İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi E.2022/1053 K.2022/945

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. Maddesi uyarınca dosya incelendi,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatifin üyesi olduğunu, davalı kooperatifçe 08/10/2009 tarihinde ferdileşme işleminin gerçekleştirildiğini ve kat irtifakı tapusunun verildiğini, 17/08/2010 da ise yapı kullanma izin belgesi alındığını, 28/01/2011 tarihinde de kat mülkiyetine geçilerek tapu düzenlendiğini, 01/03/2009 tarihli şerefiye raporunda işyerlerinin birbirine konumu, kullanımı vs eşit olduğu için şerefiye bedeli ödenmesine gerek olmadığı şeklinde olduğunu,

davalı kooperatif 11/03/2009 tarihli ve 72 nolu YK kararında genel kurul tarihi ve teknik heyet raporunun kabul edilmesi sonrasında da üyelere noter onayı sonrası tebliğ edilerek 15 gün sonrasında genel kurul toplantısının yapılmasına karar verildiği,

yapılan genel kurul toplantısında da kura çekimi yapıldığının belirtildiğini, davacı şerefiye raporunun kooperatif ana sözleşmesi m.61 de belirlendiği şekilde kendisine tebliğ edilmediğini, teknik verilere aykırı düzenlendiğini, geçerli tebligat olmadığından davacının itiraz hakkı bulamadığını, şerefiye raporunun düzenlendiği şekli ile şerefiye bedellerinin belirlenmesine esas olabilecek nitelikte olmadığını, tüm işyerlerinin eşit değerde olduğunun kabulünün Kooperatif K. m. 23 de yer alan eşit işlem ilkesine aykırılık teşkil ettiğini,

bu nedenle davacının uğradığı zarar nedeni ile fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10.000,00 TL sinin davalı kooperatiften alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı vekili 22/09/2017 havale tarihli ıslah dilekçesi ile 10.000,00 TL olarak talep edilen şerefiye bedeli alacağını 61.091,63 TL arttırmak suretiyle toplam talep 71.091,63 TL olacak şekilde ıslah etmiş ve harcını da yatırmıştır.

CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle zamanaşımı itirazında bulunulmuş, esas hakkında savunma olarak ise davacının 11/03/2009 tarihli YK kararınca toplanan 19/04/2009 tarihli genel kurul toplantısına katıldığını ve bu toplantıda kendisine hangi dükkanın düştüğünün belirlendiğini, kooperatifin şerefiye raporunu olağan genel kurul toplantısı bildirimi ile tüm üyelere tebliğ ettiğini, davacının dilekçesinde buna hiç değinmediğini, davacının 08/10/2009 tarihinde tapusunu teslim aldığını, olağan genel kurul toplantısının söz konusu raporun tebliğ alındığına dair bir karine teşkil ettiğini,

toplantıda hiçbir üyenin bu konuda itirazı olmadığını, tutanaklarda bunun açık olduğunu, aksi halde davayı açamayacağı için davacının tebligatı almadığını iddia ettiğini, işyerine 5 yıldan fazla bir zaman önce teslim almasına ve aktif olarak kullanmasına rağmen dava açmasının iyi niyete aykırılık teşkil ettiğini, 17/03/2009 tarihli ve ... esas no ile tasdik edilen 11/03/2009 tarihli şerefiye raporunun şerefiye bedelinin tespitinde esas alınan kriterlere göre değerlendirip şerefiye ödenmesine gerek olmadığı yolunda rapor düzenlediklerini,

şerefiye raporunda eksiklik yada yanlışlık bulunmadığını ve zamanaşamına uğramış olma nedeni ile davanın reddini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, "...Davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu, 11/03/2009 tarih ve 72 nolu kararda teknik heyet raporunun kabul edilip, üyelere tebliğine karar verildiği 11/03/2009 tarihli teknik raporda şerefiye bedeli ödemesine gerek olmadığı şeklinde rapor düzenlendiği, 23/01/2017 tarihli bilirkişi raporunun oluşa uygun ve yeterli olduğu 22/08/2017 tarihli ek bilirkişi raporunun oluşa uygun ve yeterli olduğu 11/03/2009 tarihli şerefiye raporunda da belirtildiği üzere D-100 girişine yakın olan dükkanların daha değerli olduğu, kiralanma kabiliyetinin daha yüksek olduğu,

dolayısıyla ticari kullanım avantajının D-100' e uzak olan işyerlerinde daha az olduğu, he ne kadar sitenin etrafında arabayla tam tur atılabiyor olmakla birlikte alaşıveriş konusunda en kolay ve en çabuk ulaşabilen , arabaların bir an önce park edilebildiği işyerlerinin her zaman girişe en yakın dükkanlar olduğu, bu işyerlerinin daha çok müşteri tarafından ziyaret edildiği, kataloğ resimlerinde dükkanların bulunduğu blokların D-100' e yakın olan site girişine olan uzaklıkları görüldüğü, katalog resimlerinde AVM inşaatının ise yapılmadığı, bu cephenin kör kaldığı,

kör kalan cepheye site ile ilgili reklam resimlerinin olduğu ayaklı panolar yapıldığı, D-100' e ( site giriş kapısına ) yakınlığın kira bedellerinde ve satış bedellerinde avantajlı olduğu, D-100' e yakınlık avantajının 11/03/2009 tarihli şerefiye raporunda da dile getirildiği ve aynı şerefiye raporunun sonuç kısmında da tüm işyerlerinin eşit olduğu ve şerefiye belirlenmesine gerek olmadığına ilişkin kanaat bildirildiği, 11/03/2009 tarihli şerefiye raporunun yön durumu, zemin durumu, manzara, çevre görüntüsü, köşe başı, ısı kaybı gibi diğer hususlarda D-100' e yakınlık - uzaklık konusunda işyerlerinin birbiriyle eşit olmadığı,

D-100' e ve site girişine uzak olan işyerlerinin daha dezavantajlı olduğu, dava konusu D-100 kara yoluna nispeten uzak konumdaki C Blok işyerlerinden olduğu, dava konusu işyerinden daha uzak konumda 11 dükkan daha olduğu, maliyet değerinin %10 nu kadar bir şerefiye bedeli belirlenebileceği, bunun da yaklaşık 710.916,29 TL x %10 = 71.096,63-TL olacağı, davacıya teknik heyet raporunun tebliğ edildiğini davalının ispat etmesi gerektiği, davalının sunduğu ...' nin imzalı listesinde sadece barkod no' sunun bulunduğu, davalının sunduğu posta alındı belgesinin PTT tarafından düzenlenmediği,

bu belgelerde mühür ve imza ile düzenlendiği tarihin bulunmadığı, alındı belgesinde elle tebligatta bulunan hususlara ait açıklama yazıldığı, bu yazının her zaman herkes tarafından yazılabilir olduğu, bu yazılarda yazılı olan teknik heyet raporunun şerefiye bedeline ilişkin 11/03/2009 tarihli rapor olup olmadığının belli olmadığı, ayrıca davacıya çıkarılan tebligat parçasının suretinin davalı tarafından sunulmadığı, bu tebligatın üzerinde tebligatın içinde 11/03/2009 tarihli şerefiye bedeli raporu ibaresinin yazılı olup olmadığının belli olmadığı,

o halde tebligatın davacıya tebliğ edilmiş olsa dahi bunun şerefiye bedeline ait 11/03/2009 tarihli raporun davacıya tebliğ edildiği sonucunu doğurmadığı, o halde davacının 15 gün içinde itirazda bulunmadığı ve hak düşürücü sürenin geçtiğine ilişkin davacı iddiasının geçerli olmadığı " gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Verilen kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine dairemizin 2020/190 Esas 2021/470 Karar 28/04/2021 tarihli kararı ile " Toplu işyeri yapı kooperatifi tip ana sözleşmelerinin 61.maddesinde "Arsa bedeli ile alt ve üst yapı, inşaat, ortak alan ve tesisler maliyeti ve genel giderlerden her işyerine düşecek olan paylar hesaplanmak suretiyle işyerlerinin geçici maliyetleri bulunur.

Bundan sonra yönetim kurulu kararı ile oluşturulacak en az üç kişilik bir teknik heyet tarafından, işyerlerinin yeri, yapı durumu ve sair özelliklerine göre kıymet takdir olunur. Teknik heyet kararı bir rapora bağlanarak, tanzim tarihi ve imzaların doğruluğu bakımından noterce onandıktan sonra yönetim kuruluna tevdi edilir. Bu rapor, yönetim kurulunca, noter vasıtasıyla, taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığında ortaklara tebliğ edilir.

Ortaklar tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde bu kıymetlere itiraz edebilirler. 15 günün geçmesi ile itiraz hakkı kesin olarak düşer. İtiraz edildiği takdirde, teknik heyet ile yönetim kurulunun kendi üyeleri arasından birer, itirazda bulunan ortaklar tarafından seçilecek bir kişiden oluşan üç kişilik yeni bir kurul marifetiyle tekrar kıymet takdir olunur. Bu heyet tarafından takdir olunan fark, geçici maliyet bedellerine eklenir veya bu bedelden indirilir.

Geçici maliyet tespitinden sonra yapılan masraflar kesinleşen kıymet takdiriyle orantılı olarak kesin maliyet bulunur. İtiraz taksitlerin ödenmesini geciktiremez. Her ortak kendisine düşen işyerini kesin maliyet bedeli üzerinden kabule mecburdur. Ortaklar, yönetim kuruluna yazı ile bilgi vermek şartı ile kendilerine düşen işyerlerini, diğer ortakların işyerleri ile değiştirebilirler." düzenlemesi mevcuttur.

Ancak davalı kooperatif ana sözleşmesinde de aynı usulün benimsenip benimsenmediğinin tespit edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, teknik heyet raporunun tebliği ihtilaf konusu olup, mahkemece bu hususta araştırma yapılmamış, ... barkod numaralı iadeli taahhütlü mektubun davacıya tebliğ edilip edilmediği belirlenmemiştir. Ana sözleşmenin itiraza ilişkin usulünün, tebliğin yapılıp yapılmadığı hususu ile birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.

Dosyada teknik heyet raporu, 19/04/2009 tarihli genel kurul toplantı tutanağı, hazirun cetveli de bulunmamaktadır. Yine, 16/01/2017 tarihli celsede "hak düşürücü zamanaşımı itirazının reddine" şeklinde karar verilmiş ise de; gerekçeli kararda zamanaşımı itirazı yönünden bir değerlendirme yapılmamıştır.

Açıklanan nedenlerle, Mahkemece teknik heyet raporunun davacıya tebliğ edilip edilmediğinin belirlenmesi, kooperatif ana sözleşmesi ile genel kurul tutanakları, hazirun cetvellerinin getirtilmesi, davacının genel kurula katılıp katılmadığının belirlenmesi ve ana sözleşmede belirlenen tebliğ ve itiraz usulüne uyulup uyulmadığı tespit edilerek, zamanaşımı itirazı da değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği " gerekçesiyle kaldırıma kararı verilerek dosyanın ilk derece mahkemesine iadesine karar verilmiştir.

Kaldırma kararı sonrası mahkemece" ...

Davalı kooperatifin teknik heyet raporunun davacıya tebliğ edildiği hususunu ispatlayamadığı, ancak davacının 19/04/2009 tarihli genel kurula katıldığı , toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre; bilirkişi raporlarına ve dosyadaki belgelere göre 11/03/2009 tarih nolu yönetim kurulu kararı ile teknik heyet raporunun kabul edilip üyelere tebliğ edilmesine, günlük itiraz süresinin beklenmesine, günlük süre sonrasında 19/04/2019 tarihinde genel kurul toplantısı yapılarak kura çekimi yapılmasına oy birliğiyle karar verildiği, 19/04/2019 tarihli genel kurul toplantısı ile Kocaeli ...

Noterliği'nin 19/04/2009 tarih [...] yevmiye nolu düzenleme şeklinde çekiliş tutanağı ile kura çekiminin yapıldığı, 08/10/2009 tarihinde ferdileştirme işlemlerinin başladığı, ve kat irtifakının kurulduğu, her ne kadar şerefiye bedelinin belirlenmesine ilişkin teknik heyet raporunun davacıya usulüne uygun tebliğ edildiği ispat edilememiş ise de tüm bu aşamalarda davacının şerefiye bedeli alacağı ile ilgili bilgi sahibi olmaması düşünelemez.

Bu durumda, davacının, şerefiye bedeli teknik raporunun iptali için hak düşürücü süresinin başladığı kooperatif tarafından ispat edilememiş ise de, kura çekimi sonrası 08/10/2009 tarihli ferdileştirme işlemi sonrasında davacının taşınmazı kullanmaya başladığı dikkate alındığında, davacı açısından şerefiye bedelinin talep edilebileceği hak düşürücü sürenin başladığı kabul edilmelidir. Bu nedenle davanın zamanaşımı nedeniyle reddine" karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili yasal süre içerisinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; kooperatif tip ana sözleşmesi 61.maddesi açık olarak teknik heyet raporunun tebliğini aradığını ancak teknik heyet raporunun tebliğ edildiği ispatlanamadığını, hak düşürücü sürenin de teknik heyet raporunun tebliği ile başladığını, mahkemenin, davacının taşınmazı kullanmaya başladığını gerekçe göstererek davayı reddetmesi usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE HMK'nın 355. ve 357. maddeleri gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle bağlı olarak ve kamu düzenine aykırılık hususlarını da gözetilerek yapılan inceleme neticesinde. Dava, kooperatif üyesinin şerefiye bedelinin belirlenmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminine ilişkindir.

Dairemizin kaldırma kararında belirtilen hususlarda teknik heyet raporun tebliğine ilişkin evrakların celbi için PTT Genel Müdürlüğüne ve Kocaeli Ticaret Sicil Müdürlüğü'ne yazılan müzekkereye verilen cevapta, söz konusu gönderilerin 2009 yılına ait olması ve saklama süreleri dolmuş olması nedeniyle arşivlerde teslime ilişkin bir belgeye erişme imkanı bulunmadığı bildirilmiş olup, 19/04/2009 tarihli olağan genel kurul tutanağı ile hazirun listesinin sureti ve kooperatif ana sözleşmesinin ilan edildiği ticaret sicil gazetesi dosyaya sunulmuştur.

İncelenen hazirun listesinde davacının 19/04/2009 tarihli olağan genel kuruluna katıldığı anlaşılmaktadır. Somut olayda.

11/03/2009 tarih 72 nolu yönetim kurulu kararı ile teknik heyet raporunun kabul edilip üyelere tebliğ edilmesine, 15 günlük itiraz süresinin beklenmesine, 15 günlük süre sonrasında 19/04/2019 tarihinde genel kurul toplantısı yapılarak kura çekimi yapılmasına karar verildiği, genel kurulda kura çekiminin yapıldığı, 08/10/2009 tarihinde ferdileşme işlemlerinin başlandığı ve kat irtifakının kurulduğu konusunda ihtilaf bulunmamaktadır.

Her ne kadar şerefiye bedeli raporunun, davacıya usulüne uygun tebliğ edildiği ispatlanamamış ise de davacının 19/04/2009 tarihli olağan genel kurula katıldığı, şerefiye raporların teslim edilmediğine dair herhangi bir itirazı görülmediği, kura çekimine iştirak ettiği dikkate alındığında, davacının şerefiye bedeli alacağı ile ilgili bilgi sahibi olduğu kabul edilmesi gerekmektedir.

Bu durumda, kura çekimi sonrası 08/10/2009 tarihli ferdileştirme işlemi sonrasında davacının taşınmazı kullanmaya başlaması ile birlikte şerefiye bedeli alacağının muaccel hale geldiği kabul edilmelidir. Zira, bu aşamadan sonra davacının hangi taşınmaza malik olacağı belirli olduğundan şerefiye bedeli alıp almayacağı da belirlenmiş olmaktadır.

Buna göre, şerefiye bedeli teknik raporunun iptali ile yeniden şerefiye bedeli hesaplanmasına ilişkin davanın da en geç ferdileştirme işleminden sonra (5) yıl içinde açılması gerekmektedir. 4721 sayılı TMK.'nun 2. maddesine göre, herkes haklarını kullanırken ve borçlarını öderken dürüstlük kuralına uymak zorunda olup, davacı da şerefiye bedeli talep ederken bu kurala uymalıdır.

Aksi düşünüldüğünde, şerefiye bedeli teknik raporu tebliğ edilmediği gerekçesi ile kooperatif ortağının her zaman dava açabileceğini kabul edildiğinde, davalı kooperatifin devamlı dava tehdidi alında tutulması anlamına gelir ki, bu durumun dürüstlük kuralı ile bağdaştığı söylenemez.

Sonuç olarak, ilk derece mahkemesince, davanın beş yıllık zamanaşımı süresinin dolması nedeniyle reddine karar verilmesinde, usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığından, HMK 353/1.b.1 bendi uyarınca davacı vekilinin istinaf başvusunun reddine karar verilmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere. 1-Davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,2-Harçlar Kanunu gereğince davacı tarafından yatırılan 220,70 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye GELİR KAYDINA,3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince davacıdan alınan 80,70 TL istinaf karar harcının Hazineye GELİR KAYDINA,4-İstinaf yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,