İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi E.2022/17 K.2025/948

Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Sundukları 23.05.2012 tarihli sözleşmeden anlaşılacağı üzere, müvekkili ile davalılardan ....A.Ş' nin, İstanbul İli, ..., .... mevkii, ... pafta, ... Ada, ... parselde kayıtlı,..

Hadımköy/İstanbul adresindeki 18.268 m2 bahçeli kargir fabrika binası ve müştemilatının satımı konusunda 7.650.000 USD olarak anlaştıklarını, davalılardan ...'ın sözleşmeden doğan borçların garantörü ve kefili olduğunu, satış bedelinin 500.000,00 USD'lik kısmının 11.500 m2 yere iskan alımına kadar alıcı şirket nezdinde teminat en tutulacağı ve iskan alındığında alıcı şirket tarafından satıcı müvekkiline hiçbir itiraz ve talepte bulunmaksızın ödeneceğini, iskan alınması için kaçak inşaat konumunda olan tüm yerlerin kaldırılması konusunda ve iskan alınması için gerekli harcamaların 500.000,00 USD bedelden yapılacağını,

bu harcamaların tahmini 200.000,00 TL- 250.000,00 TL olacağı, iskan harcamaları düşüldükten sonra kalan bakiyenin müvekkiline ödeneceği konusunda anlaşma yaptıklarını, davalı şirketin, satışa konu gayrimenkulün 11.500 m2'lik kısmına iskan almış olmasına rağmen, müvekkili şirketin temsilcisi ...'ın iyiniyetli görüşme taleplerine rağmen, ödemekle yükümlü olduğu 500.000,00 USD'nin ne kadarını iskan için harcadığını bildirmediğini ve ödeme de yapmadığını, sözleşmeden anlaşılacağı üzere, sözleşmenin yapıldığı tarihte, iskan harcamalarının 200.000,00 TL - 250.000,00 TL arasında tutacağı yazılmış olmasına rağmen,

davalıların müvekkiline hiçbir borcunun kalmadığını bildirerek, müvekkilinin parasını ödemediklerini bildirerek fazlaya dair talep hakları saklı kalmak kaydıyla, 10.000,00 USD'nin dava tarihinden itibaren USD'ye uygulanan en yüksek faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle.

Dava konusu taşınmazın yapı iskan izni bulunmadığından, iskan işlemlerinin müvekkili şirket tarafından gerçekleştirildiğini, iskan alınana kadar 500.000,00 USD'nin müvekkili şirket nezdinde teminat olarak tutulduğunu, iskan alınması için kaçak inşaat konumunda olan tüm yerlerin kaldırılması işlemlerinin müvekkilince yapıldığını, iskan alınması için gerekli harcamalar ve harçların alıcı konumunda olan müvekkili tarafından tutulan 500.000,00 USD'lik bedelden yapılacağının sözleşme ile kararlaştırıldığını,

her ne kadar sözleşmede iskan için yapılan harcamaların tahmini olarak 200.000,00 TL - 250.000,00 TL arasında olacağının tahmin edildiği ifade edilmiş ise de, yapılan harcamaların bu miktardan fazla olduğunu ve teminat olarak tutulan bedelden harcandığını, iskan alımı için, müvekkili şirket tarafından, proje ve sorumluluk giderleri, yapı denetim ve proje giderleri, yangın sistemleri, inşaat proje harcı, yapı kullanım izin harcı, tesisat ve ısı yalıtım proje onayı, yapı kontrol kat mülkiyeti harcı, çatı söküm ve montaj işlemleri vb harcamaların yapıldığını ve ilgili yerlerden getirtilecek belgelerle bu durumun ortaya çıkacağını,

yapılan harcamaların sabit olup, davacıya ödenmesi gereken bir tutar olmadığını bildirerek davanın zaman aşımı yönünden reddine, davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, " ...Davacı ve davalı şirket arasında 23.05.2012 tarihli " İstanbul İli, ..., ... mevkii, ... pafta, ... Ada, ... parselde kayıtlı, ... Bölgesi, ...

Hadımköy/İstanbul adresindeki 18.268 m2 bahçeli kargir fabrika binası ve müştemilatının satımı konusunda" sözleşmenin akdedildiği, diğer davalının sözleşmenin kefili olduğu, davacının, davalıya bu işin teminatı olarak 500.000 USD teminat verdiğinden,

davalılarca iskan işlemlerinin yapılması ve iskan alındıktan sonra kalan bakiyenin kendilerine ödeneceği hususunda anlaşmalarına rağmen ödenmediğinden bahisle fazlaya dair talep hakları saklı kalmak kaydıyla, 10.000,00 USD'nin nın davalılardan tahsilini talep ettiği, davalının, davacının da beyan ettiği üzere iskan için yapılan harcamaların tahmini olarak 200.000,00 TL - 250.000,00 TL arasında tutacağının tahmin ve ifade edilmiş olmasına rağmen bundan çok daha fazla tuttuğunu ve dolayısı ile davacıya iade edeceği bir meblağ olmadığından bahisle davanın reddi gerektiğini savunduğu görülmüştür.

Taraflar arasındaki sözleşme incelenmiş, davacının alacak talebine dayanak, taraflar arasındaki ihtilaf hususunda, "sözleşmeye konu gayrimenkulun yapı iskan izni bulunmadığından, satış bedelinden 500.000.USD'lik kısmı iskan alınana kadar ALICI tarafından SATICI'ya ödenmeyecektir. 11.500 m2 ye iskan alındığında, 500.000.USD ALICI tarafından, SATICI'ya hiçbir itiraz ve talepte bulunulmaksızın derhal ödenecektir.

İskan alınması için kaçak inşaat konumunda olan tüm yerlerin kaldırılması konusunda iki taraf anlaşmaya varmış, ALICI bunu peşinen kabul etmiş ve itirazda bulunmayacağını taahhüt etmiştir.

İskan alınması için gerekli harcamalar ve harçlar ALICI tarafından tutulan 500.000,00 USD'lik bedelden yapılacaktır.(Bu bedelin tahmini olarak 200.000TL-250.000.TL arasında olduğu tahmin edilmektedir) İskan çıkarıldıktan sonra yapılan masraflar düşülüp kalan bakiyenin SATICI'ya nakten Amerikan doları olarak iade edilecektir." düzenlemesinin yer aldığı görülmüştür. Celbi sağlanan banka kayıtları, kaymakamlık bünyesindeki ... Firması ve daha sonra işi devralan...

Firmalarınca ... şirketi arasındaki işe ilişkin yapılan rapor ve bunlara dayalı hakediş ile ödeme kayıtları, davalı şirket kayıtları ve tüm dosya kapsamı üzerinde inceleme yaptırılmış, davalıların iskan alımına ilişkin yaptığı harcamalar, bu bakımından yaptırdığı işler ve buna ilişkin faturalara ve taraflar arasındaki sözleşmenin incelenmesi sonucunda konusunda uzman bilirkişiler marifeti ile sunulan kök ve ek raporlardan;

davacıya verildiği ve ödendiği sabit olan 150.000,00 USD'lik çeklerin, dava konusu iskan alım masrafları için alınan bedelin iadesine ilişkin davacıya verildiğine kanaat edilmesi halinde, davacının davalıdan 1.808,85 USD alacaklı olacağı, sayın mahkemenizce davalının davacıya verdiği 150.000,00 USD'lik çeklerin dava konusu iskan alım masrafları için alınan bedelin iadesine ilişkin olduğunun ispata muhtaç olduğuna kanaat edilmesi halinde, davacının davalıdan 151.808,85 USD alacaklı olacağı tespit ve rapor edilmiştir.

Ödemeye ilişkin deliller davanın her aşamasında ileri sürülebileceğinden, davalı beyanı ve bankadan alınan cevaptan davalı tarafından davacıya üç ayrı çek ile 150.000,00 USD ödeme yapıldığı anlaşılmıştır. Bilirkişi raporunun tarafsız, bilimsel veriler ve dosya kapsamı ile uyumlu, denetime elverişli olduğu, ... Bankası...

Şubesi muhataplı, 50.000 er USD tutarlı 3 adet çekin dava konusu iskan alım masrafları için alınan bedelin iadesine ilişkin olarak davalılarca davacıya verildiği kanaatine varılmakla, davacının davalıdan 1.808,85 USD alacaklı olduğu anlaşılmakla, davacının davasının KISMEN KABULÜNE ve bu bedelin dava tarihinden itibaren, 3095 Sayılı Yasanın 4/a maddesi gereğince devlet bankalarında yabancı para cinsinden paralara bir yıl vadeli mevduat için uygulanan en yüksek faiz işletilerek davalıdan alınarak davacıya verilmesine," karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; ilk derece mahkemesinin, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesinin tespit ettiği eksik incelemeyi ve bu beyanlarını dikkate almadığını, kararın eksik inceleme ile verildiğini ve kaldırılması gerektiğini, çünkü sözleşmede belirtilen 11.500 m2 lik kısım için yangın söndürme sistemi vardır.Davalının daha büyük yangın söndürme sistemi yapması veya yangın söndürme sistemini daha da geliştirmek için yaptığı masrafları kesme hakkı bulunmadığını, taraflar arasında imzalanan 23.05.2012 tarihli sözleşmenin 4. maddesinde satışı yapılan taşınmazın 18 268 m2 büyüklüğünde geniş bir arazi olduğunu,

bu maddede 11.500 m2 lik alan için alınacak iskândan bahsedildiğini, bu miktar sınırlamasının sözleşmeye özellikle konulduğunu, davalının bu büyüklükten yararlanarak kapalı alanı ve dolayısıyla masrafi artırmaması için bilinçli olarak konulduğunu ve davalı tarafın sözleşmede kararlaştırılan miktar olan 11.500 m2 den çok daha fazla alan için yapılan masrafları davacı şirkete yıkmak istediğini, bu haksızlığın düzeltilmesi,

taraflar arasındaki sözleşmenin adil bir şekilde uygulanmasının sağlanması için keşif yapılması talebinde bulunulduğunu, bu talebin dikkate alınmadığını ve eksik inceleme ile karar verildiğini, kararın bu bakımdan da kaldırılması gerektiğini, Bilirkişi heyetine harita mühendisinin dahil edildiğini, ancak keşif yapılmadığını, bu hususun kararın eksik inceleme ile verildiğini gösterdiğini, sözleşmenin (4.) maddesinde iskân için yapılacak masrafların 200.000-250.000 TL dolayında olduğunun vurgulandığını, bu meblağın karşılığının o günkü kur üzerinden hesaplandığında 100.000-125.000.USD dolayında bir masraf olduğunu,

bugünkü kur üzerinden bakıldığında 2,5-3 milyon TL olduğunu, tarafların tacir olduğunu, tacirlerin bu oranda yanılmasının mümkün olmadığını, bizzat davalı tarafında altına imza attığı sözleşmede böyle bir tahmin yapmanın temelinin yangın ruhsatının olması ve inşaat alanının 11.500 m2 ile sınırlı olmasına dayandığını, davalının taahhüdünün yangın ruhsatı olan 11.500 m2 için iken davalı tarafın nasıl olsa elimde teminat var diye alan büyüttüğünü ve büyüttüğü alan için yeniden yangın ruhsatı alarak davalı şirkete yıkmaya çalıştığını, bu durumun göz ardı edilmesinin ve mahallinde keşif yapılmamasının kararın kaldırılması sebebi olduğunu,

istinaf aşamasında, ödeme belgesi olarak sunulan çeklerin bu sözleşme için teslim edildiği konusunda da herhangi bir kanıt sunulmamasına karşın mahkemece bu iş için ödendiğinin kabulünün de doğru olmadığını beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle;

ilk derece mahkemesi kararına esas alınan bilirkişi raporunda iskan alınması için davalılar tarafından yapılan masraflara ilişkin sunulan faturaların KDV kısmının mahsup edilerek gider olarak kabul edilmediğini, bunun hatalı bir değerlendirme olduğunu, davalılar tarafından yapılan faturalı masrafların KDV li toplam miktarlar olduğunu, söz konusu hatanın düzeltilmesi halinde davacının davalılardan herhangi bir alacağının kalmadığının görüleceğini, bu yönüyle kararın hatalı olduğunu, davalıların iskan masraflarının ilk derece mahkemesine esas alınan kök raporda eksik belirlendiğini, bilirkişi incelemesinde;

davalılar tarafından davacıya 3 adet çekle 150.000 USD ödendiğinin tespit edildiğini, davacının, çekleri itirazi kayıt ileri sürmeden kabul ederek tahsil etmesine rağmen sonradan işbu davayı ikame etmesinin hakkaniyete ve iyi niyet kurallarına da açıkça aykırı olduğunu, davaya konu iskan işlemleri için davalılar tarafından niteliği gereği belgesi olmayan masraflar yapıldığını, bu masrafların tespitinin mümkün olduğunu ve 1.808,85 USD den çok çok yüksek olduğunu, davalılar lehine reddedilen kısım üzerinden yani 8.191,15 USD üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini beyanla,

ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.

GEREKÇE

Dava, taşınmaz satım sözleşmesi ile kararlaştırılan iskan alınabilmesi için yapılması gerekli masrafların teminatı için alıcıya bırakılan bedelden masraflar düşüldükten sonra arta kalan miktarın tahsili davasıdır.İstinafa gelen uyuşmazlık temelde,

taşınmaz satım sözleşmesi ile kararlaştırılan iskan alınabilmesi için yapılması gerekli masrafların teminatı için alıcıya bırakılan bedelden artan miktar bulunup bulunmadığı noktasındadır.Yapılan yargılama sonunda ilk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş ve bu karara karşı davalı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine eksik inceleme nedeniyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.İlk derece mahkemesince kaldırma kararı doğrultusunda yeniden yargılama yapılarak davalının istinaf aşamasında sunduğu çek ödemeleri de nazara alınarak bu kez davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Davacının satıcı, davalı şirketin ise alıcı olarak imzaladığı 23.05.2012 tarihli "Satış Sözleşmesi ve Borç Taahhüdü" şeklindeki sözleşme ile. Arnavutköy ilçesi, ... Köyü, ...

Ada, ...Parselde kayıtlı, bahçeli kargir fabrika binası ve müştemilatının 7.650.000,00 USD bedelle davalı alıcıya satılması, sözleşmeye konu gayrimenkulün yapı iskan izni bulunmadığından, satış bedelinden 500.000 USD'lik kısmı iskan alınana kadar alıcı tarafından satıcı'ya ödenmeyeceği, 11.500 m2'e iskan alındığında,

iskan alınması için gerekli harcamalar ve harçlar alıcı tarafından tutulan 500.000,00 USD'lik bedelden çıkarıldıktan sonra yapılan masraflar düşülüp kalan bakiyenin satıcı'ya nakten Amerikan doları olarak iade edileceği hususlarının kararlaştırıldığı ve bu sözleşmenin garantör ve kefil sıfatıyla davalı-alıcı şirketin yetkilisi olan diğer davalı ... tarafından imzalandığı hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

İlk derece mahkemesinin 16/10/2018 Tarih ve 2017/650 E - 2018/1018 K sayılı ilk kararında davalı tarafça belgeye dayalı 348.191,15 USD harcama yapıldığı ve davalıların 151.808,85 USD'yi davacılara ödemesi gerektiği kabul edilmiştir. Bu karara karşı yalnız davalı taraf istinaf yoluna başvurmuş, davacı taraf kararı istinaf etmemiştir. Bu nedenle söz konusu karar davalılar yönünden usulü kazanılmış hak teşkil etmektedir.

İlk derece mahkemesince istinaf incelemesine konu sonraki kararında ise, davacının davalıdan 151.808,85 USD alacaklı olduğu, ancak davalı tarafından davacıya verilen 50.000 er USD tutarlı 3 adet çekin dava konusu iskan alım masrafları için alınan bedelin iadesine ilişkin olduğu ve üç ayrı çek bedeli 150.000,00 USD'nin mahsubu ile davacının davalıdan 1.808,85 USD alacaklı olduğu kabul edilmiştir.Davacının ilk kararı istinaf etmemesi nedeniyle davalılar yararına oluşan usulü kazanılmış hak karşısında davacı tarafın yangın söndürme sistemi ve iskan alınacak alanın miktarına ilişkin istinaf sebepleri dinlenebilir değildir.

Çek ise, bir ödeme aracı olup güncel bir borcun ödendiğine karine teşkil eder. Çekin başka bir hukuki ilişki için alındığı iddia edilirse, bu iddianın ispatı gerekir. Davacı tarafça anılan karinenin aksi ispat edilememiş olup, söz konusu çek ödemelerinin alacaktan mahsup edilmesine bir engel bulunmamaktadır.

Davalı taraça, faturaların KDV'li tutarının esas alınması gerektiğini ve işin niteliği gereği belgesi olmayan, malum ve bilinen giderlerin de nazara alınması gerektiğini ileri sürmüş ise de, bilirkişi raporunda KDV'nin gider unsuru olmayıp, firmaların ödeyeceği KDV den indirim yaptıkları bir bedel olduğu yönündeki tespiti ile herhangi bir harcama belgesi bulunmayan ve ilk istinaf dilekçesine konu edilmeyen bu hususlar yönünden cevap dilekçesinde de harcamaların getirtilecek belgelerle ortaya çıkacağı savunulduğu nazara alındığında, davalı tarafın iddialarına itibar edilmemiştir.

Davalı tarafça ilk derece mahkemesi kararı vekalet ücreti yönünden de istinaf edilmiştir.Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin istikrarlı bir şekilde kabul ettiği üzere, yabancı para borcu ile ilgili alacaklarda talep edilen yabancı paranın dava tarihindeki efektif döviz kuru karşılığı Türk Lirası üzerinden, karar tarihindeki tarifeye göre vekalet ücreti ile nisbi karar ve ilam harcının hesaplanması gerekmektedir.(Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 14.12.2022 Tarih ve 2021/8284 E.- 2022/9092 K. sayılı.

19.09.2011 Tarih ve 2010/966 E. - 2011/10441 K. Sayılı kararları). İlk derece mahkemesini kararı anılan kararlara uygun olup, reddedilen kısım yönünden ret sebepleri de aynı olduğundan davalı taraf lehine takdir edilen vekalet ücretinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Sonuç olarak, ilk derece mahkemesince davanın hükümde yazılı olduğu gibi kısmen kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacı vekili ile davalılar vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurularının ayrı ayrı reddine karar vermek gerekmiştir.