İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 44. Hukuk Dairesi E.2023/362 K.2023/520

Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine yapılan inceleme sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile ...San. Ve Tic. A.Ş. Arasında ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parselde yer alan ... ve ... numaralı bağımsız bölümlere ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, satış vaadi sözleşmesinin 9.1.

Maddesinde teslim tarihinin 2013 yılının Aralık ayı olduğu, satıcının bu tarihi itibari bila tazminat ve önceden haber vermeksizin 6 ay uzatabileceğinin belirtildiğini, bu sözleşmeye göre taşınmazın en geç teslim tarihinin Haziran 2014 olduğunu, ancak 243 ve 244 nolu bağımsız bölümlerin tam bir yıl sonra 19/06/2015 tarihinde teslim edildiğini, teslim edilen bağımsız bölümlerin iskanının bulunmadığını, taşınmazın iskanının bulunmamasının hukuki ayıp niteliğinde olduğunu, bu ayıp oranında indirime gidilmesini talep ettiklerini,

geç teslim nedeniyle Haziran 2014 ile Haziran 2015 tarihleri arasında her iki bağımsız bölümün işyeri kira rayicinin ne olduğunu tespit edilmesini, tespit edilen toplam kira bedelinin ticari temerrüt faiziyle birlikte davalı tarafından tahsiline, satın alınan bağımsız bölümler iskansız olacağı bilinerek satın alınsa idi arada ne kadar bir fark olacağının bilirkişi vasıtasıyla tespit edilmesini, çıkan farkın ticari temerrüt faizi ile birlikte tahsiline,

dava esnasında taşınmazın yapı kullanma izni alınması halinde taşınmazın teslim alınmasından iznin alındığı tarihe kadar geçen süreye ilişkin rayiç işyeri kira bedelinin ticari temerrüt faizi ile birlikte tazminat olarak ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının müvekkilinin yapımını üstlendiği proje dahilinde bir bağımsız bölüm aldığını, müvekkili şirketçe taşınmazın davacıya teslim edildiğini, projeye dahil taşınmazlara ilişkin iskan alınması ve bağımsız bölümler için kat mülkiyeti tesis edilmiş tapuların işlemleri sürmekte iken davacının işbu davanın açıldığını, salt iskan alınmamasının hukuki ayıp olmadığını, bu nedenle davacının zararını ispat etmek zorunda olduğunu, bağımsız bölümlerin iskansız olarak kiraya verilebileceğini, kullanılabileceğini, iskan alınması işlemlerin tamamlanmakta olduğunu,

davacının satın aldığı bağımsız bölümler davacıya tam ve eksiksiz olarak teslim edildiğini, dava konusu taşınmazın süresinde davacıya teslim edildiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesince. "Dosyadaki 08.03.2022 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın ayıplı olduğu, satış bedelinden .. ve ... nolu bağımsız bölümlerin satılamamasından kaynaklanan zararın 65.869,00 TL olduğu belirtilmiştir.

Davacı tarafın geç teslim nedeniyle uğradığı kira bedeli zararının toplam 19.720, 00 TL olduğu tespit edilmiştir. Dosyaya sunulan 08/03/2022 tarihli bilirkişi raporunun hükme esas almaya elverişli olduğu kanaatiyle varılmıştır.

Tüm dosya kapsamına göre davacının geç teslim nedeniyle kira kaybı zararının 19.720,00 TL ve 01/07/2014 ve 31/07/2017 tarihleri arasında taşınmazın satılamamasından kaynaklanan zararının 65.869,00 TL olduğu anlaşılmış olup açılan davanın kısmen kabulüne" gerekçesiyle açılan davanın kısmen kabulüne, 19.720,00 TL kira kaybı zararı ve 65.869,00 TL taşınmazın satılamamasından kaynaklanan zarar toplamı olan 85.589,00 TL'nin dava tarihi olan 29/09/2015 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

fazlaya ilişkin talebin reddine, davacının iskanın alındığı tarihe kadar olan kira kaybı tazminatına yönelik talebinin reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmesinin doğru olmadığını, fazlaya ilişkin talep açısından davanın konusuz kalmasına karar verilmesi gerektiğini ve davanın açılmasına davalı sebep olduğundan HMK 331 uyarınca yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı yana yükletilmesi gerektiğini, İstanbul BAM 44. Hukuk Dairesi'nin önceki iade kararında taşınmazın iskanının bulunmamasının hukuki ayıp olarak kabul edildiğini, iskanın davanın açılmasından sonra 31/07/2017 tarihli alındığını,

bu durumda fazlaya ilişkin talepleri hakkında davanın konusuz kalmasına karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesinin doğru olmadığını belirterek istinaf başvurusunun kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kira kaybı hesabından başlangıç tarihine 31/06/2014 tarihinin esas alındığını, davacının teslim kabul edlien bu tarih itibariyle bağımsız bölümü hemen kiraya verebileceğine dair hiçbir somut delil bulunmadığını, buna rağmen teslim alındığı anda kiraya verilebileceği ve teslimin gerçekleşmemesi nedeniyle kira kaybının söz konusu olduğunun kabul edildiğini, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda hesaplanan kira bedelinin gerçeğe aykırı ve fahiş olduğunu,

davacının taşınmazı teslim alması gereken tarihten iskanın alındığı tarihe kadar taşınmazın satılamamasından doğan zarara ilşikin hesaplamanın da fahiş ve hakkaniyete aykırı olduğunu, bu nedenlerle istinaf başvurusunun kabulü ile, kararın kısmen kaldırılmasına ve hukuka aykırı aleyhe kısımlarının incelenerek ve düzeltilerek davanın bu kısımlar yönünden de reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İnceleme, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.

İstanbul BAM 44. Hukuk Dairesi'nin 2020/313 E. 2021/690 K. sayılı iade kararında; taşınmazın iskanının alınmamasının ayıp olarak nitelendirildiği, davacının iskan ruhsatı olmaması sebebiyle hukuki ayıplı olan taşınmazı 19/06/2015 tarihli teslim tutanağındaki işbu bağımsız bölümün iskanı henüz alınmamıştır, teslim alanın bu konuda itiraz ve dava hakkı saklıdır şeklindeki beyanının ayıp ihbarı niteliğinde olduğu,

davacı TBK 223. maddesi gereğince bildirim yükümlülüğünü yerine getirdiğinden TBK 227. maddesindeki seçimlik haklardan birini kullanma hakkını elde ettiği ve seçimlik hakkını TBK 227/2 maddesindeki satılanın alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme yönünde kullandığını, davacının sözleşme gereği teslimi gereken tarih ile iskan ruhsatının alındığı tarih arasında 3 yıldan fazla süre içerisinde taşınmazını satmamaktan kaynaklanan zararının mevcut olup olmadığı konusunda ispat hakkı tanınarak gerektiğinde bilirkişiden ek rapor alınması gerektiği,

yapı kullanım belgesi alınmakla dava konusu taşınmazlardaki ayıp giderilmiş olacağından, ayıptan doğan tazminat miktarı değişeceği için yapı kullanım izin belgesi işlemlerinin sonucunun beklenmesi, ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği ve bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazların bulunduğu çevreden araştırma yapıldığı belirtilmiş ise de emsal alınan sözleşme örnekleri dayanak belgesi olarak rapora eklenmediğinden, raporda soyut olarak araştırma yapıldığı ifade edildiği belirtilmek suretiyle davacı ve davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, mahkeme kararının kaldırılmasına,

dosyanın ait olduğu mahkemeye iadesine karar verilmiştir. Dairemizin iade kararı üzerine mahkemece bilirkişiden ek rapor aldırıldığı, 08/03/2022 tarihli bilirkişi ek raporunda davacının taşınmazın satılamamasından kaynaklı zararının 65.869,00 TL geç teslim nedeniyle kira bedeli zararının toplam 19.720,00 TL olarak hesaplandığı belirtilmiştir. Davacı tarafın talebi; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı, Pendik ...

Mahallesi, ... pafta, ... ada, .. parselde yer alan ... ve ... numaralı bağımsız bölümlerin sözleşmenin 9.1. maddesinde taahhüt edilen Haziran 2014 teslim tarihinden sonra 19/06/2015 tarihinde iskan ruhsatı olmaksızın teslim edilmesi sebebiyle, geç teslimden kaynaklanan kira kaybı zararı ile iskan ruhsatı olmadığından değer kaybı zararına ilişkindir. Taraflar arasında Pendik ... Mah. ... ada .. parselde yer alan ... ve ... numaralı bağımsız bölümlere ilişkin Kadıköy ...

Noterliği'nin 06/11/2016 tarih ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmenin 9/1 maddesinde bağımsız bölüm teslim tarihinin 2013 yılı Aralık ayı içinde herhangi bir gün olarak belirlendiği, satıcının bu tarihi 6 ay için haber vermeksizin uzatabileceği, mücbir sebep veya olağanüstü hal gibi satıcıya bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde, bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihten itibaren teslim ve sorumlu olacağının kararlaştırıldığı tespit edilmiştir.

Tapu kaydı ile; dava konusu Pendik ... ...

Ada .. nolu parselde kayıtlı ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin 19/06/2015 tarihinde davacıya devredildiği, 19/06/2015 tarihli teslim tutanağından, davaya konu ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin 19/06/2015 tarihinde davacıya fiilen teslim edildiği, davacının bağımsız bölümlerinin iskanının henüz alınmadığı ve bu konudaki itiraz ve dava haklarını saklı tuttuğuna ilişkin ihtirazı kayıt ile teslim tutanaklarını imzaladığı ve iskan ruhsatının 31/07/2017 tarihinde alındığı anlaşılmıştır.

Davacı vekili 15/02/2017 tarihli dilekçesi ile. HMK 107/2 uyarınca, geç teslim nedeniyle 19.720 TL'nin dava tarihinden itibaren ticari temerrüt faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, taşınmazın iskansız hukuki ayıplı olması nedeniyle ... numaralı bağımsız bölüm için 74.800 TL'nin dava tarihinden ... numaralı bağımsız bölüm için 153.200 TL'nin dava tarihinden itibaren ticari temerrüt faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda mahkemece fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmesinin doğru olmadığı, davanın konusuz kaldığı gerekçesiyle dava açılmasına davalı sebep olduğundan HMK 331. maddesi uyarınca yargılama giderlerinin davalı aleyhine hükmedilmesi gerektiği ileri sürülmüş ise de, davacı 15/02/2017 tarihli dilekçesi ile bedel artırım talebinde bulunduğu, kabul edilmeyen miktarlar yönünden davanın reddine karar verildiği, bu nedenle davanın konusuz kalmasından söz edilemeyeceğinden, reddedilen miktar yönünden aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmesinin yerinde olduğundan bu istinaf sebebine itibar edilmemiştir.

Davalı istinaf talebinde kira kaybı hesabında başlangıç tarihi olarak teslim tarihi 31/06/2014 tarihinin esas alındığını, bu tarih itibariyle bağımsız bölümün hemen kiraya verebileceğine dair herhangi bir somut delil bulunmadığını ileri sürmüş ise de önceki iade kararımızda, bu istinaf sebebinin tartışıldığı ve TBK 117/2 ve 125/1 maddesi uyarınca davacının 01/07/2014 tarihinden itibaren tazminata hak kazandığından davalı vekilinin buna ilişkin istinaf sebebinin yerinde olmadığının reddine karar verildiği gözetildiğinde, bu istinaf sebebine itibar edilmemiştir.

İlk derece Mahkemesi, Dairemizin HMK m.353/1-a-6 maddesi uyarınca verilen ve yerinde tartışılan kararı doğrultusunda yargılama yapmış, teknik ve hukuki değerlendirme isabetli bulunmuş, neticeten, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine,

dosyadaki tespitlere ve uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına, duruşma sürecini yansıtan tutanaklar ve gerekçe içeriğine göre, 6100 Sayılı HMK'nın 355. maddesi gereğince istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılan inceleme sonucunda ilk derece mahkemesi kararında esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından davacının ve davalının istinaf başvurusunun,6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b/1. maddesi gereğince ayrı ayrı esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaat ve sonucuna varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.