İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2019/1281 K.2019/1240

İlk derece mahkemesi ara kararının özeti

Mahkemece "...Somut olayda davacı vekili; dava konusu gayrimenkulün üçüncü kişilere satış ve devrinin engellenmesi amacıyla HMK 389 ve devam maddeleri uyarınca tapu kaydına teminatsız ihtiyadi tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmiş ise de;

ihtiyati tedbir kararı verebilmek için hâkimin somut sebep göstermesi ve ihtiyati tedbir kararının haklılığını ortaya koyacak delil değerlendirmesi yapması ve yaklaşık ispat ölçüsüne yaklaşması gerekli olup haklılık konusunda yaklaşık ispat ölçüsü kriterine uyulmadığı gibi davanın niteliği gereği konunun yargılamayı gerektirdiği anlaşılmış, ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmesi gerektiği, dava konusu İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi,...nolu taşınmaz üzerine davalıdır şerhi işlenmesi sonucuna varılarak davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin reddine, dava konusu İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi,

... nolu taşınmaz üzerine davalıdır şerhi işlenmesine" karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili süresinde verdiği istinaf başvuru dilekçesinde özetle; müvekkil şirket tarafından tüm ödemeleri eksiksiz olarak yapılan taşınmazın fiilen müvekkil şirkete teslim edilmesine karşın haksız olarak tapu sicilinde tescili gerçekleşmemesi üzerine Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinde 2019/263 E. Sayılı dosya ile görülmekte olan tapu iptali ve tescili talepli dava açıldığını ve ilgili davada ihtiyadi tedbir talebinde bulunulduğunu, müvekkil şirket dava konusu taşınmazı ... işbirliği ile yürütülen proje kapsamında adi ortaklık adına ...

Yapı'dan satın aldığını, nitekim ilgili projedeki taşınmazların tamamının satışı da ...

Yapı tarafından gerçekleştirilmiş durumda olduğunu, müvekkil satış sözleşmesine ilişkin tüm ödeme yükümlülüğünü eksiksiz olarak yerine getirdiğini, taşınmaz müvekkile natamam olarak fiilen teslim edildiğini, taşınmazın fiilen teslim alındığı tarihten itibaren taşınmaz üzerindeki eksiklikler müvekkil tarafından giderildiğini, taşınmazın gerekli tadilatları yapılarak oturuma elverişli hale getirilmesi neticesinde ilgili taşınmaz fiilen müvekkilin kullanımında olup site aidatları dahil olmak üzere tüm yükümlülükleri de müvekkil tarafından karşılandığını, taşınmaza ilişkin doğalgaz ve su mukaveleleri de işbu dilekçe ekinde sunulduğunu,

fiilen teslim edilmiş ve müvekkil tarafından kullanılan taşınmazın tapu devrine ilişkin taraflar arasındaki görüşmeler devam ederken...'ın internet sitesinde ...'a ait kayıtları silmeye başladığının tespit edildiğini, bunun üzerine artık uzlaşma ortamının sağlanamayacağı anlaşıldığından huzurdaki davanın ikame edildiğini, nitekim işbu davanın açıldıktan hemen sonra ...'ın müvekkil ile aynı durumda olan villa sahiplerine haksız işgalci olduklarını ve derhal taşınmazları terk etmeleri gerektiği yönünde ihtarname keşide edildiğinin öğrenildiğini, ... göndermiş olduğu ihtarnamede ...

Yapı ile olan adi ortaklık ilişkisini reddettiğini, ... Yapı'nın temerrüde düşmesi nedeniyle aralarındaki satış vaadi sözleşmesinin feshedilmiş olduğunu belirttiğini, davalılar ... ve ... Yapı davaya konu taşınmazın da dahil olduğu Toskana Vadisi projesini beraber yürüttüğünü ve tüm tanıtım ve kampanyaları da beraber yaptığını, tüm proje içindeki villaların tamamının satışının ve teslim edilen villalarının tesliminin ...

Yapı tarafından yapıldığı da göz önüne alındığında ... ile ...

Yapı'nın adi ortaklık çerçevesinde hareket ettiklerinin bariz olduğunu, Türk Borçlar Kanununun 638 inci maddesinde adi ortaklıkta ortakların üçüncü bir kişiye karşı ortaklık ilişkisi çerçevesinde üstlendikleri borçlardan müteselsilen sorumlu olacağı düzenlenmiş olduğunu, yerel mahkeme ihtiyadi tedbir talebinin haklılığına ilişkin yaklaşık ispat şartının yerine getirilmediğini ve konunun yargılama gerektirdiğinden bahisle ihtiyadi tedbir taleplerini reddettiğini, oysaki dava dilekçelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, devir sözleşmesi,

villa değişimine ilişkin ek sözleşme, müvekkil tarafın dava dilekçelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, devir sözleşmesi, villa değişimine ilişkin ek sözleşme, müvekkil tarafından yapılan aidat ödemelerine ilişkin hesap dökümü, masraf dökümü ve faturalar , ...'ın Tuscan Valley projesini ...

Yapı ile kurduğu adi ortaklık içinde yürüttüğüne ilişkin kayıtlar ve fatura gibi belgelerin sunulduğunu, ilgili belgeler yaklaşık ispat ölçüsünü karşılar nitelikte olduğunu, üstelik aynı proje içinde müvekkil ile aynı şekilde tapu devri yapılmayan taşınmazlara ilişkin başkaca mahkemelerde açılmış davalarda davacı lehine ihtiyadi tedbir kararları verildiğini, ilgili davalar işbu dava ile aynı nitelikte olduğunu, mahkemelere sunulan deliller de aynı mahiyette olduğunu, zira ilgili proje kapsamında yapılan satışların tamamı ...

Yapı tarafından yapıldığını ve matbu sözleşmelere kullanıldığını, aynı nitelikte olan bu davalarda ihtiyadi tedbir kararı verilirken işbu davada yerel mahkemece matbu gerekçe ile inceleme yapılmaksızın tedbir talebinin reddedilmesi İnsan Hakları Avrupa Sözleşmesinin 14 üncü maddesini Sözleşmenin Ek 1 nci Protokolünün 1 nci maddesi ile ilişkili olarak ihlali niteliğinde olduğunu, burada önemle vurgulamak gerekir ki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh düşülmediğini,

dolayısıyla taşınmazın dava sırasında üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde müvekkil şirket 3.000.000-TL bedel ile satın aldığını ve 3.000.000-TL'ye yakın yatırım yaptığı taşınmaz üzerindeki ayni hakkını fiilen kaybedeceğini, yargılamanın ortalama iki yıl sürmesi beklendiği düşünüldüğünde dava konusu taşınmaza ilişkin ihtiyadi tedbir kararı verilmemesinin makul bir açıklamasının bulunmadığını,

ihtiyadi tedbir kararı verilmemesi halinde müvekkilin hakkının elde edilmesinin imkansız hale gelebileceğini ve hatta davalı ...'ın proje içinde yer alan villa sahiplerine göndermiş olduğu ihtarnamenin niteliği göz önüne alındığında bu durumun kaçınılmaz olduğunun aşikar olduğunu, yerel mahkemeye dava dilekçeleri ile sunmuş oldukları taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, devir sözleşmesi, villa değişimine ilişkin ek sözleşme, müvekkil tarafın dava dilekçelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, devir sözleşmesi,

villa değişimine ilişkin ek sözleşme, müvekkil tarafından yapılan aidat ödemelerine ilişkin hesap dökümü, masraf dökümü ve faturalar, ...'ın Tuscan Valley projesini ...

Yapı ile kurduğu adi ortaklık içinde yürüttüğüne ilişkin kayıtlar ise haklılıklarını ispatlar nitelikte olduğunu, yukarıda açıkladıkları nedenlerle, ihtiyadi tedbir kararı verilmesi için gerekli tüm şartlar oluşmuş olduğundan ve ihtiyadi tedbir kararı verilmemesi halinde müvekkil şirketin davaya konu haklarını elde etmesi fiilen imkansız hale geleceğinden yerel mahkemenin haksız ve hukuka aykırı ara kararının kaldırılarak davaya konu İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi Karaağaç Mah. 236 Ada 1 parsel 264 nolu taşınmaz üzerine dava sonuçlanıncaya kadar üçüncü kişilere devrinin engellenmesi amacıyla teminatsız ihtiyadi tedbir koyulmasına karar

verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, harici temlik sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.6100 sayılı HMK'nun 341/1. maddesi uyarınca ilk derece mahkemelerinden verilen nihai kararlar ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin reddi ve bu taleplerin kabulü halinde itiraz üzerine verilecek kararlara karşı istinaf yoluna başvurulabilir.Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif

edilmiştir.

Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır.6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle

bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir.Diğer taraftan, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil,

kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup, Yasanın hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere yaklaşık ispat durumunda "...hakim o iddianın ağırlıklı ihtimal olarak doğru olduğunu kabul etmekle birlikte zayıf bir ihtimalde olsa aksinin mümkün olduğu ihtimalini göz ardı edemez... bu sebepledir ki haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan teminat alınması..." hükme bağlanmıştır.İhtiyati tedbirin uygulanması sonucu, karşı tarafın zarar görme tehlikesi bulunduğundan HMK’nın 392. maddesinde tedbire karar verilirken talepte bulunandan teminat alınması öngörülmüştür.

İhtiyati tedbir kararı verilirken tedbir isteyen haksız çıktığı takdirde, ihtiyati tedbirden dolayı karşı tarafın uğrayacağı zarar için bir teminat alınmasına da karar verilir.

(HMK m.391/2-ç, 392) Talep, resmi bir belgeye, başkaca bir kesin delile dayanıyor ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına da karar verebilir.Dava konusu somut olayda davacı isteminin taşınmazın aynına ilişkin bulunduğu taşınmazın dava konusu bulunduğu ve davalı ... adına tescilli olduğu sabittir.

Davacının dava dilekçesinde davalıların ortaklığına ve aralarındaki organik bağa da dayandığı anlaşılmaktadır.Davacı delil olarak sözleşme ve ödeme belgeleri ile teslim ve kullanıma dayanmış olup bir kısım delillerini ve ödeme belgelerini de sunmuş olmakla yaklaşık ispat durumu gerçekleşmiştir. Bunun dışındaki hususlar doğal olarak yargılama sonucu belirlenecektir.

Ancak, bu aşamada ayna ilişkin dava sırasında taşınmazın devri halinde giderilmesi güç zararların oluşacağı değerlendirilmelidir.Açıklanan nedenlerle davacının istinaf itirazının kabulüne İDM ara kararının kaldırılmasına, davacının tedbir isteminin kabulüne ve ödeme belgeleri sunulmakla durumun özelliği gereği teminat alınmasına yer olmadığına ilişkin kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.