İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi E.2021/116 K.2024/284

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. Maddesi uyarınca dosya incelendi,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesi ile; davacının 3904 nolu kooperatif ortağı olarak ara blok 62 nolu bağımsız bölümü davalı kooperatiften 24.01.2006 tarihinde 41.000.USD ye satın aldığını, söz konusu dükkanın davacıya "en iyi yatırım yapılacak yer buralardır" denilerek ve ana kooperatif yönetim planının ve ana sözleşmesinin ilgili maddeleri okutularak ikna edilmek suretiyle satıldığını, ana sözleşme ve yönetim planı okunduğunda sadece davacının satın aldığı dükkanların bulunduğu bölümde tekstil dışında (Noter,Eczane,Büfe vs) gibi dükkanlar açılabileceğinin yazıldığını, ve ana yapıda çarşı, iş hanı,

ara blok (davacıya satılan dükkanın olduğu bölüm) dışında kalan yerlerde ana taşınmaz genel kurulca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran tekstil ürünleri ticareti yapılacağı, ekonomideki değişiklikler ve günün icapları gerektirdiği takdirde ana taşınmaz kat malikleri kurulunun 2/3 ekseriyeti ile karar alınması halinde diğer ticari işlerde yapılabileceği düzenlendiğini,

söz konusu yönetim planı hükmü davacıya gösterilmek suretiyle yapılan satıştan sonra davalı kooperatifin site yönetim planına uymayarak tekstil dışında iş yapan işyerlerinin istenilen her yerde açılmasına göz yumduğunu ve bu suretle davacının zarara uğramasına sebep olduğunu, zira diğer dükkanlar 2 katı kadar değerlenmiş iken davacının dükkanın bulunduğu ara bloktaki dükkanlar satın alındığı fiyatlarla bile müşteri bulamadığını,

ana sözleşme ve site yönetim planına uymayan kooperatifin davacının zarara uğramasına sebebiyet vermiş olup dükkanının değerlenmesine imkan tanımadığını bu nedenlerle fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere davalı kooperatiften 5.000.00.TL maddi zararının tazminini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı kooperatif vekili cevap dilekçesi ile.

Davalı kooperatifin 2006 yılında ferdileşmeyi gerçekleştirmesi nedeniyle ana yapıda uygulanması gereken kanunun kat mülkiyeti kanunu olduğundan davanın görevli sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğini, iddiaları kabul anlamına gelmemek kaydıyla kanunda öngörülen süre yönünden ve davadaki tüm talepler yönünden zamanaşımı itirazında bulunduklarını, kooperatif bünyesinde ferdileşme sonucu bağımsız bölüm tapularını alan üyelerin mülkiyet haklarının kısıtlanmasının mümkün olmadığını,

tapusunu alan üyelere veya kiracılarına işyeri açma ve çalışma ruhsatlarının Belediye tarafından verildiğini ve davalı kooperatifin ruhsat verme yönünden söz sahibi olmadığını bu nedenle dava konusu uyuşmazlığın muhatabının kooperatif olmadığından aktif husumet yokluğu nedeniyle reddinin gerektiğini, ana yapıda uygulanması gereken kanunun kat mülkiyeti kanunu olduğunun tartışmasız olduğundan dava konusunun tamamen mülkiyet ile ilgili olduğunu,

davacı yanca kooperatif yönetim planına aykırı davranan kat maliklerine karşı dava açma haklarının bulunduğunu bu nedenle huzurdaki davanın kooperatife karşı açılmasının MK 2 maddesine aykırılık teşkil ettiğini, ... yerleşkesinde 4000 nin üzerinde iş yeri olduğu bu işyerlerinin mülkiyetinin şahıslara ait olduğu,

dolayısıyla her malik işyerini kiraya verirken veya kendi kullanırken kooperatif yönetiminden izin almadığını, davalı kooperatif tarafından Esenler Belediyesine 03.06.2010 tarih ve ... kayıt nolu, 19.09.2011 tarih ve ... nolu,22.02.2012 tarih ve ... nolu dilekçeler ile başvurulduğunu ve davacı kooperatifte bulunan işyerlerine yönetim planına uygun olarak ruhsat verilmesinin istendiğini, bu durumda kooperatifin yönetim planına aykırı olarak tekstil dışında faaliyet gösterilmesine izin verdiğinden bahsedilemeyeceğini,

herhangi bir işyeri satın almış bir malikin taşınmazın değerinin artmadığı düşüncesiyle kooperatif yönetimine yada yapı müteahhidine dava açabileceğini ancak bu halde sonucun hiçbir hukuki alt yapısının olamayacağını, şu anda dahi tekstilkent yerleşkesinde doluluk oranının %60 civarında olduğunu, doluluk oranının düşük olması halinde taşınmaz değerinin de artmayacağının bir realite olduğunu,

taşınmazın değerinin artmaması konusunda davacının kendi kusuru ile dahi zarar edebileceği ortada iken davacı yanın kötü niyetli şekilde 2006 yılından bu yana rızası ile sahip olduğunu ve dava konusu iddia ve taleplerine ilişkin gerek yönetime gerekse genel kurul toplantılarına gündem maddesi ekletme girişimi olmadığını, toplantı tutanaklarında buna ilişkin şerh koymadığı göz önüne alındığında malik olduktan 12 yıl sonra gelen iş bu iddia ve taleplere itibar edilemeyeceğinden haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece, " Her ne kadar ferdileşmeye gidilmiş bağımsız bölümlerde kat mülkiyeti kurulmuş ise de davalı kooperatifin fiilen işletme kooperatifi gibi çalışıp görev yaptığı bu nedenle aidat toplama hakkı bulunduğu gözetildiğinde,görevsizlik yönünde yapılan incelemede mahkememizin görevli olduğu kanaati oluşmakla, davalı taraf haksız fiili nedeniyle oluşan zararın tespiti talebinde bulunulmuş ise de davada 634 sayılı KMK m.28 -24 mad açısından da değerlendirme yapıldığında Yönetim planlarının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu,

yine kat maliklerinin uymakla yükümlü oldukları bağımsız bölümlerin özgülenen amaca uyun kullanılmalarının asıl olduğu, ancak kooperatif yönetim planındaki "ana yapıda çarşı işhanı ara blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde ana taşınmaz genel kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır hükmünden kaynaklanan oluşan zarardan Kooperatif yönetiminin sorumlu tutulmasının hakkaniyete uygun düşmeyeceği, bağımsız bölümlerin büyük çoğunluğunun maliklerine devredildiği,

yönetim planının genel hükümlerinde yapılan 6. madde ekonomideki değişiklikler ve günün icapları gerektirdiği takdirde ana taşınmaz kat malikleri kurulunun 2/3 ekseriyeti ile karar alınması halinde diğer ticari işlerde yapılabilir" ibaresinin bulunduğu gözönüne alındığında davalının sorumluluğunun bulunmadığı " gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili tarafından dava dilekçesindeki nedenler tekrarlanarak istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE HMK'nın 355. ve 357. maddeleri gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle bağlı olarak ve kamu düzenine aykırılık hususlarını da gözetilerek yapılan inceleme neticesinde. Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklı, davalı kooperatif yönetimin, kooperatif ana sözleşme ve yönetim planına aykırı davrandığı iddiası ile kooperatiften satın alınan taşınmazdan dolayı uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.

Davacı, davaya konu bağımsız bölümü, ana sözleşme ve yönetim planına güvenerek davalı kooperatiften satın almak suretiyle kooperatife üye olduğunu, yönetim planında sadece davacının satın aldığı dükkanların bulunduğu bölümde tekstil dışında (noter, eczane, büfe, vs) gibi dükkanlar açılacağı taahhüdüne güvenerek söz konusu yeri satın aldığını, ancak davalı kooperatifin, sözleşmeye ve yönetim planına aykırı olarak tekstil ürünleri dışında başkaca işle iştigal eden taşınmazların her yerde faaliyet göstermesine göz yummak suretiyle satın alınan taşınmazda değer kaybının yaşandığını belirterek meydana gelen zararın tazmini istemiyle dava açmıştır.

Kooperatif ile ortağı arasındaki davalar, 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 99. maddesinin 1. fıkrasının “Bu kanunda düzenlenen hususlardan doğan hukuk davaları, tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın ticari dava sayılır” hükmü gereğince Ticaret Mahkemesinde görülür.

Somut uyuşmazlıkta, davacı, davalı kooperatif üyesi olup dava ortaklık iddiasını içerir biçimde açıldığı, davalı kooperatifin, yönetim planına aykırılığı nedeniyle uğranılan zararın tazmini talep edildiği anlaşılmakla 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 99. maddesi gereğince asliye ticaret mahkemesinin görevlidir. Davalı kooperatif Ana Sözleşmesinin " İşyerleri ve Diğer Tesislerin Belirlenmesi" başlıklı 59. Maddesi.

“İşyerleri, arsa durumuna projeye, ortakların ihtiyaç ve tercihlerine göre değişik tip ve gruplar halinde planlanabilir. Yaptırılacak işyerleri ile 65. Maddesinde belirtilen müşterek tesislerin sayısı, cins ve özellikleri, kooperatifin amacına ve ortakların ihtiyaçlarına uygun olarak genel kurulca belirlenir. Bu belirleme sırasında işyerlerinin gerek tip ve gruplar gerekse diğer özellikleri itibari ile ortakların isteklerine göre dağıtılması esası da kararlaştırılabilir.

Kooperatifçe işyeri inşaatlarının devamı sırasında veya tamamlanmasından sonra değişik yer ve zamanlarda yeniden arsa alınması ve ortak kaydedilmesi şeklinde faaliyette bulunulamaz.” Yönetim Planın Genel Hükümlerinin düzenlendiği 6. Maddesi ; “ Ana yapıda çarşı, işhanı, ara blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde ana taşınmaz genel kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran, tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır. ( Ekonomideki değişiklikler ve günün icapları gerektirdiği takdirde ana taşınmaz kat malikleri kurulunun 2/3 ekseriyeti ile karar alınması hafinde diğer ticari işlerde yapılabilir.) " 7. Maddesi ;

" Bu yönetim planı tek malik sıfatıyla kooperatif genel kurulunun (24.06.2000) tarihinde yönetim kuruluna verdiği yetkiye dayanılarak ve genel kurulun kararı doğrultusunda kooperatif tüzel kişiliğinin temsilen yönetim kurulunca düzenlenmiştir. Bu yönetim planı, bağımsız bölüm sahiplerini ve onların külli ve cüzi haleflerini, kiracılarını ve onlar adına zilyet olan ve tasarruf edenleri de bağlar." 11/8.

Maddesi “ Bağımsız bölüm malikleri bağımsız bölümlerini yönetim planına uygun olarak, bağlı kat malikleri listesinde gösterilen iştigal amaçları dışında kullanamayacağı gibi, bağımsız bölümlerinin dışını da kesinlikle kullanamazlar." Geçici 4. Maddesi.

"Bu yönetim planında yer alan, her türlü organlara verilen yetkilerin tamamını ferdi mülkiyete geçilinceye kadar kooperatif genel kurulu, yönetim ve denetim kurulu son safhaya kadar kullanırlar." Geçici 5. Maddesi ; " Kooperatif genel kurulu, ana taşınmaz genel kurulunu, kooperatif yönetim kurulu, ana taşınmaz yönetim kurulu ve bölüm (blok) malikleri denetim kurulu görevlerini ifa eder.

Ferdi Mülkiyete geçilme işlemleri tümüyle tamamlana kadar, iş bu yönetim planında gerekli değişikliği, ... Toplu İş yeri Yapı Kooperatifi Yönetim kurulu yapar. “ şeklinde düzenlenmiş olduğu görülmüştür.

Somut olayda; mahkemenin, göreve ilişkinin tespitinde belirtildiği gibi davalı kooperatifin fiilen işletme kooperatifi gibi görev yaptığı, nitekim yönetim planının geçici 4 ve 5 maddeleri kapsamında Kooperatif Genel Kurulu'nun, Ana Taşınmaz Genel Kurulunu, Kooperatif Yönetim Kurulu'nun da Ana Taşınmaz Yönetim Kurulu görevlerini ifa edeceği düzenlenmiş olması nedeniyle, kooperatif yönetiminin, kat malikleri kurulu tarafından değil, davalı yönetim kurulu tarafından idare edildiği, bu nedenle davaya konu uyuşmazlığın 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu kapsamında ele alınması gerekmektedir.

Davalı kooperatifin 24.06.2000 tarihli genel kurul kararı doğrultusunda verilen yetki gereği, kooperatif tüzel kişiliğini temsilen yönetim kurulunca düzenlenen yönetim planının 6. Maddesinde açıkça düzenlendiği üzere; ana yapıda çarşı, işhanı, ara blok dışında kalan diğer bütün bağımsız bölümlerde ana taşınmaz genel kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece, sadece tekstil ürünleri ticareti yapılacağının belirlenmiş olduğu, davalı kooperatifin, ana sözleşme ve yönetim planındaki genel kurul kararı ile belirlenen tüm şartlara uyma ve denetleme yükümlülüğü ve sorumluluğunun bulunduğunun kabul edilmesi gerekmektedir.

Her ne kadar yönetim planına aykırı davranan kat malikleri ile ruhsatı veren Belediye'nin sorumlu olduğu savunulmuş ise de site yönetim planı kapsamında bağımsız bölümlerde iştigal faaliyetleri ve iş kollarının hangi blok ve taşınmazlarda ne şekilde yapılacağına ilişkin olarak davalı kooperatifin ana sözleşme ve site yönetim planı çerçevesinde bizzat söz sahibi olduğu ve denetleme yükümlülüğü bulunması nedeniyle davalı kooperatif yönetiminin sorumluluğu ortadan kaldırmayacağı, bu durum yönetim planına aykırı davranan üyeler ile kooperatif arasındaki iç ilişkiyi ilgilendirdiğinden davalı kooperatifin bu yöndeki savunması yerinde görülmemiştir.

Her ne kadar davalı kooperatifin yönetim planında bu yönde yapılacak değişikliğin ana taşınmaz kat malikleri kurulunun (Kooperatif Genel Kurulunun) 2/3 ekseriyeti ile karar alınması halinde ancak Çarşı, İşhanı ve Ara blok dışındaki, diğer bağımsız bölümlerde ticari iş ve faaliyet gösterilebileceğine yönelik karar alınabileceğinin belirtilmiş olmasına rağmen bu yönde alınmış genel kurul kararının mevcut dosyaya ibraz edilmediğinden, davalı kooperatif yönetim kurulunun, kooperatifin, yönetim planına ve ana sözleşmeye uygun yönetilememesi nedeniyle davacının varsa uğradığı zarardan sorumludur.

O halde mahkemece yapılacak iş, iddia olunan zarar ile yönetim planına uyulmaması arasında illiyet bağı bulunup bulunmadığı ve varsa zarar miktarı konusunda iki gayrimenkul değerleme uzmanı ve kooperatif uzmanından oluşan bilirkişi heyetinden alınacak rapor ile davacıya ait taşınmazın değerine etki eden etkenler araştırılarak muadiline göre değer artışından kaynaklanan bir zararı bulunup bulunmadığı, var ise zararın, yönetim planına aykırı şekilde tekstil dışında iş yapan işyerlerinin, planda öngörülen yer dışında başka yerlerde açılmasından kaynaklanıp kaynaklanmadığı,

yahut bu durum davacı taşınmazının değer artışınındaki kaybının ne kadarını etkilediği saptanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hukuki yanılgı ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur. Öte yandan, davalı vekili cevap dilekçesinde zamanaşımı definde bulunmasına rağmen zamanaşımı defi hakkında değerlendirme yapılmadan esas hakkında karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı biçimde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olduğundan davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne; kararın açıklanan gerekçeler doğrultusunda kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için 6100 sayılı HMK'nın 353-(1).a.6 maddesi gereğince dosyanın mahkemesine iadesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere.

1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin, 2018/737 Esas, 2020/436 Karar sayılı ve 09/10/2020 tarihli kararının HMK'nin 353/1a.6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yargılama yapılamak ve yeniden bir karar verilmek üzere mahal Mahkemesine İadesine, 4-Harçlar Kanunu gereğince davacı tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye GELİR KAYDINA, istinaf karar harcının karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE, 5-Davacının yapmış olduğu istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,