarı da ayrıca tazmin edebilir" hükmünün yer aldığı görülmektedir. Sözleşmenin mücbir sebepler ve gecikme sebepleri başlıklı 5.maddesinde "5.1.

Olağanüstü haller genel veya kısmi seferberlik halleri, savaş hali, yangın ve bulaşıcı hastalıklar, sel ve deprem gibi tabii afetler, grev, lokavt, direniş, halk hareketleri, ulaşımın kesilmesi, elektrik ve akaryakıt kısıtlaması dahil ve bunlarla sınırlı olmaksızın ilgili yasalarda belirtilen mücbir sebepler ve tarafların denetimi dışında olan, kendilerinden kaynaklanmayan ve taraflarca önceden öngörülemeyen haller, mücbir sebep sayılacaktır.

5.2.Mücbir sebepten kaynaklanan gecikme süreleri teslim süresine ilave edilecektir.

Bunun yanı sıra resmi merciler, Belediyelerden alınan izinlerin geçici iptal edilmesi, imar planlarının iptali, durdurulması ve buna bağlı olarak ruhsatların iptali veya durdurulması, yetkili makamların emir ve yasakları, yapımı ve tahsisi, ...'in elinde olmayan ve resmi idarelerden, adli kurum ve mahkemelerden kaynaklı nedenler ve bunlara bağlı işçilik, malzeme ve enerji teminindeki aksamalar sebebiyle meydana gelebilecek gecikmeler, her türlü idari izin, ruhsat ve sair işlemlerde meydana gelecek gecikmeler, olağanüstü iklim ve hava koşulları nedeniyle oluşan gecikmeler teslim sürelerine ilave edilecek olup,

bu ilave süreler için cezai şart talep edilemeyecektir. ALICI'ya ait yükümlülüklerin süresinde ve gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan gecikmeler veya mücbir sebepler nedeniyle oluşan gecikmeler, teslim tarihine eklenecek ve bu tarih aynı nispette uzatılmış kabul edilecektir. Bu tür süre uzatımları İş bu sözleşmenin 4.1.1. maddesinde belirlenen gecikme cezasına tabi değildir." düzenlemelerini içermektedir. Davalı taraf, ...

Projesinde yüzlerce konut inşa edildiği ve bu büyüklükteki bir projede iskan, ruhsat gibi idari makamlardan izin alma süreçleri yapılan incelemelerin boyutu sebebiyle uzun sürdüğü, işçilik, malzeme ve enerji temininde meydana gelecek ufak çaptaki aksamaların dahi inşaatın süresini etkilediği, böyle durumlarda gecikmenin teslim süresine ekleneceğinin 5.2. maddesinde düzenlendiği,

bodrum kaymakamlığı tarafından her yıl 15 Mayıs 15 Ekim tarihleri arasında uygulanan inşaat yasağı nedeniyle teslim tarihi nin en fazla 6 ay uzatılabileceğini taraflar kabul edereler düzenlemesinden kaynaklı 6 aylık sürenin uzatılmış olduğunu gecikmelerin mücbir sebeplerin varlığı halinde bu sürelerin teslim tarihine ekleneceği ve cezai şart talep edilemeyeceği, 15/07/2016 tarihinde Ülkemizde yaşanan darbe girişimi ile devamında ilan edilen OHAL ile COVID-19 salgın hastalığının olması nedeniyle cezai şart taleplerinin yerinde olmadığını savunmuştur.

Türk Medeni Kanunu’nun 6. Maddesi. “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür” hükmünü içermektedir. Yine HMK’nın 190/1. maddesine göre ise, ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Öte yandan ispat yüküyle ilgili kanunda açık bir hüküm bulunması halinde öncelikle ona bakılmalıdır.Davalı cevap dilekçesinde delil olarak.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ödeme planı, müvekkili şirket defter ve kayıtları, teknik şartname, mimari plan, yapı ruhsatı, değişiklik talep formu, ek protokol, muvafakatname, ... teslim tutanağı, tanık, yemin, keşif, bilirkişi incelemesi, Yargıtay İçtihatları'na dayanmıştır.Davalı taraf mücbir sebep olarak dayandığı olguları, bodrum kaymakamlığınca inşaatın yapım süresince ilan edilen inşaat yapma yasağına dair herhangi bir belgeyi ibraz etmediği gibi inşaatın iddia ettiği mücbir sebeplerin inşaatın bitirilmesine ve teslim edilmesine engel oluğuna dair herhangi somut bir delilde sunmamıştır.

Pandemi (Covid-19) nedeniyle oluşan mücbir sebepten dolayı sözleşme süresinin uzatılması gerektiği ileri sürülmüş ise de; sözleşmeye göre belirlenen teslim tarihinin 17/11/2019 olup Türkiye'de Covid-19 salgınının bu tarihten sonraki bir tarih olan 2020 yılı Mart ayında başlamış olması sebebiyle davalı bakımından mücbir sebep teşkil etmeyeceği, yine ilan edilen olağanüstü halinde sözleşmenin ifasına hiçbir olumsuz etkisi bulunmadığı anlaşılmakla davalı savunmalarına itibar edilmeyen ilk derece mahkemesi kararında bir isabetsizlik yoktur.

HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir.