İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2021/114 K.2023/1211

Karar tarafların iddia ve savunmalarının özeti

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı müvekkil şirketin dava konusu taşınmazın maliki olduğunu, söz konusu taşınmazın Şişli Belediyesi Encümeni'nin kararı ve İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin imar planı ile üç parsele ayrıldığını, bu işlem ile 2 parsele ilişkin ipotek tesis edildiğini, idare mahkemelerinde söz konusu imar değişikliğinin iptali istemiyle dava açıldığını ve imar değişikliklerinin iptal edildiğini, bu kararla davaya konu ipotek tesis işleminin sebepten yoksun hale geldiğini, hukuki dayanaklarının ortadan kalktığını, yolsuz tescil durumuna düştüğünü belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla,

hukuka aykırılığı Danıştay ilamı ile kesinleşmiş idari işlem sebebiyle tesis edilen ve yasal dayanaktan yoksun ipoteğin kaldırılmasına, vekalet ücreti ve yargılama masraflarının davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı tarafa, dava dilekçesi usulüne uygun olarak tebliğ edilmesine rağmen davalı taraf herhangi bir cevap dilekçesi sunmadığı gibi duruşmalara da katılmamıştır.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

İDM'ce "...Somut olayda; dava konusu ipoteğin, ... ada ... parsel sayılı taşınmazda Şişli Belediyesinin 22.05.2007 tarihli ve 266 sayılı Encümen kararına dayalı olarak yaptığı imar uygulaması sonucu tesis edildiği, ipoteğin imar düzenlemesiyle tesis edilen kanuni ipotek olduğu , anılan idari işlemin İstanbul 7. İdare Mahkemesinin 29.01.2016 tarihli ve 2014/1503 Esas, 2016/239 Karar sayılı ilamıyla iptaline karar verildiği ve Danıştay denetiminden geçerek hükmün kesinleştiği anlaşılmıştır.

İmar uygulamasıyla tesis edilen kanuni ipoteğin dayanağı idari işlem olup, bu idari işlemin iptaliyle ipotek tesisinin yolsuz hale geleceği ve iptal edilmesi gerektiği açıktır.

Nevarki; lehine ipotek tesis edilen davalının hakkı, kadastral parseldeki mülkiyet hakkına dayalıdır ve imar uygulamasıyla oluşturulan imar parselinin, dayanak idari işlemin iptaliyle sicil kaydının yolsuz hale gelmesi nedeniyle, davalının, kadastral parselin ihyası suretiyle mülkiyet hakkına kavuşacağı tartışmasızdır.

Böylesi bir durumda da, kadastral parseldeki mülkiyet hakkına dayalı olarak imar parselinde tesis edilen kanuni ipotek, ancak kaydın eski hale getirilmesi (kadastral parselin ihyası) durumunda terkin edilebilir.(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 29.06.2015 tarih, 2015/3020E-2015/7195 K sayılı emsal ilamı) Dosya kapsamı ve yukarıda yapılan açıklama dikkate alınarak davanın reddine ..." gerekçesiyle karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı ... San. Ve Tic. Ltd. Şti. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle.

Davaya konu ipoteğin imar planı değişikliği ile şuyulandırma işlemi sonrasında tesis edilen taşınmazın arsa payına bağlı bir ipotek olup şahsi bir ipotek olmadığını, bu nedenlerle herhangi bir ipotek alacakları bulunmadığından işbu davanın yerel mahkeme tarafından kabul edilerek ipoteğin kaldırılmasına karar verileceği düşüncesi ile taraflarınca dava dilekçesine cevap verilmeyip sessiz kalındığını, ancak yerel mahkeme tarafından davanın reddi yönünde karar verildiğini, verilen karar açıklanan sebeplerle hukuka uygun olmadığını ve kararın bozulması gerektiğini belirtilerek herhangi bir ipotek alacağın bulunmadığından hukuka,

usule ve kanuna aykırı kararın bozularak davanın kabulüne karar verilmesini ve davaya konu hukuksal dayanaktan yoksun ipoteğin kaldırılmasını talep etmiştir. Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle.

Söz konusu imar planının İdare Mahkemesi Kararı ile iptali ve Danıştay tarafından onanması ile davaya konu ipoteğin hukuksal dayanağı kalmadığını, söz konusu ipotek arsa payına bağlı bir ipotek olduğunu ve şahsi olmadığını, davaya konu ipoteğin herhangi bir hukuksal dayanağı kalmadığından ipotek alacağının da bulunmadığını, davanın reddi yönündeki kararın hukuka aykırı olduğunu belirtilerek hukuka, usule ve kanuna aykırı İstanbul 11. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2019/152 Esas,

2020/570 Karar sayılı ve 13.10.2020 tarihli tarihli kararın kaldırılarak/bozularak davanın kabulüne karar verilmesini ve hukuki dayanaktan yoksun ipoteğin kaldırılmasını talep etmiştir.

DELİLLER

Tüm dosya kapsamı.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, imar ipoteğinin fekki istemine ilişkindir. İpotek kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesi) bulunması ve rehin sözleşmesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 856. maddesi gereğince tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin taşınmazın 2981 sayılı İmar Mevzuata kapsamında alıcısı davalı .... Ltd. Şti olarak tapuya tescil edilmiştir. Tapu sicilinin tutulması prensiplerinden biri tescil, diğeri sicilin aleniliği (güvenilirliği), bir diğeri Hazinenin kusursuz sorumluluğu, sonuncusu ise geçerli bir hukuki sebebinin bulunması, yani kaydın illetten mücerret olmamasıdır.

İmar uygulamasının dayanağı olan idari işlemin iptal edilmesi ile sicilin dayanıksız kalacağı ve TMK’nın 1025. maddesi hükmü uyarınca yolsuz tescil durumuna düşeceği; bu durumda; açılacak kadastral parselin ihyası davası sonucunda, dayanıksız kalan (illetten mücerret) kaydın iptali ile kadastral parselin geometrik ve hukuki durumunun ihyası şeklinde karar verilmesi gerekeceği kuşkusuzdur.

İmar uygulamasıyla tesis edilen kanuni ipoteğin dayanağı da idari işlem olup, bu idari işlemin iptaliyle ipotek tesisinin de illetten mücerret, yani "yolsuz" hale geleceği ve iptal edilmesi gerektiği açıktır.

Ne var ki; lehine ipotek tesis edilen davalının hakkı, kadastral parseldeki mülkiyet hakkına dayalıdır ve imar uygulamasıyla oluşturulan imar parselinin, dayanak idari işlemin iptaliyle sicil kaydının yolsuz hale gelmesi nedeniyle, davalının, kadastral parselin ihyası suretiyle mülkiyet hakkına kavuşacağı tartışmasızdır.

Böylesi bir durumda da, kadastral parseldeki mülkiyet hakkına dayalı olarak imar parselinde tesis edilen kanuni ipotek, ancak kaydın eski hale getirilmesi (kadastral parselin ihyası) durumunda terkin edilebilir.(Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 04/06/2021 2018/1889, 2021/2537 Karar) Somut uyuşmazlıkta; anılan imar uygulaması işlemi idare mahkemesi kararıyla iptal edilmiş ise de kadastral parsel henüz ihya edilmemiş olduğundan davacının ipotek bedelinin depo ettirilmesi ve ipoteğin fekkini talep etmekte hukuki yararları bulunmaktadır.

O halde; imar uygulaması nedeniyle tesis edilmiş olan kanuni ipoteğin kaldırılması talep edildiğine göre ipotek bedelinin dava tarihindeki rayiç bedeli belirlenerek hüküm kurulması gerekeceğinden belediyeden şuyulandırmaya ilişkin evrakların getirtilerek dava konusu taşınmaza kaç metrekare taşınmaz bedeli için ipotek konulduğu tespit edilip, bedel / m² oranlaması yapılmasından sonra mahallinde uzman bilirkişiler marifetiyle keşif yapılarak taşınmazın bulunduğu mevkideki emsal değerler gözetilmek suretiyle emsal araştırması yapılmalı,

imar uygulamasına ilişkin belgeler incelenerek davalının parselinden davacı parseline kaç metrekare yer gittiği, yerin dava tarihindeki rayiç değeri yeniden belirlenmeli ve bu bedel üzerinden Harçlar Kanunu 30.-32. maddeleri gereğince harç ikmali yapıldıktan ve bedel depo ettirildikten sonra davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, davanın reddine ilişkin verilen hüküm hatalı olmuştur.

Açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin sair istinaf itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına kamu düzenine ilişkin yönlerden itirazların kabulüyle ile İDM kararının kaldırılmasına, Dairemiz kararına uygun işlem yapılmak üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine ilişkin HMK 353/1-a/-4,-6 maddesi uyarınca kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.